Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

Sergiones пишет:
Зная людей, понимаешь, что выплаты по ипотеке соразмерны практически зарплате одного из супругов и ипотека берется не на пару лет, но все равно все бросаются, чтобы успеть. Не понятно что именно.
----------

Sergiones, ну, например, успеть получить ипотеку с низкой процентной ставкой. Один банк уже поднял ставку ипотечного кредитования на 1%, возможно, некоторые другие банки могут этому последовать. Нельзя 100% исключать, что ЦБ не поднимет ключевую ставку даже минимально в связи с падением курса рубля - кто бы что ни говорил про таргетирование инфляции и прочее, а декабрь 2014 - 2015 с ключевой ставкой 17% все помнят. А разница в ставке на 1% - значит, разница в размере ежемесячного обязательного платежа - это уже существенно для человека со средним и ниже заработком.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Гипотеза: успеть взять кредит под низкие проценты, т.к. многие ждут очередного обвала рубля после которого ставки опять вырастут до двузначных.
----------


Понимания, что после увеличения ставок по ипотеке произойдет снижение стоимости жилья, а обвал рубля приведет к снижению объема свободных денег, что тоже сильно придавит цены на жилье, к сожалению, нет.

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Я так смотрю, что по МО это от города зависит! В Химарях двушка 70кв летом 4500 (через ук, включая ВСЁ, в том числе общ домовые нужды). Зимой выше 7 никогда не было.
----------


В Люберцах за почти 50м 4300 круглый год, в Москве за около 50 м 4600, за 30м в Москве 3500. Вода без счетчиков иначе было б поменьше скорее всего.

----------
Цитата

urbanoid пишет:
Sergiones, ну, например, успеть получить ипотеку с низкой процентной ставкой.
----------


Это единственное, что выглядит логичным.
Но покупать на "мертвом" летнем рынке в Москве или в Подмосковье в местах массовой застройки по завышенным ценам или неликвид под низкий процент ипотеки не видится хорошей стратегией. Тем более с такой долговой нагрузкой на много лет вперед.

----------
Цитата

grfand пишет:
Таки да, если не идиот плохо знаешь арифметику, то гораздо дешевле переплачивать 5-10т в месяц, чем отвалить 3 млн сверху сразу.
----------

Таки да, если обе квартиры на Ботаническом саду. :D
На момент арифметического расчета был гипотет. возможен такой вариант:
старая 9-этажная панель рядом с метро в старом районе Москвы-4-4,5 млн. за 38м2
и новостройка от УРБАНа в Путилково (срок ожидания достройки больше года) за 1,5 млн. за 20м2
Вот откуда разница в 3 млн.

Dluga,
Кстати не знаете, власти не планируют случаем Новорязанку расширять и вообще как-то бороться с пробками в Островцах?
Знаю что в Жуковском вот трассу расширяют

----------
Цитата

Sergiones пишет:
Понимания, что после увеличения ставок по ипотеке произойдет снижение стоимости жилья, а обвал рубля приведет к снижению объема свободных денег, что тоже сильно придавит цены на жилье, к сожалению, нет.
----------


Понимания, что цены на всё взлетят после увеличения НДС, и обвала рубля - похоже тоже нет. Что реальные доходы снизятся из-за этого, а надо будет ипотеку обслуживать ещё! :omg:

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Так, вот этой части я не понял. Я считаю не так:
Изменение задолженности за период = + Новые выдачи минус Погашенная сумма основного долга.
Выплата процентов не влияет на изменение задолженности. Это просто дополнительные затраты, которые несет заемщик.

----------

Я исходил из того, что неизвестно, как в статистике по задолженности ЦБ учитываются %%. Вероятнее, что они не входят в сумму задолженности (счета по учету основного долга и %% разные, т.е. вы тут правы). Но при этом вы неверно оценили объем и долю досрочки, сделав допущение о незначительности погашений основного долга (ох уже эти допущения!), статистика же ЦБ говорит о другом: доля погашений по графику - больше половины, доля досрочки - 25-34% (скорее, нижняя граница). Величина %%, кстати, тоже имеет значение для понимания общего навеса на расходы населения (особенно это было видно на примере 2017 года, когда быстрый рост новых потребительских кредитов не привел к потребительскому буму, большая часть уходила на гашение ранее взятых обязательств).

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Может кто-то из форумчан найдет достоверную информацию о количестве ДЕЙСТВУЮЩИХ ипотечных кредитов в России.

----------

В отчете АИЖК, на который была ссылка в статье РБК, приводится цифра 4850 тыс. штук в 2017 году (видимо, на конец года) и 5500 тыс. штук на 2018 соответственно (прогноз).

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Я понял для себя, что жилье, земля, иные объекты.
----------

Там еще, возможно, сделки по залогам малого и т.д. бизнеса, которые тоже оформляются как ипотека (тут товарищи кредитчики сегмента МСБ могли бы кивнуть головой или уточнить). Так что общие цифры Росреестра - ни о чем, согласен.

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
УРБАНа в Путилково
----------

Убрана там никогда не было. Мортон был.

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
В отчете АИЖК, на который была ссылка в статье РБК, приводится цифра 4850 тыс. штук в 2017 году (видимо, на конец года) и 5500 тыс. штук на 2018 соответственно (прогноз).

----------


Если цифры АИЖК правильные (4850 тыс. заемщиков), то тогда средний ипотечный платеж по моей модели будет конечно гораздо меньше - около 30 тыс/мес.
В свое оправдание скажу, что оценивал количество заемщиков очень грубо.

Правда вот в цифру 4850 не очень верится. Потому как получается, что остаток долга на среднего ипотечного заемщика всего лишь (5,3/4,85=1,09 млн). Чуть больше миллиона долга на среднего ипотечного заемщика? - как-то совсем мало

А так - респект за ссылку. Очень хороший отчет

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Убрана там никогда не было. Мортон был.
----------

:D :D :D :D Что значит не свое, а ведь она рассказывала, как нервничала по этому поводу!
Конечно Мордон! Достраивал ПИК.
Еще какая-то эпопея была с ключами, они не могли их получить, а в документах фигурировало, что не приехали забирать. :painful: морально-нервный ущерб!

В июле 2018 года средняя ставка по ипотечным кредитам в России выросла впервые с января — до 9,57%. Такие данные содержатся в статистическом отчете на сайте Банка России.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5b8902b29a7947264c2e2f53

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Еще какая-то эпопея была с ключами, они не могли их получить, а в документах фигурировало, что не приехали забирать.
----------

Застройщики обязаны передать после ввода дома в определённый срок. Многие покупатели в этом путилково забили за квартиры.
Через три месяца пик начал рассылать по почте односторонний акт. Где было подписано, что покупатель ключи получил. К застройщику претензий нет.

В продолжение про КОТы, начатое maslovdm. Сейчас сместилось у строяков предложение в город. Начали везде сыпать рекламу "домов для жизни" против хайрайзов. В черте города, условно малоэтажные, условно зелёные. Например veren group за всего 6 млн руб обещают трёшку на этаже из двух квартир, в подъезде по проекту только трёшки. Т.е. приближаются к благословенным практикам 90ых годов, когда дома строили только для имущих, никаких студий-клетушек в хайрайзах просто не лепили.

Как в таких условиях сторговать однушки в клетушках у метро, большой вопрос.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Почему всего 4 млн? Для страны с населением в 140 млн. и огромной потребностью в жилье это очень мало.
----------


Потому что нет "потребности в жилье". Есть потребность в улучшении условий проживания. Благодаря СССР и Гайдару собственников жилья в РФ аномально много, свыше 80%, и за свой статус собственника они не заплатили ни копейки. И потому, как указывает ks567, даже не рыпаются "улучшать жилищные условия". Когда у некоторых на одной чаше весов бесплатная дедова двушка в 50 квадратов, а на другой - требование строяков выложить 4-5 млн руб за те же квадраты в худшей (=дальше) локации за новый дом с планировками менее рациональными, а качеством исполнения даже хуже советского, эти люди не раз подумают, надо ли что-то менять в жизни.

