Удешевление недвижимости...

Раз пошел такой разговор - промежуточные итоги кейса покупки студии в Саларьево под аренду.

Покупалась в конце июня 2017 года, за 2,9 млн. руб., с отделкой, проектная площадь 20,2 м. Покупала с участием ипотеки, но исключительно потому, что ставка по ипотеке была ниже, чем доходность по вкладам и другим инструментам. Не было смысла покупать за всю стоимость.

Срок сдачи по ДДУ был июль 2019 года, по факту – просрочка 3 месяца, дом сдан в конце октября. Принимать буду в эти выходные, тогда и смогу лично оценить, что там за отделка. Фактическая площадь оказалась меньше на 0,7 м., должен быть возврат 100 тыс. руб. – пойдет на обстановку.

Собираюсь подавать в суд на взыскание неустойки с застройщика, через юристов, есть варианты «оплата по факту получения средств от застройщика, % от суммы фактического взыскания». Даже если будет 30-50 тысяч – и то хлеб.

Экономика: для упрощения – ипотечную схему можно опустить и посчитать «как если бы покупалось за свои»:
+2,9 млн. руб. – стоимость
+0,7 млн. руб. – проценты за 29 месяцев из расчета 10% годовых (июль 2017 – ноябрь 2019)
- 0,1 млн. руб. – возврат за уменьшение площади
+0,15 (оптимистично) 0,2 (пессимистично) – обстановка: кухонный уголок, холодильник, стиралка, микроволновка, диван, телевизор, шкаф-купе.

Итого вложений с учетом «упущенной выгоды»: 3,7 млн. руб.

В ранее сданных корпусах подобные студии сдаются за 35 – 40 тыс. руб. в месяц + счетчики (реально сдаются, не хотелки). Фиксированная коммуналка – не более 2 тыс. руб. в месяц. Срок экспозиции – от нескольких часов до пары дней. Как будет у меня – пока не знаю, но ориентируюсь на это. Ценам сама удивляюсь (вполне допускаю, что по мере застройки другими корпусами да и вообще застройки полей ценник снизится, но пока вот так). Обобщенный портрет арендаторов: студенты с северов (снимают им часто родители), работники Комсити и БЦ Румянцево.

По факту сдачи отпишусь.

И справочно (опять же, фактические сделки, не мои, но я в курсе):

1. студия 20 кв., покупалась под аренду, сдается за 38 тысяч, продана с обстановкой и арендаторами за 5,05 млн. руб.
2. студия 20 кв. + кладовка – продана за 5,3 млн. руб.

----------
Цитата

Sotta пишет:
Не хочу лишнее болтать на форуме, но из симпатии к Вам поделюсь, что масштабы хлопот сильно преувеличены. Вот прям сильно. Судя по всему, Вы неплохо разбираетесь в людях, а это в этом деле главное X
----------

Спасибо за симпатию :flowers:
Но я не секретный агент, как некоторые форумчане и честно рассказываю, что свое сдаю, а чужое снимаю.
За прошлый год поменяла стиралку и плиту. Но оба прибора были реально старые.
В этом году надо уже поменять счетчик, но арендаторы не готовы принять электрика и не готовы меня запустить на полдня тусить в ИХ квартире.
Так себе проблемка, но несомненно скоро еще что-то нарисуется.
Если б деньги в карман шли, может быть отношение поменяла. А так- у этих взял, тем отдал. :crazy: А мой арендодатель сразу обговорил, что все проблемы-мои проблемы. А он скидочку дает.

----------
Цитата

Засосов пишет:
Первые этажи снимают/покупают те «кто не видит разницы», приехал из деревни, всю жизнь жил на первом этаже
----------

Или люди с проблемами опорно-дигательной системы :(

M&E, спасибо огромное за честный рассказ.
Забыла сказать, что мне надо еще и маткапитал пристроить куда-нибудь.
Так что Датский квартал (или еще какая ЖМ) еще и с этой целью может быть куплен. Опять же НДФЛ есть с чего вернуть.

----------
Цитата

Supric пишет:
Или люди с проблемами опорно-дигательной системы изображение

----------

Или люди с маленькими детьми после пятого этажа пятиэтажки (я про себя).
Кстати, уже два раза я выходила "в окно".
Муж утащил ключи, а мои остались в машине под окнами.
Обратно зашла уже в дверь :D :D :D

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Я не понимаю вот таких товарищей, дающих какую то "свою" оценку локациям.
----------


"Товарищ" жил в этом и соседнем районе, поэтому думаю имеет право на "свою" оценку района. Если вы там жили/живете, буду рад услышать ваше мнение про район.
"Миграция - не равно туризм".

----------
Цитата

Sergiones пишет:
"Товарищ" жил в этом и соседнем районе, поэтому думаю имеет право на "свою" оценку района. Если вы там жили/живете, буду рад услышать ваше мнение про район.
----------

Живу в соседнем и этот район хорошо знаю. Моя оценка в корне отличается от Вашей! :uncap:

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Живу в соседнем и этот район хорошо знаю. Моя оценка в корне отличается от Вашей! изображение

----------

Поделитесь, если не сложно. Правда интересно послушать мнение со стороны.

----------
Цитата

M&E пишет:
В ранее сданных корпусах подобные студии сдаются за 35 – 40 тыс. руб. в месяц + счетчики (реально сдаются, не хотелки).
----------
А киосаки нам чешет чтоли, что в НВ, который как я понимаю через дорогу от Саларьево 1ки сдаются за 20-25??
Про "студентов с северов" забудьте, "севера" уже давно не зарабатывают, все "северные нефте-газовые компании" давно в мск-спб.

----------
Цитата

M&E пишет:
студия 20 кв., покупалась под аренду, сдается за 38 тысяч
----------


В голове не укладывается, как за такие деньги могут снимать студию в Саларьево. За 45 тысяч можно снять приличную однушку на Таганке.
Буду с нетерпением ждать вашего результата.

----------
Цитата

Засосов пишет:
НВ, который как я понимаю через дорогу от Саларьево 1ки
----------


Хорошая такая дорога - примерно 13 км! :)

----------
Цитата

Toltra пишет:
В голове не укладывается, как за такие деньги могут снимать студию в Саларьево. За 45 тысяч можно снять приличную однушку на Таганке.

----------
за 35тр в ближ заМКАДье без проблем снимаются 1ки, даже за 30 можно найти. Для студента выше крыши, хотя студентов далеко не каждый пустит, может с этим связано, что живут "студенты" и не один, а с ротацией земляков, согласованной с хозяином. Как вариант.
Знаю кавказцы и азиаты снимают бабушатники по ценам нормальных аналогов по причине, что им нормальное жильё не сдают.

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Chablis, он туда собирается моих родителей пристроить, а мы типа по реновации в их квартиру заедем.
Но он не злодей, мои родители сами ему мозг .... ну напачкали там короче.
А по локации к моему Лосиноостровскому району это сильно ближе, чем НВ изображение

----------


Тогда родителей отправьте туда прогуляться. Я там часто на машине езжу, если со мкада надо в Пушкино по «задней» дороге уехать в пробочное время. Суть в том, что этот ЖК там реально в полях. Вся инфраструктура - внутри МКАД, но его еще перейти надо.И вроде недалеко идти, но там полно каких-то гастарбайтеров, бррр.... И вокруг - коттеджные поселки за заборами. То есть вроде и поля, но до природы все равно далеко. Я бы родителей скорее в Мытищи переселила, чем туда.

----------
Цитата

Sergiones пишет:
Поделитесь, если не сложно. Правда интересно послушать мнение со стороны.
----------

Спокойный район. Очень зеленый. Промка давит только частью Тюменской улицы (но там уже инград строит). Хорошая транспортная доступность.
Свх НЕ СЛЫШНО даже в крайних домах к ней на Ивантеевской (был у товарища).
Добротные сталинки. Парковочных мест валом в любое время.
Не очень выглядят хрущи вдоль открытого - но их реновируют.
ТЭЦ (которая в конце метрогородка) - если по карте не посмотреть, то и не узнаешь о ней.
Краснобогатырская - да, проблема. Но вроде должны расширить. Основной затык - пересечение где алымов и краснобогатырская и в сторону Оленего вала (но это уже пребрага). Т.к. жил на пребраге какое то время - мне Богородское нравится в разы больше.
После Сокольников рассматривал бы именно богородское в районе бойцовой - ивантеевской :uncap: Но наверняка в каких то кварталах района всё не так радужно...например несколько панелей под первое переселение где красный богатырь.
Всерьез одно время рассматривал ЖК Лосиный остров и Соколиный форт. Лосинка отпала - т.к. муравейник, форт - в центре реновации шанс оказаться.

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
ghtcyz, большая просьба, покритикуйте
----------

Это популярность))) В личке запрос с просьбой дайте совет. Тут отговорить мужа)

----------
Цитата

M&E пишет:
Итого вложений с учетом «упущенной выгоды»: 3,7 млн. руб.

В ранее сданных корпусах подобные студии сдаются за 35 – 40 тыс. руб
----------

Рассыпается теория низкой доходности на глазах просто таки напросто таки. :crazy:

----------
Цитата

M&E пишет:
Какая интересная арифметика изображение

На предыдущей работе было 1:20 - 1:30, тут плюсом "в среднем" 20 минут (хотя, помятуя Ваше своеобразное отношение к оценке времени, эта цифра тоже под вопросом, ну ладно) - и получается те же "стандартные 1ч20-1ч30".
----------


Не было 1ч30, это невозможно до Академической в принципе. Было около 1ч10, жена до сих пор до Новых Черемушек доезжает за 1ч5м где-то. Сегодня вот я с утра доехал за 1ч15 с утра. Короче, не 2 часа, это точно.

----------
Цитата

AlexN7 пишет:
Хорошая такая дорога - примерно 13 км!
----------


Двушка в НВ 56-65 кв.метров сдается за 35-40тр. Не уверен, что 20 метров в Саларьево сдадут за указанный тут ценник. Это полная дичь!

Даёшь данные циана в студию!

Зашёл на циан цены посмотреть на студии у Саларьева.
Такое ощущение, цены просто от балды:)))
Есть и 20 метров за 40тр и 40 метров за 40тр., и даже норм двушку можно за 44тр найти...
Как недавно Смирнов говорил про рост цен в Коммунаркой, когда мужик за 1.8 млн купил студию, а продает за 5.5 млн :D
"Люди просто сошли с ума!"
Может цена зависит от того есть вид на кучу или нет? Или высокие цены чисто для работников Фудсити, а низкие для всех остальных ?

И да, большинство объявлений с платным продвижением, что наводит на мысли, о величине спроса...раз приходится доп.вклвдывть в продвижение объявлений на циане.



Наслаждайтесь:
https://www.cian.ru/cat.php?deal_type=rent&engine_version=2&foot_min=25&metro%5B0%5D=285&offer_type=flat&only_foot=2&room1=1&room9=1&type=4

----------
Цитата

Toltra пишет:
За 45 тысяч можно снять приличную однушку на Таганке.

----------


Если работать в БЦ Румянцево, то аренда на Таганке теряет смысл. Вопрос в том, что будет расти быстрее - БЦ Румянцево или окружающие Саларьево и иже с ними.