FAQ по самостоятельной покупке квартиры
Первые вопросы:
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
2
1226
797
Комментарии
99+
Сначала старые Сначала новые
Сначала старые
17 июля 2018 в 09:06
----------
Цитата
Voprosest пишет:
может быть был у кого-нибудь подобный опыт, квартира принадлежит продавцу на основании договора мены. На что мне, как покупателю обратить в этом случае внимание? Есть ли какие-либо подводные камни?
----------
1. Здравствуйте! В настоящее время действующее законодательство содержит очень много оснований последующего признания судом сделки с недвижимостью недействительной даже в течение многих лет после её совершения, в связи с чем согласно судебной практике предотвращение признания сделки недействительной зависит от того, насколько сам покупатель своими конкретными действиями проявил разумную осторожность и должную осмотрительность для проверки юридической чистоты и продавца/продавцов выбранного для купли объекта недвижимости на предмет установления наличия или отсутствия в их отношении сведений, являющихся основанием признания сделки недействительной.
2. Более подробно и детально об этом я написа́л Вам в "личных сообщениях".
Цитата
Voprosest пишет:
может быть был у кого-нибудь подобный опыт, квартира принадлежит продавцу на основании договора мены. На что мне, как покупателю обратить в этом случае внимание? Есть ли какие-либо подводные камни?
----------
1. Здравствуйте! В настоящее время действующее законодательство содержит очень много оснований последующего признания судом сделки с недвижимостью недействительной даже в течение многих лет после её совершения, в связи с чем согласно судебной практике предотвращение признания сделки недействительной зависит от того, насколько сам покупатель своими конкретными действиями проявил разумную осторожность и должную осмотрительность для проверки юридической чистоты и продавца/продавцов выбранного для купли объекта недвижимости на предмет установления наличия или отсутствия в их отношении сведений, являющихся основанием признания сделки недействительной.
2. Более подробно и детально об этом я написа́л Вам в "личных сообщениях".
Ответить
Леонид Николаевич,
добрый день! Похоже у меня пара вопросов, на который лучше сразу обращаться к вам. Надеюсь, уделите время :)
У банка Центр-Инвеста, который сейчас довольно популярен, есть особенность: нет закладной, а вместо нее договор залога.
Чем отличается закладная от договора залога? И что это значит для заемщика?
Также нет ипотечного договора. Видимо договор залога идет вместо ипотечного договора и закладной вместе взятых. Это имеет какое-либо значение для клиента?
добрый день! Похоже у меня пара вопросов, на который лучше сразу обращаться к вам. Надеюсь, уделите время :)
У банка Центр-Инвеста, который сейчас довольно популярен, есть особенность: нет закладной, а вместо нее договор залога.
Чем отличается закладная от договора залога? И что это значит для заемщика?
Также нет ипотечного договора. Видимо договор залога идет вместо ипотечного договора и закладной вместе взятых. Это имеет какое-либо значение для клиента?
Ответить
Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, которой могут быть удостоверены права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. Закладная удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной подтверждает права ее законного владельца без предоставления других доказательств существования этого обязательства. Закладная – это относительно новое правовое явление для ипотечных правоотношений и для института обеспечения исполнения обязательств.----------
Цитата
Donz пишет:
Чем отличается закладная от договора залога?
----------
Цитата
Donz пишет:
Чем отличается закладная от договора залога?
----------
Ответить
v4pvaps,
спасибо, но я это читал. И не очень понимаю в чем для заемщика принципиальная разница с договором залога. По договору залога кредит тоже можно продать третьей стороне. Обязательства по исполнению такие же, как и для закладной.
В общем, почему банк отказался от общепринятой закладной?
спасибо, но я это читал. И не очень понимаю в чем для заемщика принципиальная разница с договором залога. По договору залога кредит тоже можно продать третьей стороне. Обязательства по исполнению такие же, как и для закладной.
В общем, почему банк отказался от общепринятой закладной?
Ответить
Не нашел темы "FAQ по приемке квартиры", но так как за покупкой следует приемка (или это одномоментно), то решил свой вопрос написать сюда.
Нужно принять квартиру: новостройка, без отделки. Есть ли организации, которые это осуществят и выдадут отчет с замечаниями, фактическими размерами квартиры и комнат и т.д. и т.п. Что бы данный документ мог быть использован для (до)судебного урегулирования. Понимаю, что у организации должны быть соответствующие лицензии, что бы суд признал это экспертизой ...
Беглый поиск выдал огромное количество таких фирм с существенной разницей цен ...
Спасибо!
Нужно принять квартиру: новостройка, без отделки. Есть ли организации, которые это осуществят и выдадут отчет с замечаниями, фактическими размерами квартиры и комнат и т.д. и т.п. Что бы данный документ мог быть использован для (до)судебного урегулирования. Понимаю, что у организации должны быть соответствующие лицензии, что бы суд признал это экспертизой ...
Беглый поиск выдал огромное количество таких фирм с существенной разницей цен ...