На то и должны работать маркетологи, чтобы люди не рассуждали, а хотели менять.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Понимания, что цены на всё взлетят после увеличения НДС, и обвала рубля - похоже тоже нет. Что реальные доходы снизятся из-за этого, а надо будет ипотеку обслуживать ещё! изображение
----------


Видимо, у людей есть понимание, что если рубль обвалится, НДС увеличится, а ЦБ двинет ставку вверх - то реальные доходы так и так снизятся, а вот ипотеку по новым ставкам будет уже не потянуть. Ипотечнику абсолютная цена квартиры не имеет решающего значения, у него же нет живых денег, а вот первый взнос и ежемесячный платёж - альфа и омега. То, что ставки и цены имеют обратную зависимость, для ипотечника не решающее. Если ставка будет 15%, платёж будет заградителен, а если 5%, то посилен, вот и весь расчёт.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Большинство американцев расплатится с российской ипотекой за пару лет вообще без проблем.

----------


Со своей американской ипотекой имелось в виду. И мысли не было сравнивать американского работника и российские цены.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Другой вопрос, что они не расплачиваются с ипотекой досрочно, т.к. в отличие от России там нет ощущения близкой катастрофы и люди спокойно тратят на жизнь всё то
----------


В жизни американца совершенно нет концепции уверенности в завтрашнем дне. Большинство работающих отделяет от коробки под мостом лишь одна зарплата. Совершенно реально потерять в один день не только работу, но и пенсию, и дом, и отправиться под мост - а государство вам ничего, кроме social security, не должно. Привет работникам Enron, инвестировавшим пенснакопления в свою же компанию. Жить на пенсию, которая в 66 лет (ранняя в 62) без "собирания бутылок" затруднительно.
Никаких детсадов, никакой медицины и никаких образований, ничего не гарантировано. Американец не может вызвать скорую и отправиться в больницу, если даже у него температура 40. Зарплаты в целом не растут (зато в определённых отраслях - будьте-нате, data scientist начальная $120к в год), стоимость жизни растёт, стоимость переквалификации растёт сильнее, а медрасходы - вообще стрелой. Уильям Бернштейн пишет, что если не инвестировать с 20 лет уже почти треть дохода (27%), то к пенсии современных молодых ждёт жизненный крах, т.к. на существование social security у них уже не будет возможности опереться. А ведь всего 50 лет назад общим местом было откладывать лишь 10%. Все инвесткниги прямо пишут, что касаются только аппермиддлов, все остальные - увы, ничего не смогут отложить, потому что борются за выживание на физическом уровне. Жизнь американца - сплошная безнадёга, из которой нет выхода, потому что шальных денег в стране нет, эффект низкой базы кончился чуть ли не в 19 веке. Возможность выбиться из ужасающей нищеты с дамокловым мечом по имени foreclosure есть только у талантливых людей с искрой. Но при этом люди не стенают, а просто живут, чётко осознавая, что присосаться к бутылке - шаг под мост, перестать вкалывать - шаг под мост, заболеть - умереть. И т.д.

В России же, несмотря на жизнь у государства за пазухой, Вы совершенно правы, постоянно витает ощущение необходимости готовиться к чёрному дню и бесконечный плач на трудность жизни. Причём чем больше социальных плюшек получают, тем больше ноют. Видимо потому, что не приучены считывать стоимость всего "бесплатного", а считают это нормой жизни. Хотя то, как живёт обычный российский человек в мегаполисе, доступно только американцам из хай-класса: врач на дом, обслуживание в любой клинике, доступность образования в любом вузе, невозможность потерять жильё без активного этому способствования и т.д.

Шанс же потерять руку-ногу, как выше написано, везде примерно одинаковый. И вот как раз в США имеет смысл досрочно закрывать ипо, чтобы секьюритизировать жизнь против внезапной серьёзной болезни и связанных с этим сверхрасходов, но люди не могут - денег не хватает ни на что. Тот же рак в США - это практически всегда приговор, страховая лечение не оплатит, а накоплений у мидлов нет. Поэтому топают на GoFundMe и собирают с мира по нитке.

А в РФ, стране-экспортёре, ровно наоборот - валюта периодически девальвируется по отношению к валюте стран-потребителей, на разницу в курсе исполняются соцобязательства, которых огромный навес. Социальная защищённость одна из наивысших в мире, уступает лишь странам северной Европы, Германии, Франции. Остаться без жилья - крайне редкий сценарий, переход в бомжи - что-то совершенно несусветное, без чужой злой воли почти невозможно. Поэтому в РФ логично наоборот столбить фиксированную ставку на максимально длинный срок, а потом ещё и рефинансироваться, если ЦБ запустит новый цикл снижения. Свои же деньги не вливать, а крутить.

Вот прямо сейчас вижу объявление, что на определённый ЖК Сбербанк даёт 7.1% ипотеку, если зарплатный клиент страхует жизнь, берёт до 85% стоимости не более 84 месяцев и успеет до 31 декабря. Если эти условия не лгут, то, зная, что безрисковые ОФЗ на нынешней санкционной панике просели и дают около 8%, возникает арбитражная возможность у конкретного человека, удовлетворяющего всем требованиям: можно ни цента своих денег не потратить, купив пятилетние ОФЗ и гася купонами ипоплатежи, ещё и на реинвест немножко останется.

Не думаю, что подобные дырки останутся навечно. Подозреваю, со временем банки массово перейдут на вариабельные ставки, как в США, и будут под волатильность рубля закладываться с запасом. Будь я умнее и расторопнее, пользовался бы ипотечными деньгами. Однако всегда было психологически проще копить и долгов не иметь.

----------
Цитата

karpovalal пишет:
В жизни американца совершенно нет концепции уверенности в завтрашнем дне. Большинство работающих отделяет от коробки под мостом лишь одна зарплата. Совершенно реально потерять в один день не только работу, но и пенсию, и дом, и отправиться под мост - а государство вам ничего, кроме social security, не должно. Привет работникам Enron, инвестировавшим пенснакопления в свою же компанию. Жить на пенсию, которая в 66 лет (ранняя в 62) без "собирания бутылок" затруднительно.
Никаких детсадов, никакой медицины и никаких образований, ничего не гарантировано. Американец не может вызвать скорую и отправиться в больницу, если даже у него температура 40. Зарплаты в целом не растут (зато в определённых отраслях - будьте-нате, data scientist начальная $120к в год), стоимость жизни растёт, стоимость переквалификации растёт сильнее, а медрасходы - вообще стрелой. Уильям Бернштейн пишет, что если не инвестировать с 20 лет уже почти треть дохода (27%), то к пенсии современных молодых ждёт жизненный крах, т.к. на существование social security у них уже не будет возможности опереться. А ведь всего 50 лет назад общим местом было откладывать лишь 10%. Все инвесткниги прямо пишут, что касаются только аппермиддлов, все остальные - увы, ничего не смогут отложить, потому что борются за выживание на физическом уровне. Жизнь американца - сплошная безнадёга, из которой нет выхода, потому что шальных денег в стране нет, эффект низкой базы кончился чуть ли не в 19 веке. Возможность выбиться из ужасающей нищеты с дамокловым мечом по имени foreclosure есть только у талантливых людей с искрой. Но при этом люди не стенают, а просто живут, чётко осознавая, что присосаться к бутылке - шаг под мост, перестать вкалывать - шаг под мост, заболеть - умереть. И т.д.

----------
чего же тогда у них ВВП на душу населения выше чем у нас, раз они так бедняжки там страдают?

----------
Цитата

karpovalal пишет:
Поэтому в РФ логично наоборот столбить фиксированную ставку на максимально длинный срок, а потом ещё и рефинансироваться, если ЦБ запустит новый цикл снижения. Свои же деньги не вливать, а крутить.

