Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

komeska пишет:
Не то слово! И особенно ясно это понимаешь, когда сдаешь не одну квартиру, которая от бабушки досталась, а 8, к примеру, как я. "Пассивным" данный доход только арендаторы считают изображение
.
Я вот в этом бизнесе только полгода, но уже столько насмотрелся... Эх, как-нибудь, когда будет время, напишу все в лицах и красках...
----------

Я сдаю одну квартиру более 2 лет. Вся моя работа - деньги с текущего счета переводить на накопительный.
В чем проблема-то?

----------
Цитата

ks567 пишет:
я говорю про кирпич, как про финансовый актив.
так вот вложение средств, в этот актив, даже московский, в будущем, на длительном временном интервале, будет приносить теперь, лишь убытки.

----------


А куда еще вкладывать?
фондовый рынок так же упасть может запросто как и квартиры.
депозиты в рублях? рубль девальвируется.
в валюте? наложат санкции и отдадут в рублях по невыгодному курсу.
опять же в банке - могут заблокировать деньги по 115фз. а потом по договору забрать 10-15% от суммы. Или попадешь в черный список.

komeska,
Расскажите, как в итоге покупали, по каким ценам? Смогли ли поймать дно цены? Ну и другие важные факторы, которые тут обсуждали.
И главное, какая целевая доходность?

Магаданская область и Ямало-Ненецкий автономный округ, по оценкам аналитиков Росбанка, являются регионам с самой доступной ипотекой, сообщает РБК со ссылкой на исследование банка. У жителей этих регионов на обслуживание кредита уходит пятая часть зарплаты.

Москва вошла в тройку российских регионов с самой недоступной ипотекой. На обслуживание кредита москвичи в среднем тратят 73% своей зарплаты. Первое место занимает Севастополь. У жителей этого города 80% зарплаты уходит на ипотеку.

В целом по стране доля зарплаты, которую будет тратить средний заемщик на платежи по ипотечному кредиту, снизилась. В конце мая условный россиянин потратил на обслуживание кредита 45,8% зарплаты. В апреле это доля составляла 46,9%, а в феврале – 47,5%.

Расчеты аналитиков «Росбанк Дом» основывались на данных Росстата о среднемесячной зарплате и средней цене квадратного метра жилья на вторичном рынке недвижимости в I квартале 2019 г., а также на уровне средневзвешенной базовой процентной ставки по ипотечным кредитам.

ghtcyz,
Вы не совсем корректные вопросы задаете (я имею ввиду про "поймать дно"). Поэтому мне сложно на них ответить. Я купил доходный дом на 8 мини-студий (Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья (с) ). Поймал-ли я дно - сложно сказать. Каждый загородный дом уникален найти его полный аналог, как с квартирой, просто невозможно. Более того, я никогда не покупаю объекты "по рынку", только с существенным дисконтом, а отдельный объект по хорошей цене может подвернуться совсем не тогда, когда наблюдается ценовое дно по рынку в целом.
Итак, по цифрам. Дом с участком куплен в начале года за 3.2 млн рублей. Еще около 300 тыс. рублей вложено в ремонт. Подробности по географическому местоположению дома, по понятным причинам, уточнять не буду. Единственное, что скажу, что место с очень хорошей транспортной доступностью. Если мерить "по-киосакински" (т.е. чистое время езды на автобусе, без учета пары минут пешком до остановки, потом еще ожидания автобуса и без пробок) получается вообще 6 или 7 минут! Оттуда до метро ходит почти десяток разных автобусов и маршруток. Так что Новые Ватутинки нервно курят в сторонке :-p.
Теперь по доходности. Если считать как некоторые местные эксперты, тупо деля потенциальный доход от сдачи всех квартир без учета простоя и амортизации, коммуналки и прочее, то получается: (8 студий х 15 тысяч в месяц х 12 месяцев) / 3500 тысяч стоимости актива = 41 % :crazy:. В реальности, конечно, столько не получается. Если удастся выжать процентов 15-20% годовых дохода на капитал, я буду считать, что затея с домом удалась. Сейчас не хочу всех деталей расписывать, т.к. это очень много времени займет. Да и к тому же, пока еще не ясно до конца, на какую чистую доходность удастся выйти. Думаю, об этом можно будет где-то через годик говорить...

