Моя страница

20 ноября 2018 в 13:42

Из-за мат.капитала должен выделить доли детям. Но не выделил. Можно ли продать квартиру без выделения долей.

Ситуация следующая.

1) Давно покупал квартиру в Новосибе в Ипотеку и часть денег погасил за счет мат.капитала.
2) Оформляя погашение мат.капиталом оформил у нотариуса Обязательство выделить долю детям в этой квартире после погашания ипотеки.
3) Прошло несколько лет, мы переехали в Москву, ипотеку закрыли и забыли и про это обязательство и про выделение долей детям.
4) Прошло еще несколько лет и мы решили старую квартиру продать. И тут начинается геморой. Если я правильно понял риелтора, то мы должны:
4.1. Оформить выделение (или дарение) долей детям у нотариуса. Причем обазательно в том городе где квартира. (т.е. мне надо туда лететь).
4.2. После выделения долей, мне нужно получить разрешение ОПЕК на продажу квартиры (т.е. выделить долю детям в другой квартире). А это надо опять лететь в Новосиб. Причем одним днем там не отделаешься.
4.3. И вот только всего этого можно будет заниматься продажей квартиры.

В связи с этим 2 вопроса:
1) Правильно ли я понял риелтора?
2) Что будет плохого если я не буду выделять доли и просто продам квартиру. По этому вопросу прошу без излишней паранои. Обманывать я никого не собираюсь. Если это противозаконно, то какое за это наказание (тем более, что я уже нарушил обязательство тк. должен был выделить доли в течение 6 месяцев после снятия обременения)? Если покупатели будут покупать мою квартиру через ипотеку, то смогут ли они вообще узнать про всю эту историю с долями?

P.S. дети несовершеннолетние. Другая жилплощадь где можно выделить им доли - есть.

6,4k

Комментарии

Сначала старые Сначала новые

Сначала старые

Показать предыдущие (6)

sanek556

20 ноября 2018 в 16:54

----------
Цитата

terapevt пишет:
А можно ли делать так: сначала сразу же при покупке нового жилья выделить в нём доли детям, а потом продать старое жильё, в котором детям доли должны были быть выделены, но родители об этом вовремя не побеспокоились?
----------

Закон связывает обязанность родителей выделить доли детям именно в том жилье в оплату которого были направлены средства материнского капитала. Никакой выдел долей детям в ином жилье не будет приравнен к обязанности возложенной законом.
Однако, законодатель не предусмотрел никакой ответственности для родителей которые игнорируют свою обязанность. Мне известно лишь об исках прокуратуры с обязанием родителей выделить доли (без каких либо штрафов).
Для покупателя такой квартиры имеется большой риск оспаривания сделки подросшими детьми которых родители таким образом кинули с выделом долей.

Ответить

Michael1234

20 ноября 2018 в 17:26

----------
Цитата

andrei400 пишет:
хотя если покупатель грамотный или у него нормальный риэлтор, то ваш вариант даже рассматривать не будут.
----------

Я один не понял, как нормальный риэлтор вообще узнает об использовании маткапитала? Судя по первому посту, автор маткапиталом гасил часть уже взятой ипотеки, и в договоре упоминания МК вообще нет.

Ответить

user467982337727

20 ноября 2018 в 17:52

----------
Цитата

Michael1234 пишет:
Я один не понял, как нормальный риэлтор вообще узнает об использовании маткапитала? Судя по первому посту, автор маткапиталом гасил часть уже взятой ипотеки, и в договоре упоминания МК вообще нет.
----------

Если покупается квартира у семьи с 2 детьми и более, которая была приобретена по ипотеке, всегда спрашивайте куда у них пошли средства от маткапитала, на эту квартиру или другую, и требуйте подтверждающие документы. Если подтверждения, что квартира куплена без средств маткапитала нет, то лучше её не покупать.

Теперь усложним задачу. Покупается квартира, которая была куплена продавцом в ипотеку несколько лет назад у семейной пары, которая использовала маткапиталл при погашении своей ипотеки и не выделила доли детям. Чувствуете подвох? Поэтому нужна правовая экспертиза всех предыдущих переходов прав и поэтому многие риэлторы, чтобы не утруждаться, просто рекомендуют не покупать квартир у семей с 2-мя и более детьми, так как можно на рынке найти такую же квартиру более юридически чистую чтоли. Как-то так.

P.S. А если в какой-то квартире при юридической экспертизе будет обнаружено, что когда-то кем-то была не выделена доля детям по обязательству, то эта квартира рискует никогда не найти нового хозяина при продаже. Так что выделяйте доли детям и не подставляйте будущих собственников.

