Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

obscure пишет:
и рост спроса, и рост стоимости 1 кв. м (в основном за счет увеличения строительной готовности объектов)
----------


как все-таки часто встречается этот выверт - "рост стоимости за счет увеличения строительной готовности"!
Хоть бы постеснялись такое серьезные издания писать.

----------
Цитата

openid.mail.ru/mail/chernyshovalexander_chernyshov пишет:
А пока пара старых ДИП ов слегка модернизированных на остатках Савеловского станко строительного и 20 вахтовиков из Чебоксар заменяют немецкие обрабатывающие центры.
Нет работы для ваших роботов.А если население начнет потреблять разумно,а не колотить понты, то и не будет.
----------


Ещё как есть. С 2015 года прогресс в роботизации просто поразителен. Скажем, программную книгу Брэйна Manna я сильно критиковал за неуместный оптимизм, было то в 2003 году, когда я был студентом. Сейчас его визионёрство о робозрении и замене сервис-сектора роботами уже сбылось. Прошло между книгой и сбычей мечт около 12 лет (2003 - 2015).

По соцсоображениям конечно лучше платить двадцати вахтовикам, которые будут кормить свои семьи, чем поставить иностранного робота и сервис-инженера к нему. Но если робот - свой, и запчасти не надо заказывать втридорога за рубежом? Корейская реальность, к примеру.

----------
Цитата

_kselpsB пишет:
Как только таких становится много - все urban-пузырь лопается
----------


1) Высокотехнологичная медицина. Её мало за пределами мегаполисов.
2) Опыт США, где медицина есть не только в мегаполисе, подсказывает, что всё равно urban sprawl не уменьшается. То, что старики продают новым поколениям и уезжают в Флориду, где нет высоких налоговых ставок и налога на наследство, зато есть пачка медицинских центров на любой вкус и болезнь, не означает, что молодёжь стремится туда же. Если они не околомедработники, конечно.

Ширина города с пригородами регулируется только административными запретами на возведение высоток/новостроя. Там, где они есть, города растут вширь. Там, где их нет или географически малоосмысленны (Монако, Гонконг, Сингапур), создаётся очередной небоскрёб-закуток. Практически автоматически. Смещение экономики от промышленного к сервисному сектору вызвало и расширение доли неторгуемости товаров (услуг). Неторгуемость обусловливает концентрацию.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Другое дело на каких началах будут заключать с собственниками такие договора - на добровольных, принудительно- добровольных, или строго принудительных.
----------


Принудительно это безумие какое-то: отдать квартиру под социал = потерять. Проще бетон расписать на родню, а избыток сдать вбелую или продать, пока не упал.

----------
Цитата

Kumiko пишет:
Если такое станет возможно, а я этого не допускаю от слова совсем, то здесь нужно будет думать не о лишней недвиге, а совсем о других материях.
----------


4 года назад уже всё ясно стало. Вот только квартирами билет в рай уже не оплатить, в отличие от 2008. Заперли.

----------
Цитата

Alisey пишет:
Сомнительная потому что что? Я понимаю, когда в 90-х, 00-х были всякие векселя, откровенное кидалово... Сейчас законом 214ФЗ ставятся довольно жёсткие условия застройщику. У него должен быть необходимый пакет документов, без которых он не имеет права строить ЖК.
----------


Давайте я поясню на практике. Квартира в 2013 покупалась на этапе котлована из того, что застройщик выбросил на продажу. После того, как в 2014 году наступила новая реальность, всем поплохело, а застройщику больше всех. Он начал продавать квартиры из придержанных дешевле того, что в 2013 покупалось. И продолжил выдавать придержанное после постройки дома в 2015ом. И тут у будущих покупателей выбор-то простой: либо покупать у застройщика с простой-понятной схемой приобретения, подключая при необходимости банк, либо брать у переуступщика по той же, а то и более высокой цене. Какой выбор делает покупатель, думаю, очевидно.

А вот переуступщики сильно-сильно пригорюнились, погорев дважды.

