Моя страница

15 сентября 2018 в 14:51

Удешевление недвижимости...

Здравствуйте.
Подскажите, стоит ли инвестировать в недвижимость на этапе строительства (в стадии котлована)? Потом когда дом построится и будет сдан в эксплуатацию *(или до этапа сдачи) продаёшь по переуступке прав требований. Цена в начали и в конце строительства может отличаться на 25-30 % и более. Можно взять ипотеку в начале. Потом, когда перепродаёщь (уступаешь права требования) погашаешь ипотеку. Остаток в карман. Профит!изображение
Сейчас (2018 год и далее..) эта схема будет работать?

75638

1,7k

Комментарии

99+

Сначала старые Сначала новые

Сначала старые

Показать предыдущие (73931)

IseeYou

28 октября 2023 в 16:36

----------
Цитата

Supric пишет:
Быстро тут только вы заработали, на финексах, пара лет и обнуление
----------

При вводе запрета на перерегистрацию недвижимости тоже будем тут троллить об обнулении в бетоне?

Ответить

Supric

28 октября 2023 в 16:36

----------
Цитата

Marga7 пишет:
А муж сделал именно сложный рассчет и доказывал нам,что эти 10 процентов годовых распределены по годам неравномерно и если сначала 95 процентов ежемесячного платежа идёт на погашение процентов,а 5-в тело,то лучше придерживаться первоначального плана и гасить досрочно,чтобы закрыть ипотеку за 2-3 года.
----------

Муж там видимо альтернативно одарен.
Как наш развиватель.
Не ведитесь.

Это же известный миф про "будущие проценты".

Ответить

Marga7

28 октября 2023 в 16:37

Вообще интересная тема,ипотечники даже с 10проц скорее всего не проиграют,но от точки входа и от правильного выбора объекта почти все зависит.Если просто так купить какую-то ерунду в депрессивном Реутове-вряд ли защитит деньги от инфляции.

Ответить

Marga7

28 октября 2023 в 16:43

----------
Цитата

Supric пишет:
Муж там видимо альтернативно одарен.
Как наш развиватель.
Не ведитесь.

Это же известный миф про "будущие проценты".
----------

Да?Ну просто я к сложным формулам с уважением отношусь и всегда стараюсь вникнуть, а он как раз меня просил объяснить все жене( мы тоже несколько раза покупали квартиры в ипотеку по разным причинам),ну вроде логику какую-то я смогла проследить,но отказалась выступать в роли эксперта.То есть жена права и нужно все заработанное на вкладах держать?если разница в 4 процента или около того?

Ответить

Supric

28 октября 2023 в 16:45

----------
Цитата

Marga7 пишет:
Вообще интересная тема,ипотечники даже с 10проц скорее всего не проиграют,но от точки входа и от правильного выбора объекта почти все зависит.Если просто так купить какую-то ерунду в депрессивном Реутове-вряд ли защитит деньги от инфляции.
----------

Я бы на другое обратил внимание.

Вроде бы первый и единственный эксперимент с низкими ставками ФРС затеял в 2008 году в кризис, и весь мир его подхватил. В итоге всех хватило только на 13 лет низких ставок, сейчас ставки растут по всему миру.

А ипотека берется на 30 лет. Какова вероятность что все 30 лет ставки будут такие же низкие как с 2008 по 2021 ?

Ответить

Supric

28 октября 2023 в 16:47

----------
Цитата

Marga7 пишет:
Да?Ну просто я к сложным формулам с уважением отношусь и всегда стараюсь вникнуть, а он как раз меня просил объяснить все жене( мы тоже несколько раза покупали квартиры в ипотеку по разным причинам),ну вроде логику какую-то я смогла проследить,но отказалась выступать в роли эксперта.То есть жена права и нужно все заработанное на вкладах держать?если разница в 4 процента или около того?
----------

Ну да. Где выше ставка - туда и относим. Без вариантов.

Тут же даже на форуме давно это обсуждается.
Вот здесь: https://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=read&FID=32&TID=177076

Ответить

Kumiko

28 октября 2023 в 17:00

----------
Цитата

Supric пишет:
Конечно.
Смысл отрицать реализацию рисков?
Ну тут может хоть жить разрешат, а с цифрами у брокера что делать?

----------

Жить разрешат, но только в какой то одной квартире. Остальное отдадут нуждающимся. :D

Ответить

Supric

28 октября 2023 в 17:04

----------
Цитата

Kumiko пишет:
Жить разрешат, но только в какой то одной квартире. Остальное отдадут нуждающимся. изображение

----------

Не исключено!
Гарантий в инвестициях не бывает.

Ответить

mikhkon

28 октября 2023 в 18:25

----------
Цитата

Kumiko пишет:
Жить разрешат, но только в какой то одной квартире. Остальное отдадут нуждающимся. изображение

----------

В западной Европе такого уже хватает. Теоретически можешь сдать, но арендаторы спокойно могут не платить и не выселишь (не в Англии, там право другое).

С шишками Яндекса, насколько помню, был скандал в Нидерландах.

Ответить

Засосов

28 октября 2023 в 19:01

----------
Цитата

Kumiko пишет:
Жить разрешат, но только в какой то одной квартире. Остальное отдадут нуждающимся.
----------
нам ещё в ковид наглядно продемонстрировали что на самом деле значат наши права и свободы, про последние 1,5года и говорить не о чем. Как надо будет, так и сделают

Ответить

user-106598

28 октября 2023 в 20:18

----------
Цитата

Supric пишет:
ЗЫ: Все, я пас. Костя, Ломус, помогите, я больше не могу выносить это облАжение
----------

Оценил соскок с темы про увеличение тела кредита, ну ок. :D
Вам там вон Марга тоже выше правильные вопросы задаёт, "математик вы наш великий". :quotes:
Могу только добавить, что "субсидируемая ипотека" - это никак не инвестиция. Это скорее всего жильё для себя. Сидеть и 30 лет ждать, без возможности перепродать - это смешно. :D

тут грамотный анализ

Ответить

IseeYou

28 октября 2023 в 20:27

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Сидеть и 30 лет ждать, без возможности перепродать - это смешно.
----------

Это если у вас этих денег нет, а когда выбор стоит потратить свои или кредитные, то выбор уже не так однозначен. Речь об этом.

Ответить

user-106598

28 октября 2023 в 20:29

----------
Цитата

IseeYou пишет:
Это если у вас этих денег нет, а когда выбор стоит потратить свои или кредитные, то выбор уже не так однозначен. Речь об этом.
----------

Ну т.е. мы серьёзно рассматриваем на таких условиях инвестицию? Даже кредитные деньги?
Да даже по сравнению с типичной ликвидностью недвижимости, тут изначально с завышенной ценой ну очень простор для манёвра сужается. :pardon:

Если жить - самому и квартира подходит - нет вопросов. :uncap:

Ответить

Засосов

28 октября 2023 в 20:37

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ну т.е. мы серьёзно рассматриваем на таких условиях инвестицию? Даже кредитные деньги?
----------

Идея программы жильё для собственного проживания, не спекуляция.
Вопрос насколько реально жить в условной студии 30лет, обычно активные люди меняют жильё хотя бы раз в 10 лет(молодежь ещё чаще). Но либо растущий рынок и через лет несколько +30% к цене становятся «текущим рынком».
То что ктото на этом фоне «инвестировал» и сегодня может продать на вторичке только -20-30%%, это его «предпринимательские риски» :D

Ответить

AlexN7

28 октября 2023 в 20:41

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Если жить - самому и квартира подходит - нет вопросов.
----------

Открою страшную тайну. Бывает, что у людей не единственная квартира. Тогда можно взять еще одну, в ипотеку под 0,1% и гасить ипотеку с арендных платежей. Мы же уже считали, что такая льготная ипотека выгодна при сроке более 7 лет. Что мешает взять лишнюю квартиру лет в 30, а ближе к пенсии уже полностью выплатить за нее кредит. Причем за счет арендаторов... ;)

Ответить

user-106598

28 октября 2023 в 21:11

----------
Цитата

AlexN7 пишет:
Открою страшную тайну. Бывает, что у людей не единственная квартира. Тогда можно взять еще одну, в ипотеку под 0,1% и гасить ипотеку с арендных платежей. Мы же уже считали, что такая льготная ипотека выгодна при сроке более 7 лет. Что мешает взять лишнюю квартиру лет в 30, а ближе к пенсии уже полностью выплатить за нее кредит. Причем за счет арендаторов...
----------

Ну если квартира не единственная, и ты ворочаешь десятками миллионов, то зачем 30 лет что-то там ждать? :D
Какая-то странная идея получается...

Ответить

Supric

28 октября 2023 в 21:14

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Вам там вон Марга тоже выше правильные вопросы задаёт
----------

Я как раз ни секунды не сомневался что вы и в секте свидетелей будущих процентов состоите.
Инвестор :omg:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
тут грамотный анализ
----------

Осторожно!
Ссылка для финансово неграмотных!
Это однозначно определяется по слову "переплата" в тексте.

Ответить

Kumiko

28 октября 2023 в 21:20

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ну если квартира не единственная, и ты ворочаешь десятками миллионов, то зачем 30 лет что-то там ждать?
----------

Для вас есть разница купить за свои и возвращать 30 лет доходом с аренды или купить за чужие и гасить арендными платежами, держа свои на на депозитах?

Ответить

Supric

28 октября 2023 в 21:21

----------
Цитата

IseeYou пишет:
Это если у вас этих денег нет, а когда выбор стоит потратить свои или кредитные, то выбор уже не так однозначен. Речь об этом.
----------

Это работает в обоих случаях, просто "без денег" менее наглядно, нужно дисконтировать будущие денежные потоки на будущий ИПЦ (т.к. стоимость недвиги в долгосроке неплохо с ним коррелирует). Т.к. будущий ИПЦ неизвестен то обычно рассматривают несколько сценариев. Убытки возникают только при дефляционном сценарии. При очень низкой инфляции в среднем за все 30 лет будет околонулевой финансовый результат.

Ответить

Supric