Назад
15 сентября 2018 в 14:51

Удешевление недвижимости...

Здравствуйте.
Подскажите, стоит ли инвестировать в недвижимость на этапе строительства (в стадии котлована)? Потом когда дом построится и будет сдан в эксплуатацию *(или до этапа сдачи) продаёшь по переуступке прав требований. Цена в начали и в конце строительства может отличаться на 25-30 % и более. Можно взять ипотеку в начале. Потом, когда перепродаёщь (уступаешь права требования) погашаешь ипотеку. Остаток в карман. Профит!изображение
Сейчас (2018 год и далее..) эта схема будет работать?
75638
1,7k
Комментарии
99+

3 сентября 2018 в 17:39
----------
Цитата

QWASQ пишет:
В РФ есть огромное количество высококвалифицированных рабочих мест, это и сфера финансов, и сфера торговли и IT-сфера, все что связано со спортом, нефтегаз

----------

Пруф в студию!
Точнее, реальные вакансии по перечисленным сферам деятельности с реальными зарплатами...
Особенно, если не Москва.
Ответить

3 сентября 2018 в 17:40
----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Доля эмигрировавших в развитые страны россиян с высшим образованием остается высокой и колеблется между 25–30 (государства Балтии) и 50% (Австралия, Канада, Франция).

----------


Это скорее не трудовая миграция, а те, кто тут неплохо нахватал за годы изобилия в нулевых и десятых, и по зову сердца решил с капиталом выдвинуться за бугор. Реально тех, кто там работает думаю минимум. Развеч то филиалы компаний РФ за бугром.
Ответить

3 сентября 2018 в 17:44
----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Доля эмигрировавших в развитые страны россиян с высшим образованием остается высокой[/B]

----------

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
в 2016 г. – 54 236 человек, из них с высшим образованием – 8377 (15,4%).

----------

SonOfKiyosaki, справедливости ради, примерно сопоставимые цифры - отток из Казахстана лиц с высшим образованием.
----------
Цитата

В разрезе имеющегося образования из 15 399 уехавших в страны СНГ казахстанцев старше 16 лет у 4 797 есть высшее образование
----------

Подробнее: https://tengrinews.kz/kazakhstan_news/shest-vidov-spetsialistov-kotoryie-chasche-pokidayut-351792/

----------
Цитата

Первое место в списке стран, куда уезжали казахстанцы, заняла Россия с показателем 15 068 человек.
----------

Подробнее: https://tengrinews.kz/kazakhstan_news/top-10-populyarnyih-stran-sredi-kazahstanskih-emigrantov-351704/

Большинство из них оседает в РФ. И большинство из них, вероятнее всего, - русские (и представители других славянских народов). Полагаю, с Украины, из Узбекистана, из Беларуси тоже потоки аналогичной категории немалые. Так что, думаю, поток квалифицированных соотечественников из СНГ, можно сказать, в значительной степени восполняет эту нишу.

Поэтому когда говорят, что на место уехавших из РФ высококвалифицированных спецов приезжают низкоквалифицированные мигранты, немного лукавят. Низкоквалифицированные мигранты, в основном, работают по патенту и либо отправляют з/п своим семьям в Среднюю Азию, на Украину, в Молдову, либо перевозят их сюда, но всё-таки работают на работе, не требующей высокой квалификации.
А на место уехавших из РФ высококвалифицированных спецов, смею предполагать, приезжают, возможно, чуть менее качественно обученные, но с такого же уровня квалификацией, спецы из СНГ, причём в основной своей массе пророссийски ориентированные. Пока что, по крайней мере.
Ответить

3 сентября 2018 в 17:47
----------
Цитата

user58 пишет:
Согласен. Но практика критерий истины. И мой личный опыт говорит про то, что возвратов с ПМЖ
очень мало.

----------


Возвратов с ПМЖ я тоже не знаю. Случай с ПМЖ мне известен один, жена с мужем уехали в Германию в 90-х, там вырос сын, муж умер, сын практически немец, жена жалуется на жизнь там (засилие мигрантов), но вернуться сил уже нет.

----------
Цитата

user58 пишет:
Много это сколько в процентах? 1% или меньше? изображение

И откуда у Вас эти данные?

----------


Я знаю 3 случая уезда туда. Чем они закончатся пока неясно. Во всех 3 случаях уехавшие туда никакие мосты не сожгли, понимая, что это авантюра. Реально хорошей работы там никто во всех 3 случаях не нашел. Один работает на российскую же фирму удаленно. Чем все эти варианты закончатся пока непонятно.
Ответить

3 сентября 2018 в 17:49
----------
Цитата

user58 пишет:
Какое отношение имеет туризм к возврату уехавших на ПМЖ? изображение
Они и без туризма знают,
как обстоят дела в РФ.

