Продажа квартиры с материнским капиталом

Японка,

Большое спасибо за ответы. Буду анализировать и действовать.

А
----------
Цитата

Японка пишет:
Есть и "хорошая" новость - с 01.08 нотариусов обяжут с несовершеннолетних денег за сделки не брать
----------
откуда?

Что-то я не могу найти в интернете.

На минувшей неделе для нотариальных сделок нотариальной палатой в методических рекомендациях установлены льготы при взимании платы за оказание услуг правового и технического характера для участников и инвалидов Великой Отечественной войны и инвалидов I группы. Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за оказание услуг правового и технического характера при удостоверении договоров об отчуждении ими недвижимого имущества. При этом такое освобождение от взимания платы за оказание услуг правового и технического характера производится пропорционально их участию в договоре.
Например, при общей долевой собственности по 1/4 доли где 2 взрослых и 2 ребенка и стоимости услуг правового и технического характера в 5000 р за несовершеннолетних плата взиматься не будет, и стоимость данных услуг составит 2500 р.
При удостоверении продажи квартиры стоимостью 1 миллион рублей, принадлежащей несовершеннолетнему, нотариус взыщет только тариф согласно Налоговому кодексу в размере 0,5% от стоимости квартиры, то есть 5 000 рублей. При этом нотариус проводит необходимый комплекс действий для защиты интересов несовершеннолетнего.
Правление ФНП рекомендовало нотариальным палатам привести размеры платы за оказание услуг правового и технического характера в соответствие с методическими рекомендациями до 1 августа 2016 года.
Более подробно с изменениями можно ознакомится на официальном сайте Нотариальной палаты по ссылке https://notariat.ru/news/27741/

Японка,
:flowers: :flowers: :flowers:

Спасибо! У Вас настолько содержательные и конкретные ответы, что я прямо в восторге!

Возник еще вопрос. Теперь прямо с нетерпением буду ждать Японку.

Покупаемая квартира стоит, допустим, 7млн. Моя стоит 4 млн. Точнее на эти стоимости мы договорились при обмене с продавцом большой квартиры.

Насколько я понимаю (общался с банком), что "простая ипотека" с нормальными ставками (акции и все прочее) не прокатывает, при условии, что я в качестве первоначального взноса хочу засчитать 4 млн, а в ипотеку взять 3 млн, которых не хватает.

Есть вариант использовать другие ипотечные продукты, например "под залог недвижимости и т.п.", даже потребительский кредит. Однако, по ним дикие ставки и все-таки хочется http://www.sberbank.ru/ru/person/promo/credits/ms/mso под 12,75% на 20 лет (то бишь моя квартира - это более 50 % ПВ). Как быть? Можно ли как-то договориться с банком? В кем конкретно договариваться и кто решает?

Также интересует мнение: если, например, мы договоримся с продавцом продать мне его квартиру за 3 млн рублей (то есть занизить стоимость), и, как обычный ипотечник, я смогу взять кредит на покупку этой квартиры, найдя первоначальный взнос относительно 3 млн. Плюс к договору за 3 млн я еще "передаю-продаю" мою квартиру стоимостью 4 млн. Жизнеспособна ли схема? Где могут быть проблемы? Какие риски?

Всем большое спасибо за комментарии. :angel:

----------
Цитата

bobsky пишет:
Насколько я понимаю (общался с банком), что "простая ипотека" с нормальными ставками (акции и все прочее) не прокатывает, при условии, что я в качестве первоначального взноса хочу засчитать 4 млн, а в ипотеку взять 3 млн, которых не хватает.

----------

Я вот тоже не представляю, как можно сделку с двумя ипотеками провести через обмен...
----------
Цитата

bobsky пишет:
Как быть? Можно ли как-то договориться с банком? В кем конкретно договариваться и кто решает?
----------

Договориться со Сбером? Не тот это банк, чтобы напрягаться и искать какие-то индивидуальные варианты ради ипотеки в 4 млн. У них и так очередь стоит.
Можете конечно сходить на консультацию 0 попросите самого грамотного сотрудника, начальника ипотечного отдела и пр. Но я думаю предложенный вариант будет такой - без наличных в этой схеме никак не обойтись: обремение по текущей ипотеке должно быть погашено (как Вы поняли кредит и пр не выгодны - да и дадут ли? Текущая ипотека, кредит, новая ипотека).
- выставляете свою квартиру на продажу
- ищете клиента с наличными или с ипотекой, но ПВ чтобы перекрывал Ваш долг (процедура удлинится)
- паралелльно оформляете новую ипотеку (на новую квартиру), уточняя, что ПВ будет после продажи старой и старая ипотека будет, соответственно, погашена.
- покупатель гасит ипотеку - снимаете обременение банка - остаток идет в ПВ - покупаете новую квартиру.
Других вариантов, на мой взгляд, нет. Кто знает - пусть предложит.
----------
Цитата

bobsky пишет:
Также интересует мнение: если, например, мы договоримся с продавцом продать мне его квартиру за 3 млн рублей (то есть занизить стоимость), и, как обычный ипотечник, я смогу взять кредит на покупку этой квартиры, найдя первоначальный взнос относительно 3 млн. Плюс к договору за 3 млн я еще "передаю-продаю" мою квартиру стоимостью 4 млн. Жизнеспособна ли схема? Где могут быть проблемы?
----------