Спасибо!
Ответить
----------
Цитата
Donz пишет:
Чем отличается закладная от договора залога? И что это значит для заемщика?
Также нет ипотечного договора. Видимо договор залога идет вместо ипотечного договора и закладной вместе взятых. Это имеет какое-либо значение для клиента?
----------
Спрашивали - отвечаем.
Судя по всему для клиента разницы нет. Есть разница для самого банка, так как закладная имеет более весомый статус, что ли. Являясь ценной бумагой, она в теории может более выгодно учитываться в балансе банка. Но это я теоретизириую.
Для клиента же основной плюс в том, что нет закладной, а значит банк не сможет ее потерять. Для снятия залога нужно будет, чтобы обе стороны явились в МФЦ и подали заявление. На практике это будет означать доверенность от банка и документ о полном погашении кредитных обязательств. Я так понимаю, что даже если банк потеряет все свои документы по договору, он сможет выдать документ о полном исполнении обязательств на основании данных по счету клиента, а сами договоры восстановит по клиентским копиям. В случае же с закладной - ее у клиента нет, и она необходима для предоставления в Росреестр в отличие от договора залога.
Правильно понимаю?
Цитата
Donz пишет:
Чем отличается закладная от договора залога? И что это значит для заемщика?
Также нет ипотечного договора. Видимо договор залога идет вместо ипотечного договора и закладной вместе взятых. Это имеет какое-либо значение для клиента?
----------
Спрашивали - отвечаем.
Судя по всему для клиента разницы нет. Есть разница для самого банка, так как закладная имеет более весомый статус, что ли. Являясь ценной бумагой, она в теории может более выгодно учитываться в балансе банка. Но это я теоретизириую.
Для клиента же основной плюс в том, что нет закладной, а значит банк не сможет ее потерять. Для снятия залога нужно будет, чтобы обе стороны явились в МФЦ и подали заявление. На практике это будет означать доверенность от банка и документ о полном погашении кредитных обязательств. Я так понимаю, что даже если банк потеряет все свои документы по договору, он сможет выдать документ о полном исполнении обязательств на основании данных по счету клиента, а сами договоры восстановит по клиентским копиям. В случае же с закладной - ее у клиента нет, и она необходима для предоставления в Росреестр в отличие от договора залога.
Правильно понимаю?
Ответить
24 октября 2018 в 15:04
----------
Цитата
veta71 пишет:
Может быть кто-нибудь поделится координатами проверенного специалиста.
----------
Ответил Вам в "Личных сообщениях".
Цитата
veta71 пишет:
Может быть кто-нибудь поделится координатами проверенного специалиста.
----------
Ответил Вам в "Личных сообщениях".
Ответить
28 октября 2018 в 22:48
----------
Цитата
dovos пишет:
Можно ли наличными продавцу передать и подписать для банка документы об этом?
----------
Делается и так тоже (хотя согласно действующему законодательству передать деньги продавцу можно иным способом, например, внесением наличных или безналичным переводом на банковский счёт продавца в этом же или ином банке, либо аккредитивом или передать на депонирование нотариусу), в подтверждение чего банку предоставляется расписка продавца о получении от покупателя указанной в ней денежной суммы в качестве первоначального взноса за проданную квартиру.
Цитата
dovos пишет:
Можно ли наличными продавцу передать и подписать для банка документы об этом?
----------
Делается и так тоже (хотя согласно действующему законодательству передать деньги продавцу можно иным способом, например, внесением наличных или безналичным переводом на банковский счёт продавца в этом же или ином банке, либо аккредитивом или передать на депонирование нотариусу), в подтверждение чего банку предоставляется расписка продавца о получении от покупателя указанной в ней денежной суммы в качестве первоначального взноса за проданную квартиру.
Ответить
Добрый день,
Покупаем квартиру на вторичке. Хозяева подбирают себе альтернативу, готовы сейчас заключать сделку, но выписываться позже. В числе прописанных есть дети. Риэлтор со стороны продавца предлагает либо подписать нотариальное обязательство о выписке в какой-то срок. Либо выделить сумму, положить на отдельный аккредитив с получением доступа к ней у продавца после прописывания по новому адресу.
Вариант с нотариальным обязательством мне не нравится, не понятны юридические последствия/перспективы в случае неисполнения. Вопрос, какой процент от суммы сделки обычно отделяют для гарантий выписки из квартиры? И еще, просьба подсказать, сколько времени обычно дают продавцам на освобождение помещения после сделки?
Затягивать сделку не в моих интересах, т.к. ставка по действующему кредитному предложению от банка ниже на процент текущей ( сегодня подняли ).
Покупаем квартиру на вторичке. Хозяева подбирают себе альтернативу, готовы сейчас заключать сделку, но выписываться позже. В числе прописанных есть дети. Риэлтор со стороны продавца предлагает либо подписать нотариальное обязательство о выписке в какой-то срок. Либо выделить сумму, положить на отдельный аккредитив с получением доступа к ней у продавца после прописывания по новому адресу.
