Удешевление недвижимости...

Иногда удивляюсь тому, что РЕАЛЬНО интересная живая тема просто таки тонет в потоке малоинформативной болтовни.

Kumiko, поставила важный и актуальный вопрос перед всеми, а мы продолжаем троллить дальноездчика из НВ и офигевать от хрюна на трибуне.
А вопрос в той или иной мере касается большинства, потому как на улице никто из нас не живет. Значит есть или съемная или своя. А следовательно тоже в голове возникают мысли про то, продать ли свою и купить получше, продолжать ли снимать или пора уже мотать в НВ. Да и слово "сохраняльщик" многим близко и понятно.

----------
Цитата

Kumiko пишет:
Вопрос то стоит продавать сейчас, продавать позже или не продавать совсем и оставить под аренду.
Перед тем, как продать, надо же задуматься о том, во что вложить освободившеся и это явно не на один год.

----------


Выскажу свое мнение.
Я бы и сама взяла под аренду квартиру, но с учетом ряда обстоятельств.
1. Квартира должна быть дешевой. Это или объект с гнилой историей (адреналиновый квест для юристов и риэлторов профессионалов, но явно не для меня), или студия маломерка, или первый этаж хруща (с хрущами напряг нынче :( ). Как вариант- неузаконенная перепланировка, что отсекает сразу покупателей с ипотекой.
2. Локация должна быть либо объективно хорошей в плане транспортной доступности, либо хотя бы выглядеть хорошей.
3. Ремонт делать только по принципу "бедненько, но чистенько"
пункты 4, 5, 6 может кто-то добавит за меня.

----------
Цитата

step20032004 пишет:
Халва, халва, халва.... изображение

----------
Рынок первички вымирает (в привычном российском виде: котлован в разы дешевле готового): застройщики послабее уходят, крупняк прибегает к альтернативным эскроу источникам финансирования, облигациям, например.
Доходность сопоставимых по надежности, в представлении неторгующего обывателя, активов, т.е. банковских вкладов, вот-вот уступит аренде.
Цены на жильё сравнялись со стоимостью авто. Авто-то кто-то покупает - деньги есть. Долго халява под ногами валяться будет?
На закуску - все плюшки ипотеки.
Не удивлюсь даже американскому сценарию, приведшему к ипотечному кризису.

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Я бы и сама взяла под аренду квартиру, но с учетом ряда обстоятельств.
1. Квартира должна быть дешевой. Это или объект с гнилой историей (адреналиновый квест для юристов и риэлторов профессионалов, но явно не для меня), или студия маломерка, или первый этаж хруща (с хрущами напряг нынче изображение
). Как вариант- неузаконенная перепланировка, что отсекает сразу покупателей с ипотекой.
2. Локация должна быть либо объективно хорошей в плане транспортной доступности, либо хотя бы выглядеть хорошей.
3. Ремонт делать только по принципу "бедненько, но чистенько"
----------


1. Первый этаж отсекает арендаторов, тем более в хруще. С перепланировкой могут быть разные варианты, вплоть до такого что выйдет дороже.
2. Не более 10 минут, оптимально 5 минут.
3. Чем больше комнат, тем быстрее отобьётся ремонт. В однушке это в районе двух лет.
4. Качество арендаторов падает, гайки регулирования закручиваются.

Лично мои мысли:
Жалею, что не взяла в свое время Путилково студию, которую купили родители одной из моих коллег. Цена 1,7 млн. Сдана за 23+счетчики.
Могу даже сказать, почему не взяла: ср...ная москвичка в моей голове не могла поверить, что кто-то будет ЭТО снимать. С другой стороны банкротство застройщика могло бы меня сильно взволновать, а так вот живу без инфаркту.
Были похожие предложения в Мытищах, примерно по 2,2-2,5 млн.
Еще останавливает мутотень с ремонтом новостройки: чужими руками делать -сильно удорожать объект, свои руки вкалывают в другом месте.

Хотелось бы купить не только то, что генерит стабильные 6+%, но и легко ликвидное.

Пы Сы Останавливает не только лень, но и нежелание иметь хлопоты с арендаторами. Не греет меня этот вид деятельности, а очень даже раздражает. Может быть лет через 100, когда окажусь на пензии, буду рада любому развлечению, а сейчас не хочу забот и хлопот. В этом смысле депозиты сильно выигрывают: соседей не заливают, банк не поджигают, внезапно исчезают реже, чем некоторые арендаторы.

