Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

mitac пишет:

Именно поэтому их ждет вымирание.
----------

Наоборот, более вероятно, что человечество столкнётся в будущем с недостатком ресурсов вследствие перенаселённости за счёт стран и народов, практикующих бесконтрольное размножение. Хорошо бы, чтобы эта проблема не затронула страны, большинство населения которых подходит к вопросу рождения детей соответственно собственным доходам. Но для этого должна быть политическая воля правительств этих стран в вопросах иммиграции и регулирования рождаемости у некоренного населения.
----------
Цитата

chernyshovalexander_chernyshov пишет:

Давай не будем выставлять родственника дурачком изображение
. При рождении третьего его семья меняет статус при сдаче годовой декларации. Есть и другие нюансы в зависимости от штата и аппетитов.
----------

Вот теперь причины стали абсолютно понятны. :D
В РФ за третьего государство тоже даёт деньги и какие-то льготы. Плюс некоторые честно признавались, что рассчитывают на помощь в старости, хотя бы от одного.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Индивиду должно быть абсолютно наплевать на то, что его вид вымрет. Знаете почему? Потому что человечество в любом случае вымрет. Но не сегодня. И не завтра. Очевидно выгоднее в неге и благости прожить свою жизнь и кануть, чем в труде и поте лица "ради рода" пахать и кануть. Срок наш недолог, вклад - невелик.

----------
Ну и зачем вы еще живете, если в конечном итоге вы все равно умрете :D
Мрачный у вас все-таки взгляд на жизнь.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
человечество в любом случае вымрет
----------

Аргументы ? :o :)

----------
Цитата

anatolius пишет:
зачем вы еще живете, если в конечном итоге вы все равно умрете
----------

Затем, что сегодня мне это нравится. А что будет "в конечном итоге", мне плевать :)

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Индивиду должно быть абсолютно наплевать на то, что его вид вымрет. Знаете почему? Потому что человечество в любом случае вымрет. Но не сегодня. И не завтра. Очевидно выгоднее в неге и благости прожить свою жизнь и кануть, чем в труде и поте лица "ради рода" пахать и кануть. Срок наш недолог, вклад - невелик.

----------

Абсолютно верно, лучше и не скажешь. Но некоторые люди считают, если у них будут детки, то они не канут, а их частица будет жить в их потомстве и таким образом, они тоже в некотором роде останутся жить.

Новостройки - это не квартиры
(опубликовал эту немного смешную статью на нескольких ресурсах, везде реакция была...)

Надо написать аршинными буквами и расклеить по всем стенам в офисах, где сидят матерые «аналитики» рынка недвижимости.

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

Впрочем, не уверен, что это поможет, потому что раз за разом появляются новости а-ля «почему подорожают квартиры на ранней стадии строительства», «упало предложение квартир в новостройках» и т.д.

И здесь непонятно: то ли «эксперты» сами не понимают разницы между квартирами и их недостроенными прототипами, то ли сознательно вводят народ в заблуждение, пытаясь обосновать рост цен, там, где его нет в помине.

То, что обычно называют новостройками – честнее было бы назвать «недостройками» - так гораздо точнее. А еще правильнее сказать, что это "Обещание застройщика построить и передать квартиру покупателю" или фьючерс на квартиру. Для простоты мы так и будем коротко называть его в дальнейшем – Фьючерсом, по аналогии с деривативами (производными финансовыми инструментами).

Что отличает Фьючерс от квартиры? Любому мало-мальски трезвому человеку ясно, что дистанция между ними огромного размера.

Квартира – это физический объект, в котором можно жить. Или можно сдавать ее и получать арендный доход.

Фьючерс – это просто бумажка, которая может материализоваться в квартиру (когда-нибудь в будущем), но может и не материализоваться, в зависимости от вашего везения и устойчивости застройщика.

В квартиру вы сможете зайти и закрыть за собой дверь. Во фьючерс вы тоже можете «зайти», но вот выйдете ли с профитом обратно или повисните в воздухе – этого никто не знает.

Иными словами, совершенно различны риски владения Квартирой и Фьючерсом.

У нас любят повторять, что квартира – самый безопасный актив. Допустим, это так (хотя это не так), но почему-то те же люди, которые с пеной у рта доказывают, что безопасней вложений в недвижимость ничего нет, как ни в чем не бывало покупают вместо этого Фьючерс, на который надежность недвижимости явно не распространяется. Потому что

НОВОСТРОЙКИ - ЭТО НЕ КВАРТИРЫ.

Также совершенно различен правовой статус документов – права собственности на квартиру и, например, договора долевого участия.

