Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Ну и я о том же - и при этом Вы рискнули "связаться" с застройщиком напрямую - а следующему покупателю предлагаете рискнуть вдвойне - с застройщиком и с Вами - ради Вашей прибыли. Почему он должен подыгрывать Вам.?
Прочитайте пост выше - ПО ПЕРЕУСТУПКЕ покупку в принципе не рассматривал.
Таких "умных" как Вы очень много - а продажи идут лучше у застройщика - хотя бы еще и потому, что при покупке у застройщика реально получить у банка, который кредитует застройщика, более низкую ставку по ипотеке, чем при покупке по переуступке.
----------

Послушайте, я велосипед не изобретаю. Это готовая схема, про которую я также узнал на форумах про инвестирование. Если Вы не покупаете по переуступке - это ваше право. Другой купит. Закон бы не придумывали, если не было бы необходимости в нём.
По поводу рисков я же говорю, для исключения двойных продаж дополнительно заключается договор ячейки, доступ в которую получит та или иная сторона в зависимости от условий этого договора.
По поводу повышенных процентов по ипотеке - тоже что-то новенькое. На основании чего банк делает так? Есть первичное жильё, есть вторичное, для каждой группы свои проценты. В конце концов необязательно ипотека, может он полностью заплатит - 100% сразу, используя опять же ячейку.

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Продолжаем ждать удешевления.
----------

ЦБ повысил ставку...Сбербанк приостановил прием заявлений на перерасчет ипотеки….Сначала думаю нужно ждать падения темпов выдачи ипотек, а потом возвращение темпов удешевления к показателям 2015-16 года.

----------
Цитата

Alisey пишет:
Тогда зачем вообще дольщики покупают квадратные метры, рискуя нарваться на недобросовестного застройщика, на этапе строительства? Если нет разницы, зачем рисковать? Вот бы и брали все квартиры уже после сдачи ЖК.

----------

Зачем? Так очевидно же - МЕЧТАЮТ выгодно вложится, купить дешевле, продать дороже - вот поэтому и рискуют. А риск - в НЕПРЕДСКАЗУЕМОСТИ результата, в тот числе цена - один из параметров риска.
Почти то же , что вложится в валюту - разве кто-либо может ТОЧНО предсказать ее курс на момент планируемой конвертации?
С недвижимостью на котловане риск ГОРАЗДО больше, чем с валютой - из валюты можно в ЛЮБОЙ момент выйти ( пока нет запрета), а из инвестирования - нет.
Именно по этой причине, новостройки для меня лично табу, и не нужно думать, что я на них " обожглась" - я изначально обхожу "денежные костры".

----------
Цитата

openid.mail.ru/mail/chernyshovalexander_chernyshov пишет:
Это готовая схема, про которую я также узнал на форумах про инвестирование.
----------

Это схема работала до 2008г.
Ваша машина времени дала сбой в пространственно-временом континууме)))

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
"Вторичка" называется так потому, что это 100% -е "вторые" руки в том смысле, что сделки с этой квартирой уже совершались - и может быть это и совсем не вторая, третья, десятая .... продажа.
----------

Здесь я имел в виду, что по поддельным документам фиктивный собственник продаёт квартиру. Сам договор при этом оформляется юридически правильно, заверяется нотариусом. Покупатель - самый обычный, честный. Деньги заплатил въехал в квартиру, а на следующее утро приходит настоящий хозяин и говорит - что ты делаешь в моей квартире? И суд встанет на его (первого собственника) сторону. А пострадавший должен требовать возмещение ущерба с мошенника, которого и след простыл...

----------
Цитата

Alisey пишет:
Ну, по телефону говорят, что эти квартиры да - куплены или забронированы. Да это и не имеет значения. В любом случае они будут дорожать по мере приближения срока сдачи.
----------

То, что такие квартиры, в любом случае, будут дорожать тоже говорят по телефону?
Какие ЛИЧНО ВАШИ аргументы в сторону подорожания и в какой срок?

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
прежде , чем банк предоставит ипотеку на такой объект ( по переуступке) он у покупателя возьмет полный пакет документов - в том числе и согласие звстройщика на замену стороны в договоре.

----------

Ну и ладно. Согласие - это только подпись в документе. За неё застройщик ничего не должен брать. А вот если продавать по переуступке права требования через застройщика означает, что застройщик возьмёт роль риэлтора и будет продавать квартиру (права требования). За это он обязательно возьмёт 1-5% комиссии.

