Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

Supric пишет:
Конечно, при высокой инфляции всегда все удешевляется, это же очевидно изображение
----------

Удешевляются человеко-часы, например. Или ценность недвижимости как вложения. Инвестор не будет вкладываться в актив вокруг которого падает деловая активность и снижается покупательская способность, это же очевидно. Если бы этот фактор не влиял условная однушка в Черни и Туле стоили бы одинаково.

----------
Цитата

vfenty пишет:
Удешевляются человеко-часы, например. Или ценность недвижимости как вложения.
----------

Да, я понял. Через некоторое время узнаем, работает ли эта ваша новая экономическая теория или вы просто путаете инфляцию и реальные располагаемые доходы населения.

----------
Цитата

vfenty пишет:
это же очевидно
----------

Всегда обожал эту фразу применительно к экономическим прогнозам :D

----------
Цитата

Supric пишет:
Конечно, при высокой инфляции всегда все удешевляется, это же очевидно изображение

----------

Сейчас скорее стагфляция. Рост цен и падение доходов. Вот что получится из этого? Недоступность жилья для большинства потенциальных покупателей, неликвидность для продавцов, и, наверное, расти и как-то продаваться, если будет, то самое дешевое.

----------
Цитата

Biarritz пишет:
ПИК недавно анонсировал ипотеку 0,1% до 30 лет с первоначальным взносом 15%, до 12 млн. К стоимости квартиры прибавляют 13% и дают ипотеку под 0,1%. Правда, как пишут, для первой 1000 квартир, а сейчас осталось уже для 784. Это что? У ПИКа кассовый разрыв или он становится стать банкротом?
----------

Ну и?! Кто из коллег инвесторов что думает по этому поводу? Особенно интересны мысли Засосова и M&E.
Собственно говоря, мои соображения по данному вопросу следующие:
1. Брать с наценкой +13%, чтобы продать "на ключах" - заведомо проигрышный вариант, т.к. вряд-ли получится даже наценку отбить. Тем более, по переуступке квартиры всегда продаются дешевле, чем от застройщика. Значит, остается только "играть в долгую". Т.е. брать под сдачу. Ну или если уж вы совсем отвязный удорожатель и верите в дальнейший рост цен (Disclosure: я не верю).
2. Посмотрел тут квартиры, которые дают в ближайшем ко мне ЖулебиноПарке. Во-первых, там далеко не все квартиры под эту нулевую ипотеку попадают. Самые дешевые - нет (что, в принципе, и ожидаемо). Вот две практически одинаковых с точки зрения сдачи однушки: одна за 7.38 млн рублей, другая по 8.61 млн рублей при оплате сразу (при ипотеке в 0.1% цена становится вообще 9.64 млн. рублей). Метраж одинаковый. Почему такая огромная разница в цене - непонятно. Но у ПИКа, как мне известно, ценообразованием не человек занимается, а шибко умная и интеллектуальная компьютерная система. Короче, ей виднее. Не нравится - проходим дальше, не задерживаемся :bonk:.
3. В общем, допустим, берем мы упомянутый выше вариант в ипотеку на 30 лет. Ежемесячный платеж - 19350 рублей (в реальности чуть больше, т.к еще, как минимум, страховку навесят). Первый взнос - 2.89 млн. рублей (15%). Сдача дома - через год.
4. Доходность годовых ОФЗ сейчас - 11%. Т.е., с учетом упущенной выгоды, через год наш первый взнос превращается в 3.2 млн. рублей.
5. Через год получаем ключи и начинаем сдавать. Еще 100 тыс. вкидываем в мебель+технику.
6. Аналоги в окрестностях висят по 30 с небольшим. Пускай чистыми 30 тыс. в месяц будет. Хотя, честно говоря, насколько через год будет спрос по ценам "как у всех" и какие вообще тогда будут цены еще бо-о-ольшой вопрос. Сейчас, например, у меня уже 3 студии пустые стоят. И, самое плохое, что и звонков по ним нет.
7. Короче говоря, через год на 3.3 млн. рублей вложений имеем денежный поток в районе 10 тыс. рублей в месяц. (30 аренда минус 20 ипотека). 3.6% годовых. Ну и плюс далекую-далекую морковку в виде квартиры, которая через 30 лет должна стать вашей.
Кто-то планирует залезть?

----------
Цитата

komeska пишет:
Через год получаем ключи и начинаем сдавать. Еще 100 тыс. вкидываем в мебель+технику.
----------


Подскажите, пожалуйста, на какую именно мебель и технику для сдачи в аренду студии общий бюджет 100 тыс. руб.?

----------
Цитата

konstantin2021 пишет:
Подскажите, пожалуйста, на какую именно мебель и технику для сдачи в аренду студии общий бюджет 100 тыс. руб.?
----------

Холодильник - 20 тыс.
Стиралка - 20 тыс.
Дешмановская модульная кухня из Леруа/Столплит (+мойка со смесителем+столешница) - 20 тыс.
Кровать и какие-то шкафы в комнату - 20 тыс
Плита+микроволновка - 10-15 тыс.
Всякая мелочуха (шкафчик в ванную, держатель для туалетной бумаги и пр.) - еще тысяч 10
Примерно так. Скорее, даже в 100 тыс., сейчас и не уложитесь. Итоговая сумма будет все-таки ближе к 150 тыс., т.к. будут еще расходы на доставку всего этого, на какие-то непредвиденные вещи и пр. На мелочуху, скорее-всего, больше уйдет.
Можно, конечно, все б/у-шное на Авито купить. Но, как правило, оно будет совсем "не торт" в плане внешнего вида. Да и ломаться чаще будет.

----------
Цитата

komeska пишет:
Сейчас, например, у меня уже 3 студии пустые стоят. И, самое плохое, что и звонков по ним нет.
----------


Хм. :omg:
До этого когда-нибудь были такие прецеденты по простоям?

----------
Цитата

Supric пишет:
Тебе-то чего бояться? Продавать особо нечего кроме единственного жилья, на покупку денег нет, в фондах финекса все заморожено. Только строчишь тут ежедневно.
----------


Мне? Отсутствия роста +40% по зарплате регулярного, и рост инфляции постоянный.
Как тут уже написали выше - реального "удешевления моих человеко-часов".
Что-то развитие схлопывается в ИТ-отраслях, кадры бегут, сосуществовать как когда-то в Самаре - ну совсем не хочется. Это самое страшное. :omg:

Чего развивать, если развивать никто ничего особо не хочет?
Посмотрите на СПБиржу и банк Тинькофф например, они по слухам, уже переключаются на азиатские рынки, на РФ подзабивают. :uncap:
И таких примеров, думаю, вагон.


----------
Цитата

komeska пишет:
Холодильник - 20 тыс.
Стиралка - 20 тыс.
Дешмановская модульная кухня из Леруа/Столплит (+мойка со смесителем+столешница) - 20 тыс.
Кровать и какие-то шкафы в комнату - 20 тыс
Плита+микроволновка - 10-15 тыс.
Всякая мелочуха (шкафчик в ванную, держатель для туалетной бумаги и пр.) - еще тысяч 10
Примерно так.
----------


Авито в помощь, но там можно переплатить на доставке. :crazy:

----------
Цитата

ipo 71 пишет:
Сейчас скорее стагфляция. Рост цен и падение доходов. Вот что получится из этого? Недоступность жилья для большинства потенциальных покупателей
----------

Но даже при таком раскладе, и у вас это вообще прямым текстом написано - рост цен, а не снижение :uncap:
Объемы продаж упадут, а не цены.

После резкого ковидного роста возможны вообще любые движения сейчас, и коррекционное снижение, и боковик, и рост на новых стимулах каких-нибудь, и возврат кредитных ставок вниз (а ипотечники уже имеют опыт, что при снижении ставок можно без проблем рефинансироваться), и т.д. и т.п.

----------
Цитата


Льготная ипотека под 12% пока непривлекательна для рынка. Об этом сказал президент НОСТРОЙ Антон Глушков на заседании комиссии по вопросам инвестиционного сопровождения Общественного совета при Минстрое.
За две недели выдачи ипотеки с господдержкой практически нулевые, количество сделок на первичном рынке почти нулевое, сказал Глушков.

https://rg.ru/2022/04/20/ipoteka-pod-12-ne-polzuetsia-sprosom.html

----------

----------
Цитата

Supric пишет:
рост цен, а не снижение
----------

Рост будет, конечно же. Но есть нюанс... Если принять во внимание то ли инсайд то ли хотелки Сбера по КС до конца года в 15% то можно предположить что сначала ипотечный пузырь сдуется и только потом уже коррекционный инфляционный рост который будет сдержан постоянным недостатком спроса.

----------
Цитата

vfenty пишет:
Рост будет, конечно же. Но есть нюанс... Если принять во внимание то ли инсайд то ли хотелки Сбера по КС до конца года в 15% то можно предположить что сначала ипотечный пузырь сдуется и только потом уже коррекционный инфляционный рост который будет сдержан постоянным недостатком спроса.
----------

Я о том и твержу, предположить сейчас можно вообще все что угодно.

Но жилая недвига до сих пор была про-инфляционным активом в долгосроке, и пока нет никаких предпосылок к тому чтобы в этой части что-либо поменялось.

----------
Цитата

Supric пишет:
Я о том и твержу, предположить сейчас можно вообще все что угодно.

Но жилая недвига до сих пор была про-инфляционным активом в долгосроке, и пока нет никаких предпосылок к тому чтобы в этой части что-либо поменялось.
----------


Можно вообще ничего не предполагать. И ничего не писать. И просто сюда не заходить. :crazy:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Можно вообще ничего не предполагать. И ничего не писать. И просто сюда не заходить. изображение

----------

Вам - конечно можно, разрешаю :yep:

Более того, что характерно: когда вы сюда не пишете - тут спокойно обсуждается исключительно недвига :uncap:

----------
Цитата

Supric пишет:
Более того, что характерно: когда вы сюда не пишете - тут спокойно обсуждается исключительно недвига
----------


Я вижу что вы пишите, с таким подходом - можете ничего не писать.
"Всё равно ничего не угадаешь". :uncap:

Все-таки, мне не верится, что все начатые стройки будут закончены :scratch:
На месте «социального государства», я бы не стала стимулировать спрос в такой ситуации - потенциально это увеличение «обманутых вкладчиков». Скорее, наоборот, например, помогли бы закончить объекты, уже построенные на какой-то процент (например, 30-40%), а на остальные вернули бы деньги. И не разрешали застройщикам собирать деньги впрок.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Можно вообще ничего не предполагать. И ничего не писать. И просто сюда не заходить. изображение

----------


Это лучше, чем предполагать, что любое событие неизбежно ведёт к обвалу недвиги :D

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Я вижу что вы пишите, с таким подходом - можете ничего не писать.
"Всё равно ничего не угадаешь". изображение

----------

Пишу, когда есть вести с полей. С недвигой вообще все небыстро обычно делается. Захожу почитать их же от других. А тут сплошной развивательско-инфоцыганский мусор, сильно искажающий и сами наблюдения и особенно сантимент.

Лучше расскажите наконец, зачем вы находитесь. За последние 5 лет вы
- Продавали ли недвигу?
- Покупали ли?
- Сдавали ли в аренду?
- Или искали в аренду?
- А может ремонт делали?
- Или ипотеку оформляли?

Хотя бы один пункт из списка к вам относится? При этом тема вами фактически оккупирована и аннексирована :D

И да, при реальной диверсификации угадывать ничего не нужно. Возможно когда-нибудь может быть сможете себе тоже позволить "не угадывать" куда бежать с котлетой, а просто отстраненно наблюдать.

----------
Цитата

tatiana123022 пишет:
И не разрешали застройщикам собирать деньги впрок.
----------

Уже как несколько лет, застройщик не собирает деньги. Они лежат на эскроу :-X Вы их даже в личном кабинете банка видите. Более того, при нарушении срока сдачи объекта, вы имеете право их вернуть, не говоря уже о банкротстве застройщика. А деньги застройщик получит ТОЛЬКО после передачи вам квартиры (в т.ч. если будет уменьшение площади, то часть денег за эту площадь останется на счёте).

----------
Цитата

Supric пишет:
- Продавали ли недвигу?
- Покупали ли?
- Сдавали ли в аренду?
- Или искали в аренду?
- А может ремонт делали?
- Или ипотеку оформляли?
----------


Моя непосредственная работа связана с этим всем. :quotes:
Я развиваю этот рынок. И приношу пользу этому рынку. :uncap: