Договор купли-продажи и аккредитив

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
А почему Сбербанк оставили напоследок?
----------

Т.к. в Сбере в настоящий момент нет остатков на вкладах.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Вы путаете с экземпляром договора купли-продажи продавца!
----------

Да, извините, перепутал.

----------
Цитата

gammavit пишет:
Тут уже не так давно обсуждали, что эта выписка за 400 руб. выдается Продавцу без печатей.
Что-то поменялось?
----------
Вы путаете с экземпляром договора купли-продажи продавца!

С чего Вы взяли, что на выписках из Единого государственного реестра недвижимости "Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости" или "О переходе прав на объект недвижимости", выдаваемых не только продавцу, но и любому физическому лицу в форме бумажного документа стоимостью четыреста рублей за 1 единицу, будто не ставятся печати?

----------
Цитата

Tin064 пишет:
Продавец может воспользоваться для раскрытия аккредитива Выпиской из ЕГРН, которая выдается при регистрации покупателю, то есть, стороны просто вместе приходят в банк и спокойно все оформляют. Если же по каким-то причинам, конфликтным или нет, Покупатель не может/не хочет этого делать - Продавец в любое время может за 400 рублей заказать эту выписку сам.
----------

Тут уже не так давно обсуждали, что эта выписка за 400 руб выдается Продавцу без печатей.
Что-то поменялось?

----------
Цитата

drilli пишет:
Посоветуйте банк для оформления аккредитива...либо податься в Сбербанк.
----------
А почему Сбербанк оставили напоследок?

Посоветуйте банк для оформления аккредитива. В настоящий момент деньги находятся на счетах МКБ, СМП, ИТБ и Хоум. Для открытия аккредитива деньги должны быть сосредоточены в одном банке, какой из этих банков выбрать либо податься в Сбербанк.

Ольга 135, добрый вечер!

----------
Цитата

Ольга 135 пишет:
Нотариус сам составляет ДКП, он ДКП с улицы не берет. Это нормально?А пожелание-условия продавца и покупателя, что не обсуждаются???
----------

----------
Цитата

Ольга 135 пишет:
Так , немного проясняется.....Значит взаимодействие банка и нотариуса будет, это отлично.

----------
Не будет. Сотрудник банка НЕ контактирует с нотариусом, это исключительно ваша (сторон сделки) обязанность. Нотариус сам составляет договор, но Вы должны донести до него все ваши договоренности и в отношении всего о чем договаривались с контрагентом, в том числе все условия по аккредитиву. Уточняете требование банка по условиям раскрытия, если своих дополнительных нет, передаете их нотариусу для отражения в договоре.
----------
Цитата

Ольга 135 пишет:
Если это ДКП в нотариальной форме, как будет происходить переоформление прав собственника? Покупатель и продавец вместе идут в МФЦ или если договор заверен, то может подойти только покупатель?
----------

Вам процитировали норму закона,что нотариус обязан подать на регистрацию. На самом деле два варианта действий: 1. нотариус удостоверяет договор и подает на регистрацию и 2. стороны отказываются от услуг нотариуса (о чем он делает отметку в ДКП) и сами подают на регистрацию через МФЦ или организацию, оказывающую услуги по регистрации.
----------
Цитата

Ольга 135 пишет:
А на основании каких документов продавец может раскрыт аккредитив?
----------
На основании ДКП ( штампы о регистрации права собственности и ипотеки ставят на всех экземплярах) и/или выписки ЕГРН (И или ИЛИ - тут как решат стороны, если у банка нет жесткого требования предоставлять эту выписку). У некоторых банков, например, ВТБ, условием раскрытия аккредитива дополнительно к указанным является расписка о сдаче закладной на регистрацию. Поэтому, сначала выясняете требования банка по документам раскрытия именно по вашей сделке, потом обсуждаете с контрагентом дополнительные (например, выписка из домовой книги с отметкой о снятии с рег.учета) и снова согласовываете с банком возможность указать этот документ в условиях доступа. Внимательно описывайте какой документ с какой информацией должен быть предъявлен, иначе при раскрытии могут быть неприятности.
Вы задаете вопросы по своей сделке, а ответы получаете общего плана. Рекомендую все же нанять специалиста по сопровождению сделки.

Tin064 и Леонид Николаевич спасибо большое.

