FAQ по самостоятельной покупке квартиры
Первые вопросы:
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
2
1226
796
Комментарии
99+
Сначала старые Сначала новые
Сначала старые
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Пожалуйста, уточните, что именно Вы имеете ввиду относительно указанной Вами "блокированной эл. подписи"?
----------
ИМХО подразумевается "Запрет на регистрационные действия в росреестре без личного присутствия". Но данный запрет запрещает сделки по доверенности. А ЭЦП = личная подпись. А запрета на сделки с ЭЦП в Росреестре нет. Вообщем как-то все очень непонятно ...
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Пожалуйста, уточните, что именно Вы имеете ввиду относительно указанной Вами "блокированной эл. подписи"?
----------
ИМХО подразумевается "Запрет на регистрационные действия в росреестре без личного присутствия". Но данный запрет запрещает сделки по доверенности. А ЭЦП = личная подпись. А запрета на сделки с ЭЦП в Росреестре нет. Вообщем как-то все очень непонятно ...
Ответить
16 октября 2020 в 14:21
----------
Цитата
R2012 пишет:
ИМХО подразумевается "Запрет на регистрационные действия в росреестре без личного присутствия".
----------
Я полагаю и уверен, что уважаемый M☆rshal имеет ввиду не это! ----------
Цитата
M☆rshal пишет:
3. Стал нервничать по "необъяснимой" причине, и в итоге он отозвал регистрацию.
----------
Один продавец сделать это был не вправе! ----------
Цитата
M☆rshal пишет:
4. Убедил покупателя также написать добровольный отзыв регистрации.
----------
Покупатель повёлся на это. А, если не повёлся бы?!
Цитата
R2012 пишет:
ИМХО подразумевается "Запрет на регистрационные действия в росреестре без личного присутствия".
----------
Я полагаю и уверен, что уважаемый M☆rshal имеет ввиду не это! ----------
Цитата
M☆rshal пишет:
3. Стал нервничать по "необъяснимой" причине, и в итоге он отозвал регистрацию.
----------
Один продавец сделать это был не вправе! ----------
Цитата
M☆rshal пишет:
4. Убедил покупателя также написать добровольный отзыв регистрации.
----------
Покупатель повёлся на это. А, если не повёлся бы?!
Ответить
16 октября 2020 в 15:57
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Я полагаю и уверен, что уважаемый M☆rshal имеет ввиду не это!
----------
Я не знаю что имела ввиду подруга, когда писала про какой-то запрет продавца,
а уважаемый Маршал имел ввиду именно это!
"Запрет на регистрационные действия в росреестре без личного присутствия".
:gramercy:
Вот пруфы!))
----------
Цитата
klient-2010 пишет:
Мне неизвестны реальные причины отказа от сделки Продавцом.
Но изначально этот человек был немного нестандартным: когда подруга выразила согласие купить эту квартиру и стали назначать дату регистрации сделки, оказалось, что продавец ранее наложил запрет на регистрацию купли-продажи квартиры через посредников
----------
----------
Цитата
M☆rshal пишет:
Запрет устанавливается на оформление продажи квартиры по электронной подписи через интернет и по доверенности.
Только личное присутствие!
----------
----------
Цитата
M☆rshal пишет:
Запрет на электронную подпись не означает запрет на личное присутствие и подписание договора
----------
Запрет на сделку без личного присутствия (подпись от руки) означает блокировку договора с ЭЦП.
Также как и доверенность на сделку.
О каком другом запрете говорил продавец я сказать не могу. Это к нему!)
----------
Цитата
R2012 пишет:
А запрета на сделки с ЭЦП в Росреестре нет.
----------
8)
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Я полагаю и уверен, что уважаемый M☆rshal имеет ввиду не это!
----------
Я не знаю что имела ввиду подруга, когда писала про какой-то запрет продавца,
а уважаемый Маршал имел ввиду именно это!
"Запрет на регистрационные действия в росреестре без личного присутствия".
:gramercy:
Вот пруфы!))
----------
Цитата
klient-2010 пишет:
Мне неизвестны реальные причины отказа от сделки Продавцом.
Но изначально этот человек был немного нестандартным: когда подруга выразила согласие купить эту квартиру и стали назначать дату регистрации сделки, оказалось, что продавец ранее наложил запрет на регистрацию купли-продажи квартиры через посредников
----------
----------
Цитата
M☆rshal пишет:
Запрет устанавливается на оформление продажи квартиры по электронной подписи через интернет и по доверенности.
Только личное присутствие!
----------
----------
Цитата
M☆rshal пишет:
Запрет на электронную подпись не означает запрет на личное присутствие и подписание договора
----------
Запрет на сделку без личного присутствия (подпись от руки) означает блокировку договора с ЭЦП.
Также как и доверенность на сделку.
О каком другом запрете говорил продавец я сказать не могу. Это к нему!)
----------
Цитата
R2012 пишет:
А запрета на сделки с ЭЦП в Росреестре нет.
----------
8)
Ответить
16 октября 2020 в 16:02
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Один продавец сделать это был не вправе!
----------
Не уверен что это так.
Уверен что это НЕ так.
Каждая сторона вправе отозвать сделку, но до момента её регистрации в ЕГРН.
Именно поэтому в цепочку Продавец-Покупатель включается услуга РАСЧЁТОВ.
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Один продавец сделать это был не вправе!
----------
Не уверен что это так.
Уверен что это НЕ так.
Каждая сторона вправе отозвать сделку, но до момента её регистрации в ЕГРН.
Именно поэтому в цепочку Продавец-Покупатель включается услуга РАСЧЁТОВ.
Ответить
----------
Цитата
M☆rshal пишет:
Запрет на сделку без личного присутствия (подпись от руки) означает блокировку договора с ЭЦП.
Также как и доверенность на сделку.
----------
Это не так. Личная подпись = подпись с ЭЦП = личное присутствие.
Точнее усиленная квалифицированная электронная подпись (63 ФЗ). Термин ЭЦП устарел с 2011 года.
И да, еще раз повторюсь в Росреестр нельзя подать заявление о запрете сделок с ЭЦП (актуальность - середина августа этого года).
Цитата
M☆rshal пишет:
Запрет на сделку без личного присутствия (подпись от руки) означает блокировку договора с ЭЦП.
Также как и доверенность на сделку.
----------
Это не так. Личная подпись = подпись с ЭЦП = личное присутствие.
Точнее усиленная квалифицированная электронная подпись (63 ФЗ). Термин ЭЦП устарел с 2011 года.
И да, еще раз повторюсь в Росреестр нельзя подать заявление о запрете сделок с ЭЦП (актуальность - середина августа этого года).
Ответить
16 октября 2020 в 16:19
----------
Цитата
R2012 пишет:
И да, еще раз повторюсь в Росреестр нельзя подать заявление о запрете сделок с ЭЦП
----------
Заявление подаётся в МФЦ.
Если вы установили запрет на сделки без личного участия, то никаких других вариантов просто нет!
Вы собственно противоречите не только мне, но и ТС темы, которая пишет о ранее установленном запрете на продажу.
Там нет ни слова о доверенности))) А вот про ЭЦП как раз есть. Судя по документам.
Как вы думаете что это означает?
Попробуйте связать всё в единую логическую цепь.
Цитата
R2012 пишет:
И да, еще раз повторюсь в Росреестр нельзя подать заявление о запрете сделок с ЭЦП
----------
Заявление подаётся в МФЦ.
Если вы установили запрет на сделки без личного участия, то никаких других вариантов просто нет!
Вы собственно противоречите не только мне, но и ТС темы, которая пишет о ранее установленном запрете на продажу.
Там нет ни слова о доверенности))) А вот про ЭЦП как раз есть. Судя по документам.
Как вы думаете что это означает?
Попробуйте связать всё в единую логическую цепь.
Ответить
16 октября 2020 в 16:25
----------
Цитата
M☆rshal пишет:
Каждая сторона вправеотозвать сделку, но до момента её регистрации в ЕГРН.
----------
Каждая сторона вправе приостановить сделку, но до момента её регистрации в ЕГРН.
Приостановление регистрации прав по заявлению
Закон дает возможность участникам сделок с недвижимостью притормозить регистрацию прав собственности самостоятельно. Для этого любой из участников сделки купли-продажи квартиры пишет заявление о приостановлении государственной регистрации прав, и передает его в Росреестр
Если процесс регистрации перехода права по сделке еще не закончен, то регистрация приостанавливается на основании такого заявления. Заявитель при этом должен указать причины для такой приостановки, и указать срок желаемой приостановки, но не более 6 месяцев.
Такая возможность дается участникам сделки только один раз. А если сделка купли-продажи квартиры происходит с привлечением ипотечного кредита, то заявление должно быть совместным от обеих сторон сделки, с приложением письменного согласия банка-кредитора.
Если заявитель затем не подал новое заявление о возобновлении регистрации, то регистратор по истечении установленных 6-ти месяцев сам принимает решение о завершении регистрации или об отказе в ней.
Кроме того, по совместному заявлению участников сделки купли-продажи квартиры регистрация прав собственности на основании договора может быть прекращена совсем. Для этого все дружно пишут заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора, и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав (например, вследствие возникших форс-мажорных обстоятельств). Такая возможность регламентируется статьей 31 того же закона.
Становится ясно что заявление покупателя на отзыв сделки было крайне важно для продавца.
О возможных целях данного отзыва я написал выше. Но свечку не держал!)
Цитата
M☆rshal пишет:
Каждая сторона вправе
----------
Каждая сторона вправе приостановить сделку, но до момента её регистрации в ЕГРН.
Приостановление регистрации прав по заявлению
Закон дает возможность участникам сделок с недвижимостью притормозить регистрацию прав собственности самостоятельно. Для этого любой из участников сделки купли-продажи квартиры пишет заявление о приостановлении государственной регистрации прав, и передает его в Росреестр
Если процесс регистрации перехода права по сделке еще не закончен, то регистрация приостанавливается на основании такого заявления. Заявитель при этом должен указать причины для такой приостановки, и указать срок желаемой приостановки, но не более 6 месяцев.
Такая возможность дается участникам сделки только один раз. А если сделка купли-продажи квартиры происходит с привлечением ипотечного кредита, то заявление должно быть совместным от обеих сторон сделки, с приложением письменного согласия банка-кредитора.
Если заявитель затем не подал новое заявление о возобновлении регистрации, то регистратор по истечении установленных 6-ти месяцев сам принимает решение о завершении регистрации или об отказе в ней.
Кроме того, по совместному заявлению участников сделки купли-продажи квартиры регистрация прав собственности на основании договора может быть прекращена совсем. Для этого все дружно пишут заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора, и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав (например, вследствие возникших форс-мажорных обстоятельств). Такая возможность регламентируется статьей 31 того же закона.
Становится ясно что заявление покупателя на отзыв сделки было крайне важно для продавца.
О возможных целях данного отзыва я написал выше. Но свечку не держал!)
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Выяснили ли Вы, почему именно электронная государстенная регистрация перехода к покупателю-заёмщику права собственности на квартиру, сделку купли-продажи которой провели через указанный Вами сервис, зависла на три недели?!
----------
Мы направили запрос/жалобу в Росреестр, ответа, конечно же, пока нет, ждем.
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Выяснили ли Вы, почему именно электронная государстенная регистрация перехода к покупателю-заёмщику права собственности на квартиру, сделку купли-продажи которой провели через указанный Вами сервис, зависла на три недели?!
----------
Мы направили запрос/жалобу в Росреестр, ответа, конечно же, пока нет, ждем.
