Продажа квартиры с материнским капиталом

Если отвлечься от вопроса - одобрит ли Сбер ипотеку, если у Вас будет текущий кредит, то - большой вопрос с маткапом.
Вы его использовали. Давали нотариальное обязательство, что после снятия обременения (гашения ипотеки) обязуетесь выделить в объекте недвижимости доли детям.
Соответственно, после того, как Вы погасите деньгами покупателя ипотеку, надо будет выделить у нотариуса доли детям (дарением, соглашением), отрегистрировать в Юстиции, потом пойти в опеку. (Это уже по срокам долговато - покупатель если и согласится ждать, то только по причине интересной цены Вашей квартиры).
А дальше самое интересное - в никуда доли детей девать нельзя. Три варианта:
- кладете 453 тысячи (или сколько была сумма маткапа на момент гашения им ипотеки) на счет детей и до 18 лет они заморожены;
- выделяете доли в другом объекте (другая своя квартира, квартира родителей и т.п.)
- в новостройку можно, но срок сдачи объекта должен быть не менее чем через 6 месяцев после обращения. У Вас же год. Конечно, можете свою попродавать 6 месяцев. В люом случае - справку от застройщика о сроках сдачи запросят.
С последним пунктом огромный риск, квартира же еще будет в ипотеке - ипотеку на залог органы опеки не любят.
Думайте сами. В органы опеки сходите обязательно.
Вариант - "а можно я не буду выделять доли в этой квартире- а сразу выделю в новостройке" может прокатить, если покупатель совсем идиот. Потому что риск признания сделки недействительной очень высок.
Вариант "так откуда он узнает, что я использовал маткап" - тоже только идиот не догадается, потому что, если продается ипотечная квартира, а там двое детишек... Ну тут все понятно.

----------
Цитата

Японка пишет:
ипотеку на залог органы опеки не любят.

----------


Вот да, мне в опеке так и сказали: "Вы можете выделить ребенку долю, аналогичную по метражу той, которая у него была, даже в однушке, но не в ипотечной квартире."

Т.е. вопросов не будет, если я продам свою квартиру с согласия органов опеки и в течение 6 месяцев куплю новую большей площади за наличку, без ипотеки. И в новой уже спокойно наделяю детей долями. Так?

----------
Цитата

poman85 пишет:
опросов не будет, если я продам свою квартиру с согласия органов опеки и в течение 6 месяцев куплю новую большей площади за наличку, без ипотеки. И в новой уже спокойно наделяю детей долями. Так?
----------

Не совсем.
В органы опеки Вы должны идти с документами:
- на продаваемую квартиру: свидетельство, выписка из ЕГРН, где все данные о стоимости и метраже, выписка из домовой книги, выписка из лицевого счета (что нет коммунальных задолженностей).
- то же самое на покупаемую квартиру (по новостройкам свой набор).
В Приказе опеки - разрешение на продажу одной и покупку другой - обычно прописывают срок 3 месяца. Даже если не прописан - не факт, что нотариус, который будет вести сделку, так как там детские доли, пойдет на такое (большой срок до исполнения Приказа органов опеки). У нас многие нотариусы предпочитают проводит сделки с детьми чуть ли не в день в день. Чтобы гарантированно исполнить требование органов опеки и в дальнейшем рисков не было.

Т.е. я могу продать квартиру и сразу купить новую в новостройке со сроком сдачи до 6 месяцев?

А если я куплю новую квартиру в ипотеку через этот же банк, в котором у меня сейчас ипотека? Банку то выгодно, если я ему ещё лет 5 буду платить. Банк как бы погашает долг с этой квартиры, я покупаю новую, тот долг перекидывается на новую квартиру. Такое вообще возможно?

----------
Цитата

poman85 пишет:
А если я куплю новую квартиру в ипотеку через этот же банк, в котором у меня сейчас ипотека
----------

Смотря какой у Вас банк.
Сбер -единственный. кто дает ипотеку с детьми-собственниками. Ведь все равно при гашении банком обременения в продаваемой квартире, там надо будет выделить доли...
Не знаю - получится ли сменой залога. В банке спросите. Скорее нет.

----------
Цитата

poman85 пишет:
Т.е. вопросов не будет, если я продам свою квартиру с согласия органов опеки и в течение 6 месяцев куплю новую большей площади за наличку, без ипотеки. И в новой уже спокойно наделяю детей долями. Так?
----------

Вопросы все равно остаются, и нормальный покупатель просто не купит Вашу квартиру до
совершеннолетия Ваших детей, т.к. они могут в 18 лет заявить - что не хотели отказываться от
той квартиры.
Ну и вишенка, мало кто из банков согласен давать ипотеку на новую Вашу квартиру
с учетом выделения в ней долей для детей.

Так как мне законно продать квартиру 2-шку, купленную в ипотеку с использованием маткапиталла, и купить новую 3-шку? Чтобы опека все это одобрила.

----------
Цитата

poman85 пишет:
Так как мне законно продать квартиру 2-шку, купленную в ипотеку с использованием маткапиталла, и купить новую 3-шку? Чтобы опека все это одобрила.
----------


продаете двушку, наделяете долями, если далее покупка за нал, выбираете квартиру, идете в опеку, получаете согласие- покупаете.

