FAQ по самостоятельной покупке квартиры
Первые вопросы:
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
2
1226
796
Комментарии
99+
Сначала старые Сначала новые
Сначала старые
На днях одобрили семейную ипотеку в Сбере под 4,7%. Но нашли лучший вариант но на вторичке. В банке Маринка озвучила уже ставку от 19%. Понимаю, что это вообще жесть. Итак, квартира 3,2 млн. Есть 1,8млн на вкладе и неиспользованный мат капитал. Могу занять у знакомых 700 тыс (лежат на 6месячном вкладе под 21%) под такие же условия. Кредитов ни разу не брал. Помогите как быть? Использовать в качестве первоначально взноса МК + мои деньги? Занять под % у знакомых или проще банку выплачивать?
Ответить
----------
Цитата
Dixis84 пишет:
На днях одобрили семейную ипотеку в Сбере под 4,7%. Но нашли лучший вариант но на вторичке. В банке Маринка озвучила уже ставку от 19%. Понимаю, что это вообще жесть. Итак, квартира 3,2 млн. Есть 1,8млн на вкладе и неиспользованный мат капитал. Могу занять у знакомых 700 тыс (лежат на 6месячном вкладе под 21%) под такие же условия. Кредитов ни разу не брал. Помогите как быть? Использовать в качестве первоначально взноса МК + мои деньги? Занять под % у знакомых или проще банку выплачивать? X
----------
Тут надо понять в чём заключается "лучшесть". Судя по сумме - не Москва. Значит, например, близость к метро не важна.
Можно взять лист бумаги, черкнуть пополам и написать плюсы каждой из квартир. Если заморочиться, то и вес каждого пункта в числах указать. Но. Есть преимущества, которые можно решить деньгами, а есть - которые не оплатить.
То есть отсутствие ремонта в новостройке необязательно хуже сделанного ремонта во вторичке - ведь тот ремонт мог быть сделан-10-15 лет назад и часть коммуникаций уже надо будет менять, обновлять - хоть и постепенно - стены и потолки, а то и полы перебирать. То есть вроде бы заехали, а потёк душевой уголок, потом унитаз и раковина на кухне. Присмотрелись - и двери-то перекошенные, не закрываются. Ну и так далее. При этом жить в ремонте - далеко не удовольствие, особенно семье с детьми. То есть ремонт делать всё равно придётся, и по новым же ценам.
Часто вторичку выбирают из-за уже действующей инфраструктуры и иногда видовых характеристик. Правда и точечная первичка во дворе тоже получает такие преимущества.
Опять же про ремонт - некоторые застройщики предлагают сдать жильё с ремонтом, нормальным, в принципе. При этом цена его значительно ниже того, что сделаете своими силами. Кто-то даже включает сумму в стоимость квартиры, чтобы клиент мог взять ипотеку на всю сумму по низкой ставке, а это реально выгодно.
Ставку озвучили 19% на вторичку, но и она может вырасти на подписании. Семейная ипотека - госпрограмма, но и по ней бы я уточнил, не поднимут ли процент в день сделки.
Также, первичка может быть не достроена, хотя в такую ситуацию попасть нынче довольно сложно. Вторичка же может иметь изъяны в документах. Кто когда был снят с регистрации, имеет ли право снова зарегистрироваться или пожизненно пользоваться - это всё надо тщательно проверить.
И ещё сравните, что вы арендуя квартиру год, будете платить меньше, чем процентов за этот период по грабительской ставке. При этом будете зарабатывать зарплату сверх затрат на аренду и откладывать. Плюс уже имеющийся депозит сейчас будет приносить нормальные деньги. Да, есть вероятность, что в обозримой перспективе ставки могут упасть и вы сможете рефинансироваться под меньшую ставку, но не думаю, что это будет раньше года, а то и двух. 14-15% было и считалось нормой. Если вас устраивает, правда, то можно и платить по предлагаемой ставке.
Первичку вы сможете, если уж реально заходите другое жильё, продать переуступкой (без налогов ещё), при этом по более высокой цене, как готовое. Вторичка же может не вырасти, а скорее даже упасть, если ключевая ставка задержится на 20% или подрастёт ещё, мало кто сможет платить по таким ставкам ипотеку. То есть уже летом выбранная квартира может подешеветь и продавцы станут сговорчивее. И да, на вторичке летом вариантов "лучше" будет ещё больше. Наверняка.
На вторичке попросят больший взнос ещё, скорее всего. Хотя у вас не критично.
Ещё по маткапиталу. Его можно использовать, только если не планируете переезжать лет 10. Условно, конечно. Просто далеко не сразу дадут перепродать жильё, да и потом будет сложно. Если есть возможность отщипывать на законных основаниях, то берите. Плюс могут добавить новые на фоне ситуации.
Ну и в целом, уже читали наверняка, я писал про финансовую подушку на 2-3 месяца на НС/РПВ, а остальное на самый выгодный вклад.
