Покупка квартиры у пожилого человека

----------
Цитата

N@dya пишет:
Какой идиот собственник пропишет без оплаты?
----------

Ну если есть кто купит с прописанным, значит есть кто и пропишет))

По сути это вполне допустимо, если составить ПДКП
Прописка это пустота. Бабушка уже вряд ли родит)

Просто нужно всё точно разложить по шагам и точно просчитать все действия.
Собственник если заинтересован продать сделает временную для начала.
Но отдавать деньги за альтернативу в данном случае это точно идиотизм.

На месте нового собственника, даже трижды заинтересованного в продаже, я бы не прописала. Пропиши, а завтра бабуся передумает или до сделки не доживет. Проблем не оберешься

Сын обладает правом пожизненного проживания в квартире.

В результате сделки, он получит просто право проживания в другой квартире, которое может быть легко прекращено в ходе дальнейшей продажи другой квартиры или вообще без продажи, как бывший член семьи.

Кроме того, другая квартира будет меньшей площади, что ухудшит его жилищные условия.

Кем должен быть этот сын чтобы сначала отказаться от собственности на жилье, потом ухудшить свои жилищные условия, с дальнейшей перспективой в 50 лет стать бомжом?

----------
Цитата

BambulaGTS пишет:
ухудшит его жилищные условия.
----------
ну это же не ребенок, тут никто контролировать не будет. его право. может у него денег нет, чтоб за лучшие условия (метры) платить?

----------
Цитата

Blair пишет:
Скажем так, если принять допущение, что бабушка не имеет никаких злых умыслов, а также готова пойти навстречу с точки зрения предоставления справок из ПНД или других действий, о которых ее может попросить покупатель, что вы посоветуете сделать для того, чтобы сделка не была оспорена впоследствии?
----------

Здесь нужно учитывать, что в преклонном возрасте человек может утерять связь с реальностью в абсолютно непредсказуемый момент. Бабушка банально забудет, что сама хотела продать эту квартиру, и примется создавать покупателю проблемы.

С другой стороны, идеально чистая история объекта на вторичке практически не встречается. :pardon: За любой квартирой можно выискать грешок в виде сидельцев, жесткого развода, не оповещенных о смерти наследодателя родственников, а теперь еще и неверно учтенного маткапитала. Но, поскольку средний нормальный человек к мошенничеству не склонен, все это как-то сходит на нет и люди живут.

Возвращаясь к вопросу: справка из ПНД и нотариальное оформление сделки сами по себе ничего не гарантируют, но подтвердят добросовестность приобретателя в суде. Выписка всех, включая бабушку, до сделки и расчет через аккредитив защитят от хотя бы самого дерзкого мошенничества, что уже немало.

Ну ещё вариант -мать продает этому сыну эту квартиру по рыночной цене , а уже сын ее продает конечным покупателям. Для продажи сыну также мать представляет справку из ПНД . Сын который отказался от приватизации теперь ее 100% собственник . И оспорить сделку не сможет . На НДФЛ тоже не наделит при продаже так как сам купит по той цене что и продаст.

----------
Цитата

ivtt пишет:
Ну ещё вариант -мать продает этому сыну эту квартиру по рыночной цене , а уже сын ее продает конечным покупателям.
----------

Я понимаю что не все люди представляют принцип рынка недвижимости, но всё же есть возможность прогуляться по интернету чтобы понять что к чему. Поспрашивать у других например..
Но чтобы вот так советовать, не понимая всю нелепость своего совета. Вопрос - Зачем?
Это ведь как водитель маршрутки, который учился ездить по рассказам тракториста.

При вашем варианте про продажу можно сразу забыть! Навсегда!!!
Никто не впишется даже близко в квартиру полученную сыном по ДКП от пенсионера.
То что это притворная сделка будет светиться крупным текстом в верхней строке в ДКП
Есть ли доход у сына чтобы купить квартиру? Как вы обозначите переход денег?

И про саму продажу, вы вообще-то в курсе что есть налог на сделки по сроку?

----------
Цитата

N@dya пишет:
тут никто контролировать не будет. его право. может у него денег нет, чтоб за лучшие условия (метры) платить?
----------


:D Ладно!) Напишу прямым текстом.
Вы уверены что продажа квартиры и покупка меньшей имеет цель улучшение условий?

Переговорили тут со специалистом из банка. Я по наивности думал, что банк должен как-то держать на контроле такие вещи, поскольку ему проблемы с квартирой, которая у него в залоге, не нужны. Однако, оказалось, что никаких дополнительных требований к сильно пожилым продавцам не предусмотрено. Все отдается на откуп покупателя :o

В общем, насколько я понял, программа-минимум в данном случае:
- выписка бабушки и сына из квартиры перед сделкой (все равно не вполне представляю, куда им выписываться);
- наличие справки из ПНД о том, что она не стоит там на учете ( + освидетельствование???);
- оформление сделки у нотариуса (недешево, по первичному поиску - порядка 20..25 тыс р);
- страхование титула (хз сколько стоит и насколько это защищает, есть положительные примеры?);
- оплата на банковский счет (ну это вроде как само собой, поскольку ипотека?).

----------
Цитата

Blair пишет:
В общем, насколько я понял, программа-минимум в данном случае:

----------

Программа минимум
Вы должны понять что квартира продаётся с альтернативой
Если что-то с покупкой другой квартиры пойдёт не так, бабушка станет жить у вас на лестничной площадке.

----------
Цитата

Blair пишет:
...Квартира получена ею в собственность в результате приватизации, она - единственный собственник, остальные (муж и сын) написали отказ в договоре приватизации...
----------
----------
Цитата

Blair пишет:
...что вы посоветуете сделать для того, чтобы сделка не была оспорена впоследствии?
----------
В первую очередь покупателю необходимо предложить собственнику-продавцу и проживающему вместе с ним и зарегистрированному по месту жительства в продаваемой квартире его сыну передать покупателю архивную копию приватизационного дела для достоверного установления всех лиц, имевших равное с настоящим собственником-продавцом право пользования этой квартирой на дату её приватизации, которые в настоящее время по независящим от них причинам могут находится в других местах, но в силу закона продолжают иметь бессрочное право пользования продаваемой квартирой.

Пожалуйста, сообщите даты приватизации этой квартиры и возникновения на неё права собственности продавца.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
передать покупателю архивную копию приватизационного дела для достоверного установления всех лиц, имевших равное с настоящим собственником-продавцом право пользования этой квартирой на дату её приватизации
----------


Бабушка предоставила для ознакомления оригинал договора приватизации между ней и администрацией города, в соответствии с которым она приобретает право собственности на данную квартиру, а муж и сын отказываются от включения в число собственников.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Пожалуйста, сообщите даты приватизации этой квартиры и возникновения на неё права собственности продавца.
----------


Договор от 2002 года

----------
Цитата

Blair пишет:
Бабушка предоставила для ознакомления оригинал договора приватизации между ней и администрацией города, в соответствии с которым она приобретает право собственности на данную квартиру, а муж и сын отказываются от включения в число собственников.
----------
1. Хорошо, что в договоре приватизации от 2002 года указано об этом, но для максимальной достоверности всё-таки лучше подстраховаться получением архивной копии приватизационного дела или архивной выписки из лицевого счёта или из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии других лиц, имевших равное с бабушкой, её мужем и сыном право пользования квартирой на дату её приватизации настоящим собственником-продавцом, которые в настоящее время по независящим от них причинам могут находится в других местах (например, в местах лишения свободы или медицинских учреждениях), но в силу закона продолжают иметь бессрочное право пользования продаваемой квартирой. ----------
Цитата

Blair пишет:
Я по наивности думал, что банк должен как-то держать на контроле такие вещи, поскольку ему проблемы с квартирой, которая у него в залоге, не нужны. Однако, оказалось, что никаких дополнительных требований к сильно пожилым продавцам не предусмотрено. Всё отдаётся на откуп покупателя...
----------
2. Не только к пожилым продавцам, но и к лицам, имеющим в силу закона бессрочное право пользования продаваемым жилым помещением. Это потому, что банк всё-равно будет признан добросовестным залогодержателем.

3. В середине 2018 года в моей практике был случай, когда я в судебном порядке успешно защитил право бессрочного пользования мужа и сына бывшего собственника трёхкомнатной квартиры, проданной в 2015 году ипотечному покупателю, право собственности продавца которой возникло в 2015 года на основании договора о приватизации, согласие которому на её приватизацию в установленном законом порядке дали совместно проживавшие с ним в проданной квартире на момент её приватизации муж и сын.

3.1. Разумеется, при этом пострадал ипотечный покупатель, пытавшийся незаконно выселить из квартиры, купленной с использованием кредитных средств банка, мужа и сына её бывшего собственника-продавца, имевших в силу закона бессрочное право пользования проданной квартирой, но не банк, являющийся её добросовестным залогодержателем.

