Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

ЙоЖыК пишет:
ждем падения рынка, из за ставок
----------

Давайте начнём сначала. Тут недавно наш коллега Дмитрий Маслов опубликовал статью относительно прогноза цен на будущее и когда, собственно говоря, закончатся весь этот бешеный рост. Она именно так и называется: "Когда это всё закончится". Если интересно, почитайте на досуге. Следует сказать, что я с ним полностью согласен!
Если коротко, основной фактор роста цен в том, что банки льют на рынок недвижимости порядка 500 млрд руб. в виде новых ипотечных кредитов ежемесячно. Как только исчезнет этот допинг, так сразу цены сначала остановятся, а потом плавно поползут вниз как в 2015-17 годах. Вопрос только в том, когда объем выдачи ипотеки снизится до нормальных для нынешних российских реалий 200-300 млрд. руб. в месяц.
По идеи, сейчас как-раз самое время! Согласно классической экономической теории именно так и должно произойти: ставки верх - спрос на кредиты вниз. Но только в России это немножко не так работает. Довелось мне, в своё время, пообщаться с одним сотрудником банка, который как раз занимался выдачей ипотеки. Этот человек занимал довольно нерядовую должность в своём банке, поэтому имел возможность видеть ситуацию не только на своём отдельно взятом участке, а и в целом. Обсуждали мы с ним как раз ситуацию в 2014-2015 годах. Если не помните кратко напомню, что тогда происходило: под конец 14 года рубль плавно спикировал с 30 до 80. В декабре 2014 ЦБ поднял ставку до 17%. В начале 2015 года ипотека была от 25%, пока в марте не появилась программа господдержки, снизившая ставки на первичку до 12,9 процентов. На вторичку ставки так и остались заоблачными. Казалось бы, ну кто по каким ставкам будет что-то брать?! Ан-нет! Если верить моему собеседнику, количество входящих заявок на ипотеку по сравнению с 2014 годом у них практически не изменилось! Просто их банк существенно ужесточил требования к потенциальным заёмщикам. Поэтому процент отказов стал выше и, соответственно, объём выдачи резко уменьшился. Но количество желающих взять ипотеку от резкого увеличения ставки практически не изменилась!!!
Поэтому первое, на что надо смотреть - ежемесячные объём выдачи ипотечных кредитов. ЦБ, кстати, их каждый месяц на своем сайте публикует. Как только показатель начнёт падать, так сразу же, с небольшим лагом в 3-6 месяцев, пойдут вниз и цены на недвижимость. А вот произойдёт ли в новом 2022 году сдувание этого ипотечного пузыря - исключительно воля ЦБ. Единственное, что радует, что вряд ли его удастся надуть ещё больше. Уже сейчас одобряется порядка 70% всех заявок на получении ипотечных кредитов. Вряд-ли этот показатель можно существенно увеличить. В противном случае уж действительно каждому бомжу и каждому таджику придётся ипотеку давать.

Момент в том, что мы побили все рекорды и по цене м2 и по выданной ипотеке и по количеству голышей, которым выдали ипотеку длинною в жизнь по справке «по форме банке».
Падение цен, рост просрочки и выселения это будет последнее на что пойдут застрои, банки, минстрои/цб. Спрос притормозился даже в Москве, в регионах уже падение. Застрои вынужденно рисуют собственные программы ипотеки под 0-2,98%, дают доп скидки на не ликвид. Вторичку никто спасать не будет и она при дальнейшем неблагоприятном развитии начнёт давить цены новостроя. В след году строить будут меньше и студии по 15шт на этаже. Но будут делать всё для сдерживания обвала цен/спроса/просрочки. Фундаментальных причин для таких «рекордов» не было и нет это чистый пузырь

А почему вы все забываете о рекордной инфляции?
Было около 4%, стало 7-8% по данным ЦБ, реальная ещё выше.
Ставку по ипотеке вангуют на 2022 год двузначную до 12% :crazy:
Аренда при текущих ценах вообще в пол, 2-3% в среднем, ставки не успевают.

----------
Цитата

komeska пишет:
Поэтому процент отказов стал выше
----------

Опять какая-то маниловщина. Мне как продавцу было бы фиолетово сколько там подано заявок если реальных покупателей стало меньше в два раза. Тогда именно банки выступили в роли регулятора. Сейчас вожжи в руках несравненной и тренд на повышение КС задан. Хочу заметить что вы при экстраполяции совсем не учитываете социальную, экономическую и политическую обстановку тех лет. Сейчас паники и попытки пристроить гроши и зафиксировать убытки на рынке не наблюдается.