----------
Цитата

raxill пишет:
Этим и хорош и плох этот город - вокруг постоянно будет множество людей, которые радикально богаче тебя.
----------


Что ж тут плохого, что на любую рыбу найдётся более крупная? Вы ещё на мир посмотрите. Вся эта периферийная возня вообще на его фоне незаметная, т.к. недвижимость в России, включая Москву, недооценена для такой страны.

Кому интересно продолжение демографической темы про несоответствие данных от ЦИКа и Росстата.
Написал об этом в блоге.
Копнул поглубже, сделал разбивку по регионам, и раскладка получилась очень интересная.
Действительно, не хватает около 7 млн человек!
Предположение, что это из-за недееспособных граждан – не подтверждается.
Разбивка показала, что основное расхождение в центрах притяжения мигрантов (3 миллиона только в Москве) и в Северо-Кавказских республиках.

Откуда появилось расхождение в 7 миллионов? Две основные версии
1. Двойной учет (мигрантов из регионов считают дважды, как жителей Москвы и как жителей регионов)
2. Всех гастарбайтеров из сопредельных государств записали в «жители России»

Либо в какой-то пропорции между п.1. и п.2.

Так что жителей (=граждан) России гораздо меньше, чем принято считать.
В Москве аборигенов 9,5 млн. Еще три миллиона мигрантов!
«Файл недоступен»

Долго и безуспешно ждала, когда Alisey начнет доказывать правильность своих расчетов на примере конкретного строящегося ЖК. Не дождалась. Видимо реальный "продвинутый инвестор" :uncap:
Женщина я вроде бы не злобная, но что-то так захотелось, чтоб он таки провернул свою "сверхприбыльную" :crazy: схему. Буду думать, что просто хотелось, чтоб мальчик набрался ума и научился простой схеме: сначала думаем, потом делаем. :D :D :D
Где-то мелькал вопрос про Ботсад. Докладываю: с магазинами порядок. Окей в Золотом Вавилоне, Виктория у метро Свиблово (20 минут от ЖК), Магниты и Пятерочки с Дикси в достаточном количестве. Местные жители регулярно ходят в Атаку на Чукотку :D
Со школами порядок, есть на Лазоревом, есть через дорогу вглубь от Снежной. Вместе с садами большей частью все это называется Гимназия Свиблово. Вообще инфрастр. сдвинута в сторону Свиблово, потому как в другие стороны- бывшие пустыри, промка, сам ботсад и ВДНХ.
Мест в детских садах не знаю, много или мало, но к 3-м годам все по очереди попадают в сад. Сады есть попроще и получше. Подробности легко и непринужденно выяснить на прогулке в районе Копустинского пруда. Имейте в виду, что жители нового ЖК Сильвер вскоре станут вашими прямыми конкурентами.
Поликлиника взрослая рядом (угол Нансена и Снежной), филиал детской поликлиники на Амундсена. Разговаривала с нашим врачом- филиал детской хотят закрыть и они сильно рассчитывают на приток детей с новых ЖК. Пока никакого притока нет, пришло к сентябрю порядка 10-15 новичков. Планируется строительство огромной детско - взрослой поликлиники на Уржумской.
Как-то так :ок:

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Долго и безуспешно ждала, когда Alisey начнет доказывать правильность своих расчетов на примере конкретного строящегося ЖК. Не дождалась. Видимо реальный "продвинутый инвестор"
----------

Сбежал от нас Alisey, я так и не задала ему один вопрос, после ответа на который можно было предсказать практически точный результат его "гениального инвестирования" - Каков источник происхождения средств, предполагаемых к инвестированию?