Вариант с нотариальным обязательством мне не нравится, не понятны юридические последствия/перспективы в случае неисполнения. Вопрос, какой процент от суммы сделки обычно отделяют для гарантий выписки из квартиры? И еще, просьба подсказать, сколько времени обычно дают продавцам на освобождение помещения после сделки?
Затягивать сделку не в моих интересах, т.к. ставка по действующему кредитному предложению от банка ниже на процент текущей ( сегодня подняли ).
Ответить
31 октября 2018 в 23:23
----------
Цитата
md77 пишет:
В числе прописанных есть дети.
----------
Для установления юридически значимых обстоятельств продажи выбранной Вами для купли квартиры с участием указанных Вами детей и подготовки правильного для Вас ответа, пожалуйста, уточните:
1. являются ли указанные Вами дети несовершеннолетними, если да, то какого именно возраста?
2. сколько их всего?
3. являются ли они сособственниками продаваемой квартиры и детьми продавцов квартиры или детьми одного из них?
4. проживают ли фактически несовершеннолетние дети в продаваемой квартире?
Цитата
md77 пишет:
В числе прописанных есть дети.
----------
Для установления юридически значимых обстоятельств продажи выбранной Вами для купли квартиры с участием указанных Вами детей и подготовки правильного для Вас ответа, пожалуйста, уточните:
1. являются ли указанные Вами дети несовершеннолетними, если да, то какого именно возраста?
2. сколько их всего?
3. являются ли они сособственниками продаваемой квартиры и детьми продавцов квартиры или детьми одного из них?
4. проживают ли фактически несовершеннолетние дети в продаваемой квартире?
Ответить
----------
Цитата
md77 пишет:
Риэлтор со стороны продавца предлагает либо подписать нотариальное обязательство о выписке в какой-то срок. Либо выделить сумму, положить на отдельный аккредитив с получением доступа к ней у продавца после прописывания по новому адресу.
----------
У нас в регионе, если остаются прописанные практикуется только аккредитив с суммой 30-50 тысяч. Вы можете, например, 100 тысяч положить. Условие раскрытие аккредитива- предоставление выписки из домовой книги без прописанных таких-то лиц или по прошествии месяца деньги забираете Вы и тогда уже выписываете по суду.
----------
Цитата
md77 пишет:
И еще, просьба подсказать, сколько времени обычно дают продавцам на освобождение помещения после сделки?
----------
Закон сроки освобождения не оговаривает. Обычно 10-14 дней дают (пока регистрируется право). В сделках с обменом (альтернативой) - по договоренности сторон. Обмены сложные сделки, долгие: у всех дети и т.п. Бывает и срок один-два месяца дают. Но это все решается на этапе подписания предварительного договора, чтобы все стороны изначально все устраивало.
----------
Цитата
md77 пишет:
Хозяева подбирают себе альтернативу, готовы сейчас заключать сделку, но выписываться позже.
----------
Боятся выписываться, чтобы не попасть на штрафы через семь дней? Пускай делаю в этой квартире временную прописку на один месяц, она автоматически закончится, даже ходить куда не надо и штрафов не будет. Если же в правоустанувливающих была приватизация и дети в ней участвовали - то лучше всех до сделки выписать.
Цитата
md77 пишет:
Риэлтор со стороны продавца предлагает либо подписать нотариальное обязательство о выписке в какой-то срок. Либо выделить сумму, положить на отдельный аккредитив с получением доступа к ней у продавца после прописывания по новому адресу.
----------
У нас в регионе, если остаются прописанные практикуется только аккредитив с суммой 30-50 тысяч. Вы можете, например, 100 тысяч положить. Условие раскрытие аккредитива- предоставление выписки из домовой книги без прописанных таких-то лиц или по прошествии месяца деньги забираете Вы и тогда уже выписываете по суду.
----------
Цитата
md77 пишет:
И еще, просьба подсказать, сколько времени обычно дают продавцам на освобождение помещения после сделки?
----------
Закон сроки освобождения не оговаривает. Обычно 10-14 дней дают (пока регистрируется право). В сделках с обменом (альтернативой) - по договоренности сторон. Обмены сложные сделки, долгие: у всех дети и т.п. Бывает и срок один-два месяца дают. Но это все решается на этапе подписания предварительного договора, чтобы все стороны изначально все устраивало.
----------
Цитата
md77 пишет:
Хозяева подбирают себе альтернативу, готовы сейчас заключать сделку, но выписываться позже.
----------
Боятся выписываться, чтобы не попасть на штрафы через семь дней? Пускай делаю в этой квартире временную прописку на один месяц, она автоматически закончится, даже ходить куда не надо и штрафов не будет. Если же в правоустанувливающих была приватизация и дети в ней участвовали - то лучше всех до сделки выписать.
Ответить
Добрый день,
1. Двое несовершеннолетних ( 5 и ~15 ). Третьему 18+.
2. Всего трое.
