Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

tyrex пишет:
Я однушками 35 кв.м. не интересуюсь, но то, о чем вы написали (8 млн) называется цена предложения (или хотелка). Хотелка может быть какой угодно, и она говорит только об ожиданиях продавца.
А рыночная цена, эта та на которой сошлись продавец и покупатель, т.е. цена продажи/покупки.

Опять же, для оценки удешевления/удорожания нужно смотреть не номинальный ценник, а его изменение (динамику)
----------

----------
Цитата

tyrex пишет:
Так же и с квартирами. Если падают квартиры в массе, это позволяет сделать вывод про удешевление недвижимости. При этом десять условных квартир могут идти против тренда (т.е. дорожать), но тренд все равно останется на удешевление.

Я уже 10 раз писал, что оценить удорожание или удешевление можно только по динамике массовых цен, но здешние форумчане упорно приводят субъективные примеры, что именно их уникальная квартира ведет себя не так, как рынок, а так, как им (форумчанам) надо.

----------

Мы про вот это вроде говорим:
----------
Цитата

tyrex пишет:
Низколиквидная квартира - это квартира которую нельзя быстро продать за рыночную цену. Т.е. невозможно быстро окэшиться.

Если вы снизите цену в два раза, то квартиру, бесспорно, кто-нибудь да купит, и это только подтвердит, что в свое время вы вложились в неликвид
----------

И что есть в Вашем понимании "рыночная цена", Вы так и не ответили.

----------
Цитата

Кот Васька пишет:
И я не знаю случаев, что бы совсем удавалось отбить.
----------
Полицейский ваш на суд не придет, напр., а еще однокурсник как-то был безмерно рад и всем рассказыал, как получил тикет за парковку криво-косо и не по разметке, на суде поспорили, косо или ровно, записей с камер нет, отпустили.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Вполне правдоподобная цифра. Реальный покупатель (а не сферический конь) будет рассматривать только наиболее выгодные варианты по своим хотелкам, а не всё подряд.
----------


Я вообще-то привык полагаться не на догадки, а оперировать цифрами.
Так вот, в январе 2019 года в Москве Росреестр зарегистрировал 5,5 тыс. договоров ипотечного кредитования и 5,3 тыс. ДДУ. Итого 8800 договоров. Объем предложения в январе составлял 44500 квартир. Как итог: было реализовано 19,7% от объема.
Цифра 10% - это ваш сферический конь, не мой.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Прибавь полмиллиона к нижней границе цены некого сегмента и уже нафиг никому не нужна твоя квартира. Но, это не значит, что она нелеквидн
----------

Если квартиру нельзя продать за месяц (ну пусть два месяца) по цене, близкой к рыночной, эта квартира является неликвидом. Причем тут прибавить/убавить полмиллиона?

Я уже не знаю, как еще это комментировать. Ну давайте оценку близости к рыночной цене сделаем в 10%. Если вы железно можете сбросить квартиру за два месяца с дисконтом 10% от рыночной цены, это ликвидная квартира. Не сможете - неликвидная.

----------
Цитата

Bond007 пишет:
И что есть в Вашем понимании "рыночная цена", Вы так и не ответили.
----------


Вы по-моему демагогией занимаетесь.
По рыночной цене - откройте любой словарь и посмотрите. Там должно быть исчерпывающее определение.

----------
Цитата

tyrex пишет:
Так вот, в январе 2019 года в Москве Росреестр зарегистрировал 5,5 тыс. договоров ипотечного кредитования и 5,3 тыс. ДДУ. Итого 8800 договоров. Объем предложения в январе составлял 44500 квартир. Как итог: было реализовано 19,7% от объема.

----------

Какой объем из этого новостроя, а какой вторички?
----------
Цитата

tyrex пишет:
Цифра 10% - это ваш сферический конь, не мой.

----------

Видимо 10% сильно много...."рынок" вторички, судя по Вашим же цифрам и того меньше...

