Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

Sergiones пишет:
Зная людей, понимаешь, что выплаты по ипотеке соразмерны практически зарплате одного из супругов и ипотека берется не на пару лет, но все равно все бросаются, чтобы успеть. Не понятно что именно.
----------


Гипотеза: успеть взять кредит под низкие проценты, т.к. многие ждут очередного обвала рубля после которого ставки опять вырастут до двузначных. Можно даже взять ипотеку на свою собственную квартиру, если покупать новую не нужно))))

----------
Цитата

Ломус пишет:
если ещё в состоянии что-то адекватное написать, то расскажи, откуда берутся деньги на остальные 65% покупок? Всё за военные сертификаты и маткапитал?
----------

а ты что, про такое понятие как наличный расчет, не слышал? или у тебя нал. расчет автоматически привязывается к деньгам, ранее полученным от проданной в ипотеку квартиры? не слишком ли много у тебя инноваций?

ипотека тянет какую то часть, прочих, не ипотечных сделок, но это тягание, значительно упало, и будет падать и дальше, т.к. денежный поток из рынка, теперь больше, чем в рынок.

в нал. расчете, есть значительная тайная доля средств, которые попадают на кирпичный рынок с других сегментов кредитования, в т.ч и с кредитования "реального сектора", сельского хозяйств и т. д. но это уж не важно и подсчитывать это, не имеет никакого смысла.

так чего ты, "новатор". спорить то со мной полез? я и без тебя знаю, что ипотека может тянуть цепочку прочих сделок. и говоря про ипотеку, я это всегда подразумеваю...
речь то у меня изначально была о том, что не стоит плясать вокруг движения ипотечных цифр, т.к. весь спрос в сумме (включая не ипотечный), очень жалок, относительно текущего предложения. ...которое и дальше будет расти. а в текущих ценах предложения, весь этот дисбаланс, еще не отразился.

----------
Цитата

M&E пишет:
Как-то сильно дофига, и у меня сомнения, что это именно текущая коммуналка.
У ПИКа есть (была во всяком случае), что при получении ключей идет единовременный платеж, в который входит коммуналка за период от сдачи дома до получения ключей, месяца за 4 повышенные платежи за вывоз крупногабаритного мусора (для домов с черновой отделкой), что-то такое еще.
Консьержка и охрана у ПИКа не сильно удорожают коммуналку, у нас суммарно около 400 руб. в месяц (точно не помню), квартира 65 кв.м., и плата идет не с квартиры, а исходя из площади. Т.е. для студии это будет рублей 200-300.
----------

За что купила ;) , но девочка вообще по жизни не врушка. Консьерж стоит для студии 500 руб., она конкретно озвучила цифру, потому что потом возмущалась тем, что по факту он пока один на несколько подъездов и его практически никогда не видно. Гтова была матом рассказывать про Пик-комфорт.----------
Цитата

M&E пишет:
в абсолютных значениях сравнивать коммуналку бессмысленно
----------

Полностью согласна, но в тарифах разбираться было неохота и я примитивно делила озвученную коммуналку на м2. Исследование было проведено крайне поверхностно :oops:
У родителей в 42м2 в настоящий момент прописано 7 человек. ЕПД на 2,5 тыс. Воду греет колонка, еду готовит газ, тариф на техобслуживание самый низкий (нет лифта и мусоропровода). Теперь еще взнос на капремонт сняли.
Думаю, что после реновации для жителей будет много неприятных сюрпризов, большинство даже не представляет себе, что квартплата может быть и 10 тыс. и выше.
Будут бабки и дедки одинокие сидеть из экономии немытые в темноте :omg:

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Короче, лично для себя сделала выводы:
- народ не считает этот момент существенным при покупке НИ
- морально большинству гораздо легче переплачивать по 10 тыс. ежемесячно, чем выложить 2-3 млн. единовременно.
----------


ну, 10 000 - это очень большая разница. В одном месте 20 000руб/мес, в другом 10 000 руб.
Реальнее я думаю врядли больше 5000 руб разница будет.

Но 3 млн/10 000/12=25 лет
а 3 млн/7000/12=36 лет.
И это без учета % дохода.

