Форум

Формула расчёта выгодности досрочного погашения ипотеки (или кредита)

Как вычислить экономическую целесообразность погашения?
  • 1
#1
18.12.2014 01:19
Добрый день, друзья. Я прочёл весь форум и, в частности, тему про досрочное погашение ипотеки, однако, не нашёл там ответов на свой вопрос. Буду очень признателен за любую помощь.

Хотелось бы как-то рассчитать экономическую выгоду (или убыток) от досрочного погашения ипотеки. Предполагаю, что можно создать некую формулу, учитывающую оставшийся срок, размер платежа, переплату по процентам, инфляцию и, возможно, ключевую ставку ЦБ. Предлагаю исключить психологические факторы типа «бремя на душе» и «тяжело тянуть». Как рассчитать? Искал в интернете, везде только общими словами.

У меня пример такой. Брал ипотеку 6 лет назад под 12 % годовых, на 20 лет, сумма 1700 тыс. Затем сделали материнский капитал. Ежемесячный платёж стал 14450 руб. Сейчас долг по кредиту 1142 тыс. Недавно получил премию, на которую пахал 4 года как конь, могу без проблем погасить эту ипотеку.

Соответственно осталось платить 14 лет по 14450 в мес. Итого выйдет 2427600 тыс. Вроде много, а с другой стороны все видите скачки валют на рынке — рубль уже не тот… хотя и инфляция не такая уж и большая 8-9 %, но и ключевую ставку повысили до 17 %, значит банковские вклады будут доходнее чем «расходность» ипотеки. Платить 14 лет снижающийся в ценности платёж или погасить прямо сейчас? Что экономически выгоднее? Как вычислить?
 
 
#2
18.12.2014 01:25
На депозит более 12% или в баксы.
 
 
#3
18.12.2014 01:48
Diletantr,

баксы - риск.
 
 
#4
18.12.2014 02:00
Цитата
askv пишет:
баксы - риск.
Риск везде.
На баксах:
- можно потерять несколько процентов
- или "наварить" несколько десятков процентов

Подушка безопасности в баксах против рублевой.
 
 
#5
18.12.2014 16:30
Цитата
Meowyen пишет:
Предполагаю, что можно создать некую формулу


Формулы нет, можно взять два калькулятора, ипотечный и доходный по вкладу, и тупо считать, учитывая, что при досрочке еще 10 тыщ возьмут, как в моем жадном банчке (если с уменьшением месячной платы). Инфляция будет и там и там, разницы никакой, так что отталкиваться можно только от абсолютных цифр. Наварите больше на вкладах (с учетом, что все-таки с деньгами если что) или потеряете больше на %, выплачивая ипотеку.

Хотя я лично скосил бы 14 лет хотя бы до 5-8 досрочкой.
Чем смотреть правде в глаза, лучше дать неправде в ухо.
 
 
#6
18.12.2014 17:05
Цитата
pmn пишет:
Формулы нет,

Точно. Формулы нет.
Есть текущая ситуация, которая сейчас может меняться каждый день.
 
 
#7
18.12.2014 17:19
ну у самого примерно такая же гололомка.
Для себя решил погасить и вот причины:
Вопервых ну много все равно врят ли я заработаю на этих вкладах.
Да и вклады сейчас 20% а через несколько лет надеюсь восстановится к нормальной ставке 7-9%, в итоге ипотечный процент дороже и невыгодно.
Да и второе самое важное есть риск влипнуть и потерять деньги при этом ипотека и долг останется, неблагоприятный исход рушится в феврале одновременно 5-10 крупных банков, АСВ говорит у них нет денег покрыть всю сумму, обращаются к ЦБ получить помощь, ЦБ их посылает что надо было самим фонд пополнять, ну и в итоге деньги со вклада я не получаю. При этом долг останется. Ситуаций много можно придумать.
 
 
#8
18.12.2014 19:38
аналогичная ситуация, пока сижу в раздумьях. Но начинаю склоняться к досрочке с уменьшением платежа. Депозит по 20% (ипотека 11.25), не так выгоден сейчас, налог вычтут.
 
 
#9
19.12.2014 13:47
Ребяты

У меня сходный с топикстартером вопрос.

Мой основной доход идет в долларах США. Ипотеку взял летом 2014 года, т.е. зафиксировался по курсу 1 доллар = 35 рублей. Основной долг порядка 6.9 млн руб.

В связи со скачком курса появились рублевые излишки в существенном количестве (порядка двух миллионов рублей), с которыми нужно как-то поступиться. Эти излишки существуют помимо "оборотного" за счет которого я произвожу ежемесячный платеж.

Мой кредитный договор работает таким образом, что если ты производишь досрочное погашение, то банк сокращает сумму ежемесячного платежа, но срок кредита он не сокращает, чтобы не потерять свои проценты. Таким образом, в какой момент времени ты делаешь досрочное погашение, тебе в общем то всё равно, поскольку ты в любом случае выплатишь те проценты, которые тебе расчитал банк на момент выдачи кредита.