если трешка в ипотеку- идете в Сбер ( только он согласен на детей собственников) предварительно одобряетесь, выбираете квартиру, далее -идете в опеку, получаете одобрение, покупаете в ипотеку Сбера.

в случае ипотеки на трешку - по моему альтернатива мало реальна, но попробуйте узнать. мне кажется - только разбивать сделку. хотя может и удастся все в один день связать..в случае покупки без ипотеки- можно альтернативой без проблем..

----------
Цитата

Vikki2025 пишет:
в случае ипотеки на трешку - по моему альтернатива мало реальна, но попробуйте узнать. мне кажется - только разбивать сделку. хотя может и удастся все в один день связать..в случае покупки без ипотеки- можно альтернативой без проблем..
----------

Что-то я это вообще не понял. Что за альтернатива, как разбить сделку?

Если я наделяю детей долями, я смогу ее вообще продать?

----------
Цитата

poman85 пишет:
Если я наделяю детей долями, я смогу ее вообще продать?
----------


вы лучше сходите в органы опеки и попечительства, а потом в Банк.
т к здесь вам только в общих чертах расскажут, да и запутают больше.

Если наделите детей долями- продать сможете, но только с разрешения опеки. вам туда в любом случае идти..

Если не наделите детей и продадите- уголовная статья. Можете конечно найти покупателя, который не спросит про это, но жить потом на пороховой бочке- зачем?

Правильно ли я поняла, из переписки выше, что квартиру, купленную с использованием ипотеки, мат капитала, просто продать нельзя. Например, доходы потеряны , платить нечем. В этом случае как быть? спасибо.

----------
Цитата

katerinaMoroz пишет:
Правильно ли я поняла, из переписки выше, что квартиру, купленную с использованием ипотеки, мат капитала, просто продать нельзя. Например, доходы потеряны , платить нечем. В этом случае как быть?
----------

Как быть... Пытаться продавать. Причем с большим дисконтом.
Потому что квартиры с обременением несут определенный риск, а квартиры и с обременением, и, как правило, с долгами за коммунальные платежи, и с использованным маткапом - вообще находятся последними в списке у потенциальных покупателей.
Потому что, когда находится покупатель, надо:
-погасить деньгами покупателя обременение в банке, долги по коммуналке;
- дождаться закладную;
- отрегистрировать снятие обременения в Росреестре;
- выделить у нотариуса доли детям;
- найти вариант, где выделите доли детям в дальнейшем;
- пойти с документами в опеку - получить разрешение.
Только потом выходите на сделку. Ждать от месяца до полутора. Немногие на это согласятся.

Но - многие думают, что квартиры с использованным маткапом, банк точно не заберет. Ошибочное мнение - забирают еще как... Потом как обычно на торги, а на вторых торгах с большим дисконтом квартира покупается. По суду собственники выписываются. С не выделившими доли детям родителями разбирается потом прокуратура - требуют вернуть средства маткапа в ПФ и прочее.
Для меня загадка как продают потом "бизнесмены"-игроки на торгах такие квартиры. Видимо, про то, что был использован маткап, ничего не говорится. Вот тут не подскажу... В любом случае - это уже совсем другая история, владельца квартиры не касающаяся...

----------
Цитата

Японка пишет:
Для меня загадка как продают потом "бизнесмены"-игроки на торгах такие квартиры.
----------
так им же 100% собственность переходит. Разве нет?

Кстати, где такие торги бы посмотреть? Сайтах банков обычно один неликвид висит по космическим ценам.

----------
Цитата

taj2 пишет:
Кстати, где такие торги бы посмотреть?
----------

https://torgi.gov.ru/index.html
Тут.
Это конкретно по имуществу должников:
https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=13
Регион и "квартира или доля в квартире" - находится в конце списка - сами добавите.
Только не советую туда сильно соваться. Там на вторых торгах одни и те же монстры зависают. И Вам это надо? Выселять потом должников, по суду выписывать. Это должно быть профессией.

----------
Цитата

taj2 пишет:
Кстати, где такие торги бы посмотреть? Сайтах банков обычно один неликвид висит по космическим ценам.
----------

Как ни странно на циане и домклике, но нужно искать.
Уходят такие квартиры быстро.
Правда это касается тех объектов по которым после 2х торгов небыло покупателя.

Японка , спасибо за столь детальный ответ!
Эх да, цена продажи ипотечной квартиры с материнским капиталом , будет значительно ниже рынка. :( Как всегда, бесплатный сыр только в мышеловке.

Получается, что теперь при покупке, квартиру придется проверять и на предмет использования мат капитала ( по всей цепочке владельцев ).

----------
Цитата

katerinaMoroz пишет:
Получается, что теперь при покупке, квартиру придется проверять и на предмет использования мат капитала ( по всей цепочке владельцев ).
----------


- еще надо законность приватизации квартиры проверять в лихие 90-е. Вдруг так кого обидели. И всю цепочку владельцев придется обнулить.
- и если было наследство - проверить, все ли дети (в т.ч. неофициальные) свою долю получили. В любой момент может объявиться такой и запросить долю.

Риски они везде :)