Если интересно, как поступил бы я, то:
1) взял бы ипотеку по госпрограмме с гарантированным смешным процентом,
2) если бы даже снимал жильё, то продолжал бы снимать, особенно, если есть долгосрочный договор с фиксацией сумм,
3) выбирал бы первичку в течение одобренного срока (сейчас часто до месяца) с возможным превышением суммы ипотеки своими средствами,
4) оформил бы ДДУ с эскроу на выбранную ипотеку,
5) раскидал бы средства на НС и вклады,
6) расслабился бы и на пару недель отпустил бы ситуацию,
7) вернулся бы к мониторингу в банковской сфере через месяц,
8) вернулся бы к мониторингу вторички через пару месяцев,
9) иногда позванивал бы продавцам интересных квартир и предлагал бы на 15-20% цену ниже,
10) через 6-9 месяцев нашёл бы адекватную по сниженной цене и в хорошем состоянии вторичку и "утаптывал" бы продавца за наличку,
11) Сойдясь на цене, использовал бы накопленные средства плюс недостающее (занять под 21% 700 у друзей и/или взять кредит под 23% - примерно одинаково),
12) выставил бы подорожавшую первичку перед сдачей дома на продажу,
13) продал бы её по переуступке,
14) закрыл кредиты/долги,
15) жил бы во вторичке, оставшиеся деньги снова бы распихал на НС/вклады, и тратил бы по необходимости на ремонты.
Можно и выбирать нужную первичку даже уже после купленной. Потому что можно найти с включённым в цену ремонтом от застройщика и хорошей планировкой уже после покупки этой первички. Плюс надежда на то, что ставки снова уйдут вниз и/или госпрограммы останутся с низкими. Но уже не в авральном режиме. При этом первичка будет в ипотеке под минимальный процент, а вот вторичка (с лета прошлого года уже) болтается на уровне 10%. То есть первичку брать выгоднее. И накопления продолжат работать.
А ещё если вот именно эта будет квартира мечты, то тогда в неё и можно будет вложить (даже в виде первоначального взноса) этот маткапитал. И тогда вы вообще ничего не потратите на покупку жилья.
Решение же принимать и нести за него ответственность - вам. :uncap:
Цитата
Dixis84 пишет:
На днях одобрили семейную ипотеку в Сбере под 4,7%. Но нашли лучший вариант но на вторичке. В банке Маринка озвучила уже ставку от 19%. Понимаю, что это вообще жесть. Итак, квартира 3,2 млн. Есть 1,8млн на вкладе и неиспользованный мат капитал. Могу занять у знакомых 700 тыс (лежат на 6месячном вкладе под 21%) под такие же условия. Кредитов ни разу не брал. Помогите как быть? Использовать в качестве первоначально взноса МК + мои деньги? Занять под % у знакомых или проще банку выплачивать? X
----------
Тут надо понять в чём заключается "лучшесть". Судя по сумме - не Москва. Значит, например, близость к метро не важна.
Можно взять лист бумаги, черкнуть пополам и написать плюсы каждой из квартир. Если заморочиться, то и вес каждого пункта в числах указать. Но. Есть преимущества, которые можно решить деньгами, а есть - которые не оплатить.
То есть отсутствие ремонта в новостройке необязательно хуже сделанного ремонта во вторичке - ведь тот ремонт мог быть сделан-10-15 лет назад и часть коммуникаций уже надо будет менять, обновлять - хоть и постепенно - стены и потолки, а то и полы перебирать. То есть вроде бы заехали, а потёк душевой уголок, потом унитаз и раковина на кухне. Присмотрелись - и двери-то перекошенные, не закрываются. Ну и так далее. При этом жить в ремонте - далеко не удовольствие, особенно семье с детьми. То есть ремонт делать всё равно придётся, и по новым же ценам.
Часто вторичку выбирают из-за уже действующей инфраструктуры и иногда видовых характеристик. Правда и точечная первичка во дворе тоже получает такие преимущества.
Опять же про ремонт - некоторые застройщики предлагают сдать жильё с ремонтом, нормальным, в принципе. При этом цена его значительно ниже того, что сделаете своими силами. Кто-то даже включает сумму в стоимость квартиры, чтобы клиент мог взять ипотеку на всю сумму по низкой ставке, а это реально выгодно.
Ставку озвучили 19% на вторичку, но и она может вырасти на подписании. Семейная ипотека - госпрограмма, но и по ней бы я уточнил, не поднимут ли процент в день сделки.
Также, первичка может быть не достроена, хотя в такую ситуацию попасть нынче довольно сложно. Вторичка же может иметь изъяны в документах. Кто когда был снят с регистрации, имеет ли право снова зарегистрироваться или пожизненно пользоваться - это всё надо тщательно проверить.
И ещё сравните, что вы арендуя квартиру год, будете платить меньше, чем процентов за этот период по грабительской ставке. При этом будете зарабатывать зарплату сверх затрат на аренду и откладывать. Плюс уже имеющийся депозит сейчас будет приносить нормальные деньги. Да, есть вероятность, что в обозримой перспективе ставки могут упасть и вы сможете рефинансироваться под меньшую ставку, но не думаю, что это будет раньше года, а то и двух. 14-15% было и считалось нормой. Если вас устраивает, правда, то можно и платить по предлагаемой ставке.