Таки да, если не идиот плохо знаешь арифметику, то гораздо дешевле переплачивать 5-10т в месяц, чем отвалить 3 млн сверху сразу.

----------
Цитата

Sergiones пишет:
Зная людей, понимаешь, что выплаты по ипотеке соразмерны практически зарплате одного из супругов и ипотека берется не на пару лет, но все равно все бросаются, чтобы успеть. Не понятно что именно.
----------

Sergiones, ну, например, успеть получить ипотеку с низкой процентной ставкой. Один банк уже поднял ставку ипотечного кредитования на 1%, возможно, некоторые другие банки могут этому последовать. Нельзя 100% исключать, что ЦБ не поднимет ключевую ставку даже минимально в связи с падением курса рубля - кто бы что ни говорил про таргетирование инфляции и прочее, а декабрь 2014 - 2015 с ключевой ставкой 17% все помнят. А разница в ставке на 1% - значит, разница в размере ежемесячного обязательного платежа - это уже существенно для человека со средним и ниже заработком.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Гипотеза: успеть взять кредит под низкие проценты, т.к. многие ждут очередного обвала рубля после которого ставки опять вырастут до двузначных.
----------


Понимания, что после увеличения ставок по ипотеке произойдет снижение стоимости жилья, а обвал рубля приведет к снижению объема свободных денег, что тоже сильно придавит цены на жилье, к сожалению, нет.

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Я так смотрю, что по МО это от города зависит! В Химарях двушка 70кв летом 4500 (через ук, включая ВСЁ, в том числе общ домовые нужды). Зимой выше 7 никогда не было.
----------


В Люберцах за почти 50м 4300 круглый год, в Москве за около 50 м 4600, за 30м в Москве 3500. Вода без счетчиков иначе было б поменьше скорее всего.

----------
Цитата

urbanoid пишет:
Sergiones, ну, например, успеть получить ипотеку с низкой процентной ставкой.
----------


Это единственное, что выглядит логичным.
Но покупать на "мертвом" летнем рынке в Москве или в Подмосковье в местах массовой застройки по завышенным ценам или неликвид под низкий процент ипотеки не видится хорошей стратегией. Тем более с такой долговой нагрузкой на много лет вперед.

----------
Цитата

grfand пишет:
Таки да, если не идиот плохо знаешь арифметику, то гораздо дешевле переплачивать 5-10т в месяц, чем отвалить 3 млн сверху сразу.
----------

Таки да, если обе квартиры на Ботаническом саду. :D
На момент арифметического расчета был гипотет. возможен такой вариант:
старая 9-этажная панель рядом с метро в старом районе Москвы-4-4,5 млн. за 38м2
и новостройка от УРБАНа в Путилково (срок ожидания достройки больше года) за 1,5 млн. за 20м2
Вот откуда разница в 3 млн.

Dluga,
Кстати не знаете, власти не планируют случаем Новорязанку расширять и вообще как-то бороться с пробками в Островцах?
Знаю что в Жуковском вот трассу расширяют

----------
Цитата

Sergiones пишет:
Понимания, что после увеличения ставок по ипотеке произойдет снижение стоимости жилья, а обвал рубля приведет к снижению объема свободных денег, что тоже сильно придавит цены на жилье, к сожалению, нет.
----------


Понимания, что цены на всё взлетят после увеличения НДС, и обвала рубля - похоже тоже нет. Что реальные доходы снизятся из-за этого, а надо будет ипотеку обслуживать ещё! :omg:

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Так, вот этой части я не понял. Я считаю не так:
Изменение задолженности за период = + Новые выдачи минус Погашенная сумма основного долга.
Выплата процентов не влияет на изменение задолженности. Это просто дополнительные затраты, которые несет заемщик.

----------

Я исходил из того, что неизвестно, как в статистике по задолженности ЦБ учитываются %%. Вероятнее, что они не входят в сумму задолженности (счета по учету основного долга и %% разные, т.е. вы тут правы). Но при этом вы неверно оценили объем и долю досрочки, сделав допущение о незначительности погашений основного долга (ох уже эти допущения!), статистика же ЦБ говорит о другом: доля погашений по графику - больше половины, доля досрочки - 25-34% (скорее, нижняя граница). Величина %%, кстати, тоже имеет значение для понимания общего навеса на расходы населения (особенно это было видно на примере 2017 года, когда быстрый рост новых потребительских кредитов не привел к потребительскому буму, большая часть уходила на гашение ранее взятых обязательств).