----------
Цитата

Ольга 135 пишет:
Нотариус сам составляет ДКП, он ДКП с улицы не берет. Это нормально? А пожелание-условия продавца и покупателя, что не обсуждаются???
----------
1. Ольга, Вам, как продавцу, и покупателю продаваемой Вами квартиры надо иметь ввиду, что согласно:

1) пункту 3 статьи 421 «Гражданского кодекса РФ» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в редакции от 18.07.2019) (далее «ГК РФ») «Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)»;

2) статье 54 «Основ законодательства РФ о нотариате» (утверждённых Верховным Советом РФ 11.02.1993 N 4462-1) (в редакции от 26.07.2019) «Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.»;

3) пункту 1 статьи 422 «ГК РФ» «Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.»;

4) пункту 1 статьи 432 «ГК РФ» «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.»;

5) абзацу второму пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» «Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.»,

из чего следует, что сто́роны сделки сами вправе определять условия договора для защиты своих законных прав и интересов, а нотариус обязан проверить представленный сторонами проект сделки на предмет соответствия его содержания действительным намерениям сторон и отсутствия противоречий требованиям закона. ----------
Цитата

Ольга 135 пишет:
Если это ДКП в нотариальной форме, как будет происходить переоформление прав собственника? Покупатель и продавец вместе идут в МФЦ или если договор заверен, то может подойти только покупатель?
----------
2. Согласно абзацу второму статьи 55 «Основ законодательства РФ о нотариате» (утверждённых Верховным Советом РФ 11.02.1993 № 4462-1) (в редакции от 26.07.2019) «После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.». ----------
Цитата

Ольга 135 пишет:
А на основании каких документов продавец может раскрыть аккредитив?
----------
3. Согласно первому предложению пункта 6.15 Положения Банка России от 19.06.2012 № 383-П «О правилах осуществления перевода денежных средств» (в редакции от 11.10.2018) (Зарегистрированного в Минюсте России 22.06.2012 № 24667) «Для исполнения аккредитива получатель средств представляет в исполняющий банк документы, предусмотренные условиями аккредитива, в течение срока действия аккредитива и в пределах предусмотренного аккредитивом срока для представления документов.».

3.1. При купле-продаже недвижимости с денежным расчётом способом аккредитива банки в качестве условия исполнения аккредитива в устанавливаемой банком бумажной форме аккредитива указывают, как правило, правоустанавливающий документ - договор купли-продажи с проставленной на нём государственным регистратором отметкой о государственной регистрации права собственности покупателя. О чём именно указано на официальном сайте Сбербанка.

3.2. Однако надо учитывать, что на экземпляре договора купли-продажи продавца такая отметка государственным регистратором проставляется не всегда и не везде, и что покупатель может не передать продавцу свой экземпляр договора купли-продажи для его представления продавцом в банк.

3.3. Поэтому также учитывая, что открытие аккредитива осуществляется банком на основании заявления плательщика-покупателя об открытии аккредитива, продавцу для обеспечения получения денег за проданную квартиру целесообразно предварительно договориться с покупателем о включении в условия аккредитива для его исполнения альтернативного документа в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости с содержащимися в ней сведениями о государственной регистрации права собственности покупателя на купленную у продавца квартиру.

----------
Цитата

Ольга 135 пишет:
Так , немного проясняется.....Значит взаимодействие банка и нотариуса будет, это отлично.
----------


Скажем так, оно "должно быть", это взаимодействие. И, если оно не возникает естественным путем, ваша задача - его стимулировать) Чтобы в договоре был отражен действительный порядок расчетов.

На практике, в большинстве случаев Продавец может воспользоваться для раскрытия аккредитива Выпиской из ЕГРН, которая выдается при регистрации покупателю, то есть, стороны просто вместе приходят в банк и спокойно все оформляют. Если же по каким-то причинам, конфликтным или нет, Покупатель не может/не хочет этого делать - Продавец в любое время может за 400 рублей заказать эту выписку сам.

----------
Цитата

Tin064 пишет:
Иначе говоря, перед сделкой специалист банка связывается с нотариусом и высылает ему текст об условиях аккредитива, реквизиты и т.д.

----------

Так , немного проясняется.....Значит взаимодействие банка и нотариуса будет, это отлично.

----------
Цитата

Tin064 пишет:
Вы ошибаетесь, договор подписывается не в банке, а у нотариуса.

