Как сейчас продать квартиру?

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
я уже просто не понимаю в чём суть
----------
1. Если лично Вам непонятно, не значит, что непонятно другим!

2. Чтобы Вам было понятнее, уточню, что даже состояние отчуждателя объекта недвижимости, завещателя или доверителя на учёте в психоневрологическом диспансере по месту жительства не всегда является основанием признания совершённой им сделки недействительной по основаниям, содержащимся в пунктах 1 и 2 статьи 177 "Гражданского кодекса РФ (части первой)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ, именно потому, как истолковала Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ на листе № 7 своего опубликованного Определения от 10.09.2020 № 305-ЭС20-5407 по делу № А40-304649/2018, что «…юридически значимым обстоятельством является установление психического состояния лица в момент заключения сделки.». ----------
Цитата

M☆rshal пишет:
И только Агент - Святой Дух, который проведет по кабинетам аки по воде.
----------
3. Причём здесь агент? Далеко не все из них удосуживаются и осмеливаются предложить продавцу (или лицу, совершающую юридически значимую одностороннюю сделку, например, зщавещания или выдачи доверенности) получить даже банальную медицинскую справку из психоневрологического и наркологического диспансера, не говоря о прохождении ими добровольного психиатрического освидетельствования!

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
1. Если лично Вам непонятно, не значит, что непонятно другим!
2. Чтобы Вам было понятнее, уточню,
3. Причём здесь агент?
----------


1. Всё понятно
2. Всё понятно
3. Всё понятно

ВСЁ СЛОЖНО!

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
1. Всё понятно
2. Всё понятно
3. Всё понятно
----------
:drink:

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Вы не уточнили, какой именно аванс: возвратный или невозвратный
----------

Возвратный. Кстати, в интернете наблюдаются мнения, что в некоторых случаях даже невозвратный согласно договору аванс может подлежать возврату, но для простоты сосредоточимся на заведомо возвратном авансе. Как покупателю вернуть такой аванс, если его оформил на себя риэлтор?

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
В выдаваемой государственным психоневрологическим диспансером медицинской справке в большинстве случаев не указывается, что получивший её гражданин психически здоров
----------

Наличие у продавца справки из ПНД действительно не доказывает, что он психически здоров, зато отказ продавца предоставить такую справку практически гарантирует обратное - именно поэтому ее и требуют.

----------
Цитата

orcus vulgaris пишет:
...для простоты сосредоточимся на заведомо возвратном авансе. Как покупателю вернуть такой аванс, если его оформил на себя риэлтор?
----------
1. Что значит, оформил? Принял ли он его фактически лично на руки или переводом на свою банковскую карту или по номеру телефона по СБП?

2. В моей практике были случаи, когда риэлторы принимали авансовые платежи переводом на банковские карты третьих лиц, а сами лично ничего не подписывали.

3. В Вашем случае под риэлтором мы подразумеваем физическое лицо (гражданина). Чтобы определить, с кого именно требовать переданный ему и принятый им аванс, надо точно знать:

1) статус этого риэлтора (его отношение к представляемому им агентству недвижимости, работает ли по трудовому или гражданскому правовому договору с ним, зарегистрирован ли он в качестве ИП или самозанятого, какие именно виды деятельности указаны в его регистрационных документах);

2) на основании каких именно документов он принимал аванс (например, предъявлял ли при этом свой паспорт и документы, подтверждающие его право на принятие аванса);

3) каким именно документом подтверждается передача ему и принятие им аванса;

4) имелись ли и принявшего аванс риэлтора документально подтверждаемые полномочия на его принятие;

5) при каких именно обстоятельствах и в каком именно месте (в офисе агентства недвижимости, в продаваемой квартире, в автомобиле, в отделении банка или ином месте) передавался аванс, присутствовал ли при этом ещё кто, например, продавец?

И всё таки я оказался прав.
Это уже очевидно.

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Могу предположить что у вас произошла профессиональная деформация.
----------

В вопросе
Как покупателю вернуть такой аванс, если его оформил на себя риэлтор?
ключевое слово "вернуть", а не "оформил".