----------
Цитата

komeska пишет:
а 3.2 млн рублей. Еще около 300 тыс. рублей вложено в ремонт
----------


8 студий и 300тыс на «ремонт»? Это как то совсем мега бюджетно) представляю, что за бомжатники получились и какой контингент там будет жить.. может и удастся заработать, но это будет мега трудно и геморойно. Представляю кучу цыган, бомжей и наркоманов.наверняка у этих «студий» санузел в коридоре общий как и туалет) такое сдается за 5000р и вряд ли кто поедет. Хотя конечно, такие истории могут быть)
У меня студия 25м только чистовых (покупал сам) вышло на 300000р, плюс мебель 300000р, черновые 170000р ну и работа 2 мес работы. Вообще все только необходимое : мебель Икея, чистовые с леруа и петрович по акции, плитка с распродажи). Доходность 8% годовых— устраивает.

----------
Цитата

Biba пишет:
8 студий и 300тыс на «ремонт»? Это как то совсем мега бюджетно) представляю, что за бомжатники получились и какой контингент там будет жить..
----------

Вот за что я люблю наш форум, так это за то, что ничего не знаю об объекте человек уже готов его бомжатником обзывать :). Не удивительно, что Аллегро от вас убежала :).
Нет, 300 тысяч это не весь ремонт с нуля, а только самые необходимые работы: в каких-то студиях поменять половые доски, т.к. старые просто сгнили и проваливаются, где-то линолиум или ламинат новый настелить, где-то унитаз/смеситель поменять, т.к. старый течет... А в целом, все студии мне достались от старого хазяина в "условно-пригодном" для проживания состоянии, с полной внутренней начинкой (т.е. это все было включено в цену дома).

----------
Цитата

Biba пишет:
Доходность 8% годовых— устраивает.
----------

Знаете, мне тут как-раз анекдот старый вспомнился:
В Доме офицеров идёт лекция о семье и браке.
— По результатам социологических исследований, на первом месте по количеству супружеских измен стоят актёры, на втором — спортсмены, а на третьем — офицеры…
С места поднимается офицер:
— Это клевета! Я вот женат сорок лет, и за эти сорок лет ни разу жене не изменил.
Генерал из президиума:
— Вот из-за таких раздолбаев мы и плетёмся на третьем месте.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Кто в 21 веке будет в одной конторе дольше 3-х лет работать, да ещё и жильё у офиса покупать! изображение


99% офис у этого "айтишника" будет в др. месте!
----------


Вы путаете айтишников с артистами бродячего цирка. :uncap:

----------
Цитата

komeska пишет:
Знаете, мне тут как-раз анекдот старый вспомнился:
----------


Ну иии :fool:

----------
Цитата

komeska пишет:
проваливаются, где-то линолиум или ламинат новый настелить, где-то унитаз/смеситель поменят
----------


Ну ок. В моем понимании - это признаки бомжатника.

С полей...
я как то писал, что у меня товарищ взял двушку в Домашнем и потом, увидев контингент, полное отсутствие парковки и жопность местоположения - решил её продавать не ремонтируя. Не продал. Ни за 8, ни за 7, ни за стоимость покупки на котловане...делает ремонт и будет там жить :pardon:

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Домашнем
----------


Марьино- только по приговору..

Biba,
Ну он всю жизнь в марьино прожил...

