Удешевление недвижимости...

200 т.р.за м², пока на отшибе
https://m.lenta.ru/news/2022/02/08/maersk/

----------
Цитата

Рост цен на стройматериалы в России привел к тому, что пятая часть всех госконтрактов на строительство в прошлом году была разорвана. Подорожание сделало их исполнение просто бессмысленным, пишет РБК.
----------
#телега

Очередной просчёт "покупка VS аренда" с дигараммамии и расчётами, очень интересно.

----------
Цитата


Если смотреть в данном разрезе, то самым экономически слабым вариантом является покупка квартиры на свои собственные средства. Но здесь есть и свои плюсы — спокойный сон, т.к. мы не влезаем в кредитные займы.

Если же искать самый экономически интересный вариант, то здесь конечно же ипотека с минимальным первоначальным платежом выходит на первое место. Но тут не нужно обманываться, ведь минимальный платеж несет за собой максимальные ежемесячные платежи, которые придется тянуть на протяжении 10 лет. И здесь покой нам будет только сниться — ведь 120 месяцев подряд придется работать на полную катушку чтобы не допустить просрочек в платежах. Если же «вывозить» платежи не получится — придется влезать в капитал и изымать средства оттуда и здесь уже сложно прогнозировать, какой экономический эффект будет на выходе. Одно можно будет сказать точно — он будет явно ниже планируемого.

А теперь давайте сравним такой показатель как «капитал через 10 лет» в сопоставимых случаях аренды и покупки квартиры. Я осознанно исключаю из этого сравнения стоимость квартиры, т.к.:

Во-первых, ее очень сложно предсказать на горизонте 10 лет. Кто-то скажет, что «недвига в нашей стране только растет». Скорее всего вы даже правы, но я не Нострадамус. Вы уверены, что после недавнего скачка стоимости недвижимости на 30-50% она не будет болтаться в боковике последующие 10 лет?! У меня такой уверенности нет.
Во-вторых, нужно понимать, что вы не будете относиться к своей собственной квартире, в которой проживает ваша семья, как к некому активу, который можно будет продать на пиках ее стоимости и откупить обратно при падении. Поэтому нет смысла ориентироваться на ее стоимость в той или иной фазе рынка.
В-третьих, кто-то упомянет такой аргумент как «вот, я купил однушку в свое время — она сейчас выросла в цене — я ее продам, немного добавлю и куплю двушку». Якобы я все сделал правильно. Но не стоит забывать, что вместе с вашей однушкой выросла и стоимость двушки, причем практически пропорционально. Рынок недвижимости же растет общим фронтом. Поэтому профит здесь скорее мифический и кроется в психологической плоскости.

Я думаю здесь цифры говорят сами за себя. При наличии достаточного капитала для покупки недвижимости необходимо в первую очередь отталкиваться от того, какие долгосрочные цели ставит перед собой каждый:

Для тех, кто стремится к финансовой независимости самым разумным и, как показывают цифры, экономически обоснованным является аренда жилья с параллельным инвестированием средств. В случае же, если появляется или же уже имеется достаточный ежемесячный доход, который позволит воспользоваться ипотекой, все равно будет более логичным направить его на инвестиции, нежели на платежи по кредиту;
Для тех же, кто стремится во что бы то ни стало обзавестись своей собственной квартирой, придется выбирать стратегию исходя из своего «аппетита» к риску. Кто не приемлет кредитов ни в каком виде — придется брать на свои. Других инструментов еще не придумали. Кто готов к ипотеке и кто имеет достаточный доход для того, чтобы потянуть ипотеку с минимальным платежом — стоит рассмотреть кредит. В лучшем случае вы будете иметь в собственности квартиру и достаточный капитал, который позволит чувствовать себя финансово независимым. А ежели что пойдет не так — вас всегда подстрахует капитал и покроет платежи в случае перебоев в доходах. То есть это такой опцион со ставкой на лучший исход.
Что касается меня, то я планирую продолжить арендовать и затем уже годика через 2-3 вернуться к жилищному вопросу: оценить возможности своего накопленного капитала, состояние рынка недвижимости и исходя из этого уже принимать решение о дальнейших шагах.

Честно признаться, при последнем переезде я уже начал осознавать, что начинаю уставать от этого: организация перевозки семейного скарба, постоянное общение с собственниками квартир, решение и согласование тех или иных вопросов и т.п.

Плюс, здесь есть другой момент — в нашей стране рынок аренды более менее развит только в Москве, ближайших городах к ней городах Московской области, Санкт-Петербурге и наверное еще в городах миллионниках. В других же частях нашей необъятной родины говорить об этом сложно: очень мало предложений и они такого качества (ремонт и т.п.), что выбирать по сути то и не из чего.