Из тысячи слов про то, как вытягивают из покупателей аванс, ни одного про то, как его вернуть.
Представляю что он услышит в данном случае)
Кстати и мой вопрос остался также без ответа.

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
А зачем вообще брать агенту аванс?
----------


Вывод
Типичная работа агента со стажем.
Агент не может думать иначе.

Жизнь играет с нами с прятки,
Да и Нет слова загадки,
Это жизнь,.это жизнь,
Наша жизнь...

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Кстати и мой вопрос остался также без ответа.
----------
Уважаемый M☆rshal, пожалуйста, будьте внимательнее, потому что на заданный Вами вопрос мною был дан ответ в моём сообщении #69 16.08.2023 в 20:37 в этой же теме. ----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Из тысячи слов про то, как вытягивают из покупателей аванс, ни одного про то, как его вернуть.
----------
Вы также нетерпеливы и преждевременны с Вашими личными скоропалительными выводами, потому что лично Вы такой вопрос не задавали, а задавшему его автору уважаемому orcus vulgaris необходимо ответить на вопросы, заданные мною для тщательной подготовки аргументированного правильного ответа на него хотя бы потому, что "оформил" не значит "получил"! ----------
Цитата

M☆rshal пишет:
И всё таки я оказался прав.
----------
У каждого своя правда! :uncap:

Кроме того, это тема "Как сейчас продать квартиру?", а не "Как вернуть аванс, оформленный риэлтором и непонятно, кем именно полученный?"!

Честно говоря, мне не очень хочется отвечать на Ваши дурацкие вопросы, поэтому я вношу Вас в "Игнор"!

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
У каждого своя правда!
----------

ок!
Я ждал вашего выхода.
Теперь давайте посмотрим на это с другого бока.
Без притягивания списка статей и инсинуаций.

Просто берём стандартную ситуацию.
П - покупатель.
Я - продавец квартиры.
ВЫ - агент по недвижимости.

Я выставляю на продажу квартиру.

1. Вы агент покупателя.
Приводите на осмотр покупателя и он даёт согласие.
Расскажите мне почему я должен вписываться под аванс, который будет у вас?

2. Вы мой агент.
Приводите мне покупателя и он даёт согласие.
Почему я должен нести ответственность за сумму, которую взяли вы?
Да и согласится ли ещё покупатель передать именно вам аванс?

3. Есть два агента у обеих сторон.
Есть желание покупателя купить квартиру.
Расскажите кто в данном случае должен получить аванс?
Агент покупателя или агент продавца? Будет ли полное согласие?
Но самое важное.
Кто будет виноват если сделка сорвётся по причине пропажи аванса?

Не кажется ли вам, что самое простое и логичное это если продавец берёт
ответственность за аванс продаваемой именно его квартиры, а гарантию оплаты агента можно решить при полной готовности к сделке посредством доступа агента к отдельной ячейке на условиях получения ДКП из Росреестра.

Что скажете?
* Статью закона приводить не обязательно
:uncap:

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Что скажете?
----------
1. Вы так и не прочитали мой ответ в моём сообщении #69 16.08.2023 в 20:37 этой же темы! ----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Расскажите мне почему я должен вписываться под аванс, который будет у вас?
----------
2. Вы ничего не должны, потому что каждый здравомыслящий и дееспособный гражданин сам отвечает за свои действия и принятые решения! ----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Не кажется ли вам...
----------
3. Мне никогда не кажется, потому что мои ответы я даю на основе действующего законодательства и судебной практики.

4. Кроме того, это тема "Как сейчас продать квартиру?", а не "Как вернуть аванс, оформленный риэлтором и непонятно, кем именно полученный?"!

5. Я больше не буду отвечать на Ваши дурацкие вопросы, поэтому присединяюсь к 149 пользователям настоящего форума на сегодняшнюю дату, принявшими решение игнорировать Вас, и буду юбилейным 150-м!

изображение

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Мне никогда не кажется, потому что мои ответы я даю на основе действующего законодательства и судебной практики.
Кроме того, это тема "Как сейчас продать квартиру?",
а не "Как вернуть аванс, оформленный риэлтором и непонятно, кем именно полученный?"!

----------

Вот и весь разговор:
"Все вопросы в суде!"

Что и требовалось доказать.
Геймовер.
8)

Леонид Николаевич, еще раз спасибо за чрезвычайно поучительные разъяснения.

Углубляться далее в юридические тонкости я не вижу большого смысла с чисто практической точки зрения: ясно, что простому покупателю, не являющемуся практикующим юристом именно в этой области, лучше вообще не влезать в подобный головняк за свои же деньги. Аванс, переданный вместо продавца риэлтору, без юриста вернуть не удастся, так что просто не нужно так делать.

----------
Цитата

orcus vulgaris пишет:
Аванс, переданный вместо продавца риэлтору, без юриста вернуть не удастся,
----------
Если риэлтор продавца, действующий на основании заключённого с продавцом договора и/или доверенности, имел документально подтверждённые полномочия на принятие аванса и если аванс возвратный, Вы вправе предъявить исковое требование в суд именно продавцу о возврате аванса, фактически полученного его риэлтором, являющимся его представителем.

----------
Цитата

orcus vulgaris пишет:
Углубляться далее в юридические тонкости я не вижу большого смысла с чисто практической точки зрения: ясно, что простому покупателю, не являющемуся практикующим юристом именно в этой области, лучше вообще не влезать в подобный головняк за свои же деньги.
----------

Звучит как приговор. Но в принципе всё верно!

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Во многих случаях агентства недвижимости таким образом страхуют принятый аванс от его невозврата продавцом покупателю, если он был бы передан именно продавцу.
----------

Таких "страховщиков" из интернета в квартиру не всегда пускают.
О каком авансе говорить?

Кстати пару фактов лично о себе!
В период активной деятельности с недвижимостью я никогда не брал аванс. Категорически! Дабы не создать именно головняк с предстоящей сделкой.
Я просто давал полный карт-бланш любому покупателю готовому выйти на сделку здесь и сейчас. И не играть с надуманными препонами и требованием двойного возврата.
Я в курсе таких схем))
Появляется новый "покупатель" и Христа ради всячески умоляет продать именно ему по более высокой цене, которая даже перекрывает аванс.
Что происходит потом рассказать?
Думаю и так всё ясно)) :D

Аванс никогда не давал и не брал.
Только документы и деньги.
Остальное в мусор!

Кстати*
Многие риелторы отказывались от сделок именно ввиду моего жесткого отказа идти на их поводу.
Они сразу понимали что имеют дело далеко не с лохом.
Особенно помню случай когда мне втюхали в ДКП условие доступа к ячейке только после получения справки от агентства недвижимости о завершении сделки. Типа какие могут быть проблемы? Мы Агентство! Ага))
Те кто понимал все мои претензии и требования к сделкам и реально хотели её провести, те легко это принимали и только удивлялись моим знаниям и уверенности.

Всем удачи!

Справки из ПНД, установление психологического здоровья в момент сделки и т.п. - очень скучные методы, от них веет духом социалистической законности, видный представитель которой только что отметил своё 80-летие.
Гораздо интереснее и эффективнее "прецедентные" методы. Приведу два примера:

1) Один дальний знакомый (сейчас он в СИЗО из-за ДТП) вёл разгульную жизнь, ездил пьяным за рулём) и т.д. Его мать, влиятельная женщина из питерской элиты, составила завещание в пользу невестки, внуков и др. Затем мать скончалась. Сын оспорил завещание в суде, суд иск не удовлетворил, указав, что 16 августа Завещатель выехала на международную конференцию, 17 августа выступила там с докладом, 18 августа вернулась в РФ и 19 августа удостоверила завещание у нотариуса, в связи с чем нет сомнений в её дееспособности в день составления завещания.