----------


Вот это грамотно. Также как и фикс с депозитами. Я уже несколько раз писал, что основной риск по ипотеке лежит на банках, а не населении. Это банк вынужден кредитовать весь срок по 10%, а заемщик может в любой момент погасить досрочно.
Но есть один важный нюанс - стоимость залога (то бишь недвижимости) на должна снижаться, хотя бы в номинале. Иначе эта инвестиционная стратегия закончится фиаско

----------
Цитата

anatolius пишет:
чего же тогда у них ВВП на душу населения выше чем у нас, раз они так бедняжки там страдают?
----------


А как ВВП на душу населения однозначно говорит об уровне жизни, извините? Это всё равно, что оценивать акции эмитентов только по показателю P/E. А потом долго негодовать, накупив value traps.

США - это идеальная страна для проживания, если у человека есть конкурентноспособное масло в голове. Низкие налоги, привычная человеческая культура, перманентное громадное количество рабочих мест в отраслях от промышленности до моды-дизайна-культуры, все типы климата от полинезийского с 30 градусов круглый год до суровейшей Арктики с -50 зимой, на любой вкус. Не нужно платить за чужие больницы, чужих детей и чужие хотелки.

Зато всё это обратно бьёт по людям, не хватающим звёзд с неба и не могущим рассчитывать на хороший доход: практически никакой социалки, нет здравоохранения, нет образования, сокращается количество доступной работы - всё неквалифицированное постарались выаутсорсить за прошедшие годы. За неплатежи по счетам со временем банки выбрасывают под мост, и жаловаться некому и не на кого, потому что государство не социальное и ничего никому не должно, кроме своих работников. Полные бенефиты от социальной пенсии начинаются в 70 лет. Средняя продолжительность - 76.

Впрочем, чтобы стать бомжом, надо не просто терять работу, а ещё и крепко любить бутылочку и портить кредитную историю идиотскими займами.

США с социалкой и привычной культурой - это Канада. Там любящим наплодить детей и разевать роток на чужие налоги, а на старости лет лечиться за чужой счёт, вольготно. Поэтому ничего удивительного в том, что молодые с маслом в голове едут на юг зарабатывать, а не оплачивать праздник социализма: культура и язык похожие, а пейчек отличается раза в два.

Да что вы с этими бомжами прицепились? У них бомжи живут лучше наших работающих. У нас есть термин специальный - "работающие бедные", немыслимый в западных странах. Посмотрите вон видео про бомжей в Калифорнии, очень даже счастливые :) Любой афроамериканец работающий живёт в своей доме в сюбарбе.

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Я неоднократно пыталась на форуме провести опрос на тему коммуналки, хотела для себя посчитать, какой ущерб бюджету приносит покупка дешевой недвижимости в МО.
----------

Если интересно, могу прислать вам в личку или выложить здесь на всеобщее обозрение свою квитанцию за коммуналку. В последней (июльской) было 8251 руб 98 коп (это все-все-все, вместе с электроэнергией). У меня апарты, 55 кв.м. в Люберцах, если что :uncap: .

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
морально большинству гораздо легче переплачивать по 10 тыс. ежемесячно, чем выложить 2-3 млн. единовременно.
----------

Даже по сегодняшней ставке (возьмем 7%), если положить сэкономленные 2-3 млн. рублей в банк, то каждый месяц в виде процентов будет капать 11.6-17.5 тыс.рублей. Так что еще очень спорный вопрос, какая линия поведения более правильная :uncap:.

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Гтова была матом рассказывать про Пик-комфорт.
----------


Неоднократно слышал подобные истории про УК, которую Мортон в свои дома сажал. Последний, кстати, в свои дома еще и никаких посторонних провайдеров интернета не допускал, только своего, у которого и качество было ниже плинтуса, и тарифы в два раза выше всех остальных. А сейчас, после объединения Мортона с ПИКом и они, видимо, тоже переняли передовой опыт ;)