Оценка квартиры для банка и ее реальная стоимость

----------
Цитата

kremen-al пишет:
С продавцом согласовали цену 7,9 млн, оценщик (ОБИКС) оценил в 7,816
----------

----------
Цитата

kremen-al пишет:
Со знакомыми общался, у многих была цена оценки чуть ниже сделки, но, конечно, не на 15%.
----------

Тут разница в 2-3%, а не 15%.

Варианты действия:
1)Попытайте счастья с другим оценщиком - подскажите нужную Вам сумму.
2)Выставите подобные фейковые предложения, но с ценой повыше на циане и других сайтах
и сделайте повторную оценку
3)Накопите более 20% первоначального взноса - самый правильный вариант.

Сейчас в стадии покупки квартиры - старый фонд, блочка 60-х годов, но тоже в хорошем районе. С продавцом согласовали цену 7,9 млн, оценщик (ОБИКС) оценил в 7,816. Сначала расстроился, потом посмотрел как делают оценку - просто берут еще 5 похожих квартир, отнимают 4% на торг, корректируют по показателям с поправочными коэффициентами - типа качества ремонта, размера кухни и раздельного санузла и выводят "рыночную" цену. Анализ, мягко говоря, поверхностный, не учитывающий многие факторы.

ЦИАН эту квартиру оценивает по расширенным параметрам примерно в 7,95. И, как мне кажется, старый фонд он оценивает достаточно корректно, а новые квартиры существенно переоценивает.

Со знакомыми общался, у многих была цена оценки чуть ниже сделки, но, конечно, не на 15%.

----------
Цитата

Donz пишет:
АБН-Консалт кто-то из внушающих доверие риэлторов советовал. Попробуйте у них.
----------


Ага, эти и оценили так.

У меня нет вопросов в размере кредита — мне надо не 80% от оценки, а 40.

Вопрос основной был, не буду ли я дураком покупая за 33 то, что оценили в 28.5

И Благодаря ответам здесь, видится что занижение оценки от реальной стоимости — вещь обычная, скорее техническая.

----------
Цитата

Papa vyshli 200 пишет:
Оценочная компания дала оценку квартиры - чуть менее 28.5 миллионов.
При этом за квартиру хотят 33, что изначально казалось мне завышенной.

----------


Оценка квартиры для банка, имхо, отличается от её реальной стоимости. Если заёмщик стал банкротом, зачем банку ловить головняки и продавать заложенную квартиру по рыночной стоимости?

В Вашем случае, я так понял, квартира под ремонт - т.е. голые стены и стоимость такой квартиры оценить проще, чем с ремонтом. В моём случае квартира была с очень дорогим ремонтом, купил её за 23,5 при первичной оценке что-то около 19. Потом рефинансировал ипотеку, опять пришлось делать оценку, которая оценила ту же квартиру в 15. Чем меньше схожих вариантов, тем менее точна будет оценка.

----------
Цитата

Японка пишет:
- анализ экономической ситуации,

----------

О, да, налить воды на сотню страниц с цитатами Путина - это как раз про оценщиков :)
Но вы правы, в оценке не только сравнение с аналогичными квартирами из этого же района.

Papa vyshli 200,
попробуйте заказать оценку у другой компании. В том году одну и ту же квартиру два разных оценщика оценили с разбросом в 20%.
АБН-Консалт кто-то из внушающих доверие риэлторов советовал. Попробуйте у них.

----------
Цитата

Papa vyshli 200 пишет:
Потому буду благодарен за совет, что делать. Повод для поискать еще?
Или разница в 15% с учетом уникальности объекта - это нормально?
При этом ликвидности у объекта очень мало - рынок стоит.
----------


Зависит от того сколько у Вас денег:
Банк даст кредит в размере 80-85% от цены оценки, т.е. 22,4 - 23,8 млн,
остальное самим, даже если сумма оценки сильно ниже цены объекта.

Есть еще путь договориться с оценщиком

При оценке и покупке квартиры в настоящее время существует много нюансов.
1. Рынок малопрозрачен. Реальные цены сделок существенно могут отличаться от котировок продавцов.
Дисконты составляют от нуля до 30%.
2. Не многие профессионалы учитывают в цене срок эксплуатации здания, а продавцы - почти поголовно. Между тем существует срок службы здания - от 60 до 150 лет в зависимости от типа здания, технологии, материала и т.п.. см. отраслевые СНиПы. По мере старения здания его цена постепенно убывает практически до нуля. Только последние несколько лет рынок интуитивно начал разделять недвижимость по степени износа. В результате большинство предложений квартир в старых зданиях превратилось в неликвид, поскольку продавцы пытаются устанавливать цены, мало учитывая износ и срок эксплуатации.
3. Сейчас на рынке недвижимости многое определяет покупатель, ввиду значительного преобладания предложений на продажу. Поэтому покупателю точно не следует торопиться. Если по его мнению цена кажется высокой, - значит она точно завышена.
4. Наконец, для покупателю важно самому изучить рынок, чтобы как-то ориентироваться хотя бы на сравнительном уровне. Есть неписанное правило: чем дороже вещь или объект, тем дольше его следует покупать, - меньше ошибешься. Если речь идет о сумме порядка 30 мегарублей, - максимально ответственно. Исключение составляют только очень богатые люди.

Ищите другую. И одновременно торгуйтесь с продавцом, всё равно у него очередь из покупателей не стоит :D

----------
Цитата

Vikki2025 пишет:
а для чего она вам?

----------

Дочке в хорошую школу ходить. Но я тут ошибся - думал, что с 18, а оказывается годик еще есть:)
Как раз пока свою квартиру продам, ипотеку закрою.

----------
Цитата

Vikki2025 пишет:
Недавно покупала трешку в Ясенево. Рыночные цены от 12 млн на том пятачке. Банк оценил в 10,3 млн. За такую цену там разве что двушку купить можно)

----------

По сути та же разница в 15%, что и в моем случае. И также за оценку банка за эти деньги купить ничего нельзя.
Спасибо.

----------
Цитата

Papa vyshli 200 пишет:
Квартира эта не является пределом мечтаний и ни как не влияет на улучшение жилищных условий.


----------


а для чего она вам?

тем более в ипотеку. в аренду сдавать?

по моему опыту оценка банка часто сильно отличается от рыночной цены. и они всегда интересуются , какая цена будет в договоре. при низкой оценке могут занизить сумму кредита ( размер кредита не должен превышать ликвидационную стоимость).
Недавно покупала трешку в Ясенево. Рыночные цены от 12 млн на том пятачке. Банк оценил в 10,3 млн. За такую цену там разве что двушку купить можно)

кстати это даже в плюс. Т к если что, суд там, признание продавца добросовестным ( если всплывет неучтенный наследник при наследстве и тд) - факт того, что покупка идет ДОРОЖЕ средней цены по рынку дает дополнительный плюс в пользу того, что покупатель добросовестный.

Для сравнения если вы купили за 5 млн квартиру, которая по рынку стоит 10, покупателя могут признать недобросовестным ( типа занижение в договоре, стесненные /кабальные условия продавца в силу сложной жизненной ситуации и тд) а здесь наоборот- покупатель купил дороже "рынка".

----------
Цитата

Японка пишет:
Обратитесь к другому оценщику, аккредитованному банком.

----------

У меня тут чуть иной вопрос. Для меня ипотека - это так, кассовый разрыв покрыть. Но всякое может быть. Банк я думаю одобрит хотя бы от того, что мне надо меньше 50% от 33. Но...
Вопрос-то для себя - стоит влезать или нет.
Квартира эта не является пределом мечтаний и ни как не влияет на улучшение жилищных условий.

С другой стороны, район - отличный - Цветной бульвар. Дом симпатичный. Это не сталинка - это реконструированный доходный дом. Квартира под ремонт, но от этого она ни хуже ни лучше.
Предложений подобных вариантов за 4 месяца, что мониторю буквально 1-2-3. В этом бюджете.
Все остальное - или старые дома с деревянными перекрытиями, или ценник сильно выше 33.

За это время неподалеку продались 2 квартиры. 1. Дешево. В 200 метрах буквально 24.5 за чуть меньший метраж. Но квартира хуже + там дикая история собственности. 2. Недалеко, тоже реконструированный дом, но по цене как раз 29М - за квадрат примерно как показала моя оценка. А больше вариантов просто нет.

Психологически просто не готов был к такой оценке. Еще бы 32 - ну там ладно, но 28...
Предполагаю, что за 28 оно бы продалось быстро, а за 33 и дороже такие объекты стоят и стоят - ждут своего дурака-покупателя. И вот задаю себе вопрос: готов ли я быть таким покупателем-дураком?:)

----------
Цитата

CrazyCat пишет:
оценщики открывают циан и смотрят подобные предложения в том же районе - так они и формируют цену. это легко можно понять, почитав отчет об оценке.
----------

Cтранный какой-то у Вас отчет... Если б было все так легко.
Сколько я повидала оценочных отчетов, в них присутствуют:
- анализ экономической ситуации,
- ситуации на рынке недвижимости
- анализ динамики стоимости квадратного метра
- ситуация по отдельному городу
- ситуация на рынке недвижимости по отдельному району
- инфраструктура рядом
- характеристики квартиры
- степень износа дома, реставрации, вид из окна
и только потом сравнение аналогов.
Собственно, в каждом отчете присутствует субъективный фактор.
----------
Цитата

Papa vyshli 200 пишет:
Потому буду благодарен за совет, что делать. Повод для поискать еще?
----------

Обратитесь к другому оценщику, аккредитованному банком.
Скажите -что в отчете нужна именно эта стоимость, за которую и покупаете. (если в стоимость входят мебель/техника - вот это ни один оценщик не оценит и не добавит)
А так - решаемо. Если Ваша стоимость по формулам проходит.
P.S Если Вы берете сталинку (пускай и ж/б перекрытиями) - то эти дома все больше уходят в неликвид. Опять таки - от цены зависит. По крайней мере в моем регионе. Даже в Центре. Даже самые ухоженные. Несмотря на высоченные потолки, прекрасные большие квадратуры. Возможно, поэтому оценщик посчитал по самому низкому коэффициенту.

Наверно так и есть, в среднем по городу.
Но если взять конкретный район, то там цен 28.5 и близко нет. 33 - только если с торгом. Но при этом предложений буквально единицы. Хотя я с самого начала ощущаю, что 33 по текущему рынку - дорого.
Оценщик привел в пример похожие только с первого взгляда объекты.
Так, то, что планирую покупать я - это старый дом, но после реконструкции в 1994м году с железобетонными перекрытиями.
Оценщик же как пример приводит дома без реконструкции, которым уже под 80 лет.
Да и район району, даже с учетом центра - рознь.

Потому буду благодарен за совет, что делать. Повод для поискать еще?
Или разница в 15% с учетом уникальности объекта - это нормально?
Конечно, это повод для торга, но это как-то уже некрасиво.
При этом ликвидности у объекта очень мало - рынок стоит.

оценщики открывают циан и смотрят подобные предложения в том же районе - так они и формируют цену. это легко можно понять, почитав отчет об оценке.