----------


туризм приоткрывает двери для тех, кто может быть позже приедет в Россию уже работать.
Ответить

3 сентября 2018 в 17:51
----------
Цитата

ОбезьянГ пишет:
Пруф в студию!
Точнее, реальные вакансии по перечисленным сферам деятельности с реальными зарплатами...
Особенно, если не Москва X

----------


какой пруф, заходите на сервисы с вакансиями и ищите высокооплачиваемые в РФ. Их полно.
Ответить

3 сентября 2018 в 17:54
----------
Цитата

urbanoid пишет:
SonOfKiyosaki, справедливости ради, примерно сопоставимые цифры - отток из Казахстана лиц с высшим образованием.

----------


Кстати да, знаю пример. Сотрудник в банке, заместитель начальника отдела БТ. Ранее жил в Уральске, переехал в РФ в связи с притеснениями в плане языка на родине.
Ответить

3 сентября 2018 в 17:59
----------
Цитата

urbanoid пишет:
Так что, думаю, поток квалифицированных соотечественников из СНГ, можно сказать, в значительной степени восполняет эту нишу.


----------


Те, кто приезжают сюда из стран СНГ с ВО как правило реально работают. А вот перебирающиеся россияне с ВО в страны Запада как правило делают это не ради работы, а ради вывода капитала. То ли на руку не чисты и нахватавшись тут туда линяют, то ли честно заработали, но наслушались песен про райскую жизнь там, то ли это родственные причины. По сути это не такая уж большая потеря. Как получали ВО в РФ в 90-е знают все. Так что это далеко не всегда показатель. И это некий балласт ходячих денежных мешочков, которые особо работать не хотят, прироста ВВП не создадут. Пусть едут куда хотят.
Ответить

3 сентября 2018 в 18:06
----------
Цитата

QWASQ пишет:
заходите на сервисы с вакансиями и ищите высокооплачиваемые

----------

Не поверите, искал!
И неоднократно!
50% вообще профанация, т.е. вакансии нет, как таковой.
Остальное типа "з.п. до 100500 рублей", но оклад 25, остальное %% с продаж.
Ну, совсем редко, требуются ТОПы с опытом работы на руководящих должностях в компаниях федерального уровня.
Ответить

3 сентября 2018 в 18:13
----------
Цитата

user58 пишет:
И мой личный опыт говорит про то, что возвратов с ПМЖ
очень мало.

----------


Возможно, только причины невозвращения могут быть разные, от "уехал, прекрасно устроился, все хорошо" до "и рад бы вернуться, да некуда, все мосты сожжены".
Сколько тех и других - никто не знает, такой статистики нет.
Ответить

3 сентября 2018 в 18:14
----------
Цитата

ОбезьянГ пишет:
Не поверите, искал!
И неоднократно!
50% вообще профанация, т.е. вакансии нет, как таковой.
Остальное типа "з.п. до 100500 рублей", но оклад 25, остальное %% с продаж.
Ну, совсем редко, требуются ТОПы с опытом работы на руководящих должностях в компаниях федерального уровня X

----------


не знаю как в других сферах, но в банковской для поиска кандидата на высокою позицию пользуются услугами HR агенств, и в открытом доступе таких вакансий просто нет.
Ответить

3 сентября 2018 в 18:14
Если возвратиться к вопросу недвижимости.
Представляется, что в валютном эквиваленте (ну кто хочет может посчитать и в золоте, но, пожалуйста, не в рублях!) она будет падать и дальше (пока это будет делать рубль), кроме каких-то точечных престижных локаций при условии продолжения исключения России из международных производственных цепочек.
На нынешнем этапе я являюсь сторонницей покупки бетона исключительно в центрах крупных городов и в сложившихся районах застройки, пусть даже это получается дороже.
Состав жителей новостроек по нынешним временам часто очень пестрый, так что в какой-то мере это "кот в мешке".
А центр, если даже не для себя, то на крайний случай можно хоть будет сдавать, в том числе туристам, обеспечив дополнительный доход к пенсии. Тем более, что скорость обесценения центра идет заметно медленнее периферии.
Ответить

3 сентября 2018 в 18:18
----------
Цитата

QWASQ пишет:
на высокою позицию пользуются услугами HR агенств, и в открытом доступе таких вакансий просто нет

----------

Верно!
Только сколько их таких позиций открывается в год?
Хотя, и на НН встречал вакансии на высокие позиции, правда не в банковской сфере...
Но таких единицы...
Ответить

3 сентября 2018 в 18:26
----------
Цитата

ОбезьянГ пишет:
Только сколько их таких позиций открывается в год?