ДДУ не делает вас собственником квартиры – потому что квартиры нет; это лишь обязательство застройщика передать вам квартиру по окончанию строительства.

Но, что вызывает, пожалуй, наибольшее непонимание (про риски большинство граждан все-таки смутно догадывается), так это принципиальные отличия в ценообразовании между Квартирой и Фьючерсом.

Квартира, как известно – физический объект длительного пользования, поэтому ее свойства мало изменяются во времени. Вы купили квартиру и через три года ее же продали. Физические свойства ее не изменились (небольшой износ не в счет). Поэтому говорить о динамике цен более-менее корректно.

Фьючерс на квартиру – это финансовый инструмент с некоторыми специфическими свойствами.

Одно из таких свойств – менять свою цену в зависимости от того, каковы шансы на достройку дома, а также от того, сколько времени осталось до ввода здания в эксплуатацию.

Примерно так же как облигация растет в цене по мере приближения даты выплаты купона. Или акция растет в цене, когда близится дата дивидендной отсечки.

Так и наш Фьючерс будет дорожать, пока наконец дом не будет достроен, и счастливый собственник не станет всамделишным обладателем квартиры.

Очевидно, что Фьючерс продается дешевле готовой квартиры, отражая возможные риски недостроя. Но это лишь одна, и не самая главная причина.

Как известно, застройщики продают населению фьючерсы с дисконтом к цене готовой квартиры, поскольку нуждаются в финансовых ресурсах на строительство дома. У них есть альтернатива – заключить с населением ДДУ, продав «квартиры» со скидкой, либо взять кредит в банке и продать готовые квартиры по рыночной цене, но заплатив процент банку. Поэтому ясно, что дисконт по Фьючерсу – не что иное, как завуалированные процентные затраты застройщика. Они будут тем выше, чем больше время пользование деньгами и чем выше банковский процент. Поэтому чем больше времени до окончания срока строительства, тем бОльшим будет дисконт.

Вот мы и разгадали нехитрую загадку, отчего «новостройки дорожают по мере строительства». Эту мантру повторяют очень многие и очень часто – но мало кто понимает, что это просто одно из свойств Фьючерса. Разумеется, к росту цен на квартиры это не имеет никакого отношения, потому что

НОВОСТРОЙКИ ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

Это всего лишь фьючерс, растущий по мере приближения времени погашения. Да, я вынужден вновь это повторить.

Смешение рынка готовых квартир и «новостроек» приводит порой к полному бедламу в аналитике. Можно анализировать отдельно вторичный рынок, отдельно рынок новостроек, но вот говорить, что «дорожают квартиры в новостройках» - абсолютно безграмотная вещь.

Кстати, не нужно думать, что «инвесторы», которые скупают квартиры на котлованах, а затем перепродают ближе к окончанию строительства, зарабатывают на недвижимости. Да, они порой зарабатывают (если не остаются без штанов), но не на недвижимости – консервативном активе – а не рискованных финансовых операциях.

----------
Цитата

green tea пишет:
Я не считаю, что подменяю. Население Москвы увеличилось с начала века на почти 1,5 млн, неужели Вы считаете что за счет преимущественно верхушки?
Вся Москва "понаехалово" различной степени давности.
----------


Давайте немного вернемся. Вы говорили

----------
Цитата

green tea пишет:

Светлейшего не пустите? или Собянина?
----------


А теперь решили снова съехать на понаехалово :) Понаехолава может быть сколько угодно, но это совершенно не значит, что я свою квартиру в хамовниках уступлю им по доброте душевной. А темнейшего или собянина квартира эта не интересует, не претендуют они на нее.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Кого их?
----------

Конечно мышей, а вы о ком подумали? :D
----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Срок наш недолог, вклад - невелик.

----------

Смысл жизни человека может быть человеку неявлен, но это совсем не значит что его нет. И он может быть не так возвышен, как человеку хотелось бы.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Срок наш недолог, вклад - невелик.

----------

Когда такая фраза звучит на банковском форуме, не сразу и поймёшь, что это о жизненном сроке и вкладе в развитие человечества. :)
Полгода - год, АСВ не превышать. :D

----------
Цитата

mitac пишет:
Смысл жизни человека может быть человеку неявлен, но это совсем не значит что его нет. И он может быть не так возвышен, как человеку хотелось бы X
----------

А я думаю, наша жизнь бессмысленна. Всучили жизнь, не спрашивая разрешения, подёргали, помучили и обратно запихнули. :o

----------
Цитата

0ratoria пишет:
А я думаю, наша жизнь бессмысленна. Всучили жизнь, не спрашивая разрешения, подёргали, помучили и обратно запихнули. изображение

----------

4 миллиарда лет назад на земле жили бактерии которые при помощи фотосинтеза вырабатывали кислород. Так получилось, какой тогда в этом был смысл, в жизни этих бактерий? Тогда никакого? Но если бы не этот факт мы не могли бы дышать, да и нас вообще бы не было.
Потому я и говорю, что смысл жизни человека может быть ему и неведом, но это совсем не значит что его нет.