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Может кто-то из форумчан найдет достоверную информацию о количестве ДЕЙСТВУЮЩИХ ипотечных кредитов в России.

----------

В отчете АИЖК, на который была ссылка в статье РБК, приводится цифра 4850 тыс. штук в 2017 году (видимо, на конец года) и 5500 тыс. штук на 2018 соответственно (прогноз).

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Я понял для себя, что жилье, земля, иные объекты.
----------

Там еще, возможно, сделки по залогам малого и т.д. бизнеса, которые тоже оформляются как ипотека (тут товарищи кредитчики сегмента МСБ могли бы кивнуть головой или уточнить). Так что общие цифры Росреестра - ни о чем, согласен.

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
УРБАНа в Путилково
----------

Убрана там никогда не было. Мортон был.

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
В отчете АИЖК, на который была ссылка в статье РБК, приводится цифра 4850 тыс. штук в 2017 году (видимо, на конец года) и 5500 тыс. штук на 2018 соответственно (прогноз).

----------


Если цифры АИЖК правильные (4850 тыс. заемщиков), то тогда средний ипотечный платеж по моей модели будет конечно гораздо меньше - около 30 тыс/мес.
В свое оправдание скажу, что оценивал количество заемщиков очень грубо.

Правда вот в цифру 4850 не очень верится. Потому как получается, что остаток долга на среднего ипотечного заемщика всего лишь (5,3/4,85=1,09 млн). Чуть больше миллиона долга на среднего ипотечного заемщика? - как-то совсем мало

А так - респект за ссылку. Очень хороший отчет

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Убрана там никогда не было. Мортон был.
----------

:D :D :D :D Что значит не свое, а ведь она рассказывала, как нервничала по этому поводу!
Конечно Мордон! Достраивал ПИК.
Еще какая-то эпопея была с ключами, они не могли их получить, а в документах фигурировало, что не приехали забирать. :painful: морально-нервный ущерб!

В июле 2018 года средняя ставка по ипотечным кредитам в России выросла впервые с января — до 9,57%. Такие данные содержатся в статистическом отчете на сайте Банка России.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5b8902b29a7947264c2e2f53

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Еще какая-то эпопея была с ключами, они не могли их получить, а в документах фигурировало, что не приехали забирать.
----------

Застройщики обязаны передать после ввода дома в определённый срок. Многие покупатели в этом путилково забили за квартиры.
Через три месяца пик начал рассылать по почте односторонний акт. Где было подписано, что покупатель ключи получил. К застройщику претензий нет.

В продолжение про КОТы, начатое maslovdm. Сейчас сместилось у строяков предложение в город. Начали везде сыпать рекламу "домов для жизни" против хайрайзов. В черте города, условно малоэтажные, условно зелёные. Например veren group за всего 6 млн руб обещают трёшку на этаже из двух квартир, в подъезде по проекту только трёшки. Т.е. приближаются к благословенным практикам 90ых годов, когда дома строили только для имущих, никаких студий-клетушек в хайрайзах просто не лепили.

Как в таких условиях сторговать однушки в клетушках у метро, большой вопрос.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Почему всего 4 млн? Для страны с населением в 140 млн. и огромной потребностью в жилье это очень мало.
----------


Потому что нет "потребности в жилье". Есть потребность в улучшении условий проживания. Благодаря СССР и Гайдару собственников жилья в РФ аномально много, свыше 80%, и за свой статус собственника они не заплатили ни копейки. И потому, как указывает ks567, даже не рыпаются "улучшать жилищные условия". Когда у некоторых на одной чаше весов бесплатная дедова двушка в 50 квадратов, а на другой - требование строяков выложить 4-5 млн руб за те же квадраты в худшей (=дальше) локации за новый дом с планировками менее рациональными, а качеством исполнения даже хуже советского, эти люди не раз подумают, надо ли что-то менять в жизни.

На то и должны работать маркетологи, чтобы люди не рассуждали, а хотели менять.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Понимания, что цены на всё взлетят после увеличения НДС, и обвала рубля - похоже тоже нет. Что реальные доходы снизятся из-за этого, а надо будет ипотеку обслуживать ещё! изображение
----------


Видимо, у людей есть понимание, что если рубль обвалится, НДС увеличится, а ЦБ двинет ставку вверх - то реальные доходы так и так снизятся, а вот ипотеку по новым ставкам будет уже не потянуть. Ипотечнику абсолютная цена квартиры не имеет решающего значения, у него же нет живых денег, а вот первый взнос и ежемесячный платёж - альфа и омега. То, что ставки и цены имеют обратную зависимость, для ипотечника не решающее. Если ставка будет 15%, платёж будет заградителен, а если 5%, то посилен, вот и весь расчёт.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Большинство американцев расплатится с российской ипотекой за пару лет вообще без проблем.

----------


Со своей американской ипотекой имелось в виду. И мысли не было сравнивать американского работника и российские цены.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Другой вопрос, что они не расплачиваются с ипотекой досрочно, т.к. в отличие от России там нет ощущения близкой катастрофы и люди спокойно тратят на жизнь всё то
----------


В жизни американца совершенно нет концепции уверенности в завтрашнем дне. Большинство работающих отделяет от коробки под мостом лишь одна зарплата. Совершенно реально потерять в один день не только работу, но и пенсию, и дом, и отправиться под мост - а государство вам ничего, кроме social security, не должно. Привет работникам Enron, инвестировавшим пенснакопления в свою же компанию. Жить на пенсию, которая в 66 лет (ранняя в 62) без "собирания бутылок" затруднительно.
Никаких детсадов, никакой медицины и никаких образований, ничего не гарантировано. Американец не может вызвать скорую и отправиться в больницу, если даже у него температура 40. Зарплаты в целом не растут (зато в определённых отраслях - будьте-нате, data scientist начальная $120к в год), стоимость жизни растёт, стоимость переквалификации растёт сильнее, а медрасходы - вообще стрелой. Уильям Бернштейн пишет, что если не инвестировать с 20 лет уже почти треть дохода (27%), то к пенсии современных молодых ждёт жизненный крах, т.к. на существование social security у них уже не будет возможности опереться. А ведь всего 50 лет назад общим местом было откладывать лишь 10%. Все инвесткниги прямо пишут, что касаются только аппермиддлов, все остальные - увы, ничего не смогут отложить, потому что борются за выживание на физическом уровне. Жизнь американца - сплошная безнадёга, из которой нет выхода, потому что шальных денег в стране нет, эффект низкой базы кончился чуть ли не в 19 веке. Возможность выбиться из ужасающей нищеты с дамокловым мечом по имени foreclosure есть только у талантливых людей с искрой. Но при этом люди не стенают, а просто живут, чётко осознавая, что присосаться к бутылке - шаг под мост, перестать вкалывать - шаг под мост, заболеть - умереть. И т.д.

В России же, несмотря на жизнь у государства за пазухой, Вы совершенно правы, постоянно витает ощущение необходимости готовиться к чёрному дню и бесконечный плач на трудность жизни. Причём чем больше социальных плюшек получают, тем больше ноют. Видимо потому, что не приучены считывать стоимость всего "бесплатного", а считают это нормой жизни. Хотя то, как живёт обычный российский человек в мегаполисе, доступно только американцам из хай-класса: врач на дом, обслуживание в любой клинике, доступность образования в любом вузе, невозможность потерять жильё без активного этому способствования и т.д.

Шанс же потерять руку-ногу, как выше написано, везде примерно одинаковый. И вот как раз в США имеет смысл досрочно закрывать ипо, чтобы секьюритизировать жизнь против внезапной серьёзной болезни и связанных с этим сверхрасходов, но люди не могут - денег не хватает ни на что. Тот же рак в США - это практически всегда приговор, страховая лечение не оплатит, а накоплений у мидлов нет. Поэтому топают на GoFundMe и собирают с мира по нитке.