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Москвичи своим пожилым родителям обычно покупают в МО или близлежащих - Владимирской, Тульской, Тверской и пр. - при наличии лифта этаж не важен.
----------
у меня у родственников в Калуге, в хорошем районе, сейчас ремонт в подъезде делают... лифт третий месяц не работает... умоляю их еще месяц на даче посидеть... не хотят... Будет в 86 лет на 7ой этаж подниматься своими ногами :wall: а дочь её продукты таскать на себе.
И это не единственный раз, когда лифт у них отключают.. для пожилых - это вообще тюрьма получается.
Так что смысл в первом-втором этаже для престарелых очень даже большой.
При пожарной тревоге сейчас у нас тоже отключали... я в шоке была, ибо мама моя с больными ногами неизвестно когда спустилась бы. А еще в лифте можно застрять, что и было недавно. 15 мин конечно не ожидание. Но старому больному человеку может стать плохо.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Сбежал от нас Alisey, я так и не задала ему один вопрос, после ответа на который можно было предсказать практически точный результат его "гениального инвестирования" - Каков источник происхождения средств, предполагаемых к инвестированию?
----------

В самом начале он говорил, что можно взять ипотеку и закрыть после сдачи.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Откуда появилось расхождение в 7 миллионов? Две основные версии
1. Двойной учет (мигрантов из регионов считают дважды, как жителей Москвы и как жителей регионов)
2. Всех гастарбайтеров из сопредельных государств записали в «жители России»

----------

Есть интересная статья на демоскопе. "Миграционный прирост населения России за 2011 год по новым правилам учета составил 320 тысяч человек, а по прежним - 107".
Цитируя: С 2011 года правила в очередной раз изменились - в статистический учет долгосрочной миграции населения стали включать лиц, зарегистрированных по месту пребывания на срок 9 месяцев и более (ранее – на 1 год и более), одновременно выделяя и данные о мигрантах, зарегистрированных (снявшихся с регистрационного учета) по месту жительства.
То есть какую методику придумали, такой результат и получили. Но вроде как снявшизся пытаются учитывать. Расхождение в 3 раза. А какая цифра вернее? Не докопаться.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Первые этажи в моей практике брала городская "крутизна" для перевода в нежилое.

----------
это узкий сегмент проходных и людных мест, я не про них имел в виду.

----------
Цитата

LastChance пишет:
То есть какую методику придумали, такой результат и получили
----------


Смысл я для себя уяснил - наши статистические ведомства систематически завышают численность населения.
Просто очень сложно врать и не завраться. Одно ведомство (Росстат) накручивало в бОльшую сторону, другое (ЦИК) - в меньшую. Так и вскрылось.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Если я правильно помню - то Вы вроде рассматривали эту покупку как ИНВЕСТИЦИЮ или под аренду - обратите внимание, что многие здесь отмечают завышенную цену.
----------


Спасибо за ваше мнение. Рассматривал как раз для собственного проживания, но взвесив все за и против, отказался от этой квартиры. Из плюсов на мой взгляд: близость к метро, близость к ТТК и центру Москвы, удобная транспортная развязка, современный дом, квартира с хорошей планировкой и увеличенной площадью. Учитывая, что в 250 м расположено ТТК, расположение квартиры на 2 этаже я бы тоже отнес к плюсам, полностью исключает шум от трассы. Из минусов лично для меня: высокая цена, загазованность от ТТК и Хорошевского шоссе, отсутствие рядом парков, зеленых зон. Если на перспективу квартиру потребуется сдать в аренду, то целевая аудитория это в первую очередь семьи с детьми, а им в этом районе делать нечего. Продолжаю мониторить предложение.

----------
Цитата

LastChance пишет:
В самом начале он говорил, что можно взять ипотеку и закрыть после сдачи.
----------

А вот он и ответ - легко тратить не заработанное тобой, не вдумываясь - что взять с таких мечтателей - банкротство.

----------
Цитата

Засосов пишет:
это узкий сегмент проходных и людных мест, я не про них имел в виду.
----------


Да не такой уж и узкий - практически все первые этажи заняты. И даже казалось бы в совсем не проходных местах - просто в последнее время стало нереально перевести их в любые торговые площади - так как торговые центры сильных мира сего нужно "обарендить". В данный момент пошла новая фишка- разрешают переводить первые этажи под детские развивательные центры, частные дет.сады и пр. неторговые заведения.

Привлекательность Подмосковья для девелоперов сокращается еще и потому, что себестоимость строительства здесь практически не отличается от столичной, но цены на жилье при этом значительно ниже, объясняет руководитель департамента продаж Lexion Development Алексей Лухтан. «На этом фоне застройщикам приходится экономить на качестве проекта и его инфраструктуре»,— рассуждает он. По расчетам ЦИАН, сейчас средняя стоимость первичной недвижимости в области составляет 78,4 тыс. руб. за 1 кв. м, за год она почти не изменилась. В Москве тот же показатель оценивается в 197,8 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 6% выше, чем годом ранее. По словам гендиректора Рейтингового агентства строительного комплекса Николая Алексеенко, с учетом затрат на землю и социальную инфраструктуру себестоимость строительства жилья в Москве и области составляет 60–65 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Коммерсанте статья в т.ч про себестоимость кв. метра в Москве и Подмосковье. 60-65тыс. руб! Цена продажи метра в Москве 197 тыс.руб ! Это, господа, 200% маржи. Даже допустим, московские откаты ( которых , видимо, честные подмосковные чиновники не берут ) +50% и отмену ДДУ в след.году +10 или 15% , всё равно себестоимость выходит на 110-115 тыс.руб. Получается 80% маржи при очень пессимистичных расчётах. Так что 30% просадки от нынешней цены московская недвижимость выдержит легко, а за оставшиеся почти 30% маржи любой предприниматель с удовольствием возмётся за проект. Ну и да , девелоперы, конечно не хотят сокращения маржи в 7 раз - но никто из бизнеса с 30% маржой добровольно не уйдёт . Так что высокие цены на недвижимость держатся исключительно на спросе. Упадёт спрос - просядет цена.

Новостройки-бестселлеры: ТОП-10 самых покупаемых жилых комплексов Новой Москвы в августе
https://www.novostroy-m.ru/analitika/novostroykibestsellery_top10_samyh_pokupaemyh?utm_referrer=https%3A%2F%2Fzen.yandex.com

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Новостройки-бестселлеры: ТОП-10 самых покупаемых жилых комплексов Новой Москвы в августе
https://www.novostroy-m.ru/analitika/n...yandex.com
----------


А почему там Ватутинок нет? Зря чтоль Кийосаки так их пиарил чтоль? :achtung: :achtung: :achtung:

----------
Цитата

Ломус пишет:
А почему там Ватутинок нет
----------

Есть "Кленовые аллеи", что по сути почти одно и тоже.
А Ватутинок, Мещерского и т.п. нет, т.к. все площади уже практически распроданы.

----------
Цитата

ОбезьянГ пишет:
Есть "Кленовые аллеи", что по сути почти одно и тоже.
А Ватутинок, Мещерского и т.п. нет, т.к. все площади уже практически распроданы.
----------


В одном корпусе вроде есть, но не суть. Все вот эти "Саларьевы" с "Испанскими кварталами" - завышенные цены с посредственной транспортной доступность. Доедьте вначале до самого шоссе, с этих кварталов в час-пик.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Все вот эти "Саларьевы" с "Испанскими кварталами" - завышенные цены с посредственной транспортной доступность.
Доедьте вначале до самого шоссе, с этих кварталов в час-пик.
----------


Вот на тему транспортной доступности я бы поспорила.
Саларьево - 10 минут пешком от действующей станции, Испанские кварталы 2 - 10 минут пешком от метро Прокшино. Причем, стройка этой станции реальная, со сроком сдачи в 2019 году, а не виртуальное метро в Ватутинках "после 2023 года". Так что про "доедьте" - речь не идет.
Если житель Ватутинок считает это посредственной транспортной доступностью - без комментариев.
Их и покупают, чтобы до метро пешком ходить, а не маршрутках ездить. Так что, завышенные цены - это только для тех, кто готов лишние полтора часа в день в транспорте проводить.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Я указанный отчет Росстата воспринимаю как оценку ЧИСТЫХ расходов населения на покупку недвижимости (все расходы за вычетом всех доходов). По крайней мере, пока не будет доказано обратное. Если это что-то другое, то у меня в голове цифры не бьются.