----------


косвенно об этом можно судить по тому насколько процветают агенства по подбору персонала. По моим данным, от отсутствия работы они не страдают
Ответить

3 сентября 2018 в 19:25
----------
Цитата

maslovdm пишет:
Вот это грамотно. Также как и фикс с депозитами. Я уже несколько раз писал, что основной риск по ипотеке лежит на банках, а не населении. Это банк вынужден кредитовать весь срок по 10%, а заемщик может в любой момент погасить досрочно.
Но есть один важный нюанс - стоимость залога (то бишь недвижимости) на должна снижаться, хотя бы в номинале. Иначе эта инвестиционная стратегия закончится фиаско

----------


А это не инвестиционная стратегия. Это про primary residence.

ОФЗ дают 7, сейчас 8% в год на 10 лет. По правилу 72 это удвоение капитала как раз получится. Т.е. чтобы быть инвестицией купленная недвижимость должна с реинвестом "дивидендов" (= рентных платежей) перебивать эту рублёвую доходность и увеличивать свою рублёвую номинальную стоимость более чем в два раза за десять лет.

Так выйдет? Никто не скажет, тут сложно прогнозировать что-либо даже на три года. На одной чаше весов совершенно гарантированная доходность, а на другой - как кривая вывезет. При этом несопоставимые уровни риска и телодвижений: ОФЗ купить 1 клик и забыл до прихода купонов, а квартиру купить в ипотеку - это я даже не знаю, с чего начать и куда бежать, потом ещё ждать, пока достроится, затем обставить, найти арендатора и амортизировать обстановку, конкурируя с такими же ынвэсторами.

И ещё без маржи безопасности такое психологически сложно провернуть. Представить себе, что всё настроено, ипотека гасится арендой, внезапно арендатор съехал, и нужно искать нового, а ипоплатежи не останавливаются - тот ещё стресс...

Так что истории инвестиций, когда люди на заёмные строят квартиру и выплачивают её рентными деньгами, я беру, что называется, with a grain of salt.

----------
Цитата

uspen пишет:
А центр, если даже не для себя, то на крайний случай можно хоть будет сдавать, в том числе туристам, обеспечив дополнительный доход к пенсии.

----------


На работе сижу и гляжу в окно на такой "центр". Для петербуржцев: ЖК "Серебряные зеркала". Так вот, однушка там самая дешёвая - 8300. Угловая, маленькая (45 квадратов) и смотрит на сторону, где трамвайный парк. Сдавать её можно за 45 по оценкам cian, насколько это реально, не могу знать, но примем, что не врут. Таким образом ROI = 6.5% без учёта налогов. При этом амортизация обстановки будет выше, чем в "бабушатнике" или современном "комфортнике", т.к. ЦА подобных квартир имеет соответствующие представления о жизни, отличающиеся от ждановского/икеевского шкафа и раскладушки. Убивать же её под посуточку для туристов - ну есть в ЖК какой-то псевдохостел, но это ещё больше надо вкладываться. И явно не в однушку.

Таким образом для сдачи в центре ROI оказывается меньше, чем у проституточьего дома возле полуокраинного метро. Такие квартиры явно берут с расчётом на долговременное отрастание, причём не конкретного объекта, а локации. Но тут есть тонкость: какой человек с деньгами возьмёт для себя однушку? Крышкой гроба было бы увеличение коммунальных платежей, и тогда история от WizardU про незадачливых немцев станет реальностью такого инвестора.

Нет, разумеется, лучше сдавать новострой в центре, чем дёргаться по поводу судьбы окраинных КОТов или советского жилья. Но и говорить о безоблачности этого, как о "верном деле", тоже нельзя.

----------
Цитата

ОбезьянГ пишет:
Немногочисленных экспатов в расчет не берем.

----------


Почему это немногочисленных? Тут миллионы людей из развитых стран живут и работают на харчи, с которых налога фиг да нифига. Та же схема, что в Саудовской Аравии или Экваториальной Гвинее - жить в не лучшей юрисдикции за большую зарплату, как прижмёт здоровье - домой. Да ровно так же советские граждане ещё при СССР на севера ехали - поморозились, нагребли денег, и домой, проживать заработанное.

----------
Цитата

ОбезьянГ пишет:
И, кроме разве Праги, наличие собственного авто там делает доступной любую точку страны (а так же соседних стран ЕС).

----------


Европа исторически отличалась от Северной Америки развитием ОТ. Это восходит к надувшемуся в 19 веке пузырю железных дорог, аналогичным интернет-пузырю 90ых: ЖД-пути клали откуда угодно куда угодно, в т.ч. натурально из ниоткуда в никуда (пилили деньги инвесторов), потом наступило отрезвление, и акции паровозных компаний перестали быть success story. Прямо как бум интернет-компаний с фаворитом в виде WorldCom. В США успели покрыть по-европейски плотной ЖД-сетью только часть востока. Обширные и труднодоступные западные территории окончательно были заселены только к 1890ым годам, в американской историографии процесс известен как освоение Фронтира.

----------
Цитата

QWASQ пишет:
Мне кажется наоборот, уезжают троечники, кто тут не смог устроиться. На какие-то малоквалифицированные должности типа мойщика посуды.

----------


Это в 90ых реально можно было так уехать, никем в никуда и как-то выкрутиться. Сейчас отъезд сверхусложнён, рабочую визу может получить только человек что-то реально умеющий. Потому что малоквалифицированных ребят своих 320 млн человек and counting.

Да что далеко ходить, откройте вакансии по своей специальности в LinkedIn и оцените требования американских контор. Я называю их "знать и уметь всё и ещё немножко". Зато те, кто умеет, в шоколаде: сейчас безработица на очень низком уровне, вакансий куча, людей нет, облизывать готовы. Проблема, как я выше писал, у неквалифицированных людей. Таким образом, высококвалифицированный

Европу я не знаю, но Вы почему-то сравниваете Москву и Прагу. Забывая, что сравнивать надо вещи одинакового порядка. Вы б ещё с Торсхавном или Осло сравнили.

----------
Цитата

QWASQ пишет:
И, кстати, возврат тоже идет полным ходом, у всех на слуху множество таких случаев.

----------


Угу, в основном у двух категорий людей:

1) разнообразных хозяев жизни. Которым вольготно рабовладельцами, они под это заточены и видят "темы" на неконкурентном высокодоходном рынке ЕМ, к которому РФ относится. Знаю такого одного, на родительские деньги выучился и вернулся, потому что "здесь" барин-патриархал, перед которым три раза ку делают, а в любом "там" - один из многих, и за рабовладельческие замашки можно крупно пострадать. Полгода живёт тут, полгода проводит в приятных местах, но как турист.

2) у людей с завышенными ожиданиями. Которым кажется, что они получат всё то, что дома, плюс ещё дофига за просто так. Потом они получают столько, на сколько их оценили, и воют. Забывая, что у большинства "успешных" дома весь успех заключается в страшенном протекционизме и выключенности из глобального рынка труда. Если бы здесь можно было нанять индийца с той же лёгкостью, что в США эпохи бума, многих бы повыбрасывали в две секунды, а так они уважаемые специалисты.

К тому же, мало людей, с детства учившихся в США и на дух не переносящих местные порядки, для большинства социальные отношения в РФ являются естественными, и они не видят патриархального дикарства. Им и так хорошо. Но для тех, кто это видит, это тоже плюсик в другую чашку.
Ответить

3 сентября 2018 в 19:26
----------
Цитата

ОбезьянГ пишет:
Не нужно сравнивать несравнимое.
Площадь Чехии примерно в 2 раза больше площади той же МО

----------


О как, просто наповал. Так почему же России отказано в том же аргументе при, например, обсуждении качества дорог в Германии и России? Ась? Размер стран сопоставим? Зимы русские и немецкие - одно и то же? Неа. 2 года служил в ГСВГ, знаю. А то что вся европейская часть СССР была в руинах после войны? Да это так, мелочи.
Ответить

3 сентября 2018 в 19:40
----------
Цитата

QWASQ пишет:
Я знаю 3 случая уезда туда. Чем они закончатся пока неясно. Во всех 3 случаях уехавшие туда никакие мосты не сожгли, понимая, что это авантюра. Реально хорошей работы там никто во всех 3 случаях не нашел. Один работает на российскую же фирму удаленно. Чем все эти варианты закончатся пока непонятно X

----------

Я знаю десятка три человек, уехавших на Запад. Никто из них возвращаться не хочет.
Одноклассников пятеро уехало на ПМЖ. Только один из них, тренер по теннису, высказывал мысль, что в России он бы мог зарабатывать больше. Но и он возвращаться не собирается.
Реально хорошая работа почти у всех. Только одному кандидату наук биологу пришлось
стать сисадмином.
Ответить

3 сентября 2018 в 19:44
----------
Цитата

QWASQ пишет:
У меня знакомый 40 лет уехал в Вену работать сисадмином. Зп там в районе 3000 евро. Как у него и было в Москве.

----------

Где это такие зарплаты в Москве у сисадминов? Даже раньше таких не было, а сейчас не больше 1300 евро.
http://zarplatyinfo.ru/commercheskie/sistemnyj-administrator-zarplata-v-moskve-v-2016-golu.html
Ответить

3 сентября 2018 в 19:46
----------
Цитата

QWASQ пишет:
туризм приоткрывает двери для тех, кто может быть позже приедет в Россию уже работать X

----------

Разговор был про возвращение соотечественников, а не про приток экспатов. :|
Ответить

3 сентября 2018 в 19:47
----------
Цитата

namdel пишет:
А то что вся европейская часть СССР была в руинах после войны?

----------

Сколько лет назад война закончилась? :|
Ответить

Все продукты Банки.ру

Показать ещеСкрыть