Ответить

Avatar71

20 ноября 2018 в 20:39

----------
Цитата

sanek556 пишет:
Однако, законодатель не предусмотрел никакой ответственности для родителей которые игнорируют свою обязанность.
----------

Вполне себе предусмотрел в УК РФ. То, что случаев применения на практике пока не было - другой вопрос
----------
Цитата

Michael1234 пишет:
Я один не понял, как нормальный риэлтор вообще узнает об использовании маткапитала?
----------

При наличии погашенной ипотеки и 2+ детей риэлтор попросит либо справку из ПФ, либо выписку с платежами по ипотеке.

Ответить

svart

20 ноября 2018 в 20:46

Нет никакой базы обязательств по выделению долей. Даже если теоретически когда-то ребенок будет что-то оспаривать, размер претензий какой - 100 тыр? Суд не будет разворачивать сделку по этой причине спустя десяток лет.

Ответить

m107ty

20 ноября 2018 в 21:01

----------
Цитата

klemen пишет:
связи с этим 2 вопроса:
1) Правильно ли я понял риелтора?
2) Что будет плохого если я не буду выделять доли и просто продам квартиру. По этому вопросу прошу без излишней паранои. Обманывать я никого не собираюсь. Если это противозаконно, то какое за это наказание (тем более, что я уже нарушил обязательство тк. должен был выделить доли в течение 6 месяцев после снятия обременения)? Если покупатели будут покупать мою квартиру через ипотеку, то смогут ли они вообще узнать про всю эту историю с долями?

----------

Сам столкнулся с такой ситуацией.
Поясняю:без выделения долей договор купли продажи не зарегистрируюсь.Это 100%!
Если у Вас квартира уже куплена,то в ней выделить доли органы опеки Вам не дадут!!!у Вас только один выход -одномементно это ключевое, продавать старую квартиру и покупать детям с выделением долей другую.это тоже 200% информация.Все круги ада были пройдены мной лично.Вывод ни в коем случае не использовать мат.капитал для покупки жилья ( только если не будете жить в ней вечно) Вот такая фигня ,малята :wall: :evil: :evil: :evil:
Место действия -Москва возможно в регионах и есть шанс на выделение в уже куплена квартире,не могу судить.

Ответить

user467982337727

20 ноября 2018 в 22:31

----------
Цитата

svart пишет:
Суд не будет разворачивать сделку по этой причине спустя десяток лет.
----------

А вот этого мы не знаем, поэтому грамотный риэлтор при наличии других вариантов порекомендует у родителей с 2 и более детьми квартирку не покупать, а если покупать, то документы должны быть идеальные.

Ответить

user467982337727

20 ноября 2018 в 22:35

----------
Цитата

m107ty пишет:
!у Вас только один выход -одномементно это ключевое, продавать старую квартиру и покупать детям с выделением долей другую.это тоже 200% информация.
----------

я например, никогда не куплю в будущем квартиру в которой не выделили доли детям, даже если покажут документы, что выделены в другой. На сегодняшний день закон не разрешает такую как бы замену.

Ответить

user467982337727

20 ноября 2018 в 22:36

----------
Цитата

m107ty пишет:
Место действия -Москва возможно в регионах и есть шанс на выделение в уже куплена квартире,не могу судить.
----------

В Московской области выделяют точно, другое дело, что с недавнего времени эта сделка только через нотариуса и стоит дополнительных денег.

Ответить

klemen

21 ноября 2018 в 10:19

----------
Цитата

yay пишет:
Цитировать
----------
не сразу понял о чем вы. а когда понял - смеялся до слез. отличная шутка. :thumbsup:

Ответить

klemen

21 ноября 2018 в 10:26

m107ty, спасибо за ваше сообщение. Буду благодарен за более подробную информацию.

1) Вам договор купли продажи не зарегистрировали где? В ЕГРН?
2) Как они узнали, что вы не выделили доли?
3) На основании чего не разрешают выделение долей детям в уже купленной квартире? В чем логика выделять долю только в покупающейся квартире?

Ответить

Японка

21 ноября 2018 в 10:36

----------
Цитата

klemen пишет:
1) Вам договор купли продажи не зарегистрировали где? В ЕГРН?
----------

ЕГРН - это единый государственный реестр недвижимости.
Право регистрируют в Росреестре.
Росреестр выделение долей детям не контролирует. На это есть: ПФ, Прокуратура, опека.
----------
Цитата

klemen пишет:
2) Как они узнали, что вы не выделили доли?
----------

Росреестру все равно. Ответсвенность - на владельце маткапа. Прчем судебная практика есть.
Года 3-5 назад еще можно было продать квартиру с маткапом, аргументирую, что "доли мы тут же выделим в другой квартире". Сейчас эта "лавочка" прикрылась. Даже банки, видя, что на квратире было обременение, просят справку (из банка-кредитора, ПФ) о том - был ли или не был использован маткап. Судебные прецеденты дали свое - все боятся. И перепроверяют.
----------
Цитата

klemen пишет:
3) На основании чего не разрешают выделение долей детям в уже купленной квартире? В чем логика выделять долю только в покупающейся квартире?
----------

Логика в том, что Вы давали нотариальное обязательство именно на определенную квартиру - вот там и должны выделять.
В уже купленную квартиру дарением можно выделить доли детям. НО - сначала в той, на которую давали нотариальное обязательство. Все через опеку.