3. Дети собственниками не являются. Квартира принадлежит супругам ( доли по 50% ). Несовершеннолетние дети общие. Старший сын - со стороны супруги.
4. Фактически проживают.
Добавлю - квартира дарилась от бабушке мужу, а тот половину - жене. Больше 10 лет назад. Бабушка квартиру покупала у застройщика. Дети проживали до дарения.
1. Двое несовершеннолетних ( 5 и ~15 ). Третьему 18+.
2. Всего трое.
3. Дети собственниками не являются. Квартира принадлежит супругам ( доли по 50% ). Несовершеннолетние дети общие. Старший сын - со стороны супруги.
4. Фактически проживают.
Добавлю - квартира дарилась от бабушке мужу, а тот половину - жене. Больше 10 лет назад. Бабушка квартиру покупала у застройщика. Дети проживали до дарения.
Ответить
1 ноября 2018 в 21:38
----------
Цитата
md77 пишет:
Хозяева подбирают себе альтернативу, готовы сейчас заключать сделку, но выписываться позже.
----------
Из Вашего первого сообщения следует, что продавцы выбранной Вами для купли квартиры только подбирают себе другое жилое помещение для его купли, но сделку продажи своей квартиры готовы заключить, ещё не купив его, в связи с чем, пожалуйста, уточните юридически важную и значимую для Вас, как для покупателя информацию:
1) каковы причины (мотивы) продажи продавцами выбранной Вами для купли квартиры;
2) обусловлена ли продажа выбранной Вами для купли квартиры одновременной куплей продавцами другого жилого помещения;
3) имеют ли кто из продавцов квартиры (родителей несовершеннолетних) или сами несовершеннолетние в собственности или на праве пользования другое жилое помещение?
Цитата
md77 пишет:
Хозяева подбирают себе альтернативу, готовы сейчас заключать сделку, но выписываться позже.
----------
Из Вашего первого сообщения следует, что продавцы выбранной Вами для купли квартиры только подбирают себе другое жилое помещение для его купли, но сделку продажи своей квартиры готовы заключить, ещё не купив его, в связи с чем, пожалуйста, уточните юридически важную и значимую для Вас, как для покупателя информацию:
1) каковы причины (мотивы) продажи продавцами выбранной Вами для купли квартиры;
2) обусловлена ли продажа выбранной Вами для купли квартиры одновременной куплей продавцами другого жилого помещения;
3) имеют ли кто из продавцов квартиры (родителей несовершеннолетних) или сами несовершеннолетние в собственности или на праве пользования другое жилое помещение?
Ответить
Господа, назрел вопрос. Подскажите, если знаете.
Собрались покупать квартиру в ипотеку. На троих собственников: я+муж+сын(от первого брака). Все работаем, доход нормальный. Ни муж, ни сын не получали еще имущ.вычет. Я уже его получала на покупку другого жилья. Хотелось бы каждому по 1/3 доли, но вопрос, как именно оформлять в собственность? если по 1/3, то каждый из них получит вычет только на свою долю. И вычет за проценты по кредиту тоже только на свою долю. Если мы будем оформлять в совместную собственность, как супруги, тогда по соглашению сторон можем оформить вычет только на супруга, и, соответственно, вычет за % по кредиту тоже на него. Это выгоднее, так как тогда можно сделать возврат за % по кредиту от всей суммы (в пределах 3 млн). Но тогда что делать с долей сына? Возможно ли выделить 1/3 ему, а 2/3 - в совместную собственность нам? Или возможна ли совместная собственность для всех троих, без выделения долей? И как тогда делается вычет?
Собрались покупать квартиру в ипотеку. На троих собственников: я+муж+сын(от первого брака). Все работаем, доход нормальный. Ни муж, ни сын не получали еще имущ.вычет. Я уже его получала на покупку другого жилья. Хотелось бы каждому по 1/3 доли, но вопрос, как именно оформлять в собственность? если по 1/3, то каждый из них получит вычет только на свою долю. И вычет за проценты по кредиту тоже только на свою долю. Если мы будем оформлять в совместную собственность, как супруги, тогда по соглашению сторон можем оформить вычет только на супруга, и, соответственно, вычет за % по кредиту тоже на него. Это выгоднее, так как тогда можно сделать возврат за % по кредиту от всей суммы (в пределах 3 млн). Но тогда что делать с долей сына? Возможно ли выделить 1/3 ему, а 2/3 - в совместную собственность нам? Или возможна ли совместная собственность для всех троих, без выделения долей? И как тогда делается вычет?
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
1) каковы причины (мотивы) продажи продавцами выбранной Вами для купли квартиры;
2) обусловлена ли продажа выбранной Вами для купли квартиры одновременной куплей продавцами другого жилого помещения;
3) имеют ли кто из продавцов квартиры (родителей несовершеннолетних) или сами несовершеннолетние в собственности или на праве пользования другое жилое помещение?
----------
Добрый день,
1,2) Продавцы хотят переехать в большую квартиру. По их словам, у них было подобрано два варианта, но оба сейчас "отвалились". Ищут новый.