Регионы с самой доступной ипотекой: Магаданская область (19,4% от зарплаты, если отдавать на ипотеку половину зарплаты — можно взять в кредит 103 кв. м); Ямало-Ненецкий АО (19,9%, 100,6 кв. м); Ненецкий АО (26,2%, 76,3 кв. м); Камчатский край (29,3%, 68,2 кв. м); Ханты-Мансийский АО — Югра (29,6%, 67,6 кв. м).

Регионы с самой недоступной ипотекой: г. Севастополь (80,4%, 24,9 кв. м); Приморский край (76,6%, 26,1 кв. м); г. Москва (73%, 27,4 кв. м); Крым (69,5%, 28,8 кв. м); Нижегородская область (66,2%, 30,2 кв. м).

----------
Цитата

Ломус пишет:
Вы путаете айтишников с артистами бродячего цирка.
----------


Мне казалось, у нас тут продвинутая аудитория. Я думал тут многие почитывают всякие хабры, vc и пр. Оказывается нет, ну ок. :uncap:

SonOfKiyosaki,
К слову о ваших полях - вчера с дачи (рядом с Жилетовка) доехал до Сокольников, с заездом в Новую трехгорку за 1 час 20 мин в режиме строжайшего соблюдения ПДД :uncap:

----------
Цитата

Bond007 пишет:
SonOfKiyosaki,
К слову о ваших полях - вчера с дачи (рядом с Жилетовка) доехал до Сокольников, с заездом в Новую трехгорку за 1 час 20 мин в режиме строжайшего соблюдения ПДД
----------


Ну и? В чём прикол?
Сегодня летел на маршрутке, до новой станции "Ольховая" долетели за 10 минут. Но мне удобней пока Тёплый стан.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Мне казалось, у нас тут продвинутая аудитория. Я думал тут многие почитывают всякие хабры, vc и пр. Оказывается нет, ну ок. изображение

----------


И я думаю, что тут продвинутая аудитория. Думаете, тут все постоянно меняют место работы с одного конца города на другой, чтоб не засидеться? Чёт сомневаюсь...... :scratch:

----------
Цитата

komeska пишет:
Что-то с арендой тоже все как-то уныло стало. Уже вторую неделю не могу сдать студию в сегменте "очень эконом". Показов объявления много. Звонки тоже есть. А вот просмотра за неделю с небольшим только 2 было. При этом, если первые смотревшие еще более-менее нормальные были (я
----------
май-июль по статистике слабые месяцы по аренде. Сам пересдавал в пойме 1ку и 2ку. 2ка ушла за 10дней с учётом старта объявления 07мая, 1ка застряла почти на месяц. Неделю потерял изза кривого описания и отсутствия нормальных фото, ну а дальше чисто отсутствие большого спроса, было по неделе затишья. Цену не снижал, требования к кандидатам тоже. Лучше на неделю позже сдать, чем это будут откинувшиеся кавказцы :D . Кстати за 5лет в аренде возникли вложения на «ремонт. Из ощутимого поменял смеситель в ванне на Grohe, взял по акции на Беру за 3,5т₽, установил сам. Остальные траты были мелочи типа решетки на канал естественной вентиляции за 210₽ из Леруа. Итог 2квартиры апгрейдил за~5т₽ своими руками. Накрылся замок на посудомойке :D , нашел описание в инете о таком случае мужичка, сделал по другому но с тем же смыслом, с экономил на новом замке с установкой порядка 4т₽ :D

----------
Цитата

komeska пишет:
Я купил доходный дом на 8 мини-студий
----------

черт кроется в деталях...
уж больно у вас инвестиция получилась сказочная.
тут нужно, либо все карты раскрывать, и все открыто описывать, либо вообще об этом не говорить, ибо без деталей, лично у меня нет уверенности, что озвученные вами цифры, есть правда.

тут нужно всё описывать с самого начала...
как этот "доходных дом" зарегистрирован?
это что, что ли те самые студии. которые раньше продавали в розницу, как доли одного частного дома, построенного на земле под ИЖС?
вообщем, ничего не понятно...