И здесь такой момент — если я через несколько лет захочу осесть в каком-нибудь городке подальше от столицы — элементарно не будет такой арендной квартиры, в которой меня будет все устраивать. А жить всю жизнь в компромиссном жилье — такое себе удовольствие. Можно словить когнитивный диссонанс :) Когда с одной стороны обладаешь приличным капиталом, обеспечивающим твою финансовую независимость, а с другой стороны не можешь позволить себе жилье, в котором тебе и твоей семье было бы комфортно жить.

https://smart-lab.ru/blog/765575.php

----------

SonOfKiyosaki,
сколько можно жевать одно и то же? это же элементарно и очевидно.

ну еще один какой-то хмырь оценил невыгодную покупку на свои патамушта денег то нет, а вот когда будут, то он наверное все же купит, тк дураков нет ему под аренду какой ему надо ремонт делать.

что нового? у кого сейчас есть они и покупают что надо и ремонт делают какой надо и задорого, тк для себя любимого. У кого нет - у тех эффективность и кроилово и отложенная жизнь. Им и так норм.

Шустрые выплачивают ипотеку за 3 года, ленивые за 5 лет, но потом и те и те радуются жизни. Обсуждали уже :evil:

----------
Цитата

OperaNatalie пишет:
сколько можно жевать одно и то же? это же элементарно и очевидно.
----------


Тему читает сейчас 39 гостей, материал с расчётами и диаграммами - всегда интересный. Это для вас очевидно, для новых пользователей без регистрации может быть интересно. :uncap:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Это для вас очевидно, для новых пользователей без регистрации может быть интересно.
----------

Открою вам секрет: им интересно почитать про Ваши досадные приключения в Новых Ватутинках и то, какие невзгоды вам приходится там терпеть, не больше :magic:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
материал с расчётами и диаграммами
----------

На колу мочало - начинай сначала...
По Вашей ссылке - очередной личный опыт с ограничениями и допущениями, интересный прежде всего для тех, кто не в теме.

Ку-ку, 21 век! (с)
Хотите расчёты и диаграммы по ипотеке vs вложениям - откройте
ипотечный калькулятор, калькулятор "Вкладывать или погашать" (не реклама!) и рассчитайте.
И тогда получите данные для себя, а не чьи-то чужие, приправленные их личной ситуацией и отношением.

OperaNatalie,
Так еще найти "то, что тебе надо" - задача сильно не простая)
К моменту, когда накопил - может уже не быть или есть, но опять не хватает :D
Хороших квартир в определённом локейшене всегда было мало.

----------
Цитата

urbanoid пишет:
На колу мочало - начинай сначала...
По Вашей ссылке - очередной личный опыт с ограничениями и допущениями, интересный прежде всего для тех, кто не в теме.
----------


Почему по вашей ссылке сравнение только против вклада? :shuffle:
Но в целом хорошая ссылка, спасибо.

SonOfKiyosaki, :ок:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Почему по вашей ссылке сравнение только против вклада?
----------

Почему Вы этот вопрос задаёте здесь мне, а не разработчикам сайта по каналам обратной связи?

Интересно, когда процесс самообразования в маршрутках доберется до вопросов диверсификации. Нормальной, реальной диверсификации, а не наивной (все в бумагах, но вроде как что-то там где-то диверсифицировано).

Когда уже состоится этот переход развивателя из инвесторских яслей хотя бы в младшую детсадовскую группу? :D

ЗЫ: Модератор похоже отработал по теме по очередным жалобам развивателя. Видимо, присматривается к НВ либо уже купил там. Других объяснений у меня нет :crazy:

----------
Цитата

Supric пишет:
Интересно, когда процесс самообразования в маршрутках доберется до вопросов диверсификации. Нормальной, реальной диверсификации, а не наивной (все в бумагах, но вроде как что-то там где-то диверсифицировано).

Когда уже состоится этот переход развивателя из инвесторских яслей хотя бы в младшую детсадовскую группу? изображение


ЗЫ: Модератор похоже отработал по теме по очередным жалобам развивателя. Видимо, присматривается к НВ либо уже купил там. Других объяснений у меня нет
----------


Задайте этот же вопрос всем до одного экспертам по инвестициям, они вам расскажут про входной билет, и про прелести бумажной диверсификации.

До 50 млн в портфеле, можно через физическую недвижимость не диверсифицироваться. Миллион раз уже это обсуждали.

Вот только на этой неделе Александр с канала "Фин.независимость" про это рассказывал на Ютубе. :uncap:
Если вы аргументы не понимаете, это ваши проблемы. Видимо хард-скиллы не помогают особо!