3) У них есть квартира бабушки неподалеку. Раньше они готовы были туда переписаться, но сейчас то ли не договорились с бабушкой, то ли хотят это сделать после сделки.
Опять же по их словам, они уже вложились в строящуюся квартиру для одного ребенка и апартаменты для другого ( старший и средний ).
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
1) каковы причины (мотивы) продажи продавцами выбранной Вами для купли квартиры;
2) обусловлена ли продажа выбранной Вами для купли квартиры одновременной куплей продавцами другого жилого помещения;
3) имеют ли кто из продавцов квартиры (родителей несовершеннолетних) или сами несовершеннолетние в собственности или на праве пользования другое жилое помещение?
----------
Добрый день,
1,2) Продавцы хотят переехать в большую квартиру. По их словам, у них было подобрано два варианта, но оба сейчас "отвалились". Ищут новый.
3) У них есть квартира бабушки неподалеку. Раньше они готовы были туда переписаться, но сейчас то ли не договорились с бабушкой, то ли хотят это сделать после сделки.
Опять же по их словам, они уже вложились в строящуюся квартиру для одного ребенка и апартаменты для другого ( старший и средний ).
Ответить
2 ноября 2018 в 18:32
----------
Цитата
md77 пишет:
1,2) Продавцы хотят переехать в большую квартиру. По их словам, у них было подобрано два варианта, но оба сейчас "отвалились". Ищут новый.
3) У них есть квартира бабушки неподалеку. Раньше они готовы были туда переписаться, но сейчас то ли не договорились с бабушкой, то ли хотят это сделать после сделки.
Опять же по их словам, они уже вложились в строящуюся квартиру для одного ребенка и апартаменты для другого ( старший и средний ).
----------
1. В подготовке к сделке купли объекта жилой недвижимости, тем более, в котором фактически проживают двое несовершеннолетних детей его продавцов, несерьёзно и юридически небезопасно полагаться на голословные (документально не подтверждённые) выше приведённые Вами утверждения продавцов даже несмотря на то, что фактически проживающие в продаваемой квартире двое несовершеннолетних детей продавцов не являются её собственниками, потому что, как я по этому вопросу отвечал ранее некоторым форумчанам в «личных сообщениях» и не только в них, многие покупатели объектов жилой недвижимости заблуждаются относительно того, если несовершеннолетние не являются их собственниками или сособственниками (одними из нескольких собственников) и, если они не будут сняты с регистрационного учёта по месту жительства из него до или после продажи по условиям договора купли-продажи, тогда их будто бы можно будет легко и свободно снять с него в судебном порядке на основании пункта 2 статьи 292 "Гражданского кодекса РФ" (далее "ГК РФ"), согласно которому «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.».
1.1. При этом иное установлено законом только в отношении бывших членов семьи собственника:
1) давших своё согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна;
2) право пользования продаваемым жилым помещением которых сохраняется на определённый срок на основании решения суда или, если оно установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи.
2. Вместе с тем в полноценном решении этого вопроса надо руководствоваться ещё и нормой, содержащейся в пункте 4 статьи 292 "ГК РФ", согласно которой «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.».
2.1. Однако мало кто знает, что пунктом 2 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ был признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой даже, если проживающий в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетний ребёнок считается находящимся на попечении родителей, тем не менее сделка по его отчуждению является совершённой вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите интересов ребенка и нарушающей права ребенка на проживание в спорном жилом помещении в случае, если:
а) собственник отчуждаемого жилья является родителем несовершеннолетнего (иным законным представителем);
б) несовершеннолетний проживает в отчуждаемом жилье;
в) несовершеннолетний либо законный представитель несовершеннолетнего не имеет иного жилья, кроме отчуждаемого,
потому что, как истолковал Конституционный Суд РФ в абзацах первом и третьем пункта 4 своего вышеуказанного Постановления:
«родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. Иное означало бы невыполнение родителями - вопреки предписанию статьи 38 (часть 2) Конституции РФ - их конституционных обязанностей и приводило бы в нарушение статей 55 (части 2 и 3) и 56 (часть 3) Конституции РФ к умалению и недопустимому ограничению права детей на жилище, гарантированного статьей 40 (часть 1) Конституции РФ»
«По смыслу статей 17 (часть 3), 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции РФ во взаимосвязи с ее статьей 35 (часть 2), при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребёнок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Это, однако, не означает, что при определённом стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребёнку возможность пользования другим жилым помещением.».