Первичку вы сможете, если уж реально заходите другое жильё, продать переуступкой (без налогов ещё), при этом по более высокой цене, как готовое. Вторичка же может не вырасти, а скорее даже упасть, если ключевая ставка задержится на 20% или подрастёт ещё, мало кто сможет платить по таким ставкам ипотеку. То есть уже летом выбранная квартира может подешеветь и продавцы станут сговорчивее. И да, на вторичке летом вариантов "лучше" будет ещё больше. Наверняка.
На вторичке попросят больший взнос ещё, скорее всего. Хотя у вас не критично.
Ещё по маткапиталу. Его можно использовать, только если не планируете переезжать лет 10. Условно, конечно. Просто далеко не сразу дадут перепродать жильё, да и потом будет сложно. Если есть возможность отщипывать на законных основаниях, то берите. Плюс могут добавить новые на фоне ситуации.
Ну и в целом, уже читали наверняка, я писал про финансовую подушку на 2-3 месяца на НС/РПВ, а остальное на самый выгодный вклад.
Если интересно, как поступил бы я, то:
1) взял бы ипотеку по госпрограмме с гарантированным смешным процентом,
2) если бы даже снимал жильё, то продолжал бы снимать, особенно, если есть долгосрочный договор с фиксацией сумм,
3) выбирал бы первичку в течение одобренного срока (сейчас часто до месяца) с возможным превышением суммы ипотеки своими средствами,
4) оформил бы ДДУ с эскроу на выбранную ипотеку,
5) раскидал бы средства на НС и вклады,
6) расслабился бы и на пару недель отпустил бы ситуацию,
7) вернулся бы к мониторингу в банковской сфере через месяц,
8) вернулся бы к мониторингу вторички через пару месяцев,
9) иногда позванивал бы продавцам интересных квартир и предлагал бы на 15-20% цену ниже,
10) через 6-9 месяцев нашёл бы адекватную по сниженной цене и в хорошем состоянии вторичку и "утаптывал" бы продавца за наличку,
11) Сойдясь на цене, использовал бы накопленные средства плюс недостающее (занять под 21% 700 у друзей и/или взять кредит под 23% - примерно одинаково),
12) выставил бы подорожавшую первичку перед сдачей дома на продажу,
13) продал бы её по переуступке,
14) закрыл кредиты/долги,
15) жил бы во вторичке, оставшиеся деньги снова бы распихал на НС/вклады, и тратил бы по необходимости на ремонты.
Можно и выбирать нужную первичку даже уже после купленной. Потому что можно найти с включённым в цену ремонтом от застройщика и хорошей планировкой уже после покупки этой первички. Плюс надежда на то, что ставки снова уйдут вниз и/или госпрограммы останутся с низкими. Но уже не в авральном режиме. При этом первичка будет в ипотеке под минимальный процент, а вот вторичка (с лета прошлого года уже) болтается на уровне 10%. То есть первичку брать выгоднее. И накопления продолжат работать.
А ещё если вот именно эта будет квартира мечты, то тогда в неё и можно будет вложить (даже в виде первоначального взноса) этот маткапитал. И тогда вы вообще ничего не потратите на покупку жилья.
Решение же принимать и нести за него ответственность - вам. :uncap:
Ответить
----------
Цитата
AhalayMahalay пишет:
Тут надо понять в чём заключается "лучшесть". Судя по сумме - не Москва.
----------
Благодарю за развернутый ответ!
Мои исходники: областной центр-не миллионник. Покупка квартиры - это инвестиция. Вторичка - это однушка в моем же подъезде за 3,2млн с мебелью, техникой (ЖК сдался 6 лет назад, полностью устраивает, живу в двушке). "Сегодня купил-завтра сдал за 13тыс/мес". Наберу налом 1,85 млн, есть МК ~700 тыс. Не хватает 650 тыс. Вопрос изначально был брать ипотеку под недостающие 650 тыс с ПЗ = МК + мой нал. ИЛИ взять в долг 650 000 у родственников под 21% (позволительно малость затянуть с возвратом ;) ) и ипотеку тогда, чтобы тупо задействовать МК? Хоть ипотека в 20%, но думаю по краткосроку это нестрашно.
Но второй момент: семейная ипотека с низким 4,7%% на долгосрок. Не погашать досрочно, деньги на НС под более высокие %%. Первичка как сдастся вырастет в цене. Однушка с такой же площадью с предчистовой отделкой за 4 млн сдача через год. Но плюс ремонт через год.
Цитата
AhalayMahalay пишет:
Тут надо понять в чём заключается "лучшесть". Судя по сумме - не Москва.
----------
Благодарю за развернутый ответ!
Мои исходники: областной центр-не миллионник. Покупка квартиры - это инвестиция. Вторичка - это однушка в моем же подъезде за 3,2млн с мебелью, техникой (ЖК сдался 6 лет назад, полностью устраивает, живу в двушке). "Сегодня купил-завтра сдал за 13тыс/мес". Наберу налом 1,85 млн, есть МК ~700 тыс. Не хватает 650 тыс. Вопрос изначально был брать ипотеку под недостающие 650 тыс с ПЗ = МК + мой нал. ИЛИ взять в долг 650 000 у родственников под 21% (позволительно малость затянуть с возвратом ;) ) и ипотеку тогда, чтобы тупо задействовать МК? Хоть ипотека в 20%, но думаю по краткосроку это нестрашно.