Ответить

Tin064

21 ноября 2018 в 13:08

klemen, поясню несколько моментов, которые, вроде бы, еще не были упомянуты в теме.

Выделять долю детям в этой квартиры, как верно написали выше, обязательно.
Далее. Разрешение органов опеки на продажи этой квартиры с условием выделения (дарения) долей в уже имеющейся квартире - вполне возможно, только эти доли должны быть не меньше площади и быть не меньшей стоимости, согласно Отчетам об оценке, которые вам придется делать, получая это разрешение.
Далее. Разрешение выдает орган опеки по месту проживания (то есть, регистрации) несовершеннолетних. Таким образом, если вы "пропишите" детей в Мск, получать разрешение будете уже так же здесь. Правда, собирать документы и делать вышеупомянутые отчеты об оценке придется все равно в городе (городах) нахождения объектов недвижимости. На самом деле, там ничего особо сложного нет. Да, какое-то количество денег и времени потратите, но не критическое. Можно, конечно, поручить это доверенному лицу (риэлтеру или юристу) но писать заявления в орган опеки все равно придется лично обоим родителям.
Выставлять квартиру на продажу лучше уже тогда, когда все будет готово, то есть, будет получено разрешение на продажу.

Ответить

trewtrew

21 ноября 2018 в 13:54

----------
Цитата

m107ty пишет:
.Вывод ни в коем случае не использовать мат.капитал для покупки жилья ( только если не будете жить в ней вечно) Вот такая фигня
----------
Вывод- нужно обязательно выделить доли детям по обязательству. Если не выделили, то не обойтись без проблем.

Ответить

user303018941230

21 ноября 2018 в 13:57

klemen,

Еще, как вариант, при смене региона опека может разрешить положить деньги от продажи доли ребенка на счет в банке. К моменту подписания ДКП деньги уже должны быть на счетах. И в Москве есть банки, которые не требуют в дальнейшем разрешение опеки на распоряжение деньгами.

Получали разрешение по месту нахождения квартиры, при наличии всех документов потратили около часа на заполнение заявления. Разрешение потом по почте получили. Потом одним днем на сделку ездили, при этом ребенок старше 14 лет сам подписывает документы с согласия родителя.

Другая жилплощадь у Вас тоже в Новосибирске? Выделение долей в другой квартире будет одновременно с продажей, т.е. сдавать будете два комплекта документов на регистрацию.

И подтверждаю, не так это сложно, как кажется. Дважды продавала квартиры и с выделением доли в другой, и с помещением денег от продажи на счет в банке.

И на практике пообщалась с продавцами не выделившими доли своим детям. Которые после просьбы предоставить справку из ПФ о состоянии счета маткапитала продавать квартиру передумали ))

Ответить

user713258768264

21 ноября 2018 в 14:08

----------
Цитата

Tin064 пишет:
вполне возможно, только эти доли должны быть не меньше площади и быть не меньшей стоимости, согласно Отчетам об оценке, которые вам придется делать, получая это разрешение.

----------

Мне говорили в опеке, что дают разрешение на основании кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость новой доли д.б. не меньше стоимости старой.

Ответить

taj2

21 ноября 2018 в 17:08

[QUOTE]klemen пишет:
Что будет плохого если я не буду выделять доли и просто продам квартиру.[/QUOTE]

Вплоть до УК РФ будет, по крайней мере прецеденты когда ПФ РФ требовал вернуть деньги капитала уже были (за купленные руины где жить невозможно). Пока жестко не проверяют, но кто знает что будет 3-5-10 лет? Государство не просто так эту программу придумало. Людей стоящих в очередях за социальным жилём ( т.к. у них нет НИЧЕГО) в стране изводят, программа направленна именно на это

[QUOTE]m107ty пишет:
Вывод ни в коем случае не использовать мат.капитал для покупки жилья[/QUOTE]

Да, именно так. Особо глупо это делать когда объект дорогой относительно суммы капитала. В квартиру за 10М влить 500к капитала - бред полный.
Ещё не забываем что если квартира где долевая собственности - сделки только через натариуса, а там свой % он берёт, вполне себе не маленький!