----------
Цитата

vfenty пишет:
Хочу заметить что вы при экстраполяции совсем не учитываете социальную, экономическую и политическую обстановку тех лет. Сейчас паники и попытки пристроить гроши и зафиксировать убытки на рынке не наблюдается.
----------


Люди видят, что их сбережения обесцениваются и вкладывают куда могут. Рост цен сейчас нереальный, не заметить невозможно. По сути, сейчас конец 2014 года, растянутый на 2 года и пока не заканчивающийся

----------
Цитата

Ломус пишет:
растянутый на 2 года
----------

Вероятно так и есть. Проблема в том что у ипотечного бума последних лет была своя целевая аудитория: не инвесторы а заёмщики клюнувшие на низкую процентную ставку. Народ уже не тянувший ипотеку даже до последнего скачка цен вместе с застройщикам получили с небес господдержку. Но сейчас КС подросла вдвое, программа льготной ипотеки сворачивается, инфляция опять же. По инерции рынок недвиги ещё будет хорохориться но падение спроса и снижение цен неизбежно.

----------
Цитата

vfenty пишет:
Вероятно так и есть. Проблема в том что у ипотечного бума последних лет была своя целевая аудитория: не инвесторы а заёмщики клюнувшие на низкую процентную ставку. Народ уже не тянувший ипотеку даже до последнего скачка цен вместе с застройщикам получили с небес господдержку. Но сейчас КС подросла вдвое, программа льготной ипотеки сворачивается, инфляция опять же. По инерции рынок недвиги ещё будет хорохориться но падение спроса и снижение цен неизбежно.
----------


Оно так не работает. Все прекрасно видят, что цены на всё выросли и растут. А квартира не из воздуха сделана, а из того, что дорожает и дорожает. Тебе и новострой в убыток никто не будет возводить и вторичку дешевле не отдадут. Может быть просто просядут объёмы строительства, но тогда государству придётся включать очередную льготную программу и опять всё по новой

В Москве рекордно подорожала аренда жилья
Средние ставки долгосрочного найма в столице выросли с начала года примерно на четверть. Это самый большой годовой рост за последние десять лет

Подробнее на РБК - здесь

----------
Цитата

Chablis пишет:
В Москве рекордно подорожала аренда жилья
Средние ставки долгосрочного найма в столице выросли с начала года примерно на четверть. Это самый большой годовой рост за последние десять лет
----------


Да, но за ценами квартир - они всё равно не успевают. И доходность смешная, особенно теперь на фоне повышения ставок по вкладам. Но справедливости ради, в коммерческой такая же ситуация. Смысл теряется по текущим ценам покупать коммерческую для сдачи в аренду. Соотношение стоимости/ставок аренды - слёзы. :uncap:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Аренда при текущих ценах вообще в пол, 2-3% в среднем, ставки не успевают X
----------


Инвесторы будут по 50 лет ждать окупаемости жилья?

----------
Цитата

Rabbit12 пишет:
Инвесторы будут по 50 лет ждать окупаемости жилья?
----------


А сколько им нужно ждать окупаемости депозитов?

----------
Цитата

Ломус пишет:
цены на всё выросли
----------

Цены растут потому что цены растут. Говоря что всё будет дорожать вы подразумеваете что по мере дорожания количество желающих прикупить золотой бетон тоже будет расти. Но между ростом цен и ростом продаж нет прямой связи. Без катализатора в виде льготной ипотеки процесс сначала замедлится а потом и вовсе начнётся откат. Наглядная демонстрация искусственности всего этого это цены на вторичные бабушатники владельцы которых потратили ровно 0 на стройматериалы, понесли ровно 0 инфляционных дополнительных расходов но всё же выставили цену в +30% от той что могла быть каких-то полтора года назад.

----------
Цитата

Ломус пишет:
А сколько им нужно ждать окупаемости депозитов?
----------


Учитывая долларовую инфляцию, в принципе депозиты хоть рублёвые, хоть долларовые - уже не интересны. Я мигрирую в ETF долларовые широкие. На депозитах самый минимум оставил, что в рублях, что в долларах. С такой инфляцией, все депозиты - сожрутся за пару лет. :quotes:
Вчера слышал что в долларах в этом году в США инфляция 6% :painful: :cry:

----------
Цитата

vfenty пишет:
Без катализатора в виде льготной ипотеки процесс сначала замедлится а потом и вовсе начнётся откат. Наглядная демонстрация искусственности всего этого это цены на вторичные бабушатники владельцы которых потратили ровно 0 на стройматериалы, понесли ровно 0 инфляционных дополнительных расходов но всё же выставили цену в +30% от той что могла быть каких-то полтора года назад
----------


