Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
А себе объект присмотрели? Тоже вот интересно, как улучшать будете и как там с ценами.
----------


Кидал сюда одну квартиру на Молодогвардейской (3к, 6/9, 4600), уже не вижу в активных. Буду искать в районе 5-5.5 млн с неубитым ремонтом в радиусе ~0.5 км от фонтанов на Осипенко. В принципе, и дешевле есть - буду ориентироваться по обстановке.

Ходить смотреть буду, когда будут все деньги на руках.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Обновлены демографические данные за январь-июль.
Рождаемость держится на довольно неплохом уровне 96% год к году. Это ожидалось из-за хорошей статистики по бракам в 2017 году.
Зато поползла вверх смертность (пока незначительно, но тренд уже виден) - 101,4%
Но самое интересное - обвал количества браков - лишь 76% в июле год к году, а браки совершаются обычно летом. Поэтому годовая статистика точно окажется удручающей.
Браки - важный опережающий показатель рождаемости. Ждите в следующем году обвала как минимум на 10% год к году количества рождений.
2018 год - окажется последним с относительно неплохой демографией.

Для недвижимости это означает дальнейшее падение естественного спроса (без учета роста доходов).
Основные покупатели, напомню, это молодые семьи с детьми. А одна из главных причин покупки - это необходимость в расширении площади X
----------


С интересом читаю ваши сообщения. Хотя тема демографии мне интересна и без связи с недвижимостью. Согласен, что скоро рождаемость сильно упадет, но если учесть миграционные процессы в плане урбанизации (про которые вы тоже кажется писали), то падения цен на недвижимость в краевом центре по этой причине ждать не приходится :( В 90-ые в Перми был 1 млн человек +2 в крае, сейчас 1млн +1.6 в крае, походу и через 30 лет 1млн в Перми останется +1 в крае будет. Да на недвижимость в мелких городах может и повлияет, а в Перми?

----------
Цитата

LastChance пишет:
Не совсем понятно, как недвижимость может дорожать в долгосрочном периоде. Я имею ввиду не средние цифры, а конкретный объект, в который планируются вложения. Он же устаревает морально и физически? Сейчас у нас в городе новый (сданный) объект стоит в 1,5-3 раза дороже аналогичных площадей, построенных 40 лет назад. Если цена на новые квартиры в течение времени останется на уровне инфляции, через 40 лет дом устареет и фактически вложения обесценятся в те же 1,5-3 раза X
----------

Вот эти новые квартиры, почти гарантированно обесценятся в 1.5-3 раза за 40 лет, а у старых уже не такой потенциал для падения, да и локация, скорее всего, лучше. Если рассматривать такой большой срок, главное, это место, и чтобы дом совсем не развалился за это время. У нас, в Питере, квартиры даже в двухсотлетних домах с хорошим расположением, подороже будут, чем чем в стандартных советских постройках.

----------
Цитата

ipo 71 пишет:
Вот эти новые квартиры, почти гарантированно обесценятся в 1.5-3 раза за 40 лет, а у старых уже не такой потенциал для падения, да и локация, скорее всего, лучше. Если рассматривать такой большой срок, главное, это место, и чтобы дом совсем не развалился за это время. У нас, в Питере, квартиры даже в двухсотлетних домах с хорошим расположением, подороже будут, чем чем в стандартных советских постройках X
----------


У нас нет таких двухсотлетних домов, а если есть, то это или музей или памятник архитектуры. Преимущественная застройка хрущи, брежневки, серая панель. Через 40 лет боюсь они уже ничего стоит не будут. В 90-00 ых панелей улучшенной планировки настроили и немного кирпичных, которые ходят слухи по качеству лучше нынешних новостроек. Вот на них как раз и посматриваю для улучшения жилплощади, ну и чтобы лет через в разбитом доме не оказаться.