Но второй момент: семейная ипотека с низким 4,7%% на долгосрок. Не погашать досрочно, деньги на НС под более высокие %%. Первичка как сдастся вырастет в цене. Однушка с такой же площадью с предчистовой отделкой за 4 млн сдача через год. Но плюс ремонт через год.
Ответить
----------
Цитата
Dixis84 пишет:
Мои исходники: областной центр-не миллионник. Покупка квартиры - это инвестиция.
----------
Тогда тут ещё такое. Инвестиция - значит должно приносить деньги с вложения или принести в будущем.
Если мы сравним доход от сдачи квартиры стоимостью 3,2млн с таким же по размеру вкладом, то:
13т.р.*12 месяцев = 156 т.р. от сдачи.
3,2млн *0,075 = 240т.р. от вклада под 7,5% (были широко доступны последние полгода).
То есть квартира как инвестиция уже проигрывает простому вкладу в полтора раза. А ещё всегда вспоминают налог на недвижимость, взносы, платежи за ЖКУ, ремонты, кражи техники, мебели и даже белья, заливы соседей, простои, да и просто беготня (хотя у вас вторичка будет рядом) с пересдачей и проверками. Ещё у вас будет обременение, а ликвидность даже не залоговой квартиры по сравнению с деньгами - почти на нуле (на случай острой необходимости). Платежи за страховку (в том числе титула - на вторичку), регистрацию сделки, налог на имущество и тэдэ и тэпэ. Налог на доход от аренды, правда сейчас не 13% можно, а 4% самозанятым. Вклад же до определённой суммы остаётся без налога, и только потом 13% рубят. Но можно раскидать на членов семьи.
И это всё надо вычесть из доходов.
Если же посмотреть актуальные ставки, то в ближайший год квартира по доходу проигрывает вкладам в практически 5 раз даже по номинальным доходам.
И это мы не трогаем фондю.
Второй вариант, если квартира подорожает в цене. Это тоже может быть, но у вас не Москва и не Сочи. Да и то, вероятнее всего вторичка скорректируется. Единственная зацепка для подорожания - подорожали стройматериалы, первичка тоже может подняться. Но её поддержат ставкой, а вторичку нет. Так что, принесёт ли квартира ожидаемый доход в будущем - большой вопрос.
Но опять же, это моё частное мнение. :uncap:
Цитата
Dixis84 пишет:
Мои исходники: областной центр-не миллионник. Покупка квартиры - это инвестиция.
----------
Тогда тут ещё такое. Инвестиция - значит должно приносить деньги с вложения или принести в будущем.
Если мы сравним доход от сдачи квартиры стоимостью 3,2млн с таким же по размеру вкладом, то:
13т.р.*12 месяцев = 156 т.р. от сдачи.
3,2млн *0,075 = 240т.р. от вклада под 7,5% (были широко доступны последние полгода).
То есть квартира как инвестиция уже проигрывает простому вкладу в полтора раза. А ещё всегда вспоминают налог на недвижимость, взносы, платежи за ЖКУ, ремонты, кражи техники, мебели и даже белья, заливы соседей, простои, да и просто беготня (хотя у вас вторичка будет рядом) с пересдачей и проверками. Ещё у вас будет обременение, а ликвидность даже не залоговой квартиры по сравнению с деньгами - почти на нуле (на случай острой необходимости). Платежи за страховку (в том числе титула - на вторичку), регистрацию сделки, налог на имущество и тэдэ и тэпэ. Налог на доход от аренды, правда сейчас не 13% можно, а 4% самозанятым. Вклад же до определённой суммы остаётся без налога, и только потом 13% рубят. Но можно раскидать на членов семьи.
И это всё надо вычесть из доходов.
Если же посмотреть актуальные ставки, то в ближайший год квартира по доходу проигрывает вкладам в практически 5 раз даже по номинальным доходам.
И это мы не трогаем фондю.
Второй вариант, если квартира подорожает в цене. Это тоже может быть, но у вас не Москва и не Сочи. Да и то, вероятнее всего вторичка скорректируется. Единственная зацепка для подорожания - подорожали стройматериалы, первичка тоже может подняться. Но её поддержат ставкой, а вторичку нет. Так что, принесёт ли квартира ожидаемый доход в будущем - большой вопрос.
Но опять же, это моё частное мнение. :uncap:
Ответить
AhalayMahalay, согласен, что на данном моменте доходность лучше у вкладов. Но с учетом инфляции (гиперинфляции в будущем?) уж лучше пусть бетон будет - так оно спокойнее. На счет роста цен была статья, что цены в росте не сильно уступают московским) В общем, "будем посмотреть" ;)
Ответить
Добрый вечер
Сестра с ее мужем покупают квартиру, оформляют на сестру.
Нашла такую информацию про налоговый вычет:
----------
Цитата
Если квартиру покупают муж и жена, они оба могут получить налоговые вычеты на покупку квартиры и проценты по ипотеке. Получается, супружеская пара возвращает до 1,3 млн рублей.