Сейчас уже достаточно есть инструментов типа "Семейной ипотеке", акций с застройщиками и пр. для снижения ставок. Пока можно где-то пролезть по процентной ставке, но цены уже заградительные. :quotes:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Учитывая долларовую инфляцию, в принципе депозиты хоть рублёвые, хоть долларовые - уже не интересны. Я мигрирую в ETF долларовые широкие. На депозитах самый минимум оставил, что в рублях, что в долларах. С такой инфляцией, все депозиты - сожрутся за пару лет. изображение

----------


Это всё круто, но при сворачивании ДКП QE и пифы твои могут с той же скоростью обесцениться :quotes:

----------
Цитата

Ломус пишет:
Это всё круто, но при сворачивании ДКП QE и пифы твои могут с той же скоростью обесцениться
----------


А могут и не с той, а можно ещё и докупить усреднить. Плюс если широкий - то скорость обесценивания должна быть меньше, ну и плюс ПИФы на золото и много чего ещё.
Но это лучше, чем они будут лежать под 0.3% годовых. У меня вот такая диверсификация:

изображение

SonOfKiyosaki,
Вторичке всё равно придётся продавать, мы видели что было в 2009-2010 и 2015-2018гг, не было денег, цены шли вниз, а новострой под давлением вторички тоже расти не мог.

----------
Цитата

Засосов пишет:
SonOfKiyosaki,
Вторичке всё равно придётся продавать, мы видели что было в 2009-2010 и 2015-2018гг, не было денег, цены шли вниз, а новострой под давлением вторички тоже расти не мог.
----------


Я думаю запустят ещё какие-то программы типа льготной или скрытые скидки, лобби сильное довольно таки. Будут и дальше всех загонять в ипотеку, пока не упрутся в реальные располагаемые доходы населения. :uncap:

Но тот кто не продал вторичку в 2021 году, вероятно встряли. :crazy:

SonOfKiyosaki, в ипотеке уже все и набрали квартир на годы вперёд. Да, будут решать текущие жилищные вопросы, но это даже примерно не безумие последних 1,5лет. Не будут брать новострой значительно дороже схожей вторички. А вторичку хочешь не хочешь, а продавать будут под реальный ценовой спрос. Тут встаёт вопрос, что если строить мало и 90% студий 20м2, то вопрос задачи постройке 120мио м2 и безусловная стагнация строительной отрасли. Сейчас наблюдаю обилие вакансий из всевозможных строй шараг. Ищут волшебников, который продаст больше и конечно же дороже, не смотря ни на что :crazy:

----------
Цитата

F_B пишет:
Вы серьёзно? изображение

Прошу прощения, если задела Ваши чувства, как г-н на кабрике задел мои)))
Но для меня данный термин - обозначение чисто удалённости от центра. Ни парки, ни воздух, ни другие параметры - только сколько добираться к условному нулевом километр. И метро в пешей доступности - это, конечно, класс, но ехать в этом метро ЧАС до той же Лубянки или Театральной..!!! изображение

----------


Он серьёзно!
Чем вас так задел мой кабрик, он старый 2015 года и вопреки расхожему мнению стоит не очень дорого, по крайней мере на "налог на роскошь" не попадает.
Удалённость от центра, общепринято считается до кольцевой.
Но к слову сказать от вас то всего на 10 минут быстрее.

57 мин Прибытие в 14:15
Скобелевская улица, 5к1
13:17
3 мин Пройти 213 м
Улица Скобелевская
Подождать 4 мин
12 Бутовская линия
В направлении: «Битцевский парк»
Мало людей на станции
Садитесь в первый или последний вагон
4 мин Проехать одну станцию
Улица Старокачаловская
Пересадка на другую линию
1 мин Пройти 150 м
Бульвар Дмитрия Донского
Подождать 3 мин
9 Серпуховско-Тимирязевская линия
В направлении: «Алтуфьево»
Мало людей на станции
Садитесь ближе к концу
33 мин
Боровицкая
Пересадка на другую линию
4 мин Пройти 105 м
Библиотека им. Ленина
Подождать 3 мин
1 Сокольническая линия
В направлении: «Бульвар Рокоссовского»
На станции довольно людно
Садитесь в первый вагон
2 мин Проехать одну станцию
Охотный Ряд
9
Выход
2 мин Пройти 251 м
Театральная
14:15


47 мин Прибытие в 14:08
улица Михайлова
13:21
15 мин Пройти 1,27 км
Рязанский проспект
Подождать 3 мин
7Таганско-Краснопресненская линия
В направлении: «Планерная»
Мало людей на станции
Садитесь ближе к концу
20 мин
Кузнецкий Мост
Пересадка на другую линию
2 мин Пройти 269 м
Лубянка
Подождать 3 мин
1Сокольническая линия
В направлении: «Коммунарка»
Мало людей на станции
Садитесь в последний вагон
2 мин Проехать одну станцию
Охотный Ряд
9
Выход
2 мин Пройти 251 м
Театральная
14:08