2.2. Из чего следует, что:
1) одно лишь только снятие даже не являющихся собственниками или сособственниками продаваемого жилого помещения несовершеннолетних с регистрационного учёта по месту жительства из него (также, как и сама всего лишь только их регистрация по месту жительства в другом жилом помещении) даже до сделки без документального подтверждения их права собственности на другое жилое помещение (или пользования им) не является достаточным подтверждением отсутствия нарушения прав несовершеннолетних совершённой сделкой, также ещё и потому, что согласно второму предложению абзаца второго статьи 3 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (в редакции от 03.04.2017) "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ" «Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов РФ.»;
2) заверенное нотариусом обязательство продавцов квартиры снять с регистрационного учёта по месту жительства из проданной квартиры фактически проживающих в ней своих несовершеннолетних детей не является гарантией его исполнения и юридической «чистоты» сделки купли-продажи квартиры, если только она не будет обусловлена одновременной куплей на имя продавцов (или одного из них) или на имя обоих несовершеннолетних другого жилого помещения;
3) минимизировать риски последующего признания такой сделки недействительной на основании статьи 168 "ГК РФ", как не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов (как произошло в ниже приведённом случае), можно исключением оснований признания её недействительной способом, например, одновременной купли на имя продавца, являющегося родителем несовершеннолетнего, либо на имя обоих несовершеннолетних другого жилого помещения, либо документально подтверждённого приобретения права пользования им.
3. В судебной практике есть конкретный пример в виде Определения Верховного Суда РФ от 16.04.2013 N 4-КГ13-2, согласно которому покупателю двухкомнатной квартиры Конокову С.В. суд отказал в иске о прекращении права пользования купленной им квартиры и снятии с регистрационного учёта по месту жительства из неё не являвшейся её собственником или одним из её сособственников несовершеннолетней дочери одного из продавцов квартиры, потому что:
1) она была постоянно зарегистрирована и проживала в ней с момента своего рождения вместе со своей матерью, прав на другое жилое помещение не имела, денежными средствами для приобретения иного жилья её мать не обладала,
2) покупателю квартиры Конокову С. П. было известно о том, что в покупаемой им квартире фактически проживает и зарегистрирована по месту жительства несовершеннолетняя дочь одного из продавцов, что является обременением продаваемой квартиры правами третьих лиц.
4. Таким образом сделкой купли-продажи этой квартиры, одним из продавцов-сособственников которой был отец несовершеннолетней девочки, были нарушены права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего ребёнка на проживание в ней даже несмотря на то, что этот несовершеннолетний ребёнок:
1) не являлся собственником (или одним из собственников) продаваемой квартиры;
2) не находился под опекой или попечительством, не оставался без родительского попечения;
3) всего лишь фактически проживал в ней вместе со своими родителями,
в связи с чем суд обоснованно отказал в удовлетворении искового требования приобретателя квартиры Конокова С. П. о признании несовершеннолетней прекратившей право пользования спорным жилым помещением и снятии её с регистрационного учёта.
5. При этом суд первой инстанции - Химкинский городской суд Московской области своё решение от 18 августа 2010 г по делу № 2-1592/2010 в данной части мотивировал необходимостью закрепления реального обеспечения особого статуса несовершеннолетнего ребёнка на право пользоваться жилым помещением, в котором он зарегистрирован с рождения, и сохранении такого права до приобретения в собственность его родителями иного жилья, которое на момент как продажи квартиры, так и рассмотрения дела у них отсутствовало.
6. Такое решение суд принял даже несмотря на то, что:
1) согласно пункту 8 договора купли-продажи один из продавцов-сособственников квартиры - отец несовершеннолетней девочки Шабанов Д. В. в течение 5 дней после государственной регистрации договора обязался сняться с регистрационного учёта вместе с проживающими в квартире его несовершеннолетней дочерью и бывшей женой;
2) покупатель квартиры все условия договора её купли-продажи выполнил в полном объёме!
7. Дополнительная судебная информация по этому делу.
Цитата
md77 пишет:
1,2) Продавцы хотят переехать в большую квартиру. По их словам, у них было подобрано два варианта, но оба сейчас "отвалились". Ищут новый.
3) У них есть квартира бабушки неподалеку. Раньше они готовы были туда переписаться, но сейчас то ли не договорились с бабушкой, то ли хотят это сделать после сделки.
Опять же по их словам, они уже вложились в строящуюся квартиру для одного ребенка и апартаменты для другого ( старший и средний ).
----------
1. В подготовке к сделке купли объекта жилой недвижимости, тем более, в котором фактически проживают двое несовершеннолетних детей его продавцов, несерьёзно и юридически небезопасно полагаться на голословные (документально не подтверждённые) выше приведённые Вами утверждения продавцов даже несмотря на то, что фактически проживающие в продаваемой квартире двое несовершеннолетних детей продавцов не являются её собственниками, потому что, как я по этому вопросу отвечал ранее некоторым форумчанам в «личных сообщениях» и не только в них, многие покупатели объектов жилой недвижимости заблуждаются относительно того, если несовершеннолетние не являются их собственниками или сособственниками (одними из нескольких собственников) и, если они не будут сняты с регистрационного учёта по месту жительства из него до или после продажи по условиям договора купли-продажи, тогда их будто бы можно будет легко и свободно снять с него в судебном порядке на основании пункта 2 статьи 292 "Гражданского кодекса РФ" (далее "ГК РФ"), согласно которому «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.».