Первый раз, конечно, вижу такую схему....
Риски продавца:
-он подписывается под такой мизерной ценой.
- допсоглашение обмен на Вашу квартиру за 4 млн - так там же обременение, квартира, по сути банка, никаких регистрационных действий производить нельзя. Это опять таки брать кредит и гасить остаток?
Ваш риски:
- банк может не одобрить две текущие ипотеки

Японка,
Спасибо за ответ Вам. Сейчас пишу с телефона, не могу вставить цитату, чтобы прокомментировать.
В общем, ипотека-то есть сейчас, но она будет погашена мной в любой момент. То есть по имеющейся квартире вопрос, можно сказать, закрыт.
Соответственно, надо: мою квартиру с МК обменять на большую с доплатой в виде новой ипотеки.

Жизнеспособны ли варианты, перечисленные выше? Спасибо!

----------
Цитата

bobsky пишет:
В общем, ипотека-то есть сейчас, но она будет погашена мной в любой момент. То есть по имеющейся квартире вопрос, можно сказать, закрыт.
----------

Что-то я запуталась... Чем она будет закрыта? Кредитом?
----------
Цитата

bobsky пишет:
Жизнеспособны ли варианты, перечисленные выше?

----------

Перечисленные Вами? Скорее нет. Да и зачем такой обменный огород городить, когда можно через куплю-продажу? Как на Ваши обменные схемы с занижением посмотрят опека, банк, Росреестр?

----------
Цитата

Японка пишет:
Что-то я запуталась... Чем она будет закрыта? Кредитом?

----------


Давайте так: сейчас есть ипотека, я ее закрою своими средствами без каких-либо кредитов. Там очень маленькая сумма, которая была оставлена специально, что пока не исполнять обязательство. То есть сегодня имеем квартиру без кредитов. В ней мне придется выделить доли детям. Потом менять/продавать.

----------
Цитата

Японка пишет:
Да и зачем такой обменный огород городить, когда можно через куплю-продажу?
----------


Ищу максимально выгодный вариант проведения сделки. Моя стоит, условно 4 млн, надо еще 3 млн, чтобы взять большую. Продавец большой квартиры хочет забрать мою и сверху кэшом получить 3 млн.
3 млн. у меня нет, поэтому надо брать кредит. В Сбере сказали, что моя квартира не может быть засчитана как первоначальный взнос, есть варианты брать либо потребительский, либо кредит под залог недвижки. Но там дикие ставки: от 15% вместо "нормальных" ипотечных 12,75% на текущий момент.

Именно сейчас прорабатываю совместно с моим реэлтором разные схемы сделки, ищем наиболее выгодную. Что касается занижения стоимости, то идея такая: Продавец продает мне квартиру фактической стоимостью 7 млн за 3 млн рублей. Я в банке беру ипотеку на 3 млн (как будто покупаю квартиру "с нуля"). Т.е. с внесением первоначального взноса и т.п. Помимо этого я продавцу отдаю еще и свою квартиру. Итого: я отдал свою квартиру и заимелкредит на (3млн - 20% (первоначальный взнос)) = 2,4 млн.
Как-то так. :) Возможно ли такое? или существуют какие-то другие возможности?

Основная идея - не брать кредит под "дикий" процент и большую сумму. Т.е. учесть как-то стоимость моей квартиры в этом кредите.

Короче, какой-то геморрой, но решать ("лечить") его надо. :)

----------
Цитата

Японка пишет:
Как на Ваши обменные схемы с занижением посмотрят опека, банк, Росреестр?
----------


Пока никуда не обращался, не знаю. Единственное, получил одобрение в банке на ипотеку с первоначальным взносом, равным стоимости моей квартиры.

Прежде чем обращаться в Опеку и Росреестр, надо проработать все варианты и риски. :)

----------
Цитата

bobsky пишет:
В Сбере сказали, что моя квартира не может быть засчитана как первоначальный взнос, есть варианты брать либо потребительский, либо кредит под залог недвижки.
----------

Не понимаю, почему. В Питере это нормальная схема, если обе купли-продажи проводятся одновременно, выдача денег под контролем банка после регистрации обоих договоров.
Может быть, в текущем состоянии, с обременением, она не может быть засчитана в первоначальный взнос. А если ипотеку погасите, снимете обременение, почему нет?
И мне тоже кажется, что лучше идти привычным путем, чем ДКП, а не мену.
А как Сбербанк смотрит на залог квартиры с детскими долями?

----------
Цитата

fasol пишет:
сли обе купли-продажи проводятся одновременно, выдача денег под контролем банка после регистрации обоих договоров
----------


да только под другие ставки. Это не "обычная ипотека".

----------
Цитата

fasol пишет:
А как Сбербанк смотрит на залог квартиры с детскими долями?
----------


говорят нормально, пока не проверял. Основным фактором одобрения является покрытая собственными силами собственность детей.