----------


Сказали в банке, что меня и смутило. Наверное это будет что-то типа проекта договора для банка, а сам ДКП конечно подписывается у нотариуса и им же заверяется. Так делается?

А что продавцу необходимо написать в договоре для раскрытия аккредитива??

Выписка о переходе прав собственности будет только у покупателя. Продавцу эту выписку надо тоже заказать? А на ДКП нотариальном разве ставятся печати о переходе прав?

Ольга, в таких случаях банк, как правило, согласовывает с нотариусом пункты о расчетах ДО совершения сделки.
Иначе говоря, перед сделкой специалист банка связывается с нотариусом и высылает ему текст об условиях аккредитива, реквизиты и т.д.

----------
Цитата

Ольга 135 пишет:
Договор или проект договора, так будет правильнее, мы должны его подписать прямо в банке.
----------

Вы ошибаетесь, договор подписывается не в банке, а у нотариуса.

То есть, при заключении и подписании договора купли-продажи у нотариуса в договоре уже должны быть все условия по расчетам, согласованные с банком. Нотариус перед подписанием дает ознакомиться с проектом договора (или зачитывает его). Вы можете вносить любые, не противоречащие закону и сущности вашего договора, изменения, если другая сторона не возражает против них.

Насчет регистрации перехода права. Вариантов много: нотариус может сам отправить договор на регистрацию перехода прав собственности; нотариус может выдать сторонам экземпляры договора и стороны сами идут в МФЦ и подают заявление на переход права. Достаточно одной стороны - покупателя, но могут сдать и обе.

Продавец предоставляет в банк для раскрытия аккредитива тот документ, который предусмотрен для этого договором. Как правило, это выписка из ЕГРН с информацией о произведенной регистрации (что наиболее верно), либо экземпляр договора купли-продажи с печатями о переходе прав.

Квартира продается с нотариальным оформлением - это желание покупателя. Хочет как-то себя обезопасить, правда не совсем понятно от чего. Аккредитив будет в Сбере, а он требует ДКП. Если бы это был ДКП в простой письменной форме, тогда мне понятно. Обсудили, составили, подписали и представили банку. Банк на основании этого договора открывает аккредитив , естественно составив свой договор. А при нотариальном оформлении непонятно, я туплю :o Договор или проект договора, так будет правильнее, мы должны его подписать прямо в банке. В договоре будет указаны условия раскрытия аккредитива, для меня это важно!! Тогда банк откроет аккредитив, а потом к нотариусу ,там подписывается и нотариально заверяется договор, который должен быть равносилен проекту договора или как правильно он называется. Нотариус сам составляет ДКП, он ДКП с улицы не берет. Это нормально?А пожелание-условия продавца и покупателя, что не обсуждаются??? И еще вопрос. Если это ДКП в нотариальной форме, как будет происходить переоформление прав собственника? Покупатель и продавец вместе идут в МФЦ или если договор заверен, то может подойти только покупатель? А на основании каких документов продавец может раскрыт аккредитив? У продавца только свой экз. договора и все. С Вашим пунктом 3 я очень согласна, но у нас какой то другой сценарий..... Поэтому и спрашиваю.

----------
Цитата

Ольга 135 пишет:
А ничего так для продавца, сначала договор а только потом деньги? Это нормальная практика?
----------
1. А Вы хотите деньги получить без заключения договора купли-продажи?! 8)

2. Только заключённый договор является основанием исполнения покупателем своего основного денежного обязательства уплаты продавцу указанной в нём цены в порядке и на условиях, содержащихся именно в договоре!

3. Сначала надо грамотно, чётко, ясно и достаточно понятно составить проект договора, в котором предусмотреть порядок и срок проведения денежного расчёта, а также условия и срок передачи отчуждаемой продавцом покупателю квартиры. И согласовать этот проект с нотариусом.

4. Тем более, надо учитывать, что аккредитив обособлен и независим от основного договора. ----------
Цитата

Ольга 135 пишет:
Ситуация такова - продается квартира с нотариальным оформлением.
----------
5. Почему именно квартира продаётся с нотариальным оформлением?

Такой вариант вообще не рассматривали, спасибо, учту.

Когда я продавала и одновременно покупала квартиру, то нотариус приезжал в банк. Все одновременно делалось - подписывались договора купли-продажи, деньги вносились. Может вам такой вариант рассмотреть.