1.1. При этом иное установлено законом только в отношении бывших членов семьи собственника:
1) давших своё согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна;
2) право пользования продаваемым жилым помещением которых сохраняется на определённый срок на основании решения суда или, если оно установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи.
2. Вместе с тем в полноценном решении этого вопроса надо руководствоваться ещё и нормой, содержащейся в пункте 4 статьи 292 "ГК РФ", согласно которой «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.».
2.1. Однако мало кто знает, что пунктом 2 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ был признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой даже, если проживающий в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетний ребёнок считается находящимся на попечении родителей, тем не менее сделка по его отчуждению является совершённой вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите интересов ребенка и нарушающей права ребенка на проживание в спорном жилом помещении в случае, если:
а) собственник отчуждаемого жилья является родителем несовершеннолетнего (иным законным представителем);
б) несовершеннолетний проживает в отчуждаемом жилье;
в) несовершеннолетний либо законный представитель несовершеннолетнего не имеет иного жилья, кроме отчуждаемого,
потому что, как истолковал Конституционный Суд РФ в абзацах первом и третьем пункта 4 своего вышеуказанного Постановления:
«родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. Иное означало бы невыполнение родителями - вопреки предписанию статьи 38 (часть 2) Конституции РФ - их конституционных обязанностей и приводило бы в нарушение статей 55 (части 2 и 3) и 56 (часть 3) Конституции РФ к умалению и недопустимому ограничению права детей на жилище, гарантированного статьей 40 (часть 1) Конституции РФ»
«По смыслу статей 17 (часть 3), 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции РФ во взаимосвязи с ее статьей 35 (часть 2), при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребёнок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Это, однако, не означает, что при определённом стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребёнку возможность пользования другим жилым помещением.».
2.2. Из чего следует, что:
1) одно лишь только снятие даже не являющихся собственниками или сособственниками продаваемого жилого помещения несовершеннолетних с регистрационного учёта по месту жительства из него (также, как и сама всего лишь только их регистрация по месту жительства в другом жилом помещении) даже до сделки без документального подтверждения их права собственности на другое жилое помещение (или пользования им) не является достаточным подтверждением отсутствия нарушения прав несовершеннолетних совершённой сделкой, также ещё и потому, что согласно второму предложению абзаца второго статьи 3 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (в редакции от 03.04.2017) "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ" «Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов РФ.»;
2) заверенное нотариусом обязательство продавцов квартиры снять с регистрационного учёта по месту жительства из проданной квартиры фактически проживающих в ней своих несовершеннолетних детей не является гарантией его исполнения и юридической «чистоты» сделки купли-продажи квартиры, если только она не будет обусловлена одновременной куплей на имя продавцов (или одного из них) или на имя обоих несовершеннолетних другого жилого помещения;
3) минимизировать риски последующего признания такой сделки недействительной на основании статьи 168 "ГК РФ", как не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов (как произошло в ниже приведённом случае), можно исключением оснований признания её недействительной способом, например, одновременной купли на имя продавца, являющегося родителем несовершеннолетнего, либо на имя обоих несовершеннолетних другого жилого помещения, либо документально подтверждённого приобретения права пользования им.
3. В судебной практике есть конкретный пример в виде Определения Верховного Суда РФ от 16.04.2013 N 4-КГ13-2, согласно которому покупателю двухкомнатной квартиры Конокову С.В. суд отказал в иске о прекращении права пользования купленной им квартиры и снятии с регистрационного учёта по месту жительства из неё не являвшейся её собственником или одним из её сособственников несовершеннолетней дочери одного из продавцов квартиры, потому что:
1) она была постоянно зарегистрирована и проживала в ней с момента своего рождения вместе со своей матерью, прав на другое жилое помещение не имела, денежными средствами для приобретения иного жилья её мать не обладала,
2) покупателю квартиры Конокову С. П. было известно о том, что в покупаемой им квартире фактически проживает и зарегистрирована по месту жительства несовершеннолетняя дочь одного из продавцов, что является обременением продаваемой квартиры правами третьих лиц.
4. Таким образом сделкой купли-продажи этой квартиры, одним из продавцов-сособственников которой был отец несовершеннолетней девочки, были нарушены права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего ребёнка на проживание в ней даже несмотря на то, что этот несовершеннолетний ребёнок:
1) не являлся собственником (или одним из собственников) продаваемой квартиры;
2) не находился под опекой или попечительством, не оставался без родительского попечения;
3) всего лишь фактически проживал в ней вместе со своими родителями,
в связи с чем суд обоснованно отказал в удовлетворении искового требования приобретателя квартиры Конокова С. П. о признании несовершеннолетней прекратившей право пользования спорным жилым помещением и снятии её с регистрационного учёта.