----------
Цитата

chernyshovalexander_chernyshov пишет:
Так недвижимости еще хуже. Даже если вы угадаете удачно момент входа, должен выскочить удачный обьект, вам нужно будет отбиться от прилипал-риелторов, заплатить пошлины и налоги.... Где-то вы да проколитесь! Нет шансов выйти даже в "0" в переспективе 5-10лет. Деньги обыгрывают кирпичи по любому
----------
я не про интрадей имел в виду :D , а про долгосрок. Перепродажа сегодня утопие. Я покупал 2ку в павшино осенью 2005г за 1,5мир₽, в ремонтмебельтехника еще 1млн₽(по ценам 2009г). За 6лет аренды отбил полностью. Я понимаю что параллельный график в валютных парах сделает мой расчет скромнее и те кто покупал кирпич в начале 2008, конце 2014 и даже конце 2018 :D со мной сильно не согласятся, но как факт.
ПС Сейчас прибежит инвестор в преображенку и начнёт топить про безоговорочный рост и с конца 2018 года тоже😂

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Хотелось бы купить не только то, что генерит стабильные 6+%, но и легко ликвидное.

----------

За Вами займу! :uncap: :D

----------
Цитата

Засосов пишет:
ПС Сейчас прибежит инвестор в преображенку и начнёт топить про безоговорочный рост и с конца 2018 года тоже😂
----------

----------
Цитата

А ну это без меня, цены конкретных бичовников коливингов для удешевляторов в Москве и окрестностях меня не очень интересуют. smile:uncap:
----------
:D

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Жалею, что не взяла в свое время Путилково студию, которую купили родители одной из моих коллег. Цена 1,7 млн. Сдана за 23+счетчики.
----------

С отделкой? Что по мебели?

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Выскажу свое мнение.
Я бы и сама взяла под аренду квартиру, но с учетом ряда обстоятельств.
1. Квартира должна быть дешевой. Это или объект с гнилой историей (адреналиновый квест для юристов и риэлторов профессионалов, но явно не для меня), или студия маломерка, или первый этаж хруща (с хрущами напряг нынче изображение
). Как вариант- неузаконенная перепланировка, что отсекает сразу покупателей с ипотекой.
2. Локация должна быть либо объективно хорошей в плане транспортной доступности, либо хотя бы выглядеть хорошей.
3. Ремонт делать только по принципу "бедненько, но чистенько"
пункты 4, 5, 6 может кто-то добавит за меня.
----------


:thumbsup:

Но я бы п. 1 чуть скорректировала: все же актив должен быть более-менее ликвидным. Понятно, что это не депозит, но тем не менее - при необходимости желательна возможность его продать. Это отсекает объекты с гнилой историей (ну, если только не совсем за копейки покупать) и неузаконенную планировку (за исключением той, что можно узаконить в принципе).

----------
Цитата

NA_15 пишет:
1. Первый этаж отсекает арендаторов, тем более в хруще. С перепланировкой могут быть разные варианты, вплоть до такого что выйдет дороже.
2. Не более 10 минут, оптимально 5 минут.
3. Чем больше комнат, тем быстрее отобьётся ремонт. В однушке это в районе двух лет.
4. Качество арендаторов падает, гайки регулирования закручиваются X
----------


1.Сама снимаю первый этаж и не заметила сильной разницы в цене-снимать на первом или на пятом. При покупке да, есть значительный дисконт. В аренде, повторюсь, я не замечала, особенно в аренде дешевых и самых востребованных вариантов.
2. По п.2 вы написали так, как я сама всегда выбираю. Но я не единственный арендатор, поэтому вынуждена признать, что и Некрасовка, и НВ и Путилковы с Мытищами тоже снимают и ездят каждый день на работу в Москву. Почему? Потому что денег мало и экономят на всем, разница в 5 тыс. решающая.
3. по п.3 ИМХО
Три студии сдать проще и продать быстрее, чем трехкомнатную в той же локации.
4. Про гайки согласна.
Взимание мусорного сбора на всех, в т.ч. на деревенских дачников (всего-то 400 руб.в м-ц) безгранично возмущает многих моих знакомых и ускоряет процесс реализации ненужных соток.
С городской недвижимостью еще проще. Внести в НК положение о том, что арендодатель в течении 5 дней обязан сообщить и навесить конские штрафы.