----------
Это действительно так? Этот вычет за одну и туже квартиру может получить и сестра, и муж в независимости от того кто платил, на кого оформляется квартира?
Сестра с ее мужем покупают квартиру, оформляют на сестру.
Нашла такую информацию про налоговый вычет:
----------
Цитата
Если квартиру покупают муж и жена, они оба могут получить налоговые вычеты на покупку квартиры и проценты по ипотеке. Получается, супружеская пара возвращает до 1,3 млн рублей.
----------
Это действительно так? Этот вычет за одну и туже квартиру может получить и сестра, и муж в независимости от того кто платил, на кого оформляется квартира?
Ответить
20 марта 2022 в 09:54
----------
Цитата
Elenchik пишет:
...Сестра с ее мужем покупают квартиру, оформляют на сестру...
----------
В этом случае покупателем квартиры является сестра, указанная в договоре купли-продажи, а не её сестра со своим мужем. ----------
Цитата
Elenchik пишет:
Этот вычет за одну и туже квартиру может получить и сестра, и муж в независимости от того кто платил, на кого оформляется квартира?
----------
Поэтому право на имущественный налоговый вычет на покупку этой квартиры будет иметь покупатель, а не сестра покупателя со своим мужем.
Цитата
Elenchik пишет:
...Сестра с ее мужем покупают квартиру, оформляют на сестру...
----------
В этом случае покупателем квартиры является сестра, указанная в договоре купли-продажи, а не её сестра со своим мужем. ----------
Цитата
Elenchik пишет:
Этот вычет за одну и туже квартиру может получить и сестра, и муж в независимости от того кто платил, на кого оформляется квартира?
----------
Поэтому право на имущественный налоговый вычет на покупку этой квартиры будет иметь покупатель, а не сестра покупателя со своим мужем.
Ответить
20 марта 2022 в 16:20
----------
Цитата
Elenchik пишет:
...Покупатели: моя сестра (Света) и ее муж. Квартира будет оформляться на Свету.
И Света, и ее муж могут получить одновременно налоговый вычет за одну и туже квартиру?
----------
1. Согласно подпункту 11) пункта 5 статьи 105.1 "Налогового кодекса РФ (части первой)" от 31.07.1998 № 146-ФЗ (в редакции от 09.03.2022) физическое лицо, его полнородные и неполнородные братья и сёстры признаются взаимозависимыми лицами, на совершённые которыми сделки не предоставляются имущественные налоговые вычеты:
в размере фактически произведённых налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
в сумме фактически произведённых налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам (займам), полученным от банков (либо организаций, если такие займы выданы в соответствии с программами помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшимся в сложной финансовой ситуации, утверждаемыми Правительством РФ) в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
1.1. Из вышеуказанных норм следует, что покупатель Света не имеет право на получение имущественного налогового вычета на приобретение квартиры и на погашение процентов по кредиту, предоставленному для её купли, потому что она и продавец квартиры являются сёстрами и взаимозависимыми лицами.
2. Супруг Светы не относится к категории взаимозависимых лиц, указанных в подпункте 3 пункта 1 статьи 20 "Налогового кодекса РФ (части первой)" от 31.07.1998 № 146-ФЗ (в редакции от 09.03.2022), согласно которым:
"1. Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица...отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно...
3) лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства...",
что подтверждается судебной практикой, например, Апелляционным определением Новосибирского областного суда от 14.10.2014 по делу № 33-8396/2014.
2.1. Поэтому имущественный налоговый вычет на приобретение квартиры и на погашение процентов по кредиту, предоставленному для её купли, в Вашем случае вправе получить только муж Светы.
Цитата
Elenchik пишет:
...Покупатели: моя сестра (Света) и ее муж. Квартира будет оформляться на Свету.
И Света, и ее муж могут получить одновременно налоговый вычет за одну и туже квартиру?
----------
1. Согласно подпункту 11) пункта 5 статьи 105.1 "Налогового кодекса РФ (части первой)" от 31.07.1998 № 146-ФЗ (в редакции от 09.03.2022) физическое лицо, его полнородные и неполнородные братья и сёстры признаются взаимозависимыми лицами, на совершённые которыми сделки не предоставляются имущественные налоговые вычеты:
в размере фактически произведённых налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
в сумме фактически произведённых налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам (займам), полученным от банков (либо организаций, если такие займы выданы в соответствии с программами помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшимся в сложной финансовой ситуации, утверждаемыми Правительством РФ) в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
1.1. Из вышеуказанных норм следует, что покупатель Света не имеет право на получение имущественного налогового вычета на приобретение квартиры и на погашение процентов по кредиту, предоставленному для её купли, потому что она и продавец квартиры являются сёстрами и взаимозависимыми лицами.
2. Супруг Светы не относится к категории взаимозависимых лиц, указанных в подпункте 3 пункта 1 статьи 20 "Налогового кодекса РФ (части первой)" от 31.07.1998 № 146-ФЗ (в редакции от 09.03.2022), согласно которым:
"1. Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица...отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно...
3) лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства...",
что подтверждается судебной практикой, например, Апелляционным определением Новосибирского областного суда от 14.10.2014 по делу № 33-8396/2014.