----------
Цитата

LastChance пишет:
Добрый день! Почитываю темку давно, сегодня решил зарегаться и поспрашивать умных людей.
Не совсем понятно, как недвижимость может дорожать в долгосрочном периоде. Я имею ввиду не средние цифры, а конкретный объект, в который планируются вложения. Он же устаревает морально и физически? Сейчас у нас в городе новый (сданный) объект стоит в 1,5-3 раза дороже аналогичных площадей, построенных 40 лет назад. Если цена на новые квартиры в течение времени останется на уровне инфляции, через 40 лет дом устареет и фактически вложения обесценятся в те же 1,5-3 раза.
----------

срок жизни дома, при нормальном уходе, может быть очень долгий, столетия...
а наше население мыслит гораздо более короткими категориями. наш "кирпич", ведь был вечно растущим, спекулятивным активом. вокруг этого и строилась логика населения.
по инфляции, "кирпич", никогда не ходил и не будет. у него свой закон ценообразования, отток/приток покупателей и продавцов.
то что новостройки дороже в 2 раза, так это не от того, что так должно быть на самом деле, а просто от жадности строителей, которую они пытаются обосновать тем. что у них кирпич новый!
на длительном временном интервале, все это "новое", уйдет в прошлое, вместе с этим "дороже в 2 раза". к тому же, есть у меня больше сомнения. в качестве этого "нового", оно может так и начать валиться, будучи еще "новым".

----------
Цитата

ks567 пишет:
к тому же, есть у меня больше сомнения. в качестве этого "нового", оно может так и начать валиться, будучи еще "новым".
----------


Многие дома, построенные 10 лет назад, сейчас в гораздо худшем состоянии, чем дома, построенные 40 лет назад.

----------
Цитата

ks567 пишет:
то что новостройки дороже в 2 раза, так это не от того, что так должно быть на самом деле, а просто от жадности строителей, которую они пытаются обосновать тем. что у них кирпич новый!
на длительном временном интервале, все это "новое", уйдет в прошлое, вместе с этим "дороже в 2 раза". к тому же, есть у меня больше сомнения. в качестве этого "нового", оно может так и начать валиться, будучи еще "новым".
----------

Согласен! Только еще одно "НО" - это безопасность сделки (первичное приобретение).
Гарантированно отсутствие "скелетов" прошлого.
Но опять же, эти гарантии при первой же перепродаже теряются.
И второе - отсутствие адекватного предложения на вторичном рынке.

----------
Цитата

ks567 пишет:
то что новостройки дороже в 2 раза, так это не от того, что так должно быть на самом деле, а просто от жадности строителей, которую они пытаются обосновать тем. что у них кирпич новый!
на длительном временном интервале, все это "новое", уйдет в прошлое, вместе с этим "дороже в 2 раза". к тому же, есть у меня больше сомнения. в качестве этого "нового", оно может так и начать валиться, будучи еще "новым X
----------


Пока и получается, что последние пару лет хрущи топчутся на месте в номинальных ценах, уменьшаясь в реальной стоимости. А более -менее нормальные новые дома не уменьшают ценник. И вот для простого обывателя, которую хочет решить задачу переезда из хрущей в современное, никакого удешевления не видно, а наоборот задача усложняется.

----------
Цитата

LastChance пишет:
Пока и получается, что последние пару лет хрущи топчутся на месте в номинальных ценах, уменьшаясь в реальной стоимости. А более -менее нормальные новые дома не уменьшают ценник. И вот для простого обывателя, которую хочет решить задачу переезда из хрущей в современное, никакого удешевления не видно, а наоборот задача усложняется.
----------


Хрущи как раз падают, и довольно серьёзно. В моём кейсе, максимум оценка была 3.2 млн, продал в итоге за 2.7 млн, на момент продажи, оценка оценщиком была 2.9 млн. Сейчас такую же можно в той локации взять за 2.5 млн.

----------
Цитата

LastChance пишет:
И вот для простого обывателя, которую хочет решить задачу переезда из хрущей в современное, никакого удешевления не видно, а наоборот задача усложняется.
----------

считаю, что сейчас вообще не время, переезжать из хрущей в "современное". ценники рынка еще вздбленные, жадность продавцов зашкаливает...
хрущи конечно еще в ценниках просядут, но "современное, новое", которое еще только вчера вышло из под строителей, думаю должно проседать еще больше. от того, что развилось этого "современного" на рынке, очень много. а из ценников, там еще не выветрилась строительная реклама, которая дает приличную надбавку к стоимости.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Хрущи как раз падают, и довольно серьёзно. В моём кейсе, максимум оценка была 3.2 млн, продал в итоге за 2.7 млн, на момент продажи, оценка оценщиком была 2.9 млн. Сейчас такую же можно в той локации взять за 2.5 млн X
----------


Верю, от локации понятно зависит. Получается задачу покупку квартиры в хруще стало легче решить. А как с более современным фондом обстоят дела?
Продал 2-к хрущ в районе средней отдаленности от центра в мае 2016 за 2150 (аналогичных объектов в микрорайоне штук 10 было от 2150 до 2300 примерно). Сейчас также от 2150 висят, но объектов поменьше.

----------
Цитата

ks567 пишет:
считаю, что сейчас вообще не время, переезжать из хрущей в "современное". ценники рынка еще вздбленные, жадность продавцов зашкаливает...
хрущи конечно еще в ценниках просядут, но "современное, новое", которое еще только вчера вышло из под строителей, думаю должно проседать еще больше. от того, что развилось этого "современного" на рынке, очень много. а из ценников, там еще не выветрилась строительная реклама, которая дает приличную надбавку к стоимости X
----------


Вот и непонятно, когда это время наступит еще, наверное у нас в городе 70% хрущей. "Остаемся зимовать"

----------
Цитата

LastChance пишет:

С интересом читаю ваши сообщения. Хотя тема демографии мне интересна и без связи с недвижимостью. Согласен, что скоро рождаемость сильно упадет, но если учесть миграционные процессы в плане урбанизации (про которые вы тоже кажется писали), то падения цен на недвижимость в краевом центре по этой причине ждать не приходится изображение
В 90-ые в Перми был 1 млн человек +2 в крае, сейчас 1млн +1.6 в крае, походу и через 30 лет 1млн в Перми останется +1 в крае будет. Да на недвижимость в мелких городах может и повлияет, а в Перми? X
----------


Этот феномен я называю "Второй урбанизацией" - рост населения крупных городов за счет средних и мелких.
Первая урбанизация - рост всех городов за счет деревень. Теперь деревень почти не осталось и крупные рыбы (мегаполисы) стали пожирать мелких рыбешек (провинциальные города).

Первая урбанизация была следствием развития промышленности, вторая урбанизация - сектора услуг
Бенефициаров второй урбанизации не так много. Это Мск, Спб, Тюмень, Краснодар, Сочи и еще несколько городов.
Пермь к ним можно отнести с большой натяжкой - поскольку это все-таки промышленный город.
Так что цены на недвигу там скорее всего будут стагнировать. Но вообще надо детально изучать

----------
Цитата

ks567 пишет:
то что новостройки дороже в 2 раза, так это не от того, что так должно быть на самом деле,
----------


Я кстати тоже думаю, что новые дома будет дешеветь быстрее старых (хотя большинство аналитических статей полагают иначе)

Причины:
1. Старые дома УЖЕ продаются с дисконтом. Этот эффект можно наблюдать по б/ушным машинам, которые медленно дешевеют (и относительно и абсолютно), а вот новые уже в первый год теряют процентов 30.
2. Старых домов относительно много, а новых - относительно мало. Рынок ПОКА не насытился еще новыми домами. Реновация кстати может существенно изменить баланс
3. Для аренды не очень важно, старый дом или новый. Соответственно, в старых домах лучше арендная доходность.
4. Окружение лучше в районах со старой застройкой (меньшая плотность застройки, больше зелени). Почему-то это свойство пока недооценивается

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Первая урбанизация была следствием развития промышленности, вторая урбанизация - сектора услуг
Бенефициаров второй урбанизации не так много. Это Мск, Спб, Тюмень, Краснодар, Сочи и еще несколько городов.
Пермь к ним можно отнести с большой натяжкой - поскольку это все-таки промышленный город.
Так что цены на недвигу там скорее всего будут стагнировать. Но вообще надо детально изучать
----------


Согласен, Мск, Спб, Тюмень и пр. собирают со всей России. Как следствие рост населения. И положительное влияние на цены получается.
Региональные центры (в том числе Пермь) собирают со своих городов и сел, много молодежи приезжает учиться в ВУЗах и остается работать, жить, рожать детей. С учетом оттока с регионального центра в "бенефициары второй урбанизации", население будет оставаться примерно на одном уровне (+- в зависимости от региона). И как следствие нулевое влияние на недвижимость фактора населения.
Мелкие города убывают в основном, близкий пример, есть у нас второй город Березники, в 90-ых 200к+ населения, сейчас 140. Не говоря уж о моногородах, где население в два раза упало. Тут отрицательное влияние на недвижимость. Как- то так?

----------
Цитата

LastChance пишет:
Как- то так? X
----------


Именно
Из Березников едут в Пермь.
Из Перми - в Москву.

Москва - в профите.
Березники в опе
А Пермь остается при своих

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Поэтому как себя поведет новостройка и будет ли она вообще достроена-бабушка надвое сказала, а крепкий 40 -летний дом -уже проверенная временем недвижимость.

----------
про панельки тоже так думаете?

----------
Цитата

anatolius пишет:
про панельки тоже так думаете?
----------

Думаю, что дело даже не в конструктивных подробностях, а в профессионализме застройщика. Согласитесь, у нас пока не было возможности посмотреть, как поведут себя новые и новейшие материалы через 40 лет. А по кирпичу и по старой панели такой опыт есть (по панели скорее печальный :jokingly: ).
Или такой момент- в СВАО лет не меньше 5 стоял огромный котлован, заполненный водой. С рыбой, чайками и прочими болотными принадлежностями. Сейчас на этом месте ЖК Сильвер. Кто и как делала гидроизоляцию подвалов, я не знаю. Может хорошо сделали, может не очень.
Вот я о чем.

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Выпала я из жизни изображение
исключительно по причине недостатков воспитания изображение
. Родители, вместо того, чтобы стать акционерами и миллионерами, продали свои ваучеры и накупили много разных полезных вещей. Мой ваучер продавать им было стыдно (по их словам) и они вложили его в некое "Партнерство", быстренько приказавшее долго жить.
Так что я с детства пострадавший инвестор изображение
изображение
изображение

----------
родители один ваучер случайно вложил в газпром и получили что-то около 2500 акций, бабушка по отцу свой ваучер в деревне отдала за мешок муки.

----------
Цитата

anatolius пишет:
бабушка по отцу свой ваучер в деревне отдала за мешок муки
----------

Не худшее решение в свете деятельности чековых инвестиционных фондов:
----------
Цитата

[I]В процессе чековой приватизации чековые инвестиционные фонды аккумулировали и инвестировали около 45 млн ваучеров (32 % от их общего количества). По данным чековых аукционов, ЧИФ стали владельцами 10% акций приватизированных предприятий, выставленных на всероссийские чековые аукционы. Схема действия чековыx инвестиционныx фондов была примерно одинакова: фонды собирали ваучеры с населения, участвовали в чековом аукционе, и покупали за ваучеры акции доходных предприятий. Затем, акции продавались с баланса чековыx инвестиционныx фондов на баланс структур, контролируемых влиятельными в регионе группировками (зачастую организованной преступностью) по низкой балансовой стоимости, оставляя номинальные активы в фонде для последующей фактической ликвидации[/I]
----------