Ответить
Поясню ещё раз про наложенный Продавцом запрет на совершение сделки без личного присутствия. (Кажется, про электронную подпись я нигде не писала).
Да, у него был наложен запрет ДО продажи квартиры. Он - весьма тревожный гражданин, боялся мошенников (как он сказал), и, когда нашёл покупателя на свою квартиру, попытался снять этот запрет. Однако в тот период СПб Росреестр переходил на новую систему работы (цифровой эксперимент), и все услуги задерживались (оптимизация персонала, потеря архивов и т.д. - это со слов сотрудницы Росреестра, которая объяснила по телефону причину задержки).
То есть, я не думаю, что он как-то специально затягивал сделку, потому что каждый день звонил/писал и докладывал, удалось ли ему записаться на приём в МФЦ, чтобы подать заявление о снятии запрета на совершение сделки без личного присутствия.
Также я не думаю, что он мошенник. В июле-августе в их доме продавали 3 аналогичных квартиры, с разницей в цене 200-250 т.р. (этаж, ремонт). Его квартира не была сказочно дешевой, но она была без ремонта, поэтому и стоила дешевле остальных.
Просто у него какое-то странное неадекватное восприятие. Он возмущался, что деньги ему не отдали сразу (первый взнос), что не зарегистрировали вовремя (а он собирался помочь своей дочери с покупкой квартиры в Москве, и там сделка тоже оказалась под угрозой), что после заключение ДКП он не смог получить ипотечные деньги (ДО того как Росреестр закрепит сделку).
Поэтому здесь дело не в специальном желании кому-то навредить, а просто человек не думает о последствиях, которые вызывают его капризы ("продам- не продам").
Думаю, что его испугал скачок цен на квартиры В ПЕРИОД прохождения регистрации в Росреестре, и он решил, что прогадал с ценой. Вот и всё.
А поскольку у него неадекватно-детская позиция, то он эгоцентрик. Заявление на прекращение сделки написал, и больше ему эта тема не интересна. Разруливайте как хотите.
Я с таким впервые сталкиваюсь. Но наша система ипотечного займа очень несовершенна, потому что при столкновении с неадекватными людьми адекватные вообще никак не защищены.
Вчера с подруги сняли 40 тысяч - ипотечный взнос. Банк разводит руками. Но, по сути, именно ему и страховым организациям такая система ВЫГОДНА.
Спасибо за ваше внимание к нашей проблеме.
Да, у него был наложен запрет ДО продажи квартиры. Он - весьма тревожный гражданин, боялся мошенников (как он сказал), и, когда нашёл покупателя на свою квартиру, попытался снять этот запрет. Однако в тот период СПб Росреестр переходил на новую систему работы (цифровой эксперимент), и все услуги задерживались (оптимизация персонала, потеря архивов и т.д. - это со слов сотрудницы Росреестра, которая объяснила по телефону причину задержки).
То есть, я не думаю, что он как-то специально затягивал сделку, потому что каждый день звонил/писал и докладывал, удалось ли ему записаться на приём в МФЦ, чтобы подать заявление о снятии запрета на совершение сделки без личного присутствия.
Также я не думаю, что он мошенник. В июле-августе в их доме продавали 3 аналогичных квартиры, с разницей в цене 200-250 т.р. (этаж, ремонт). Его квартира не была сказочно дешевой, но она была без ремонта, поэтому и стоила дешевле остальных.
Просто у него какое-то странное неадекватное восприятие. Он возмущался, что деньги ему не отдали сразу (первый взнос), что не зарегистрировали вовремя (а он собирался помочь своей дочери с покупкой квартиры в Москве, и там сделка тоже оказалась под угрозой), что после заключение ДКП он не смог получить ипотечные деньги (ДО того как Росреестр закрепит сделку).
Поэтому здесь дело не в специальном желании кому-то навредить, а просто человек не думает о последствиях, которые вызывают его капризы ("продам- не продам").
Думаю, что его испугал скачок цен на квартиры В ПЕРИОД прохождения регистрации в Росреестре, и он решил, что прогадал с ценой. Вот и всё.
А поскольку у него неадекватно-детская позиция, то он эгоцентрик. Заявление на прекращение сделки написал, и больше ему эта тема не интересна. Разруливайте как хотите.
Я с таким впервые сталкиваюсь. Но наша система ипотечного займа очень несовершенна, потому что при столкновении с неадекватными людьми адекватные вообще никак не защищены.
Вчера с подруги сняли 40 тысяч - ипотечный взнос. Банк разводит руками. Но, по сути, именно ему и страховым организациям такая система ВЫГОДНА.
Спасибо за ваше внимание к нашей проблеме.
Ответить
----------
Цитата
Tin064 пишет:
Договор купли-продажи, заключаемый в Сбере, как правило, подписывается сторонами лично, то есть, от руки, не электронной подписью) В электронном виде подаются лишь заявления на государственную регистрацию перехода права X
X
X
----------
Да, так и было.
Цитата
Tin064 пишет:
Договор купли-продажи, заключаемый в Сбере, как правило, подписывается сторонами лично, то есть, от руки, не электронной подписью) В электронном виде подаются лишь заявления на государственную регистрацию перехода права X
X
X
----------
Да, так и было.
Ответить
----------
Цитата
M☆rshal пишет:
Если процесс регистрации перехода права по сделке еще не закончен, то регистрация приостанавливается на основании такого заявления. Заявитель при этом должен указать причины для такой приостановки, и указать срок желаемой приостановки, но не более 6 месяцев.
----------
Вот поэтому подруга и не стала препятствовать и согласилась на расторжение сделки. В этом случае у неё есть шанс развязаться с этой историей через 45 дней. А если судиться - то история затянется на годы, и всё это время она будет оплачивать не только ипотеку, но и услуги юристов.