----------
Цитата

0ratoria пишет:

А я думаю, наша жизнь бессмысленна. Всучили жизнь, не спрашивая разрешения, подёргали, помучили и обратно запихнули. изображение

----------
:jokingly: Умер столяр и предстал на небесах пред Господом.
— Завидую я тебе, мастер!
— Господи! Да что же мне-то завидовать???
— А то, что сделанные тобой табуретки не бегают за тобой и не спрашивают, в чем смысл жизни! :-X

----------
Цитата

Sabinahitana пишет:
А то, что сделанные тобой табуретки не бегают за тобой и не спрашивают, в чем смысл жизни!
----------

Ну буратино папе карло доставил некоторое количество волнительных минут :)

----------
Цитата

fadd пишет:

Затем, что сегодня мне это нравится. А что будет "в конечном итоге", мне плевать изображение
----------
но разве это не бессмысленно? :D

----------
Цитата

sergey-nn пишет:

Наоборот, более вероятно, что человечество столкнётся в будущем с недостатком ресурсов вследствие перенаселённости за счёт стран и народов, практикующих бесконтрольное размножение.
----------

Это не наоборот, вымирание следствие достатка, и оно ждет тех кого мало. Кажущееся правильным решение ограничить численность населения окажется в итоге фатальным. Оставшиеся будут ассимилированы или даже уничтожены менее успешными но более многочисленными соседями.

Что касаемо ресурсов. Недостатка в них нет ни сейчас, ни в будущем. А есть проблемы логистики и намеренно такое распределение ресурсов, чтобы их не хватало. Ну а как вы будете управлять людьми у которых всего в достатке? Никак :) Когда у вас чего то нет, но вам это надо или хочется, вас можно заставить выпрыгнуть из штанов ради этого :D Пример в рамках темы - ипотека.

----------
Цитата

sergey-nn пишет:
Плюс некоторые честно признавались, что рассчитывают на помощь в старости, хотя бы от одного.
----------

Там нет такой бреда. Никто не рассчитывает на чью-то помощь. Благополучные старики живут в санаториях для престарелых, бедные сами по себе и если повезло в каком-нибуть католическом приюте.
Это другой мир, мысли о том что рожать детей что бы помогли в старости даже у европейцев нет вообще...----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Люди вроде Supric, уехавшие из столицы в облцентр, поток обмельчают, но не разворачивают.
----------

Таких любей все больше.Знаю несколько испанских семей живущих постоянно во Владимирской области.
Немцев в Тамбовской области. Когда есть деньги и внутренний порядок в голове, то современная провинциальная РФ довольно комфортная страна.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Поэтому чем больше времени до окончания срока строительства, тем бОльшим будет дисконт.
----------

Для меня есть некоторая загадка в этом вопросе. Знаю в Подмосковье дома и целые комплексы которые построены уже давно. Они не заселяются, там вяло идут отделочные работы и продаются квартиры в них по этому ДДУ. Сроки сдачи или ввода не говорят. Какой смысл тянуть время?

----------
Цитата

chernyshovalexander_chernyshov пишет:
Таких людей все больше.Знаю несколько испанских семей живущих постоянно во Владимирской области.
Немцев в Тамбовской области. Когда есть деньги и внутренний порядок в голове, то современная провинциальная РФ довольно комфортная страна.
----------
это скорее немногочисленные авантюристы и чудики, которые есть у любого народа.

----------
Цитата

chernyshovalexander_chernyshov пишет:
Для меня есть некоторая загадка в этом вопросе. Знаю в Подмосковье дома и целые комплексы которые построены уже давно. Они не заселяются, там вяло идут отделочные работы и продаются квартиры в них по этому ДДУ. Сроки сдачи или ввода не говорят. Какой смысл тянуть время?
----------


Нужно предметно смотреть.
С экономической точки зрения - тянуть не только никакого смысла нет, но тянуть - это прямой путь к банкротству застройщика. Так многие свой горестный путь и заканчивали.
Строители заинтересованы в максимально быстром строительстве, т.к. для них это снижение издержек. Весьма существенное.
Кстати, если считать, что средний дом строится три года, то снижение процентной ставки на 1 пп, приводит к снижению себестоимости примерно на 3 пп (при условии, что строительство ведется только на заемные деньги)