5. При этом суд первой инстанции - Химкинский городской суд Московской области своё решение от 18 августа 2010 г по делу № 2-1592/2010 в данной части мотивировал необходимостью закрепления реального обеспечения особого статуса несовершеннолетнего ребёнка на право пользоваться жилым помещением, в котором он зарегистрирован с рождения, и сохранении такого права до приобретения в собственность его родителями иного жилья, которое на момент как продажи квартиры, так и рассмотрения дела у них отсутствовало.
6. Такое решение суд принял даже несмотря на то, что:
1) согласно пункту 8 договора купли-продажи один из продавцов-сособственников квартиры - отец несовершеннолетней девочки Шабанов Д. В. в течение 5 дней после государственной регистрации договора обязался сняться с регистрационного учёта вместе с проживающими в квартире его несовершеннолетней дочерью и бывшей женой;
2) покупатель квартиры все условия договора её купли-продажи выполнил в полном объёме!
7. Дополнительная судебная информация по этому делу.
Ответить
1
Все продукты Банки.ру
Калькуляторы
Вклады и инвестиции
Кредиты и займы
Кредит онлайнКредит для пенсионеровСрочный займ на картуЗайм без отказаБеспроцентный займРефинансирование кредитовКредит под залогКредиты в МосквеЗайм на картуЗайм онлайнАвтокредитыКредитная история онлайн бесплатноВзять кредитЛучшие кредитыКредит на ноутбукКредит без посещения банкаКредит с подтверждением дохода
Показать ещеСкрыть
Страхование
Карты
Онлайн заявка на кредитную картуКредитная карта Тинькофф ПлатинумОнлайн заявка на дебетовую картуКарты с кэшбэком 2024Карты с бесплатным обслуживаниемКредитки без справки о доходахКредитные карты PlatinumМолодежные кредитные картыКредитные карты на 50 000 рублейКредитная карта за 5 минутКредитные карты на 500 000 рублейДебетовые карты Мир UnionPayДебетовые карты UnionPayКредитные карты UnionPayКредитные карты МИР UnionPayКредитные карты без подтверждения доходаКредитные карты срочноДоступные кредитные картыКредитные карты по паспорту с моментальным решениемКредитные карты 100% одобрениеКредитные карты в Москве
Ипотека
Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в ВТБИпотека в СбербанкеРефинансирование ипотекиЛьготная ипотекаИпотека на вторичное жильеИпотека в МосквеИпотека для IT-специалистовИпотечное менюИпотека от застройщиковДальневосточная ипотекаРефинансирование семейной ипотекиИпотека под залог недвижимостиИпотека для врачей
РКО
Дебетовые карты
Дебетовые карты ТинькоффДебетовая карта «Мир»Дебетовые карты «Mir Supreme»Карты UnionPayВиртуальные дебетовые картыКарты с бесплатным обслуживаниемДетские картыСоциальные карты москвичаТоп дебетовых картМоментальные картыКарты с высоким процентом на остатокЗарплатные картыДебетовые карты СбербанкаДебетовые карты Альфа БанкаДебетовые карты ВТБДебетовые карты Газпромбанка
Потребительские кредиты
Микрозаймы
Займ на карту без процентов за первый займОнлайн займы на банковскую карту срочноСрочные экспресс займы онлайнОформить и получить простой микрозайм наличнымиСрочный онлайн микрозайм на киви кошелек без отказаСрочно получить деньги на карту круглосуточноОнлайн займ без отказа пенсионерамЗайм студентам с 18 лет без работыВзять быстрый займ денег в долгЗаймы на длительный срок с ежемесячной оплатой
Кредитные карты
Взять кредитную картуКредитные карты банка Русский СтандартКредитные карты ТинькоффКалькулятор кредитной картыКредитные карты без отказаВиртуальные кредитные картыКредитные карты без посещения банкаМоментальные кредиткиКарта рассрочки «Халва» от СовкомбанкаКредитные карты Альфа БанкаКредитные карты СбербанкаКредитные карты ВТБКредитные карты ГазпромбанкаКредитные карты Почта БанкаКредитные карты МТСКредитные карты банка Открытие
Расчетно-кассовое обслуживание
Ипотечные кредиты
Взять ипотеку на строительство дома с нуляСоциально ипотечное кредитованиеПрограммы льготной ипотеки для молодой семьиИпотека на приобретение дома в сельской местностиИпотека на строящиеся квартирыПолучить ипотеку без подтвержденного доходаПрограмма господдержки ипотечного кредитованияИпотека для многодетных семей с минимальным процентомИпотека на загородный дом в СНТСоциальная ипотека для работников школы
Депозиты
ОСАГО и Каско
Рассчитать стоимость каскоОСАГО от ИнгосстрахПролонгация ОСАГОРассчитать стоимость ОСАГОКаско в МосквеКаско в рассрочкуКаско на старый автомобильКаско от бесполисныхКаско на KIAКаско на LadaКаско на CheryЭлектронный полис е-ОСАГООСАГО от АльфаСтрахованиеОСАГО от Тинькофф СтрахованиеОСАГО от РосгосстрахОСАГО от Сбер Страхование