Цитата
M☆rshal пишет:
Если процесс регистрации перехода права по сделке еще не закончен, то регистрация приостанавливается на основании такого заявления. Заявитель при этом должен указать причины для такой приостановки, и указать срок желаемой приостановки, но не более 6 месяцев.
----------
Вот поэтому подруга и не стала препятствовать и согласилась на расторжение сделки. В этом случае у неё есть шанс развязаться с этой историей через 45 дней. А если судиться - то история затянется на годы, и всё это время она будет оплачивать не только ипотеку, но и услуги юристов.
Ответить
----------
Цитата
M☆rshal пишет:
Т.е все вышеописанные события, вплоть до отзыва сделки ПРОДАВЦОМ, вписались в две недели.
----------
Я не знаю, почему для вас так принципиально, что прошло НЕ три, а две недели, но если посмотрите на ДНИ, то окажется, что 15 сентября - вторник, а 2 октября - пятница, то есть, с учётом того, что никто в выходные (3 и 4 октября) не работает, то раньше 5 октября (то есть, через ДВАДЦАТЬ дней) никакой Росреестр бы ничего не прислал.
Цитата
M☆rshal пишет:
Т.е все вышеописанные события, вплоть до отзыва сделки ПРОДАВЦОМ, вписались в две недели.
----------
Я не знаю, почему для вас так принципиально, что прошло НЕ три, а две недели, но если посмотрите на ДНИ, то окажется, что 15 сентября - вторник, а 2 октября - пятница, то есть, с учётом того, что никто в выходные (3 и 4 октября) не работает, то раньше 5 октября (то есть, через ДВАДЦАТЬ дней) никакой Росреестр бы ничего не прислал.
Ответить
16 октября 2020 в 20:02
----------
Цитата
klient-2010 пишет:
Я не знаю, почему для вас так принципиально, что прошло НЕ три, а две недели
----------
:D Мне уже абсолютно всё равно!
----------
Цитата
klient-2010 пишет:
Поясню ещё раз про наложенный Продавцом запрет на совершение сделки без личного присутствия. (Кажется, про электронную подпись я нигде не писала).
----------
----------
Цитата
Tin064пишет:
Договор купли-продажи, заключаемый в Сбере, как правило, подписывается сторонами лично,
то есть, от руки, не электронной подписью
В электронном виде подаются лишь заявления на государственную регистрацию перехода права
klient-2010 пишет:
Да, так и было.
----------
----------
Цитата
klient-2010 пишет:
Подавали на регистрацию в ЭЛЕКТРОННОЙ форме через сервис Домклик.
----------
:fool:
Цитата
klient-2010 пишет:
Я не знаю, почему для вас так принципиально, что прошло НЕ три, а две недели
----------
:D Мне уже абсолютно всё равно!
----------
Цитата
klient-2010 пишет:
Поясню ещё раз про наложенный Продавцом запрет на совершение сделки без личного присутствия. (Кажется, про электронную подпись я нигде не писала).
----------
----------
Цитата
Tin064пишет:
Договор купли-продажи, заключаемый в Сбере, как правило, подписывается сторонами лично,
то есть, от руки, не электронной подписью
В электронном виде подаются лишь заявления на государственную регистрацию перехода права
klient-2010 пишет:
Да, так и было.
----------
----------
Цитата
klient-2010 пишет:
Подавали на регистрацию в ЭЛЕКТРОННОЙ форме через сервис Домклик.
----------
:fool:
Ответить
16 октября 2020 в 21:32
----------
Цитата
M☆rshal пишет:
1. Он пошёл на эл. сделку с блокированной эл. подписью...
----------
----------
Цитата
M☆rshal пишет:
...уважаемый Маршал имел ввиду именно... "Запрет на регистрационные действия в Росреестре без личного присутствия".
----------
1. Наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия его собственника по ранее поданному им (или его законным представителем) заявлению не может являться мошенническим умыслом продавца, потому что сведения об этом являются публичными (общедоступными) и содержатся в выписке из ЕГРН "Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости", форма, состав содержащейся в ней сведений и порядок заполнения которой утверждены Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 июня 2016 г. № 378 (в редакции от 21.10.2019), согласно пункту 46.2 которого:
"В реквизите "Сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя" указываются слова: "Принято заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя.". При отсутствии в органе регистрации прав заявления о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя указываются слова "данные отсутствуют".
1.1. Из чего следует, что банк-кредитор покупателя-заёмщика не мог не знать об этом, также, как и сам покупатель-заёмщик.
2. Согласно пункту 2) части 2 статьи 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости":
"2. Запись, содержащаяся в ЕГРН, о заявлении о невозможности регистрации погашается на основании...
2) заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации;". ----------
Цитата
M☆rshal пишет:
Если вы установили запрет на сделки без личного участия, то никаких других вариантов...нет!
----------
3. Между тем частью 1 статьи 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено представление физическим лицом, за которым в ЕГРН зарегистрировано право собственности на объект недвижимости (или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности) заявления о возможности представления в случае отчуждения соответствующего объекта недвижимости заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.
4. Согласно первому предложению части 4 статьи 36.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости":
"Отсутствие в ЕГРН записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, является основанием для возврата без рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на соответствующий объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи."
5. Согласно пунктам 2, 3) и 4) части 6 статьи 36.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости":
"6. Отсутствие в ЕГРН записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, не препятствует осуществлению государственной регистрации прав на основании заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, представленных...
2) нотариусом в случаях, предусмотренных пунктом 5 части 3 статьи 15 настоящего Федерального закона;
3) сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона;
4) сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если соответствующее заявление и прилагаемые к нему документы в форме электронных документов и (или) электронных образов документов подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью, квалифицированный сертификат ключа проверки которой выдан федеральным государственным бюджетным учреждением, указанным в части 4 статьи 3 настоящего Федерального закона.".