2) Недавно я помог 81-летнему продавцу доли в квартире. покупатель требовал психиатрического освидетельствования. Я возразил: продавец - видный инженер на пенсии - неделю назад поставил подпись под "Проектным предложением по обеспечению навигации на канале Волга-Каспий" (по нему плывут финики и БПЛА из Ирана),
@=
которое было рассмотрено на коллегии Минтранса. Какие могут быть основания сомневаться в его дееспособности?
:)

----------
Цитата

Listener2000 пишет:
...Недавно я помог 81-летнему продавцу доли в квартире...Какие могут быть основания сомневаться в его дееспособности?
----------
1. Это покажет время, когда в течение предусмотренного последним предложением пункта 1 статьи 181 "Гражданского кодекса РФ (части первой)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 24.07.2023) максимального 10-ти летнего срока исковой давности после совершения сделки и после смерти этого продавца, если кто-нибудь из его наследников небезосновательно подаст в суд иск о признании этой сделки недействительной, а медицинская документация умершего подтвердит, что в период, приближённый к её совершению он обращался за психиатрической помощью и/или его лечащим врачом (терапевтом или неврологом) ему был назначен приём лекарственных препаратов, влияющих на его нервно-психическую деятельность.

2. У меня тоже есть один давний знакомый 50-ти летнего возраста, работающий водителем автомобиля, но состоявший при этом и возможно, сейчас также состоящий на учёте в психоневрологическом диспансере по реально существующему нервно-психическому заболеванию.

3. Также совсем недавно внешне благополучная и не вызывающая никаких сомнений в своей адекватности 55-ти летняя женщина по договору с известным агентством недвижимости продала квартиру, а после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности и получения всех денег в сумме 3 млн. 600 тыс. по её рыночной стоимости через аккредитив отказалась передавать проданную квартиру её покупателю, обратилась в прокуратуру, в следственный комитет и в суд с иском о признании этой сделки недействительной, в связи с чем также обратилась в психоневрологический диспансер по адресу своей регистрации по месту жительства для добровольного стационарного психиатрического освидетельствования на предмет того, что на момент её совершения она не понимала, что делает!

4. Разумеется, я и многие другие юристы, адвокаты по недвижимости и риэлторы пройтй добровольное психиатрическое освидетельствования и получить медицинскую справку из психоневрологического диспансера предлагают не всем продавцам, потому что при анализе их поведения и образа жизни для этого отсутствуют объективные основания как в вышеприведённых Вами двух случаях, однако окончательное решение об этом должен принимать покупатель, потому что, учитывая, что страховые компании не страхуют титул (на случай утраты права собственности) при отсутствии представленной продавцом на дату сделки медицинской справки из психоневрологического диспансера о том, что на учёте он не состоит и за психиатрической помощью не обращался, в этом случае все риски покупатель принимает на себя сам, как это произошло в недавнем случае, указанном в пункте 3 моего настоящего сообщения, когда сопровождаемый своим частным риэлтором покупатель понадеялся на то, что у продаваемой через известное агентство недвижимости квартиры и у её продавца отсутствуют риски признания сделки с продавцом этой квартиры недействительной.

----------
Цитата

Listener2000 пишет:
Недавно я помог 81-летнему продавцу доли в квартире.
покупатель требовал психиатрического освидетельствования.
Я возразил: продавец - видный инженер на пенсии - неделю назад поставил подпись под "Проектным предложением по обеспечению навигации на канале Волга-Каспий" (по нему плывут финики и БПЛА из Ирана),
----------

Listener, про финики и БПЛА конечно весьма интересно, но всё же давайте не будем искать креативных методов в вопросе недвижимости.
Как ни скучно, вам это покажется, но речь идёт не о каких-то научных достижениях 81 летнего владельца доли квартиры, а о том, как провести хотя бы теоретически чистую сделку.
На вашем примере могу привести весьма печальный расклад.
Вот не прошёл ваш друг освидетельствование. И что?
Вы не допускаете что вместо научного доклада родственники в суд принесут справку именно о его очень, мягко скажу, весьма слабом когнитивном состоянии и свидетели тому явно найдутся.