----------
Цитата

Bond007 пишет:
изображение

----------

О, думаю это про меня. :uncap: У меня еще бичовнички на Преображенке нашли? :nightmare: Клоуны.
Продолжайте наблюдение, после доложите по форме :bonk:

----------
Цитата

Bond007 пишет:
За Вами займу! изображение
изображение

----------

Да ладно вам! На спаде цен однушки в хрущах в пешей доступности от метро Ботсад-Медведково продавались за 4,4-4,8. Правда спад был и в аренде.
Сейчас они же сдаются за 25-30 т. в м-ц. По личному опыту (без гарантии применимости другими) поддержание недвижимости обходится в одну месячную аренду. Так что доходность считайте.

Продолжаю считать, что наиболее востребованы на массовом арендном рынке наиболее дешевые предложения.
Сдать вот это (с известного многим сайта Алешко):
----------
Цитата

2-шка, Путилково, готова к сдаче

10 м/т от метро Сходненская или Митино, Спасо-Тушинский бул. (на карте) , 20/25 этажного дома, общая: 68,8, комнаты: 17-14, кухня: 17, прихожая: 12, с/у раздельный, гардеробная комната. Квартира с качественным, современным ремонтом: стеклопакет, светлые однотонные стены, с/у в кафеле, кондиционер. Все новое. На кухне: заказной гарнитур с встроенной техникой: холодильник, стиральная и посудомоечная машина. В комнатах пока пусто, но мебель будет: спальня и гостиная. Гардеробная комната оборудована. Мет. дверь, ДМФ, консьерж, ухоженный подъезд, интернет. Цена: 50000 ₽ ТОРГ!!!. Залог: 1 мес. оплата. Сдается БЕЗ комиссионных. Готова к сдаче, просмотр по предварительному согласованию.
----------


сильно сложнее и дольше, чем пару студий там же по 25т.р. без кондера и посудомойки.

ghtcyz, большая просьба, покритикуйте здесь Датский квартал.
Муж устал ждать хреновации и рвется хоть куда.
Сначала вынес мозг с Нормандией, теперь Датский (за МКАДОМ между Осташковским и Алтуфьевским).
А я хочу на Тверскую :crazy:

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Пы Сы Останавливает не только лень, но и нежелание иметь хлопоты с арендаторами.
----------

Не хочу лишнее болтать на форуме, но из симпатии к Вам поделюсь, что масштабы хлопот сильно преувеличены. Вот прям сильно. Судя по всему, Вы неплохо разбираетесь в людях, а это в этом деле главное.

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
покритикуйте здесь Датский квартал.
----------


эээээ... может, мужу просто разок туда съездить на ОТ? и прикинуть, как дети будут оттуда в школу ходить.... и критиковать не придется;)

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
1.Сама снимаю первый этаж и не заметила сильной разницы в цене-снимать на первом или на пятом. При покупке да, есть значительный дисконт. В аренде, повторюсь, я не замечала, особенно в аренде дешевых и самых востребованных вариантов.
----------
Первые этажи снимают/покупают те «кто не видит разницы», приехал из деревни, всю жизнь жил на первом этаже для остальных 99,9% это не ликвид, я бы вам даже 2 этаж рассматривать не советовал. Я даже 3 этаж рассматриваю при очевидной ценовой выгоде :D

Chablis, он туда собирается моих родителей пристроить, а мы типа по реновации в их квартиру заедем.
Но он не злодей, мои родители сами ему мозг .... ну напачкали там короче.
А по локации к моему Лосиноостровскому району это сильно ближе, чем НВ :crazy:
Чуйка моя говорит, что по ликвидности и сдаче в аренду будет не хуже Путилково.
Но просто нам под аренду не надо, нам бы самим жить где нибудь. :D

----------
Цитата

Kumiko пишет:
арендаторы в прошлом притомили.

----------
вопрос кому сдаете, локация, прайс ну и доля везения

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Цена: 50000 ₽ ТОРГ!!!. Залог: 1 мес. оплата. Сдается БЕЗ комиссионных. Готова к сдаче, просмотр по предварительному согласованию.
----------
ТОРГ это тысяч 10 и тому кто «не видит разницы». Я лично в мае в пойме сдавал 2ку с посудомойкой и паркетной доской, хотел за 50, но быстро понял, что рынок ниже. А с транспортным доступом в пойме просто эльдорадо в сравнении с Путилково. Кстати арендаторы посудомойкой не пользуются при том что для предыдущих арендаторов это был критично важно(к разговоре о нынешних арендаторах)