6. Разъяснение об этом содержится в Письме Минэкономразвития России от 13.08.2019 № 26558-ВА/Д23и "О применении положений Федерального закона от 2 августа 2019 г. N 286-ФЗ". ----------
Цитата
M☆rshal пишет:
Каждая сторона вправе отозвать сделку, но до момента её регистрации в ЕГРН.
----------
----------
Цитата
klient-2010 пишет:
Вот поэтому подруга и не стала препятствовать и согласилась на расторжение сделки. В этом случае у неё есть шанс развязаться с этой историей через 45 дней. А если судиться - то история затянется на годы, и всё это время она будет оплачивать не только ипотеку, но и услуги юристов.
----------
7. Зачем продавцу пугать покупателя (или Вас, как подругу покупателя) приостановлением государственной регистрации по его личному заявлению, которое он был вправе подать согласно части 4 статьи 30 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца), потому что покупатель покупал квартиру с использованием кредитных средств банка?
7.1. Судя по всему покупатель сам испугался этого и предпочёл подать совместное с продавцом заявление о прекращении государственной регистрации и о возврате документов.
7.2. Кроме того, при росте рыночной цены продаваемой им квартиры и задержке государственной регистрации пугать продавцу покупателя её приостановлением было невыгодно!
7.3. Поэтому он решил найти другого покупателя, чтобы продать свою квартиру дороже, а настоящий покупатель уступчиво помог ему в этом! ----------
Цитата
klient-2010 пишет:
Вчера с подруги сняли 40 тысяч - ипотечный взнос.
----------
8. Такова цена поспешного и необдуманного решения ипотечного покупателя согласиться с предложением продавца прекратить государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на покупаемую квартиру.
Цитата
M☆rshal пишет:
1. Он пошёл на эл. сделку с блокированной эл. подписью...
----------
----------
Цитата
M☆rshal пишет:
...уважаемый Маршал имел ввиду именно... "Запрет на регистрационные действия в Росреестре без личного присутствия".
----------
1. Наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия его собственника по ранее поданному им (или его законным представителем) заявлению не может являться мошенническим умыслом продавца, потому что сведения об этом являются публичными (общедоступными) и содержатся в выписке из ЕГРН "Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости", форма, состав содержащейся в ней сведений и порядок заполнения которой утверждены Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 июня 2016 г. № 378 (в редакции от 21.10.2019), согласно пункту 46.2 которого:
"В реквизите "Сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя" указываются слова: "Принято заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя.". При отсутствии в органе регистрации прав заявления о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя указываются слова "данные отсутствуют".
1.1. Из чего следует, что банк-кредитор покупателя-заёмщика не мог не знать об этом, также, как и сам покупатель-заёмщик.
2. Согласно пункту 2) части 2 статьи 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости":
"2. Запись, содержащаяся в ЕГРН, о заявлении о невозможности регистрации погашается на основании...
2) заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации;". ----------
Цитата
M☆rshal пишет:
Если вы установили запрет на сделки без личного участия, то никаких других вариантов...нет!
----------
3. Между тем частью 1 статьи 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено представление физическим лицом, за которым в ЕГРН зарегистрировано право собственности на объект недвижимости (или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности) заявления о возможности представления в случае отчуждения соответствующего объекта недвижимости заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.
4. Согласно первому предложению части 4 статьи 36.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости":
"Отсутствие в ЕГРН записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, является основанием для возврата без рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на соответствующий объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи."
5. Согласно пунктам 2, 3) и 4) части 6 статьи 36.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости":
"6. Отсутствие в ЕГРН записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, не препятствует осуществлению государственной регистрации прав на основании заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, представленных...
2) нотариусом в случаях, предусмотренных пунктом 5 части 3 статьи 15 настоящего Федерального закона;
3) сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона;
4) сторонами договора об отчуждении объекта недвижимости, если соответствующее заявление и прилагаемые к нему документы в форме электронных документов и (или) электронных образов документов подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью, квалифицированный сертификат ключа проверки которой выдан федеральным государственным бюджетным учреждением, указанным в части 4 статьи 3 настоящего Федерального закона.".
6. Разъяснение об этом содержится в Письме Минэкономразвития России от 13.08.2019 № 26558-ВА/Д23и "О применении положений Федерального закона от 2 августа 2019 г. N 286-ФЗ". ----------
Цитата
M☆rshal пишет:
Каждая сторона вправе отозвать сделку, но до момента её регистрации в ЕГРН.
----------
----------
Цитата
klient-2010 пишет:
Вот поэтому подруга и не стала препятствовать и согласилась на расторжение сделки. В этом случае у неё есть шанс развязаться с этой историей через 45 дней. А если судиться - то история затянется на годы, и всё это время она будет оплачивать не только ипотеку, но и услуги юристов.
----------
7. Зачем продавцу пугать покупателя (или Вас, как подругу покупателя) приостановлением государственной регистрации по его личному заявлению, которое он был вправе подать согласно части 4 статьи 30 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца), потому что покупатель покупал квартиру с использованием кредитных средств банка?
7.1. Судя по всему покупатель сам испугался этого и предпочёл подать совместное с продавцом заявление о прекращении государственной регистрации и о возврате документов.
7.2. Кроме того, при росте рыночной цены продаваемой им квартиры и задержке государственной регистрации пугать продавцу покупателя её приостановлением было невыгодно!
7.3. Поэтому он решил найти другого покупателя, чтобы продать свою квартиру дороже, а настоящий покупатель уступчиво помог ему в этом! ----------
Цитата
klient-2010 пишет:
Вчера с подруги сняли 40 тысяч - ипотечный взнос.
----------
8. Такова цена поспешного и необдуманного решения ипотечного покупателя согласиться с предложением продавца прекратить государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на покупаемую квартиру.
Ответить
Продавец начал пугать расторжением сделки, когда после нормативного срока окончания регистрации в Росреестре (ему менеджер Сбера озвучивала дату 25 сентября) не получил обещанного смс-уведомления от Росреестра.
Мы не отнеслись к этому серьёзно, потому что подумали, что это очередной эмоциональный срыв (угроза пришла в 7 часов утра 26 сентября).
Однако он всё же настоял на встрече в банке, и когда подруга туда пришла прояснить ситуацию, он устроил такой скандал, что у всех присутствующих было одно желание - поскорее с ним распрощаться. Через 5 часов переговоров уже всё отделение было в курсе этой истории, менеджеры не могли работать с другими клиентами, так как помещение банка небольшое, все столы стояли в одном коридоре. Все сочувствовали, но реального решения на тот момент ни у кого не было.
Причем, когда подруга пыталась объяснить ему, что из-за его непоследовательности ей придётся понести расходы, этот господин гордо кричал, что "всё компенсирует, какие мелочи!".
Но после подписания обоюдных заявлений пропал.
Мы не отнеслись к этому серьёзно, потому что подумали, что это очередной эмоциональный срыв (угроза пришла в 7 часов утра 26 сентября).
Однако он всё же настоял на встрече в банке, и когда подруга туда пришла прояснить ситуацию, он устроил такой скандал, что у всех присутствующих было одно желание - поскорее с ним распрощаться. Через 5 часов переговоров уже всё отделение было в курсе этой истории, менеджеры не могли работать с другими клиентами, так как помещение банка небольшое, все столы стояли в одном коридоре. Все сочувствовали, но реального решения на тот момент ни у кого не было.
Причем, когда подруга пыталась объяснить ему, что из-за его непоследовательности ей придётся понести расходы, этот господин гордо кричал, что "всё компенсирует, какие мелочи!".
Но после подписания обоюдных заявлений пропал.
Ответить
16 октября 2020 в 23:49
Уважаемый Леонид Николаевич, я не могу постоянно приходить в тему и собирать заново детские кубики, которые вы с таким упорством разбрасываете вновь и вновь.
Что вы хотите доказать я вообще не понимаю!
По-моему всё уже вдоль и поперёк обсудили, при том, что всё что выдаёт подруга мягко говоря, не вписывается в рамки логического объяснения, а значит и понимания всего того, что произошло на самом деле.
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия его собственника по ранее поданному им (или его законным представителем) заявлению не может являться мошенническим умыслом продавца,
----------
Да! Факт мошенничества отсутствует как таковой, но нельзя не брать в расчёт что такая форма сделки просто издевательство над здравым смыслом.
----------
Цитата
klient-2010 пишет:
Соответственно, в его голове он "продал" квартиру 15 августа, а на начало октября квартира так и не была оформлена в Росреестре.
Он постоянно звонил моей подруге (Покупателю) в 6-7 часов утра, и требовал с неё деньги.
Думал, что он получит какую-то часть после заключения договора (первый взнос).
----------
Надеюсь что мне не нужно доказывать что слова, которые продавец выдал в качестве уважительной причины по данному требованию это только слова. И причин для этого могло быть сколько угодно!
Ровно как срочная покупка другой квартиры (заметьте не на всю сумму от продажи квартиры,
а только её малую часть, что уже странно), также могли быть и похороны любимой жены или вообще экстренный полёт на Марс для спасения марсиан..
Так что тут не слова имеют значение! А лишь то, что прописано в условиях расчёта в договоре!
И только это!
Не думаю что такая мелочь как 500, ...600,... 700, ...1000 тыс рублей можно считать обычным требованием помимо суммы ипотеки от банка, прописанной до рубля и подконтрольной ДОМклик.
Так вот что я хочу сказать..
Данная тема исчерпана ОТ и ДО!
Лично для меня во всяком случае..
Вести дискуссию в диалоге по вопросам статей Закона я не планирую, и очень прошу не выделять мои высказывания для завязки этой юридической кастрюли.
С самого начала я понял что тут не будет чёткого понимания!
Помните?
----------
Цитата
M☆rshal пишет:
13.10.2020
Мне почему то кажется что не только продавец заварил эту кашу.
Допускаю что отзыв регистрации связан не с переживаниями по сроку (смешно читать!),
а с чем то более материальным. Например новое предложение с повышением цены.
Вы совершили ошибку, подтвердив своё согласие на этот отзыв сделки!
----------
Я сказал что в сложившейся ситуации нельзя однозначно винить только продавца.
Уверен что продавец мог столкнуться с не меньшей степенью неадекватности, о которой тут пишется в каждом посте, вместо того чтобы точно и без путаницы выложить все детали проведенной сделки.
Давайте уже наконец закончим с этой детской пирамидкой))
Ну или хотя бы без моего участия,... даже в цитатах!
Всего хорошего!
:uncap:
Что вы хотите доказать я вообще не понимаю!
По-моему всё уже вдоль и поперёк обсудили, при том, что всё что выдаёт подруга мягко говоря, не вписывается в рамки логического объяснения, а значит и понимания всего того, что произошло на самом деле.
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия его собственника по ранее поданному им (или его законным представителем) заявлению не может являться мошенническим умыслом продавца,
----------
Да! Факт мошенничества отсутствует как таковой, но нельзя не брать в расчёт что такая форма сделки просто издевательство над здравым смыслом.
----------
Цитата
klient-2010 пишет:
Соответственно, в его голове он "продал" квартиру 15 августа, а на начало октября квартира так и не была оформлена в Росреестре.
Он постоянно звонил моей подруге (Покупателю) в 6-7 часов утра, и требовал с неё деньги.
Думал, что он получит какую-то часть после заключения договора (первый взнос).
----------
Надеюсь что мне не нужно доказывать что слова, которые продавец выдал в качестве уважительной причины по данному требованию это только слова. И причин для этого могло быть сколько угодно!
Ровно как срочная покупка другой квартиры (заметьте не на всю сумму от продажи квартиры,
а только её малую часть, что уже странно), также могли быть и похороны любимой жены или вообще экстренный полёт на Марс для спасения марсиан..
Так что тут не слова имеют значение! А лишь то, что прописано в условиях расчёта в договоре!
И только это!
Не думаю что такая мелочь как 500, ...600,... 700, ...1000 тыс рублей можно считать обычным требованием помимо суммы ипотеки от банка, прописанной до рубля и подконтрольной ДОМклик.
Так вот что я хочу сказать..
Данная тема исчерпана ОТ и ДО!
Лично для меня во всяком случае..
Вести дискуссию в диалоге по вопросам статей Закона я не планирую, и очень прошу не выделять мои высказывания для завязки этой юридической кастрюли.
С самого начала я понял что тут не будет чёткого понимания!
Помните?
----------
Цитата
M☆rshal пишет:
13.10.2020
Мне почему то кажется что не только продавец заварил эту кашу.
Допускаю что отзыв регистрации связан не с переживаниями по сроку (смешно читать!),
а с чем то более материальным. Например новое предложение с повышением цены.
Вы совершили ошибку, подтвердив своё согласие на этот отзыв сделки!
----------
Я сказал что в сложившейся ситуации нельзя однозначно винить только продавца.
Уверен что продавец мог столкнуться с не меньшей степенью неадекватности, о которой тут пишется в каждом посте, вместо того чтобы точно и без путаницы выложить все детали проведенной сделки.
Давайте уже наконец закончим с этой детской пирамидкой))
Ну или хотя бы без моего участия,... даже в цитатах!
Всего хорошего!
:uncap:
Ответить
17 октября 2020 в 08:25
----------
Цитата
M☆rshal пишет:
в сложившейся ситуации нельзя однозначно винить только продавца.
----------
1. Он и не виноват в том, что покупатель согласился на его предложение подать совместное заявление о прекращении государственной регистрации перехода к покупателю права собственности и о возврате документов.
1.1. У покупателя не хватило выдержки и смелости не делать этого, а сотрудники ипотечного отдела известного банка-кредитора не сумели доходчиво объяснить возмущённому и возбуждённому продавцу о причине технической задержки длящейся почти три недели электронной государственной регистрации, связанной с переходом регионального Управления Росреестра по Санкт-Петербургу на новое программное обеспечение даже несмотря на то, что основной технологический этап этого перехода проходил с 21 по 27 августа 2020 года. ----------
Цитата
klient-2010 пишет:
...этот господин гордо кричал, что "всё компенсирует, какие мелочи!".
----------
2. Достойное заявление продавца, которым ипотечному покупателю надо было непременно воспользоваться не слепой верой его слову, которое, "как воробей, вылетит, не поймаешь", а внесением в письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры обязательства продавца выплатить покупателю денежную компенсацию процентов за пользование предоставленным банком ипотечным кредитом, начисленных покупателю из-за представления сторонами заключённой сделки по предложению продавца совместного заявления о прекращении государственной регистрации перехода к покупателю права собственности и о возврате документов, и уплаченных страховок.
2.1. Причём продавец-юрист правильно назвал его компенсацией, не относящейся к возмещению убытков.
2.2. Такое же условие необходимо было изначально внести в проект договора купли-продажи квартиры со сроком действия этого условия до его полного надлежащего исполнения продавцом независимо от прекращения действия расторгнутого договора.
2.3. Таким образом принятием продавцом на себя этого догово́рного обязательства была бы создана причинно-следственную связь между желанием продавца прекратить государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности и понесённых ипотечным покупателем денежных расходов, связанных с уплатой страховок и процентов, начисленных за пользование предоставленным ипотечным кредитом.
3. Исходя из описанных Вами событий остаётся лишь констатировать, что сделку со стороны ипотечного покупателя не контролировал опытный, юридически грамотный риэлтор либо опытный юрист по недвижимости или адвокат по недвижимости для успешного её завершения и предотвращения неблагоприятных для ипотечного покупателя последствий.
Цитата
M☆rshal пишет:
в сложившейся ситуации нельзя однозначно винить только продавца.
----------
1. Он и не виноват в том, что покупатель согласился на его предложение подать совместное заявление о прекращении государственной регистрации перехода к покупателю права собственности и о возврате документов.
1.1. У покупателя не хватило выдержки и смелости не делать этого, а сотрудники ипотечного отдела известного банка-кредитора не сумели доходчиво объяснить возмущённому и возбуждённому продавцу о причине технической задержки длящейся почти три недели электронной государственной регистрации, связанной с переходом регионального Управления Росреестра по Санкт-Петербургу на новое программное обеспечение даже несмотря на то, что основной технологический этап этого перехода проходил с 21 по 27 августа 2020 года. ----------
Цитата
klient-2010 пишет:
...этот господин гордо кричал, что "всё компенсирует, какие мелочи!".
----------
2. Достойное заявление продавца, которым ипотечному покупателю надо было непременно воспользоваться не слепой верой его слову, которое, "как воробей, вылетит, не поймаешь", а внесением в письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры обязательства продавца выплатить покупателю денежную компенсацию процентов за пользование предоставленным банком ипотечным кредитом, начисленных покупателю из-за представления сторонами заключённой сделки по предложению продавца совместного заявления о прекращении государственной регистрации перехода к покупателю права собственности и о возврате документов, и уплаченных страховок.
2.1. Причём продавец-юрист правильно назвал его компенсацией, не относящейся к возмещению убытков.
2.2. Такое же условие необходимо было изначально внести в проект договора купли-продажи квартиры со сроком действия этого условия до его полного надлежащего исполнения продавцом независимо от прекращения действия расторгнутого договора.
2.3. Таким образом принятием продавцом на себя этого догово́рного обязательства была бы создана причинно-следственную связь между желанием продавца прекратить государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности и понесённых ипотечным покупателем денежных расходов, связанных с уплатой страховок и процентов, начисленных за пользование предоставленным ипотечным кредитом.
3. Исходя из описанных Вами событий остаётся лишь констатировать, что сделку со стороны ипотечного покупателя не контролировал опытный, юридически грамотный риэлтор либо опытный юрист по недвижимости или адвокат по недвижимости для успешного её завершения и предотвращения неблагоприятных для ипотечного покупателя последствий.
Ответить
Добрый вечер.
Дано:
- желание взять ипотеку в ближайшие 2-3 месяца(пока без конкретных вариантов)
- почти 100% сменю работу в течение месяца
Могу ли я сейчас подать заявку(в тот же Сбербанк), на примерную сумму покупки(+20%), чтобы не ждать пока пройдет время для подачи по документам уже с новой работы?
Дано:
- желание взять ипотеку в ближайшие 2-3 месяца(пока без конкретных вариантов)
- почти 100% сменю работу в течение месяца
Могу ли я сейчас подать заявку(в тот же Сбербанк), на примерную сумму покупки(+20%), чтобы не ждать пока пройдет время для подачи по документам уже с новой работы?
Ответить
Переуступаю свой ДДУ на ещё строящуюся квартиру. В цену переуступки включил НДФЛ, возникающий у меня при продаже. Покупатель просит скидку, которую я могу дать лишь занизив стоимость переуступки, и покупателя такой подход устраивает.
Какие риски несу я, как продавец, занижая стоимость переуступки?
Какие риски несу я, как продавец, занижая стоимость переуступки?
Ответить
Все продукты Банки.ру
Калькуляторы
Вклады и инвестиции
Кредиты и займы
Кредит онлайнКредит для пенсионеровСрочный займ на картуЗайм без отказаБеспроцентный займРефинансирование кредитовКредит под залогКредиты в МосквеЗайм на картуЗайм онлайнАвтокредитыКредитная история онлайн бесплатноВзять кредитЛучшие кредитыКредит на ноутбукКредит без посещения банкаКредит с подтверждением дохода
Показать ещеСкрыть
Страхование
Карты
Онлайн заявка на кредитную картуКредитная карта Тинькофф ПлатинумОнлайн заявка на дебетовую картуКарты с кэшбэком 2024Карты с бесплатным обслуживаниемКредитки без справки о доходахКредитные карты PlatinumМолодежные кредитные картыКредитные карты на 50 000 рублейКредитная карта за 5 минутКредитные карты на 500 000 рублейДебетовые карты Мир UnionPayДебетовые карты UnionPayКредитные карты UnionPayКредитные карты МИР UnionPayКредитные карты без подтверждения доходаКредитные карты срочноДоступные кредитные картыКредитные карты по паспорту с моментальным решениемКредитные карты 100% одобрениеКредитные карты в Москве
Ипотека
Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в ВТБИпотека в СбербанкеРефинансирование ипотекиЛьготная ипотекаИпотека на вторичное жильеИпотека в МосквеИпотека для IT-специалистовИпотечное менюИпотека от застройщиковДальневосточная ипотекаРефинансирование семейной ипотекиИпотека под залог недвижимостиИпотека для врачей
РКО
Дебетовые карты
Дебетовые карты ТинькоффДебетовая карта «Мир»Дебетовые карты «Mir Supreme»Карты UnionPayВиртуальные дебетовые картыКарты с бесплатным обслуживаниемДетские картыСоциальные карты москвичаТоп дебетовых картМоментальные картыКарты с высоким процентом на остатокЗарплатные картыДебетовые карты СбербанкаДебетовые карты Альфа БанкаДебетовые карты ВТБДебетовые карты Газпромбанка
Потребительские кредиты
Микрозаймы
Займ на карту без процентов за первый займОнлайн займы на банковскую карту срочноСрочные экспресс займы онлайнОформить и получить простой микрозайм наличнымиСрочный онлайн микрозайм на киви кошелек без отказаСрочно получить деньги на карту круглосуточноОнлайн займ без отказа пенсионерамЗайм студентам с 18 лет без работыВзять быстрый займ денег в долгЗаймы на длительный срок с ежемесячной оплатой
Кредитные карты
Взять кредитную картуКредитные карты банка Русский СтандартКредитные карты ТинькоффКалькулятор кредитной картыКредитные карты без отказаВиртуальные кредитные картыКредитные карты без посещения банкаМоментальные кредиткиКарта рассрочки «Халва» от СовкомбанкаКредитные карты Альфа БанкаКредитные карты СбербанкаКредитные карты ВТБКредитные карты ГазпромбанкаКредитные карты Почта БанкаКредитные карты МТСКредитные карты банка Открытие
Расчетно-кассовое обслуживание
Ипотечные кредиты
Взять ипотеку на строительство дома с нуляСоциально ипотечное кредитованиеПрограммы льготной ипотеки для молодой семьиИпотека на приобретение дома в сельской местностиИпотека на строящиеся квартирыПолучить ипотеку без подтвержденного доходаПрограмма господдержки ипотечного кредитованияИпотека для многодетных семей с минимальным процентомИпотека на загородный дом в СНТСоциальная ипотека для работников школы
Депозиты
ОСАГО и Каско
Рассчитать стоимость каскоОСАГО от ИнгосстрахПролонгация ОСАГОРассчитать стоимость ОСАГОКаско в МосквеКаско в рассрочкуКаско на старый автомобильКаско от бесполисныхКаско на KIAКаско на LadaКаско на CheryЭлектронный полис е-ОСАГООСАГО от АльфаСтрахованиеОСАГО от Тинькофф СтрахованиеОСАГО от РосгосстрахОСАГО от Сбер Страхование