А в РФ, стране-экспортёре, ровно наоборот - валюта периодически девальвируется по отношению к валюте стран-потребителей, на разницу в курсе исполняются соцобязательства, которых огромный навес. Социальная защищённость одна из наивысших в мире, уступает лишь странам северной Европы, Германии, Франции. Остаться без жилья - крайне редкий сценарий, переход в бомжи - что-то совершенно несусветное, без чужой злой воли почти невозможно. Поэтому в РФ логично наоборот столбить фиксированную ставку на максимально длинный срок, а потом ещё и рефинансироваться, если ЦБ запустит новый цикл снижения. Свои же деньги не вливать, а крутить.

Вот прямо сейчас вижу объявление, что на определённый ЖК Сбербанк даёт 7.1% ипотеку, если зарплатный клиент страхует жизнь, берёт до 85% стоимости не более 84 месяцев и успеет до 31 декабря. Если эти условия не лгут, то, зная, что безрисковые ОФЗ на нынешней санкционной панике просели и дают около 8%, возникает арбитражная возможность у конкретного человека, удовлетворяющего всем требованиям: можно ни цента своих денег не потратить, купив пятилетние ОФЗ и гася купонами ипоплатежи, ещё и на реинвест немножко останется.

Не думаю, что подобные дырки останутся навечно. Подозреваю, со временем банки массово перейдут на вариабельные ставки, как в США, и будут под волатильность рубля закладываться с запасом. Будь я умнее и расторопнее, пользовался бы ипотечными деньгами. Однако всегда было психологически проще копить и долгов не иметь.

----------
Цитата

karpovalal пишет:
В жизни американца совершенно нет концепции уверенности в завтрашнем дне. Большинство работающих отделяет от коробки под мостом лишь одна зарплата. Совершенно реально потерять в один день не только работу, но и пенсию, и дом, и отправиться под мост - а государство вам ничего, кроме social security, не должно. Привет работникам Enron, инвестировавшим пенснакопления в свою же компанию. Жить на пенсию, которая в 66 лет (ранняя в 62) без "собирания бутылок" затруднительно.
Никаких детсадов, никакой медицины и никаких образований, ничего не гарантировано. Американец не может вызвать скорую и отправиться в больницу, если даже у него температура 40. Зарплаты в целом не растут (зато в определённых отраслях - будьте-нате, data scientist начальная $120к в год), стоимость жизни растёт, стоимость переквалификации растёт сильнее, а медрасходы - вообще стрелой. Уильям Бернштейн пишет, что если не инвестировать с 20 лет уже почти треть дохода (27%), то к пенсии современных молодых ждёт жизненный крах, т.к. на существование social security у них уже не будет возможности опереться. А ведь всего 50 лет назад общим местом было откладывать лишь 10%. Все инвесткниги прямо пишут, что касаются только аппермиддлов, все остальные - увы, ничего не смогут отложить, потому что борются за выживание на физическом уровне. Жизнь американца - сплошная безнадёга, из которой нет выхода, потому что шальных денег в стране нет, эффект низкой базы кончился чуть ли не в 19 веке. Возможность выбиться из ужасающей нищеты с дамокловым мечом по имени foreclosure есть только у талантливых людей с искрой. Но при этом люди не стенают, а просто живут, чётко осознавая, что присосаться к бутылке - шаг под мост, перестать вкалывать - шаг под мост, заболеть - умереть. И т.д.

----------
чего же тогда у них ВВП на душу населения выше чем у нас, раз они так бедняжки там страдают?

----------
Цитата

karpovalal пишет:
Поэтому в РФ логично наоборот столбить фиксированную ставку на максимально длинный срок, а потом ещё и рефинансироваться, если ЦБ запустит новый цикл снижения. Свои же деньги не вливать, а крутить.

----------


Вот это грамотно. Также как и фикс с депозитами. Я уже несколько раз писал, что основной риск по ипотеке лежит на банках, а не населении. Это банк вынужден кредитовать весь срок по 10%, а заемщик может в любой момент погасить досрочно.
Но есть один важный нюанс - стоимость залога (то бишь недвижимости) на должна снижаться, хотя бы в номинале. Иначе эта инвестиционная стратегия закончится фиаско