----------
Цитата

BeeS пишет:
Раньше было хуже, сейчас псевдоинтелектуальное гетто.
Ещё чуть чуть и вот уже и м. Анино и м.Южное на порядке лучше
----------

Не сочтите за придирку, но "на порядок лучше" означает лучше в 10 раз.
Южное Чертаново, конечно, лучше Южного Бутова, хотя бы потому, что в Чертанове Битцевский парк рядом и до центра меньше ехать.
Но и дороже при этом

----------
Цитата

tyrex пишет:
Вы по-моему демагогией занимаетесь.
По рыночной цене - откройте любой словарь и посмотрите. Там должно быть исчерпывающее определение.
----------

Как раз демагогией занимаетесь Вы!
Неумело пытаясь оперировать какими то цифрами и натягивать это на какие то тренды и рассуждать о "рыночной" цене и неликвиде :D

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Какой объем из этого новостроя, а какой вторички?
----------

Не знаю. Если найдете внятную аналитику за 1 квартал 2019, дайте знать.

----------
Цитата

Bond007 пишет:Видимо 10% сильно много...."рынок" вторички, судя по Вашим же цифрам и того меньше...
----------

Что значит сильно много? Я же написал, что было реализован 19,7% от объема, а вы снова говорите, что 90% не продается.

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Как раз демагогией занимаетесь Вы!
Неумело пытаясь оперировать какими то цифрами и натягивать это на какие то тренды и рассуждать о "рыночной" цене и неликвиде
----------


О как.
Какие-то цифры, какие-то тренды...
Огласите-ка собственные цифры (с указанием авторитетного источника), расскажите про текущий тренд (с доказательной базой) и дайте свое определение неликвида.

Мы тут все вместе посмеемся хоть в понедельник

----------
Цитата

tyrex пишет:
Если квартиру нельзя продать за месяц (ну пусть два месяца) по цене, близкой к рыночной, эта квартира является неликвидом
----------
Хорошее определение, только не очень полезное. Ликвидность - это вроде мера возможности превратить вещь в деньги? А квартиру вполне можно продать, только не за market price, а за market value. Неликвидные квартиры в том смысле, что у них нулевая market value, тоже есть, но не в Москве. В Воркуте - запросто.

----------
Цитата

tyrex пишет:
Если квартиру нельзя продать за месяц (ну пусть два месяца) по цене, близкой к рыночной, эта квартира является неликвидом. Причем тут прибавить/убавить полмиллиона?

----------


При том, что эти самые +/- полмиллиона делают цену рыночной и позволяют продать квартиру за месяц.

----------
Цитата

Ломус пишет:


При том, что эти самые +/- полмиллиона делают цену рыночной и позволяют продать квартиру за месяц.
----------


Ладно, введу еще критерий - допустимое отклонение от среднерыночной цены (а тот некоторые не понимают, что такое рыночная цена). Пусть это будет 10%:

Если квартиру нельзя продать за месяц по рыночной цене с дисконтом менее 10%, эта квартира является неликвидом.

На пальцах:
- Купили однушку 35 кв.м. за 8 млн., выставляете ее на продажу на 7,2 млн., но за месяц она не продается - вы купили неликвид.
- Купили квартиру с премией 15% к рынку? Вы купили неликвид
- Квартира 100 кв.м. и ценником 200 т.р./метр не может продастся по цене 18 млн. больше месяца? Неликвид

----------
Цитата

tyrex пишет:
Так вот, в январе 2019 года в Москве Росреестр зарегистрировал 5,5 тыс. договоров ипотечного кредитования и 5,3 тыс. ДДУ. Итого 8800 договоров.
----------

Эти цифры нельзя суммировать. Сделка с ипотекой под залог прав по ДДУ попадает в обе цифры. Суммировать у Росреестра можно только ДДУ + переходы прав на основании договоров купли-продажи / мены.

ЗЫ. Росреестр выложил ипотеку за 1К19 (и в комментах немного заикнулся за РФ в целом).

----------
Цитата

tyrex пишет:
допустимое отклонение от среднерыночной цены
----------
Как узнать среднерыночную цену уникального товара? Или даже типового, но который продает единственный продавец?

----------
Цитата

tyrex пишет:
Ладно, введу еще критерий - допустимое отклонение от среднерыночной цены (а тот некоторые не понимают, что такое рыночная цена). Пусть это будет 10%:

Если квартиру нельзя продать за месяц по рыночной цене с дисконтом менее 10%, эта квартира является неликвидом.
----------


А можете сказать, что для вас "рыночная цена"? Мне что-то подсказывает, что вы в качестве таковой берёте цену предложения на рынке...

----------
Цитата

tyrex пишет:

О как.
Какие-то цифры, какие-то тренды...
Огласите-ка собственные цифры (с указанием авторитетного источника), расскажите про текущий тренд (с доказательной базой) и дайте свое определение неликвида.

Мы тут все вместе посмеемся хоть в понедельник
----------

----------
Цитата

tyrex пишет:
Ладно, введу еще критерий - допустимое отклонение от среднерыночной цены (а тот некоторые не понимают, что такое рыночная цена). Пусть это будет 10%:

Если квартиру нельзя продать за месяц по рыночной цене с дисконтом менее 10%, эта квартира является неликвидом.
----------

Да Вы можете обвводитЪся критериями и насмотреться цифр с авторитетных источников, у Вас НЕТ ПОНИМАНИЯ что является рыночной ценой на Московском рынке вторичке :D

----------
Цитата

mintai1 пишет:
Ликвидность - это вроде мера возможности превратить вещь в деньги? А квартиру вполне можно продать, только не за market price, а за market value. Неликвидные квартиры в том смысле, что у них нулевая market value, тоже есть, но не в Москве. В Воркуте - запросто.
----------

----------
Цитата

Ломус пишет:
При том, что эти самые +/- полмиллиона делают цену рыночной и позволяют продать квартиру за месяц.
----------

tyrex, - вникайте! Вам правильно написали!

----------
Цитата

tyrex пишет:
На пальцах:
- Купили однушку 35 кв.м. за 8 млн., выставляете ее на продажу на 7,2 млн., но за месяц она не продается - вы купили неликвид.

----------


А если эту однуху купили не за 8, а за 18 млн., то это квартира неликвид или вы дурак? 8) ;) ----------
Цитата

tyrex пишет:
- Купили квартиру с премией 15% к рынку? Вы купили неликвид

----------


Либо вы молодец и хорошо поторговались, либо рынок не прав, оценивая её на 15% дороже, чем она должна стоить.

----------
Цитата

tyrex пишет:
На пальцах:
- Купили однушку 35 кв.м. за 8 млн., выставляете ее на продажу на 7,2 млн., но за месяц она не продается - вы купили неликвид.
----------
Выехав из автосалона, автомобиль теряет 10..20 процентов стоимости. В вышецитированном определении все автомобили - "неликвид". Но ликвидационная стоимость и market value у них есть. И какой смысл называть их неликвидными?

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
Эти цифры нельзя суммировать. Сделка с ипотекой под залог прав по ДДУ попадает в обе цифры. Суммировать у Росреестра можно только ДДУ + переходы прав на основании договоров купли-продажи / мены.

----------


Вот свежая новость от 21.04.2019:
----------
Цитата


Столичный Росреестр: число сделок на вторичном рынке жилья выросло в 1,2 раза.

Управлением Росреестра по Москве по итогам I квартала 2019 года зарегистрировано 35 180 договоров купли-продажи (мены) жилья – в 1,2 раза (+17%) больше, чем за аналогичный период прошлого года (30 160).

Кроме того, число регистрационных действий на вторичном рынке жилья увеличилось и в месячном выражении. Так, в марте столичным Росреестром зафиксировано 13 130 переходов прав по договорам купли-продажи, что на 8% выше февральского показателя (12 197) и на 13% больше, чем годом ранее (11 654).
----------


Т.е. переходов прав в январе было 35180-13130-12197=9853

----------
Цитата

mintai1 пишет:
Как узнать среднерыночную цену уникального товара? Или даже типового, но который продает единственный продавец?
----------

А зачем нам сферического коня обсуждать.
Рынок недвижимости это крупный рынок, с десятками тысяч продавцов и покупателей и в массе с типовым жильем.

Обсуждать адекватность ценника на уникальный дворец в Барвихе можно по аналогам, по себестоимости и по ценам окружения.