Вы смотрите на проблему с высоты своего уровня.
А смотреть надо с точки зрения максимальной безопасности.
Я не веду статистику мошеннических сделок, но некоторое время назад на рынке очень активно продавались доли с последующим оспариванием сделки.
Как вы считаете, стоит теперь брать справку из ПНД и от врача?
Или просто отдать деньги 81 летнему дольщику, который потом даже не вспомнит что именно он "продал".
Пусть даже не желая того, ...Хотя тоже не факт))

Очень надеюсь что когда-нибудь закончится эпоха мошеннических сделок с долями, переводы денег на другой счёт, чтобы защитить от мошенников, а любители помочь следователям перестанут продавать квартиры по телефону.

Но что-то мне подсказывает что это произойдёт не скоро.
Пока существуют "прецедентные" методы ничего не изменится.

----------
Цитата

Listener2000 пишет:
...Гораздо интереснее и эффективнее "прецедентные" методы...
----------
1. Судебные прецеденты есть, посмотрите один из свежих из них и очень интересных, а именно опубликованное на официальном сайте Первого кассационного суда общей юрисдикции в разделе "Судебные акты" по кассационному делу № 8Г-17496/2023 [88-19031/2023] (УИД: 36RS0005-01-2022-002494-84 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.07.2023 № 88-19031/2023, согласно которому договор купли-продажи от 14.09.2021 объекта незавершенного строительства и земельного участка признан недействительным и применены последствия недействительности сделки в виде возврата проданной недвижимости в собственность продавца и взыскания с него в пользу покупателя денежных средств в размере 2 млн. 950 тыс. руб. на основании того, как изложено в вышеуказанном судебном акте:

«Согласно заключению комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы КУЗ Воронежской области «Воронежский областной клинический психоневрологический диспансер» от 12.10.2022 № 216 продавец в момент подписания договора купли-продажи от 14 сентября 2021 года страдал психическим расстройством в форме смешанного (зависимого, незрелого, истерического) расстройства личности, состояние декомпенсации (шифр по МКБ 10-F 61.2), имевшееся у которого психическое расстройство было выражено столь значительно, что в момент подписания договора купли-продажи он находился в таком состоянии, которое сопровождалось неспособностью к смысловой оценке ситуации, осознанию юридических особенностей сделки прогноза её последствий, а также нарушением критических функций, целенаправленности и регуляции своих действий, поэтому в момент подписания договора продавец не мог понимать значение своих действий и руководить ими, осуществлять свободное волеизъявление.

Эксперты, с учётом того, что психическое расстройство в форме смешанного (зависимого, незрелого, истерического) расстройства личности и состояние декомпенсации развилось у продавца задолго до юридически значимого периода (примерно с сентября 2020), пришли к выводу о невозможности продавца в период с 26.08.2021 по 14.09.2021 понимать значение своих действий и руководить ими, осуществлять свободное волеизъявление.

Выявленные у продавца индивидуально-психологические особенности при подписании договора оказали существенное влияние на способность понимать фактическое содержание (значение) своих действий и осознанно управлять (руководить) ими, в том числе оценивать и правильно воспринимать существенные обстоятельства совершаемой сделки, прогнозировать последствия своих действий в юридически значимый период, осуществлять свободное волеизъявление.

По заключению экспертов, в настоящее время в результате проведенного психиатрического лечения психическое состояние продавца улучшилось, из состояния декомпенсации смешанного расстройства личности он вышел и в настоящее время страдает психическим расстройством в форме смешанного (зависимого, незрелого, истерического) расстройства личности, компенсированное состояние.

Эксперты…в суде первой инстанции подтвердили свои выводы.».

2. При этом суд и эксперты пришли к выводу, что в период заключения спорного договора купли-продажи от 14.09.2021 продавец, хотя и находился в состоянии, которое лишало его способности понимать значение своих действий или руководить ими и осуществлять свободное волеизъявление, тем не менее был дееспособным, что не помешало ему после завершения сделки и получения всех денег от покупателя самостоятельно обратиться в психоневрологический диспансер для прохождения стационарного лечения в нём.