----------
Цитата

openid.mail.ru/mail/chernyshovalexander_chernyshov пишет:
Это схема работала до 2008г.
----------

На чём это основано? Приведите аргументы.

----------
Цитата

Alisey пишет:
Это готовая схема, про которую я также узнал на форумах про инвестирование.
----------

На форумах про инвестирование много тем и схем, но ни одна из них НЕ ГАРАНТИРУЕТ прибыли.
Многим продаванам нужно "живое мясо" - Вы желаете им быть.
Главный аргумент вовлекающих в инвестиционные схемы - прибыль ПРОШЛЫХ периодов. Раскиньте мозгами - в инвестировании все циклично и закономерно - что придет на смену росту?

----------
Цитата

Alisey пишет:
По поводу рисков я же говорю, для исключения двойных продаж дополнительно заключается договор ячейки, доступ в которую получит та или иная сторона в зависимости от условий этого договора.

----------

А каким местом способ расчета гарантирует отсутствие двойных продаж? Что мешает продавцу заключить договора переуступки с несколькими покупателями - ОСОБЕННО если деньги живые в ячейке? Ловкость рук ( определенные условия доступа) - и наивный покупатель долго будет глотать пыль в судах и навряд ли что-либо вернет- т.е останется без денег и без "фьюча" на квартиру.
Вы совершенно не представляете предмет.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Какие ЛИЧНО ВАШИ аргументы в сторону подорожания и в какой срок?
----------

Во-первых, про подорожание заявляет хотя бы сам застройщик и отражает это на своём сайте.
Во-вторых, статистика говорит сама за себя. На старте продаж квартиры стоит дешевле,чем перед сдачей.
Ну и в-третьих - это самая обычная и банальная логика. Зачем дольщики, рискуя остаться без денег и без жилья заключают ДДУ, а некоторые покупают паи (в случае если это ЖСК) на этапе строительства ЖК? Какой в этом смысл? Да у нас бы (в стране) и не продавали бы квартиры (права требования) на этапе строительства, если бы это было невыгодно покупателю.
Это не новость.

----------
Цитата

g*******@rambler.ru пишет:
Коллеги, покритикуйте, пожалуйста, вариант квартиры для себя с точки зрения цены, локации, ликвидности (продажа или аренда в будущем)
https://www.cian.ru/sale/flat/191848204/
----------

А вы кто для этого объявления?

Alisey,
Не слушайте эту женщину. Она сама в недвиги. Я тут распугивает конкурентов. Берите пока дешево.
Только оцените риски. Застройщик. Локация. Возможно завтра совсем рядом будет новая стройка, которая сманит часть покупателей.

----------
Цитата

Alisey пишет:
По поводу повышенных процентов по ипотеке - тоже что-то новенькое. На основании чего банк делает так? Есть первичное жильё, есть вторичное, для каждой группы свои проценты. В конце концов необязательно ипотека, может он полностью заплатит - 100% сразу, используя опять же ячейку.
----------

Новенькое для кого? Банку - частное предприятие и предоставляя ипотеку может назначать ЛЮБУЮ ставку - ему не нужны для этого какие -либо дополнительные основания.
% разные не только по группам, как Вы выразились, но и по заемщикам - разная степень риска - разный %.
Ипотека - это залог, так вот банк меньше рискует, когда принимает в залог объекты, строящиеся за счет кредитов, которые этот же банк выдал застройщику - таким образом банк возвращает выданные застройщику деньги с % за счет инвестора.
Банку для предоставления ипотеки ячейка не нужна - да и как Вы себе это вообще ФИЗИЧЕСКИ представляете - банк (юр.лицо) в чью пользу будет закладывать деньги в ячейку?
Ипотечные средства ВСЕГДА перечисляются на счет.
Еще раз - прежде чем писать несуразицу - изучите предмет.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Многим продаванам нужно "живое мясо" - Вы желаете им быть.
----------

Как это понимать? Риск для покупателя в этом случае сводится к минимуму за счёт того, что срок сдачи или вот-вот наступит (значит дом УЖЕ построен) или УЖЕ наступил - здесь уже никаких рисков для покупателя, но и цена будет ещё больше.
----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Главный аргумент вовлекающих в инвестиционные схемы - прибыль ПРОШЛЫХ периодов. Раскиньте мозгами - в инвестировании все циклично и закономерно - что придет на смену росту?
----------