----------
Цитата

bobsky пишет:
да только под другие ставки. Это не "обычная ипотека".

----------

Существенно ставки выше по такой схеме?

----------
Цитата

fasol пишет:
Существенно ставки выше по такой схеме?
----------


В Сбере озвучили от 15%

Здравствуйте. У меня немного схожая ситуация. Брали 2-комнатную квартиру в ипотеку у ВТБ24, использовали мат.капиталл. Сейчас осталось погасить 500000 руб. Рядом жилой комплекс новый строится, хорошие предложения на квартиры. Я что думаю: взять кредит в 500000 и погасить ипотеку в ВТБ. Продать мою квартиру за 4 млн, и купить в долевое 3-шку, тоже за 4 млн, но в ипотеку через Сбербанк. Первый взнос хочу отдать 3млн, а 1 млн оставить на погашение кредита в 500000 и на ремонт. Дом сдают в конце 2018-го.
Прокатит ли такая схема? Мат.капитал в данном случае будет препятствием?

Если отвлечься от вопроса - одобрит ли Сбер ипотеку, если у Вас будет текущий кредит, то - большой вопрос с маткапом.
Вы его использовали. Давали нотариальное обязательство, что после снятия обременения (гашения ипотеки) обязуетесь выделить в объекте недвижимости доли детям.
Соответственно, после того, как Вы погасите деньгами покупателя ипотеку, надо будет выделить у нотариуса доли детям (дарением, соглашением), отрегистрировать в Юстиции, потом пойти в опеку. (Это уже по срокам долговато - покупатель если и согласится ждать, то только по причине интересной цены Вашей квартиры).
А дальше самое интересное - в никуда доли детей девать нельзя. Три варианта:
- кладете 453 тысячи (или сколько была сумма маткапа на момент гашения им ипотеки) на счет детей и до 18 лет они заморожены;
- выделяете доли в другом объекте (другая своя квартира, квартира родителей и т.п.)
- в новостройку можно, но срок сдачи объекта должен быть не менее чем через 6 месяцев после обращения. У Вас же год. Конечно, можете свою попродавать 6 месяцев. В люом случае - справку от застройщика о сроках сдачи запросят.
С последним пунктом огромный риск, квартира же еще будет в ипотеке - ипотеку на залог органы опеки не любят.
Думайте сами. В органы опеки сходите обязательно.
Вариант - "а можно я не буду выделять доли в этой квартире- а сразу выделю в новостройке" может прокатить, если покупатель совсем идиот. Потому что риск признания сделки недействительной очень высок.
Вариант "так откуда он узнает, что я использовал маткап" - тоже только идиот не догадается, потому что, если продается ипотечная квартира, а там двое детишек... Ну тут все понятно.

----------
Цитата

Японка пишет:
ипотеку на залог органы опеки не любят.

----------


Вот да, мне в опеке так и сказали: "Вы можете выделить ребенку долю, аналогичную по метражу той, которая у него была, даже в однушке, но не в ипотечной квартире."

Т.е. вопросов не будет, если я продам свою квартиру с согласия органов опеки и в течение 6 месяцев куплю новую большей площади за наличку, без ипотеки. И в новой уже спокойно наделяю детей долями. Так?

----------
Цитата

poman85 пишет:
опросов не будет, если я продам свою квартиру с согласия органов опеки и в течение 6 месяцев куплю новую большей площади за наличку, без ипотеки. И в новой уже спокойно наделяю детей долями. Так?
----------

Не совсем.
В органы опеки Вы должны идти с документами:
- на продаваемую квартиру: свидетельство, выписка из ЕГРН, где все данные о стоимости и метраже, выписка из домовой книги, выписка из лицевого счета (что нет коммунальных задолженностей).
- то же самое на покупаемую квартиру (по новостройкам свой набор).
В Приказе опеки - разрешение на продажу одной и покупку другой - обычно прописывают срок 3 месяца. Даже если не прописан - не факт, что нотариус, который будет вести сделку, так как там детские доли, пойдет на такое (большой срок до исполнения Приказа органов опеки). У нас многие нотариусы предпочитают проводит сделки с детьми чуть ли не в день в день. Чтобы гарантированно исполнить требование органов опеки и в дальнейшем рисков не было.

Т.е. я могу продать квартиру и сразу купить новую в новостройке со сроком сдачи до 6 месяцев?

А если я куплю новую квартиру в ипотеку через этот же банк, в котором у меня сейчас ипотека? Банку то выгодно, если я ему ещё лет 5 буду платить. Банк как бы погашает долг с этой квартиры, я покупаю новую, тот долг перекидывается на новую квартиру. Такое вообще возможно?

----------
Цитата

poman85 пишет:
А если я куплю новую квартиру в ипотеку через этот же банк, в котором у меня сейчас ипотека
----------

Смотря какой у Вас банк.
Сбер -единственный. кто дает ипотеку с детьми-собственниками. Ведь все равно при гашении банком обременения в продаваемой квартире, там надо будет выделить доли...
Не знаю - получится ли сменой залога. В банке спросите. Скорее нет.