----------
Цитата

fadd пишет:
Аргументы ? изображение
изображение

----------


Судьба светила достаточно достоверна, иначе вся теория об эволюции звёзд пойдёт в мусорку: Земле в её нынешнем виде миллиард лет остался, затем светимость звезды возрастёт на 10%. Потомкам рекомендовано отращивать жабры и учиться кушать водоросли вместо хлеба. Но это очень большим запасом. Виды столько не живут.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Кстати, не нужно думать, что «инвесторы», которые скупают квартиры на котлованах, а затем перепродают ближе к окончанию строительства, зарабатывают на недвижимости. Да, они порой зарабатывают (если не остаются без штанов), но не на недвижимости – консервативном активе – а не рискованных финансовых операциях.
----------


Рискованными они были в эпоху продаж по ПДКП. "Попавшие" ДДУшники - довольно малочисленная братия из всех заключённых с момента ввода ФЗ-214 ДДУ. В одно время выращивать +30% и более вложенной суммы с котлована по крышу за 2 года было практически беспроигрышным делом - вот только альтернативные издержки могли приносить столько же без всяких ожидалок до безндфльного периода. Тогда ещё были двузначные ставки по вкладам.

----------
Цитата

chernyshovalexander_chernyshov пишет:
Таких любей все больше.Знаю несколько испанских семей живущих постоянно во Владимирской области.
Немцев в Тамбовской области. Когда есть деньги и внутренний порядок в голове, то современная провинциальная РФ довольно комфортная страна.
----------


В США тоже есть адепты Early Retirement Extreme, выбирающие дешёвые города, чтобы больше оставалось денег. Но миграционные потоки они не разворачивают. Важен именно разворот, толпа, чтобы переезд в Москву большинством воспринимался как переезд сейчас в Тамбов, инстинктивная реакция "зачем?!"

----------
Цитата

anatolius пишет:
Ну и зачем вы еще живете, если в конечном итоге вы все равно умрете изображение
Мрачный у вас все-таки взгляд на жизнь.
----------


Вовсе нет. Раз родился, надо использовать этот дар, жизнь - прекрасная штука. Если бы только можно было продлить её бесконечно. :magic: А накручивать себе какие-то смыслы жизни ни к чему: любое живое существо, от амёб до человека, заточено на один план - жил, боролся, умер, на его место придут новые - и так миллиардами лет, а затем всеобщий конец, как последнюю страницу в книге перевернуть. Но от того, что книжка жизни закончится, она разве не хорошая?

----------
Цитата

sergey-nn пишет:
Но некоторые люди считают, если у них будут детки, то они не канут, а их частица будет жить в их потомстве и таким образом, они тоже в некотором роде останутся жить.
----------


Конечно, я знаком с этой архаикой, только непонятно, почему она пережила эпоху религиозного сознания. Очевидно же, что эти дети умрут. А потом и их дети. А потом и дети детей. Прапрапраправнуки тут уже обсуждались: люди, жившие 200 лет назад - это совершенно другие люди. Чужие. Они говорят на несколько отличающемся языке, имеют совершенно другие представления о должном и прекрасном. Люди же, жившие здесь 1000 лет назад, говорили на совершенно непонятном языке, имели крайне вычурные представления о жизни и отстоят от своих потомков дальше, чем современный чужак, но из той же страты.

Спустя тысячу лет не будет никакой России и русских так же, как сейчас нет никаких древлян, вятичей и прочих там венедов. Будут какие-то другие люди, возводящие свою историю к VII веку, как ныне виндзорская династия имеет прямых предков вплоть до V века, но культурно с ними связана слабо. И смысл волноваться о продолжении по сути чужих людей непонятен.

Возвращаясь к теме: у инвестиций реальный прогнозный срок, о котором хотя бы можно планы строить, лет 20-30 максимум и это либо акции, либо как раз недвига за счёт инертности. Для продолжения себя в смысле инвестиций человечество придумало корпорацию. Корпорация, в отличие от семьи, бессмертна. Иногда корпорация и семья - это одно и то же: отель основан 1300 лет назад и управляется потомками той же семьи. Но подобное - редкость.

Это пример хорошей инвестиции в недвижимость, очень хорошего управления: отель показывал прибыль даже в период феодальных войн. Если бы эта компания была публичной, я бы вложился: простой, понятный бизнес, устоявшаяся прибыль, давно 8) работают в индустрии и накопили богатый опыт преодоления кризисов. Но самому купить здание и создать отель - верный способ прогореть. Жду появления аналогов REIT на нашей бирже, чтобы опосредованно и без ограничений существующих ЗПИФН вкладываться в недвижимость широкого спектра, управляемую специалистами.