Эта схема где волны роста-падения сменяют друг друга применима по вторичке. Цена квадратного метра здесь зависит перетурбаций в политке, экономике и пр. Рынок жилья невероятно инерционен. Если не будет сильнейших (шоковых) ситуаций, как например в 14-м, когда рубль упал в два раза по отношению к доллару, да и ко всем валютам, то цена меняется не сильно.
Что касается первички. Ну пусть упадёт цена... Это не меняет того аргумента, что на этапе котлована цена будет дешевле, чем перед сдачей в эксплуатацию. Пусть условно будет не 2 кк в начале и 2,5 кк в конце, пусть будет 1,5 кк в начале и 2 кк в конце.

----------
Цитата

Alisey пишет:
Здесь я имел в виду, что по поддельным документам фиктивный собственник продаёт квартиру. Сам договор при этом оформляется юридически правильно, заверяется нотариусом. Покупатель - самый обычный, честный. Деньги заплатил въехал в квартиру, а на следующее утро приходит настоящий хозяин и говорит - что ты делаешь в моей квартире? И суд встанет на его (первого собственника) сторону. А пострадавший должен требовать возмещение ущерба с мошенника, которого и след простыл...
----------

А это вообще о чем? При чем здесь нотариус? Множество договоров регистрируется в ППФ.
Но все же продолжу Вашу фантазию - Что мешает так же поделать документы на новостройку первичному инвестору ( или мошеннику по сговору с инвестором) ? И не один раз - ведь время то у него до достройки валом, в смысле законному "хозяину" долго еще может быть об этом неизвестно ( или известно, в случае сговора) - приходит-то некуда и выселят неоткуда.
Так в случае со вторичкой объект существует хотя бы физически, зарегистрирован в Росреестре и обман вскроется быстро.
На чью сторону станет суд - знает только суд.....

Alisey,
Я тут выкладываю отчёты одной конторы, которая покупает стройку, а продаёт жильё. Это Питер. Если устраивает доходность, то вперёд.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
А каким местом способ расчета гарантирует отсутствие двойных продаж? Что мешает продавцу заключить договора переуступки с несколькими покупателями - ОСОБЕННО если деньги живые в ячейке? Ловкость рук ( определенные условия доступа) - и наивный покупатель долго будет глотать пыль в судах и навряд ли что-либо вернет- т.е останется без денег и без "фьюча" на квартиру.
----------

Я говорю, что ДДУ, так же как и ДП (договор переуступки) регистрируется в Росреестре. Там что дураки сидят и не заметят того, что у этой квартиры права требования заключены на одного дольщика, а продаёт её какого-то лешего другой? Если же всё-таки так и получается, то такой ДП не зарегистрируется в принципе и вернётся назад к продавцу. Покупатель возвращает свои деньги из ячейки. То что Вы говорите невозможно или надо не забывать про риск наличия дурака в Рег. палате, который не заметит существующего дольщика и "впиндюрит" туда другого - на этот же договор.

allegro1211,
Да успокойтесь. Человек пришёл с мнением. С каких-то зомби курсов. Вы у нас впечатлительная. Пусть берет сейчас. Завтра новострой остановится. И мы выйдем со вторичкой.

----------
Цитата

Alisey пишет:
Ну и ладно. Согласие - это только подпись в документе. За неё застройщик ничего не должен брать. А вот если продавать по переуступке права требования через застройщика означает, что застройщик возьмёт роль риэлтора и будет продавать квартиру (права требования). За это он обязательно возьмёт 1-5% комиссии.
----------

Ну насмешили. Просто подпись .... - оказывается все так просто - просто подписался под кредитом, под гарантией, под поручительством, под договором - а как же тогда квалифицировать сделку?
А у застройщика вообще есть своя тарифная политика и штат юристов работает, и в договоре по ПЕРЕУСТУПКЕ он всегда будет стороной, чьи обязательства СУЩЕСТВЕННО влияют на исполнение договора - а у Вас без меня меня женили...
Пока квартиры нет - ее НИКТО не может и продавать - ни Вы ни застройщик - а в Вашем повествовании каша - я продаю права требования, а застройщик квартиру ( какую?) - Поэтому, я не беру комиссию, а застройщик берет, и это все об одном и том же предмете...