Ответьте на один простой вопрос.
Если у человека 20 млн - портфель (скажем до 40 лет возраст, горизонт - десятилетия, аппетит к риску - высокий, цель - жить с капитала ближе к старости, жить есть где).

Вы ему советуете, именно ИНВЕСТИРОВАТЬ, в покупку квартиры в Мск для сдачи в аренду? Да или нет?

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Если вы аргументы не понимаете, это ваши проблемы.
----------

Прекрасно понимаю, но не принимаю:
----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
они вам расскажут про входной билет
----------

только не надо перекладывать с больной головы на здоровую, это не мои проблемы, это проблемы тех кому на входной билет из яслей хотя бы в младшую группу не хватает :pardon:

Вы можете хоть в карту тройка инвестировать, в диверсифицированный общественный транспорт :D

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Вы ему советуете
----------

Я в этой теме советовал лишь однажды, года три назад, одному саморазвитому развивателю бизнеса разобраться с ИИС. В отличие от вас, а из вас советы как из рога изобилия, я тут никому ничего никогда не советую :D

----------
Цитата

Supric пишет:
Я в этой теме советовал лишь однажды, года три назад, одному саморазвитому развивателю бизнеса разобраться с ИИС. В отличие от вас, из вас советы как из рога изобилия
----------


Чушь какую-то пишете.
Можно однозначно сказать, что в среднем, при капитале до 20-50 млн = смысла +1 квартира для инвеста при долгосрочном инвестировании не имеет. Потому что нарушается принцип диверсификации как раз - по странам, по активам и пр. Одна квартира оттянет на себя большую часть капитала и увеличит риск.

Критикуешь - предлагай! Ответа не дождёмся?
Тоже только потрындеть? :D
"Всё равно - не чистят!" :D
Ну ок.

Supric,
Да какие переходы :jokingly:
Какое отношение его вбросы имеют к теме?
Он элементарно не в состоянии прочитать внимательно название темы :bonk: и свалить уже со своей аренда vs покупка, инвестиции и прочим бредом, не имеющим отношения к УДОРОЖАНИЮ ИЛИ УДЕШЕВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ.
Он "папиру" считает бумажной недвижимостью :omg:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ответьте на один простой вопрос.
Если у человека 20 млн - портфель (скажем до 40 лет возраст, горизонт - десятилетия, аппетит к риску - высокий, цель - жить с капитала ближе к старости, жить есть где).

Вы ему советуете, именно ИНВЕСТИРОВАТЬ, в покупку квартиры в Мск для сдачи в аренду? Да или нет?
----------

Почему в Москве, а не в условном Краснодаре? Почему квартиру, а не комерческую недвижимость или условную кладовку или склад? Как вы невнимательно своих любимых блогеров смотрите) Почему Смирнов за комерческую недвиживость? Почему ваш блондин на прошлых выходных приехал в гости к товарищу, который после фонды ушел в недвижимость? В курсе ли вы про ликвидность ЗПИФ? Уверены ли, что проживете ещё 30 лет и начнёте путешествовать в старости?

----------
Цитата

mikhkon пишет:
Почему в Москве, а не в условном Краснодаре? Почему квартиру, а не комерческую недвижимость или условную кладовку или склад? Как вы невнимательно своих любимых блогеров смотрите) Почему Смирнов за комерческую недвиживость? Почему ваш блондин на прошлых выходных приехал в гости к товарищу, который после фонды ушел в недвижимость? В курсе ли вы про ликвидность ЗПИФ? Уверены ли, что проживете ещё 30 лет и начнёте путешествовать в старости?
----------


Тут конкретный вопрос про жилую. Коммерческая - это др. вопрос, ЗПИФ - третий (тоже порог входа не мал). В Мск, потому что тут большинство из Мск. Вопрос про диверсификацию

На дворе 1910 год вы решили на 30 лет вложиться в прущую Аргентину, Австро-Венгрию, Российскую империю, США, Францию, Японию. Что дала бы диверсификация?)

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Критикуешь - предлагай! Ответа не дождёмся?
----------

Еще раз, для тупых. Я стараюсь никому никогда ничего не советовать. Умный человек принимает решения самостоятельно. А дураку раздавать советы и вовсе опасно, что хорошо видно на вашем примере. Посоветовал вот на свою голову вам разобраться с ИИС и жалею, вы теперь тут всех задолбали своими советами как правильно инвестировать, а боялись бы фонды как огня как раньше глядишь потише было бы тут и поменьше оффтопа.

А из вас советы льются как из рога изобилия, из-под вашего потолка, в адрес тех кто в потолок никогда не упирался :uncap: