Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Откуда появилось расхождение в 7 миллионов? Две основные версии
1. Двойной учет (мигрантов из регионов считают дважды, как жителей Москвы и как жителей регионов)
2. Всех гастарбайтеров из сопредельных государств записали в «жители России»

----------

Есть интересная статья на демоскопе. "Миграционный прирост населения России за 2011 год по новым правилам учета составил 320 тысяч человек, а по прежним - 107".
Цитируя: С 2011 года правила в очередной раз изменились - в статистический учет долгосрочной миграции населения стали включать лиц, зарегистрированных по месту пребывания на срок 9 месяцев и более (ранее – на 1 год и более), одновременно выделяя и данные о мигрантах, зарегистрированных (снявшихся с регистрационного учета) по месту жительства.
То есть какую методику придумали, такой результат и получили. Но вроде как снявшизся пытаются учитывать. Расхождение в 3 раза. А какая цифра вернее? Не докопаться.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Первые этажи в моей практике брала городская "крутизна" для перевода в нежилое.

----------
это узкий сегмент проходных и людных мест, я не про них имел в виду.

----------
Цитата

LastChance пишет:
То есть какую методику придумали, такой результат и получили
----------


Смысл я для себя уяснил - наши статистические ведомства систематически завышают численность населения.
Просто очень сложно врать и не завраться. Одно ведомство (Росстат) накручивало в бОльшую сторону, другое (ЦИК) - в меньшую. Так и вскрылось.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Если я правильно помню - то Вы вроде рассматривали эту покупку как ИНВЕСТИЦИЮ или под аренду - обратите внимание, что многие здесь отмечают завышенную цену.
----------


Спасибо за ваше мнение. Рассматривал как раз для собственного проживания, но взвесив все за и против, отказался от этой квартиры. Из плюсов на мой взгляд: близость к метро, близость к ТТК и центру Москвы, удобная транспортная развязка, современный дом, квартира с хорошей планировкой и увеличенной площадью. Учитывая, что в 250 м расположено ТТК, расположение квартиры на 2 этаже я бы тоже отнес к плюсам, полностью исключает шум от трассы. Из минусов лично для меня: высокая цена, загазованность от ТТК и Хорошевского шоссе, отсутствие рядом парков, зеленых зон. Если на перспективу квартиру потребуется сдать в аренду, то целевая аудитория это в первую очередь семьи с детьми, а им в этом районе делать нечего. Продолжаю мониторить предложение.

----------
Цитата

LastChance пишет:
В самом начале он говорил, что можно взять ипотеку и закрыть после сдачи.
----------

А вот он и ответ - легко тратить не заработанное тобой, не вдумываясь - что взять с таких мечтателей - банкротство.

----------
Цитата

Засосов пишет:
это узкий сегмент проходных и людных мест, я не про них имел в виду.
----------


Да не такой уж и узкий - практически все первые этажи заняты. И даже казалось бы в совсем не проходных местах - просто в последнее время стало нереально перевести их в любые торговые площади - так как торговые центры сильных мира сего нужно "обарендить". В данный момент пошла новая фишка- разрешают переводить первые этажи под детские развивательные центры, частные дет.сады и пр. неторговые заведения.

Привлекательность Подмосковья для девелоперов сокращается еще и потому, что себестоимость строительства здесь практически не отличается от столичной, но цены на жилье при этом значительно ниже, объясняет руководитель департамента продаж Lexion Development Алексей Лухтан. «На этом фоне застройщикам приходится экономить на качестве проекта и его инфраструктуре»,— рассуждает он. По расчетам ЦИАН, сейчас средняя стоимость первичной недвижимости в области составляет 78,4 тыс. руб. за 1 кв. м, за год она почти не изменилась. В Москве тот же показатель оценивается в 197,8 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 6% выше, чем годом ранее. По словам гендиректора Рейтингового агентства строительного комплекса Николая Алексеенко, с учетом затрат на землю и социальную инфраструктуру себестоимость строительства жилья в Москве и области составляет 60–65 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Коммерсанте статья в т.ч про себестоимость кв. метра в Москве и Подмосковье. 60-65тыс. руб! Цена продажи метра в Москве 197 тыс.руб ! Это, господа, 200% маржи. Даже допустим, московские откаты ( которых , видимо, честные подмосковные чиновники не берут ) +50% и отмену ДДУ в след.году +10 или 15% , всё равно себестоимость выходит на 110-115 тыс.руб. Получается 80% маржи при очень пессимистичных расчётах. Так что 30% просадки от нынешней цены московская недвижимость выдержит легко, а за оставшиеся почти 30% маржи любой предприниматель с удовольствием возмётся за проект. Ну и да , девелоперы, конечно не хотят сокращения маржи в 7 раз - но никто из бизнеса с 30% маржой добровольно не уйдёт . Так что высокие цены на недвижимость держатся исключительно на спросе. Упадёт спрос - просядет цена.

Новостройки-бестселлеры: ТОП-10 самых покупаемых жилых комплексов Новой Москвы в августе
https://www.novostroy-m.ru/analitika/novostroykibestsellery_top10_samyh_pokupaemyh?utm_referrer=https%3A%2F%2Fzen.yandex.com

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Новостройки-бестселлеры: ТОП-10 самых покупаемых жилых комплексов Новой Москвы в августе
https://www.novostroy-m.ru/analitika/n...yandex.com
----------


А почему там Ватутинок нет? Зря чтоль Кийосаки так их пиарил чтоль? :achtung: :achtung: :achtung:

----------
Цитата

Ломус пишет:
А почему там Ватутинок нет
----------

Есть "Кленовые аллеи", что по сути почти одно и тоже.
А Ватутинок, Мещерского и т.п. нет, т.к. все площади уже практически распроданы.

----------
Цитата

ОбезьянГ пишет:
Есть "Кленовые аллеи", что по сути почти одно и тоже.
А Ватутинок, Мещерского и т.п. нет, т.к. все площади уже практически распроданы.
----------


В одном корпусе вроде есть, но не суть. Все вот эти "Саларьевы" с "Испанскими кварталами" - завышенные цены с посредственной транспортной доступность. Доедьте вначале до самого шоссе, с этих кварталов в час-пик.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Все вот эти "Саларьевы" с "Испанскими кварталами" - завышенные цены с посредственной транспортной доступность.
Доедьте вначале до самого шоссе, с этих кварталов в час-пик.
----------


Вот на тему транспортной доступности я бы поспорила.
Саларьево - 10 минут пешком от действующей станции, Испанские кварталы 2 - 10 минут пешком от метро Прокшино. Причем, стройка этой станции реальная, со сроком сдачи в 2019 году, а не виртуальное метро в Ватутинках "после 2023 года". Так что про "доедьте" - речь не идет.
Если житель Ватутинок считает это посредственной транспортной доступностью - без комментариев.
Их и покупают, чтобы до метро пешком ходить, а не маршрутках ездить. Так что, завышенные цены - это только для тех, кто готов лишние полтора часа в день в транспорте проводить.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Я указанный отчет Росстата воспринимаю как оценку ЧИСТЫХ расходов населения на покупку недвижимости (все расходы за вычетом всех доходов). По крайней мере, пока не будет доказано обратное. Если это что-то другое, то у меня в голове цифры не бьются.

Кстати, "Доходы от продажи вторички" равны "Расходам на покупку вторички". Население продает друг другу квартиры. Для одних это доходы, для других расходы на ту же сумму. Поэтому было был логично их вовсе не учитывать в балансе. Поэтому я много раз писал, что вторичку проще всего вообще не учитывать в балансе.
По аналогии в этом же отчете есть статья "Прирост денег в банках", но нет статьи "снятие денег из банков", потому что в первом счете уже заложено второе.

----------

Не вижу особого смысла в чистых величинах по источникам поступлений (доходы) и направлениям использования (расходы). Потребители с доходом 20тыс. и расходами в 19 тыс. и, к примеру, с доходом 500тыс. и расходами 499 тыс. формируют совершенно разные рынки. Вторичка - это сделки, а сделки - это рынок. Нет сделок - нет рынка. В каких-то локациях нет первичного рынка, но люди там продают и покупают, говорить при этом, что там нет рынка жилья - глупо (повторяюсь). "Прирост денег в банках" касается как раз направления использования (расходы и сбережения), источники этого - указаны в доходах. То, что операции с недвижимостью отражаются "несимметрично" (в доходах отсутствуют) - (имхо!) одна из причин периодического "расхождения" статистики доходов и зарплат. Это когда эксперты недоумевают, что на фоне роста зарплаты доходы падают, объясняя, например, снижением в сером секторе. Но при этом не пытаясь оценить, как на данном периоде изменились предпочтения частных капиталов (сбережений): валюта/недвижка/банки/фин.инвестиции/бизнес/далее по вкусу...
После окончательного перехода на новую методику Росстат вас обрадует: оставит только сделки первичного рынка (требования методологии СНС).
Кстати, чего не копнули в статистику расходов/ипотек по Москве и РФ за ее вычетом, как я предложил?

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Откуда появилось расхождение в 7 миллионов? Две основные версии
1. Двойной учет (мигрантов из регионов считают дважды, как жителей Москвы и как жителей регионов)
2. Всех гастарбайтеров из сопредельных государств записали в «жители России»

Либо в какой-то пропорции между п.1. и п.2.

----------

Вы у себя в блоге расписали ряд проблем (скорее, вопросов), которые " статистические органы едва ли способны решить:"
- Какой источник информации брать за основу (данные МВД, переписей или еще масса вариантов)
- Непонятно, в какой момент считать мигранта «жителем» города, в который он прибыл (например, приехал в Москву, поработал месяц и уехал обратно)
- Как защититься от двойного учета (прибыл в Москву из Тамбова; приплюсовали к «москвичам»; значит, одновременно надо вычесть из числа жителей Тамбова. Кто и как это будет делать?)
- Считать ли граждан других стран, проще говоря, гастарбайтеров, «жителями России»?
Итак, по порядку:
1. МВД, данные регистраций.
2. Если он приехал, встал на учет по ПМЖ или на срок от 9 месяцев. В вашем примере ("на месяц") мигрант не станет москвичем. Вот я - москвич :), регистрируюсь на срок более 9 месяцев, но при этом не являюсь избирателем мэра.
3. См. п. 2, в этом случае статистика корректирует зеркально поток по 2-му субъекту (или отправляет сведения в орган статистики др.страны).
4. Да, при выполении условия п.2. Это стандартная мировая стат.практика.
Вы, кстати, повторяетесь со своими вопросами. Аналитики по миграции обычно оперируют понятиями типа "долговременная" и "временная трудовая" миграция.
Имхо, копание темы завышения численности населения нужно начинать с базы: значения показателя по данным переписи, учет родившихся/умерших/мигрантов - имеет более высокую достоверность, т.к. основан практически на 100%-й регистрации оных.

----------
Цитата

LastChance пишет:
То есть какую методику придумали, такой результат и получили. Но вроде как снявшизся пытаются учитывать. Расхождение в 3 раза. А какая цифра вернее? Не докопаться.
----------

Верная та, которая по более новой методике :) В конце концов наличное население никак от смены методики не изменилось (просто несколько сузился круг "временно проживающих").

----------
Цитата

M&E пишет:
Саларьево - 10 минут пешком от действующей станции
----------

И потом 31 минута на метро по красной ветке (имхо, одной из менее загруженных в Москве)- и вы в Кремле! (здесь нынче это основной критерий доступности :)

----------
Цитата

M&E пишет:
Вот на тему транспортной доступности я бы поспорила.
Саларьево - 10 минут пешком от действующей станции, Испанские кварталы 2 - 10 минут пешком от метро Прокшино. Причем, стройка этой станции реальная, со сроком сдачи в 2019 году, а не виртуальное метро в Ватутинках "после 2023 года". Так что про "доедьте" - речь не идет.
Если житель Ватутинок считает это посредственной транспортной доступностью - без комментариев.
Их и покупают, чтобы до метро пешком ходить, а не маршрутках ездить. Так что, завышенные цены - это только для тех, кто готов лишние полтора часа в день в транспорте проводить.
----------


Писал уже неоднократно 15 минут на маршрутке в среднем до Тёплого стана, если ничего экстраординарного не произошло. Никаких 1.5 часа уже 2 года как нет. И доступность будет расти, станция метро Столбово уже в работе, будет 7 минут до метро. А теперь посмотрите и сравните цены и инфрастукрутру с теми же "Испанскими кварталами".

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
И потом 31 минута на метро по красной ветке (имхо, одной из менее загруженных в Москве)- и вы в Кремле! (здесь нынче это основной критерий доступности
----------


От м.Тёплый стан до м.Охотный ряд - 36 минут.
Роль играет дорога до метро, сейчас по Калужке она 15 минут, после реконструкции.
От метро, разницы нет, смотря куда на этом самом метро ехать.

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
по красной ветке (имхо, одной из менее загруженных в Москве)
----------
с чего вы это взяли? Лично видел как штурмовали вестибюль Югозападной ещё 7лет назад, очередь начиналась на улице.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Писал уже неоднократно 15 минут на маршрутке в среднем до Тёплого стана, если ничего экстраординарного не произошло. Никаких 1.5 часа уже 2 года как нет. И доступность будет расти, станция метро Столбово уже в работе, будет 7 минут до метро. А теперь посмотрите и сравните цены и инфрастукрутру с теми же "Испанскими кварталами".
----------


Про 15 минут уже обсуждалось неоднократно, чистое время без остановок и пробок по пустой дороге в лучшем случае. Так что, в общем случае имеем 25-30 минут транспорта в один конец. Умножаем на 2 (туда - обратно). Плюс, сколько надо времени, чтобы маршрутку / автобус дождаться?

Вот и получаем в день 1,5 часа лишних, относительно пешей доступности до метро.

Именно это в цену и закладывается.

А с инфраструктурой что не так?

----------
Цитата

M&E пишет:
Про 15 минут уже обсуждалось неоднократно, чистое время без остановок и пробок по пустой дороге в лучшем случае. Так что, в общем случае имеем 25-30 минут транспорта в один конец. Умножаем на 2 (туда - обратно). Плюс, сколько надо времени, чтобы маршрутку / автобус дождаться?

Вот и получаем в день 1,5 часа лишних, относительно пешей доступности до метро.

Именно это в цену и закладывается.

А с инфраструктурой что не так?
----------


Кто лучше знает, вы или я, который каждый день туда-сюда ездит? :wall:
С остановками 15 минут, это маршрутка, останавливается там где сходят или заходят!
Блин запишу всё таки видео, надоели уже реально.
Я езжу каждый день, мне тут на форуме доказывают про полчаса. :evil:
Ранее замерял уже неоднократно.

Вот пруф от Яндекс.Карт, маршрутку можно к машине приравнять, это не автобус!
13 минут вообще!
Сылка на маршрут: смотреть , скриншот маршрута

Теперь по поводу инфраструктуры "Кварталов", покажите мне, где тут в шаговой доступности:
- государственные школы и сады
- поликлинка государственная
- бассейн
- МФЦ
- отделение Сбербанка
и т.д.?

Я в пешей доступности не нашёл, скриншот
Источник на Я.Картах