----------
Цитата

Blair пишет:
В общем, насколько я понял, программа-минимум в данном случае:
- выписка бабушки и сына из квартиры перед сделкой (все равно не вполне представляю, куда им выписываться);

----------

Здесь нужно разделить две вещи: фактическое проживание и штамп в паспорте. Фактически они могут подснять на месяц однушку, формальная же регистрация в наше время уже мало для чего нужна. В ДКП и свидетельстве о собственности на нашу нынешнюю квартиру я указан как "ранее зарегистрированный по адресу такому-то", т. е. в формальном статусе бомжа. :uncap: Никаким операциям с нотариусом, банком и Росреестром это не помешало.

Если бабушка по старой памяти боится потерять прописку, пусть ее зарегистрирует у себя второй сын, который живет не с ними. Но вообще-то это даром не нужно.

----------
Цитата

Blair пишет:
- наличие справки из ПНД о том, что она не стоит там на учете ( + освидетельствование???);
- оформление сделки у нотариуса (недешево, по первичному поиску - порядка 20..25 тыс р);
- страхование титула (хз сколько стоит и насколько это защищает, есть положительные примеры?);

----------

Не знаю, как в других городах, а у нас в Питере справка из ПНД - это и есть протокол освидетельствования. Сам получал такую года 3 назад и за мои же кровные 2 тысячи рублей врачиха-изуверша заставила меня считать назад от 100 с шагом 7 в доказательство, что я не дебил. Я посчитал. Официально не дебил.

Нотариус стоит денег, это да. Страхование титула - услуга в нашем царстве крайне редкая и надобности сомнительной. Также замечу, что опасения уважаемого Леонида Николаевича по поводу договора приватизации от 2002 года формально справедливы, по факту же сильно преувеличены. С 2002 года все, что могло выстрелить, уже выстрелило бы.

----------
Цитата

orcus vulgaris пишет:
...опасения уважаемого Леонида Николаевича по поводу договора приватизации от 2002 года формально справедливы, по факту же сильно преувеличены. С 2002 года все, что могло выстрелить, уже выстрелило бы.
----------
А если кто возвратится из мест лишения свободы, ранее осуждённый лет на 18-25, и заявит о своём бессрочном праве пользования проданной квартирой!

Лучше перебдеть, чем недобдеть! Тем болеее, что проверить это не сложно.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
А если кто возвратится из мест лишения свободы, ранее осуждённый лет на 18-25, и заявит о своём бессрочном праве пользования проданной квартирой!
----------

В теории такой вариант, безусловно, возможен, но какова вероятность? Подобный срок - и сам-то по себе редкость, а уж чтобы его кто-то реально отбывал целиком? Обычно освобождаются досрочно или на тот свет, или на этот.

Кстати, именно по этой причине на вторичном рынке ужасно не любят юристов. :pardon: Опытный юрист способен развалить практически любую сделку по вторичке. При этом 99% подобных сделок никогда не принесли бы участникам никаких проблем, хотя формально - да, история львиной доли объектов далека от идеала.

----------
Цитата

orcus vulgaris пишет:
...такой вариант, безусловно, возможен, но какова вероятность?
----------
Вы сами признали, что возможен, значит, вероятен, поэтому предусмотрительному покупателю целесообразно его исключить, что сделать несложно, в чём именно и выражается его разумная осторожность и должная осмотрительность.

К тому же для наступления такой вероятности вернувшемуся из заключения лицу необязательно быть осуждённым на один длительный срок лишения свободы, потому что вполне достаточно быть осуждённым несколько раз на разные сроки, в совокупности составляющие длительное время нахождения в местах лишения свободы, как в одном из свежих примеров, содержащемся в решении Индустриального районного суда г. Хабаровска от 25.06.2019 г. по гражданскому делу № 2-1766/2019 ~ М-1067/2019 (уникальный идентификатор дела 27RS0004-01-2019-001432-08), согласно которому суд удовлетворил иск "О признании права пользования и о вселении" возвратившегося из мест лишения свободы бывшего члена семьи собственника ранее приватизированной и проданной его матерью квартиры к её покупателю и к гражданину, которому покупатель впоследствии подарил купленную квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 02.10.2019 г. по делу № 33-6948/2019 вышеуказанное решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба покупателя и одаренного им гражданина оставлена без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 13.02.2020 г. по делу № 88-554/2020, 8г-598/2020 вышеуказанные судебные акты оставлены без изменения, а кассационная жалоба покупателя и одаренного им гражданина оставлена без удовлетворения. ----------
Цитата

orcus vulgaris пишет:
...на вторичном рынке ужасно не любят юристов, способных развалить...любую сделку по вторичке. При этом...история львиной доли объектов далека от идеала.
----------
В интересах покупателя объекта недвижимости предотвратить наступление неблагоприятных для него последствий, нежели потом расхлёбывать их, в чём именно и выражается сущность профессиональной деятельности опытных и юридически грамотных риэлторов, опытных юристов по недвижимости и опытных адвокатов по недвижимости.