3. Самое интересное в этом деле, что (как указано в опубликованном на официальном сайте Советского районного суда г. Воронежа в разделе "Судебные акты" по делу № 2-2465/2022 УИД: 36RS0005-01-2022-002494-84) в день сделки 14.09.2021 продавец получил в психоневрологическом и наркологическом диспансерах по адресу регистрации по месту своего жительства два медицинских документа именуемых «Заключение» об отсутствии данных о наркологических заболеваниях и отсутствии психических расстройств, которые суд первой инстанции не принял в качестве доказательств, потому что, как истолковал суд, они не могут в полной мере отражать психическое состояние продавца, а указывают лишь на отсутствие в диспансерах о ранее перенесенных данных заболеваниях либо сведения о состоянии под наблюдением или диспансерном учете с соответствующим заболеванием, из чего следует, что:

1) реальное и полноценное психиатрическое освидетельствование продавца в день сделки или по времени, максимально приближенном к её заключению не проводилось, вместо которого ему были выданы два медицинских документа с указанными в них шаблонными сведениями о том, что продавец за психиатрической и наркологической помощью в них не обращался и на учёте и под наблюдением не состоит, что именно указывается, как правило, в медицинских справках, но не в заключениях по результатам проведённого полноценного и надлежащего медицинского обследования;

2) к прохождению продавцом добровольного психиатрического освидетельствования необходимо относиться максимально серьёзно и по возможности проводить его в авторитетных государственных специализированных медицинских организациях, заключения которых суды охотно принимают в качестве письменных доказательств.

Продолжу популяризацию "прецедентных" методов проверки продавцов недвижимости.
Упомянутый 81-летний гражданин приобрёл в рамках альтернативы трёшку в блочном доме на северо-востоке Москвы, доплатив всего 1,55 млн.руб. Я осуществил проверку чистоты трёшки, сначала просто поговорив на показе с владелицей квартиры и проследив историю перехода прав по выписке из ЕГРН за 4 руб., а затем тщательно изучил профили и фото в Одноклассниках самой владелицы, её матери и её сестры, которая вышла замуж за гражданина Италии. Закончил проверку я в профиле итальянца в запрещённом в РФ Фейсбуке. В какой-то телефонной базе я нашёл в приобретаемой квартире некоего гражданина и спросил, а это кто? Оказалось, что это отец владелицы, скончавшийся в 1997 году.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
3. Также совсем недавно внешне благополучная и не вызывающая никаких сомнений в своей адекватности 55-ти летняя женщина по договору с известным агентством недвижимости продала квартиру, а после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности и получения всех денег в сумме 3 млн. 600 тыс. по её рыночной стоимости через аккредитив отказалась передавать проданную квартиру её покупателю, обратилась в прокуратуру, в следственный комитет и в суд с иском о признании этой сделки недействительной, в связи с чем также обратилась в психоневрологический диспансер по адресу своей регистрации по месту жительства для добровольного стационарного психиатрического освидетельствования на предмет того, что на момент её совершения она не понимала, что делает!

----------

Такую дамочку можно за мошенничество привлечь, вполне. И да, сейчас практика судебная в пользу добросовестного Покупателя. Вернет деньги, причем еще и с процентами. Это если еще ее признают ипань -ко в психдиспансере , сейчас это тоже не просто - оно им надо?
Конечно, осторожность и бдительность при сделках нужна, но не до маразма, извините.

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Вы не допускаете что вместо научного доклада родственники в суд принесут справку именно о его очень, мягко скажу, весьма слабом когнитивном состоянии и свидетели тому явно найдутся.
----------

Где они эту справку возьмут? Вы давно в психдиспансере были? Какие свидетеле - о чем вы? Там чтоб тебя признали невменько еще попотеть надо :D, врачам тоже проблемы не нужны.