Кстати, "Доходы от продажи вторички" равны "Расходам на покупку вторички". Население продает друг другу квартиры. Для одних это доходы, для других расходы на ту же сумму. Поэтому было был логично их вовсе не учитывать в балансе. Поэтому я много раз писал, что вторичку проще всего вообще не учитывать в балансе.
По аналогии в этом же отчете есть статья "Прирост денег в банках", но нет статьи "снятие денег из банков", потому что в первом счете уже заложено второе.

----------

Не вижу особого смысла в чистых величинах по источникам поступлений (доходы) и направлениям использования (расходы). Потребители с доходом 20тыс. и расходами в 19 тыс. и, к примеру, с доходом 500тыс. и расходами 499 тыс. формируют совершенно разные рынки. Вторичка - это сделки, а сделки - это рынок. Нет сделок - нет рынка. В каких-то локациях нет первичного рынка, но люди там продают и покупают, говорить при этом, что там нет рынка жилья - глупо (повторяюсь). "Прирост денег в банках" касается как раз направления использования (расходы и сбережения), источники этого - указаны в доходах. То, что операции с недвижимостью отражаются "несимметрично" (в доходах отсутствуют) - (имхо!) одна из причин периодического "расхождения" статистики доходов и зарплат. Это когда эксперты недоумевают, что на фоне роста зарплаты доходы падают, объясняя, например, снижением в сером секторе. Но при этом не пытаясь оценить, как на данном периоде изменились предпочтения частных капиталов (сбережений): валюта/недвижка/банки/фин.инвестиции/бизнес/далее по вкусу...
После окончательного перехода на новую методику Росстат вас обрадует: оставит только сделки первичного рынка (требования методологии СНС).
Кстати, чего не копнули в статистику расходов/ипотек по Москве и РФ за ее вычетом, как я предложил?

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Откуда появилось расхождение в 7 миллионов? Две основные версии
1. Двойной учет (мигрантов из регионов считают дважды, как жителей Москвы и как жителей регионов)
2. Всех гастарбайтеров из сопредельных государств записали в «жители России»

Либо в какой-то пропорции между п.1. и п.2.

----------

Вы у себя в блоге расписали ряд проблем (скорее, вопросов), которые " статистические органы едва ли способны решить:"
- Какой источник информации брать за основу (данные МВД, переписей или еще масса вариантов)
- Непонятно, в какой момент считать мигранта «жителем» города, в который он прибыл (например, приехал в Москву, поработал месяц и уехал обратно)
- Как защититься от двойного учета (прибыл в Москву из Тамбова; приплюсовали к «москвичам»; значит, одновременно надо вычесть из числа жителей Тамбова. Кто и как это будет делать?)
- Считать ли граждан других стран, проще говоря, гастарбайтеров, «жителями России»?
Итак, по порядку:
1. МВД, данные регистраций.
2. Если он приехал, встал на учет по ПМЖ или на срок от 9 месяцев. В вашем примере ("на месяц") мигрант не станет москвичем. Вот я - москвич :), регистрируюсь на срок более 9 месяцев, но при этом не являюсь избирателем мэра.
3. См. п. 2, в этом случае статистика корректирует зеркально поток по 2-му субъекту (или отправляет сведения в орган статистики др.страны).
4. Да, при выполении условия п.2. Это стандартная мировая стат.практика.
Вы, кстати, повторяетесь со своими вопросами. Аналитики по миграции обычно оперируют понятиями типа "долговременная" и "временная трудовая" миграция.
Имхо, копание темы завышения численности населения нужно начинать с базы: значения показателя по данным переписи, учет родившихся/умерших/мигрантов - имеет более высокую достоверность, т.к. основан практически на 100%-й регистрации оных.

----------
Цитата

LastChance пишет:
То есть какую методику придумали, такой результат и получили. Но вроде как снявшизся пытаются учитывать. Расхождение в 3 раза. А какая цифра вернее? Не докопаться.
----------

Верная та, которая по более новой методике :) В конце концов наличное население никак от смены методики не изменилось (просто несколько сузился круг "временно проживающих").