О.о.коллеги.
1. Почему_то все считают, что если отказник от приватизации выписывается из квартиры, в которой он отказник, и постоянно прописывается в другом месте - то он теряет право на пожизненное проживание. Да нет же. Никаким законом это не регламентируется. А в соответствии со ст.9 ч.2 ГК РФ отказ от своих прав не влечет влечет прекращения этих прав(((

Я знаю, что есть решения судов по этому поводу. Что выписавшихся отказников признавали утратившими право проживания. Но это совсем не значит, что так будет и в Вашем случае. Если 50_летний сын бабушки будет пытаться через суд признать свое право на проживание и вселиться в эту квартиру. А на данный момент он из этой квартиры даже и выписываться не собирается, ага)

И с этой точки зрения страхование титула вообще ни с какого боку. Оно страхует только от потери права собственности. Право проживания в квартире постороннего человека к нему никак не относится.

2. И бабушка в возрасте сама по себе очень большая проблема. И никакие справки/обследования/видеозаписи здесь не помогут. Даже если бабушка в отличной форме и по ясности ума лучше молодых) Варианты развития событий такие : а) спустя какое_то время бабушка сама обратится в суд с иском о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности. Что она не понимала что делает, не осознавала последствий своих действий, что не хотела продавать квартиру и т.д. Как вариант - что она хотела продать квартиру совсем не на таких условиях, или что она не получила от покупателя денег, и т.п.до бесконечности. И очень вероятно, что суд пойдет ей навстречу. б) когда бабушки не станет, с таким же иском в суд обратятся ее наследники. Как мы видим, они в наличии - это два ее сына. И так же вполне вероятно, что суд примет решение в их пользу.

Blair, квартира заведомо проблемная. Причем сразу по двум позициям. Вам не нужно ее покупать. Даже если там очень большой дисконт. Даже если все из нее выпишутся, бабушка принесет справку из ПНД, обследуется у психиатра, сделка будет заключена у нотариуса и Вы застрахуете титул. Все равно не нужно.

----------
Цитата

Antilopik пишет:
О.о.коллеги.
1. Почему_то все считают, что если отказник от приватизации выписывается из квартиры, в которой он отказник, и постоянно прописывается в другом месте - то он теряет право на пожизненное проживание.
----------


Прямо так чтобы в законе не написано. Но его толкователи так считают:

Определение Верховного Суда РФ от 04.08.2015 N 49-КГ15-7 (Судебная коллегия по гражданским делам)

При выезде в другое место жительства право бывшего члена семьи собственника пользоваться жилым
помещением, в котором он проживал вместе с собственником, может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника имел такое право наравне с лицом, приватизировавшим это помещение.

Таким образом, сам по себе факт наличия права пользования жилым помещением на момент его приватизации у лица, в последующем добровольно отказавшегося от этого права, не может служить безусловным основанием для сохранения права пользования жилым помещением бессрочно.

----------
Цитата

Antilopik пишет:
бабушка в возрасте сама по себе очень большая проблема
----------

А какое существенное обстоятельство находят суды для признания сделки недействительной когда есть просто бабушка у которой нет истории психических болезней, которая не состояла и которую никогда не привлекали? Неужели просто пожилого возраста достаточно? А вариант получения аналогичного иска от наследников выглядит ещё более фантастичным.

----------
Цитата

Blair пишет:
куда им выписываться
----------

МВД на данный момент может граждан снимать с учёта просто так, без последующей регистрации. Только это не сильно поможет в случае если сын вернётся обратно потому что имеет на это право в принципе и до кучи не имеет ни адреса регистрации ни иной собственности пригодной для проживания.

А снимет ли риск заиметь сына в комплекте с квартирой то что он получит долю в новой меньшей квартире и там же зарегистрируется? Такой вариант кажется вполне допустимым если не учитывать что новый собственник их старой квартиры оказывается зависим от этих действий сына.