[QUOTE]andrei400 пишет:
у него нормальный риэлтор[/QUOTE]

[QUOTE]Michael1234 пишет:
как нормальный риэлтор вообще узнает об использовании маткапитала[/QUOTE

][QUOTE]Alexey_2019 пишет:
и поэтому многие риэлторы, чтобы не утруждаться, просто рекомендуют не покупать[/QUOTE]

Мда... Какие "грамотные" и нормальные риелторы? Народ, вы о чём??? Ответственности никакой нет, закрыть сделку и слиться. Что там будет дальше - его вообще никак не касается, ни в каких договорах они не фигурируют.

Ответить

klemen

22 ноября 2018 в 11:24

Подвожу промежуточные итоги по тем рекомендациям которые дали здесь:

== ВАРИАНТ №1 - не выделять доли детям и продавать так.
- многие пишут, что будет плохо, но как именно - точных примеров (статей, судебных дел) так и не привел.
- некоторые пишут, что реального наказания никакого не будет. Но покупатели (особенно если они будут покупать через ипотеку) могут спросить про мат.капила и попросить справку из ПФР. И скорее всего их это отпугнет.

== ВАРИАНТ №2 - выделять доли. Примерная схема следующая (поправьте если не правильно написал).
1) выделить доли через нотариуса. - в Мск это стоит 25 т.р. - нужно делать только в Новосибе, причем обязательно 2 собственника должны быть там. - Срок 1 день.
2) сделать оценку 2-х квартир. Ту в которой я обязан выделить доли детям. И в той, куда хочу выделить им доли потом. Сколько это стоит? Сколько времени займет?
3) подаем заявление в органы опеки. Пишут, что можно подавать по месту проживания (то есть, регистрации). Т.е. если детей прописать в Москве, то можно в Москве подавать. И это при том, что обе квартиры (где вначале выделим доли и куда будем переносить эти доли) находятся в Новосибе. Так ли это? Сколько это займет времени?
4) Выделаем доли в другой квартире в новосибе. Наверное через нотариуса. Сколько это будет стоить?

Ответить

Японка

22 ноября 2018 в 15:16

----------
Цитата

klemen пишет:
- многие пишут, что будет плохо, но как именно - точных примеров (статей, судебных дел) так и не привел.
----------

1. Прокурорская проверка вполне возможна. 2. Дети после 18 могут подать в суд, что у Вас (и у нотариуса) есть обязательство о выделении долей в определенной квартире, а по факту ничего нет. По срокам давности в этих делах не уточню.
В Н-ске уже были дела - когда взрослый дитяте пошел в суд как раз по этому поводу. Плюс к моих знакомых знакомых был прецедент (правда, в области) когда они купили под маткап дом, переписали на брата, деньги вложили в семейный бизнес. После прокурорский проверки и суда им постановили вернуть средства маткапа в бюджет или выделить доли в другом объекте.
----------
Цитата

klemen пишет:
- некоторые пишут, что реального наказания никакого не будет. Но покупатели (особенно если они будут покупать через ипотеку) могут спросить про мат.капила и попросить справку из ПФР. И скорее всего их это отпугнет.

----------

Как уже писала: после ряда таких случае ВСЕ крупные Агентства нашего города, даже мелкие маклеры в ПДКП и всяческие обязательства вставляют фразу, что "маткап в приобретение/погашение займа на квартиру использован не был". Поэтому вся ответственность - на владельце маткапа.
----------
Цитата

klemen пишет:
выделить доли через нотариуса. - в Мск это стоит 25 т.р
----------

В Н-ске стандартный тариф при выделении долей детям: 6700.
----------
Цитата

klemen пишет:
сделать оценку 2-х квартир. Ту в которой я обязан выделить доли детям. И в той, куда хочу выделить им доли потом. Сколько это стоит? Сколько времени займет?

----------

Оценка только той, в которой будет выделяться. Стоит 1 тыс. 1 день.
----------
Цитата

klemen пишет:
Т.е. если детей прописать в Москве, то можно в Москве подавать
----------

Опека по месту прописки детей. Они же и контролируют исполнение Приказа.----------
Цитата

klemen пишет:
Выделаем доли в другой квартире в новосибе. Наверное через нотариуса. Сколько это будет стоить?
----------

Нотариус не нужен. если в выделяемой квартире не долевая. Простая письменная форма.

Ответить

klemen

27 ноября 2018 в 13:02

Еще вот такой вопрос возник. Через год после того как я погасил ипотеку, у меня родился третий ребенок.

И нотариус говорит, что я обязан выделить в этой квартире долю и ему (третьему ребенку), т.к. это прописано в нотариальном обязательстве (которое я в принципе уже нарушил, т.к. был обязан выделить доли в течение 6 месяцев после снятия обременения и не сделал этого).

Соответственно вопросы - нужно ли выделять долю третьему ребенку?

Ответить

Показать еще (34)