2.1. Поэтому имущественный налоговый вычет на приобретение квартиры и на погашение процентов по кредиту, предоставленному для её купли, в Вашем случае вправе получить только муж Светы.
Ответить
Леонид Николаевич, при всем уважении, мне кажется, что вы девушку неправильно поняли....Сестра не покупает её квартиру, она просто покупает какую-то квартиру... ----------
Цитата
Elenchik пишет:
И Света, и ее муж могут получить одновременно налоговый вычет за одну и туже квартиру? изображение
----------
Могут
Цитата
Elenchik пишет:
И Света, и ее муж могут получить одновременно налоговый вычет за одну и туже квартиру? изображение
----------
Могут
Ответить
20 марта 2022 в 23:01
----------
Цитата
ol220299 пишет:
...мне кажется, что вы девушку неправильно поняли....Сестра не покупает её квартиру, она просто покупает какую-то квартиру...
----------
1. Какой вопрос - такой ответ! Многие задают неполные вопросы, поэтому я отвечал исходя из того, что продавцом будет сестра покупателя Светы со своим мужем., потому что не было смысла его задавать, если продавец и покупатели не являются взаимозависимыми.
2. Если продавцом купленной квартиры будет не взаимозависимое лицо, тогда сестра автора вопроса (Света) и муж Светы имеют право на вышеуказанные имущественные налоговые вычеты на покупку квартиры, если только это право они не использовали ранее, потому что повторное предоставление этих вычетов не допускается.
Цитата
ol220299 пишет:
...мне кажется, что вы девушку неправильно поняли....Сестра не покупает её квартиру, она просто покупает какую-то квартиру...
----------
1. Какой вопрос - такой ответ! Многие задают неполные вопросы, поэтому я отвечал исходя из того, что продавцом будет сестра покупателя Светы со своим мужем., потому что не было смысла его задавать, если продавец и покупатели не являются взаимозависимыми.
2. Если продавцом купленной квартиры будет не взаимозависимое лицо, тогда сестра автора вопроса (Света) и муж Светы имеют право на вышеуказанные имущественные налоговые вычеты на покупку квартиры, если только это право они не использовали ранее, потому что повторное предоставление этих вычетов не допускается.
Ответить
Леонид Николаевич,
Спасибо за такой полный и исчерпывающий ответ.
Но , действительно, Света и ее муж не у меня покупают квартиру.
Они покупают новую квартиру у застройщика. :)
Просто Света мне не верила и говорила, что не может быть 2 вычета ( и у мужа, и у жены) за покупку одной и той же квартиры, что я и сама засомневалась...
Спасибо.
Спасибо за такой полный и исчерпывающий ответ.
Но , действительно, Света и ее муж не у меня покупают квартиру.
Они покупают новую квартиру у застройщика. :)
Просто Света мне не верила и говорила, что не может быть 2 вычета ( и у мужа, и у жены) за покупку одной и той же квартиры, что я и сама засомневалась...
Спасибо.
Ответить
21 марта 2022 в 07:46
----------
Цитата
Elenchik пишет:
...Они покупают новую квартиру у застройщика.
...Света мне не верила и говорила, что не может быть 2 вычета ( и у мужа, и у жены) за покупку одной и той же квартиры...
----------
1. При покупке квартиры оба супруга имеют право на имущественный налоговый вычет на приобретение (далее "Вычет") по одной и той же квартире, но в пределах фактических расходов на её покупку и с учётом своего личного лимита, составляющего 2 млн рублей на каждого.
2. При приобретении квартиры в общую совместную собственность оба супруга имеют право на вычет с возможностью распределить его по договоренности в любой пропорции, вплоть до 100% и 0%. Доли вычета определяются с помощью предоставления в налоговую инспекцию заявления о распределении вычета, подписанного обоими супругами. По умолчанию вычет распределяется в равных долях (по 50%).
3. Если стоимость купленной квартиры составляет более 4 млн рублей, то при обращении в налоговую инспекцию заявление на вычет предоставлять необязательно, так как вычет по умолчанию распределяется по 50%. Соответственно, каждый из супругов сможет получить максимально возможный вычет в размере 2 млн рублей.
Цитата
Elenchik пишет:
...Они покупают новую квартиру у застройщика.
...Света мне не верила и говорила, что не может быть 2 вычета ( и у мужа, и у жены) за покупку одной и той же квартиры...
----------
1. При покупке квартиры оба супруга имеют право на имущественный налоговый вычет на приобретение (далее "Вычет") по одной и той же квартире, но в пределах фактических расходов на её покупку и с учётом своего личного лимита, составляющего 2 млн рублей на каждого.
2. При приобретении квартиры в общую совместную собственность оба супруга имеют право на вычет с возможностью распределить его по договоренности в любой пропорции, вплоть до 100% и 0%. Доли вычета определяются с помощью предоставления в налоговую инспекцию заявления о распределении вычета, подписанного обоими супругами. По умолчанию вычет распределяется в равных долях (по 50%).
3. Если стоимость купленной квартиры составляет более 4 млн рублей, то при обращении в налоговую инспекцию заявление на вычет предоставлять необязательно, так как вычет по умолчанию распределяется по 50%. Соответственно, каждый из супругов сможет получить максимально возможный вычет в размере 2 млн рублей.
Ответить
21 марта 2022 в 08:52
----------
Цитата
Elenchik пишет:
...если муж ранее уже получал такой вычет за покупку доли в другой квартире
----------
1. В этом случае, если он воспользовался своим правом на получение имущественного налогового вычета на приобретение жилья в размере менее его предельной суммы, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтён при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
1.1. Это означает, несмотря на то, что указанный налоговый вычет можно получить только один раз в жизни, полностью использовать сумму вычета можно по нескольким приобретаемым объектам недвижимости. Лишь после получения полной суммы налогового вычета налогоплательщик утрачивает право на его повторное использование.----------
Цитата
Elenchik пишет:
Может ли одна Света получить вычет за себя и за мужа: ( т.е. все 260*2=520):
----------
2. Ответ на этот вопрос содержится в пункте 18 "Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса РФ" (утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015), согласно абзацу шестому которому заявленная обоими супругами сумма имущественного вычета в совокупности не должна превышать предельное значение 2 000 000 рублей.
Цитата
Elenchik пишет:
...если муж ранее уже получал такой вычет за покупку доли в другой квартире
----------
1. В этом случае, если он воспользовался своим правом на получение имущественного налогового вычета на приобретение жилья в размере менее его предельной суммы, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтён при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
1.1. Это означает, несмотря на то, что указанный налоговый вычет можно получить только один раз в жизни, полностью использовать сумму вычета можно по нескольким приобретаемым объектам недвижимости. Лишь после получения полной суммы налогового вычета налогоплательщик утрачивает право на его повторное использование.----------
Цитата
Elenchik пишет:
Может ли одна Света получить вычет за себя и за мужа: ( т.е. все 260*2=520):
----------
2. Ответ на этот вопрос содержится в пункте 18 "Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса РФ" (утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015), согласно абзацу шестому которому заявленная обоими супругами сумма имущественного вычета в совокупности не должна превышать предельное значение 2 000 000 рублей.
Ответить
Я до брака приобрел квартиру за наличные и получил за нее полный налоговый вычет в итоге 260 тыс. Сейчас в браке приобретаем новостройку в семейную ипотеку (цена больше 4 млн). Ипотека одобрена на меня, жена выйдет на работу в 2023г. Правильно ли я понимаю, что жена сможет получить вычет в 2024г и далее в 260тыс и за %%. Я уже не могу претендовать на вычет по %%, т.к. исчерпал свое право ранее, хотя и не использовал ипотеку?
Стоит ли в качестве первоначального взноса использовать маткапитал? Пока отказался, в виду того, что его могут проиндексировать и потом использовать в качестве ЧДП.
Стоит ли в качестве первоначального взноса использовать маткапитал? Пока отказался, в виду того, что его могут проиндексировать и потом использовать в качестве ЧДП.
Ответить
----------
Цитата
Dixis84 пишет:
Стоит ли в качестве первоначального взноса использовать маткапитал? Пока отказался, в виду того, что его могут проиндексировать и потом использовать в качестве ЧДП X
----------
А вы посчитайте покроет ли будущая индексация ту сумму которую вы бы сэкономили уже сейчас за счет уменьшения месячного платежа. На мой взгляд главная проблема с мат.капиталом что придется выделять доли всем членам семьи (муж, жена и дети), что усложнит продажу квартиры в будущем.
Цитата
Dixis84 пишет:
Стоит ли в качестве первоначального взноса использовать маткапитал? Пока отказался, в виду того, что его могут проиндексировать и потом использовать в качестве ЧДП X
----------
А вы посчитайте покроет ли будущая индексация ту сумму которую вы бы сэкономили уже сейчас за счет уменьшения месячного платежа. На мой взгляд главная проблема с мат.капиталом что придется выделять доли всем членам семьи (муж, жена и дети), что усложнит продажу квартиры в будущем.
Ответить
----------
Цитата
Zakharka пишет:
А вы посчитайте покроет ли будущая индексация ту сумму которую вы бы сэкономили уже сейчас за счет уменьшения месячного платежа.
----------
У меня ипотека под 4,7% на 30 лет. Маткапитал не использовал в качестве ПВ. Маткапитал в 2022 году вырос выше ожидаемого — на 8,4%, если на 2023 будет также, то сумма МК прибавится на 60 тыс. и станет примерно 750 тыс. По вашему совету поигрался с данными на https://calcus.ru/kreditnyj-kalkulyator-s-dosrochnym-pogasheniem Выходит, что через год погашать выгоднее, чем сейчас при условии индексации МК... :scratch:
----------
Цитата
Zakharka пишет:
На мой взгляд главная проблема с мат.капиталом что придется выделять доли всем членам семьи (муж, жена и дети), что усложнит продажу квартиры в будущем.
----------
Да, хлопот прибавит, согласен. Но надо же все-таки использовать эту помощь от государства, не отказываться же ;) К тому же квартира вероятно останется надолго.
«Файл недоступен»
«Файл недоступен»
Цитата
Zakharka пишет:
А вы посчитайте покроет ли будущая индексация ту сумму которую вы бы сэкономили уже сейчас за счет уменьшения месячного платежа.
----------
У меня ипотека под 4,7% на 30 лет. Маткапитал не использовал в качестве ПВ. Маткапитал в 2022 году вырос выше ожидаемого — на 8,4%, если на 2023 будет также, то сумма МК прибавится на 60 тыс. и станет примерно 750 тыс. По вашему совету поигрался с данными на https://calcus.ru/kreditnyj-kalkulyator-s-dosrochnym-pogasheniem Выходит, что через год погашать выгоднее, чем сейчас при условии индексации МК... :scratch:
----------
Цитата
Zakharka пишет:
На мой взгляд главная проблема с мат.капиталом что придется выделять доли всем членам семьи (муж, жена и дети), что усложнит продажу квартиры в будущем.
----------
Да, хлопот прибавит, согласен. Но надо же все-таки использовать эту помощь от государства, не отказываться же ;) К тому же квартира вероятно останется надолго.
«Файл недоступен»
«Файл недоступен»
Ответить
Все продукты Банки.ру
Калькуляторы
Вклады и инвестиции
Кредиты и займы
Кредит онлайнКредит для пенсионеровСрочный займ на картуЗайм без отказаБеспроцентный займРефинансирование кредитовКредит под залогКредиты в МосквеЗайм на картуЗайм онлайнАвтокредитыКредитная история онлайн бесплатноВзять кредитЛучшие кредитыКредит на ноутбукКредит без посещения банкаКредит с подтверждением дохода
Показать ещеСкрыть
Страхование
Карты
Онлайн заявка на кредитную картуКредитная карта Тинькофф ПлатинумОнлайн заявка на дебетовую картуКарты с кэшбэком 2024Карты с бесплатным обслуживаниемКредитки без справки о доходахКредитные карты PlatinumМолодежные кредитные картыКредитные карты на 50 000 рублейКредитная карта за 5 минутКредитные карты на 500 000 рублейДебетовые карты Мир UnionPayДебетовые карты UnionPayКредитные карты UnionPayКредитные карты МИР UnionPayКредитные карты без подтверждения доходаКредитные карты срочноДоступные кредитные картыКредитные карты по паспорту с моментальным решениемКредитные карты 100% одобрениеКредитные карты в Москве
Ипотека
Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в ВТБИпотека в СбербанкеРефинансирование ипотекиЛьготная ипотекаИпотека на вторичное жильеИпотека в МосквеИпотека для IT-специалистовИпотечное менюИпотека от застройщиковДальневосточная ипотекаРефинансирование семейной ипотекиИпотека под залог недвижимостиИпотека для врачей
РКО
Дебетовые карты
Дебетовые карты ТинькоффДебетовая карта «Мир»Дебетовые карты «Mir Supreme»Карты UnionPayВиртуальные дебетовые картыКарты с бесплатным обслуживаниемДетские картыСоциальные карты москвичаТоп дебетовых картМоментальные картыКарты с высоким процентом на остатокЗарплатные картыДебетовые карты СбербанкаДебетовые карты Альфа БанкаДебетовые карты ВТБДебетовые карты Газпромбанка
Потребительские кредиты
Микрозаймы
Займ на карту без процентов за первый займОнлайн займы на банковскую карту срочноСрочные экспресс займы онлайнОформить и получить простой микрозайм наличнымиСрочный онлайн микрозайм на киви кошелек без отказаСрочно получить деньги на карту круглосуточноОнлайн займ без отказа пенсионерамЗайм студентам с 18 лет без работыВзять быстрый займ денег в долгЗаймы на длительный срок с ежемесячной оплатой
Кредитные карты
Взять кредитную картуКредитные карты банка Русский СтандартКредитные карты ТинькоффКалькулятор кредитной картыКредитные карты без отказаВиртуальные кредитные картыКредитные карты без посещения банкаМоментальные кредиткиКарта рассрочки «Халва» от СовкомбанкаКредитные карты Альфа БанкаКредитные карты СбербанкаКредитные карты ВТБКредитные карты ГазпромбанкаКредитные карты Почта БанкаКредитные карты МТСКредитные карты банка Открытие
Расчетно-кассовое обслуживание
Ипотечные кредиты
Взять ипотеку на строительство дома с нуляСоциально ипотечное кредитованиеПрограммы льготной ипотеки для молодой семьиИпотека на приобретение дома в сельской местностиИпотека на строящиеся квартирыПолучить ипотеку без подтвержденного доходаПрограмма господдержки ипотечного кредитованияИпотека для многодетных семей с минимальным процентомИпотека на загородный дом в СНТСоциальная ипотека для работников школы
Депозиты
ОСАГО и Каско
Рассчитать стоимость каскоОСАГО от ИнгосстрахПролонгация ОСАГОРассчитать стоимость ОСАГОКаско в МосквеКаско в рассрочкуКаско на старый автомобильКаско от бесполисныхКаско на KIAКаско на LadaКаско на CheryЭлектронный полис е-ОСАГООСАГО от АльфаСтрахованиеОСАГО от Тинькофф СтрахованиеОСАГО от РосгосстрахОСАГО от Сбер Страхование