В этой связи возникает вопрос. Раз тебе всё равно, в какой момент нести деньги в банк, имеет ли смысл распихать эти два миллиона по депозитам под 20%? За год можно получить 400k годовых, что в принципе очень хорошая сумма. К риску коллапса банковской системы и отказа АСВ покрывать страховку отношусь спокойно, и могу его принять.

Есть какие-нибудь мнения на это счет, друзья?
 
 
#10
19.12.2014 14:00
Я бы распихал по депозитам. А еще лучше положить столько, чтобы проценты покрывали ежемесячный платеж. В итоге ипотека гасится самостоятельно и в конце выплат приятный бонус в виде вклада.
 
 
#11
19.12.2014 14:16
Вот из этого:
Цитата
Narkoz пишет:
Мой кредитный договор работает таким образом, что если ты производишь досрочное погашение, то банк сокращает сумму ежемесячного платежа, но срок кредита он не сокращает

Совсем не следует вот это:
Цитата
Narkoz пишет:
Таким образом, в какой момент времени ты делаешь досрочное погашение, тебе в общем то всё равно, поскольку ты в любом случае выплатишь те проценты, которые тебе расчитал банк на момент выдачи кредита.

Вы всегда платите проценты на ту сумму, которой пользуетесь, и которую должны банку.
Изменено: цЫфра- 19.12.2014 14:16
 
 
#12
19.12.2014 14:32
Ну конечно же нет, цЫфра. Когда Вы берете ипотечный кредит, Вам банк заранее расчитывает процент. Расчитанный процент плюс тело долга - это Ваша совокупная задолженность банку по кредитному договору. Далее эта сумма в пропорции разбивается на периоды и Вы производите выплаты. Досрочное погашение снижает Вашу нагрузку в разрезе выплаты за период, но она конечно же не снижает совокупную сумму по процентам.
 
 
#13
19.12.2014 15:38
Narkoz, вы заблуждаетесь. Когда вы берете кредит, вам банк рассчитывает предварительную его стоимость, а не совокупную задолженность банку по кредитному договору. Поднимитесь в темы "Важное" в этом же разделе. Там всё достаточно подробно по несколько раз описано.
 
 
#14
19.12.2014 16:02
Цитата
Narkoz пишет:
если ты производишь досрочное погашение, то банк сокращает сумму ежемесячного платежа, но срок кредита он не сокращает, чтобы не потерять свои проценты.


Он и так и так ничего не теряет. Есть тема выше. А вообще мне бы такой банчок. У меня как раз за такое погашение еще денег немалых требуют. А вот по сроку - ничего.

Цитата
Narkoz пишет:
Вы производите выплаты. Досрочное погашение снижает Вашу нагрузку в разрезе выплаты за период, но она конечно же не снижает совокупную сумму по процентам.


Неверно. Откройте любой ипотечный калькулятор и поиграйте с цифирками. Увидите, что при досрочке сумма долга очень даже снижается.

По теме: я бы на депы заложил.
Чем смотреть правде в глаза, лучше дать неправде в ухо.
 
 
#15
19.12.2014 16:45
Цитата
Diletantr пишет:
Риск везде.
На баксах:
- можно потерять несколько процентов
- или "наварить" несколько десятков процентов

Подушка безопасности в баксах против рублевой.


1. Расскажите это тем, кто купил по 80 недавно. Или продал по 23 в 2008-м.
2. Ставка по долларам ниже чем по рублям, за несколько лет может отбить резкое разовое падение. Т.о. риск меньше, т.к. меньше шанс попасть на кратковременное неблагоприятное движение.
3. Не Вы один такой умный. Если есть способ гарантированно получить профит, эта возможность обычно быстро исчезает, т.к. все начинают этой возможностью пользоваться.
 
 
#16
19.12.2014 17:09
Цитата
askv пишет:
2. Ставка по долларам ниже чем по рублям, за несколько лет может отбить резкое разовое падение. Т.о. риск меньше, т.к. меньше шанс попасть на кратковременное неблагоприятное движение.

Вы сторонник валютной ипотеки?
 
 
#17
19.12.2014 23:36
Я взял в этом году ипотеку по 11,65. Если бы возможность, побежал бы под 20 в банк положил. Срок, сумма-у каждого свои возможности, но математически профит нормальный.
 
 
#18
19.12.2014 23:51
Цитата
Narkoz пишет:
в какой момент времени ты делаешь досрочное погашение, тебе в общем то всё равно, поскольку ты в любом случае выплатишь те проценты, которые тебе расчитал банк на момент выдачи кредита.

Абсолютно неверный вывод. Уплачиваемые вами проценты никак не зависят от того, что рассчитал банк при выдаче кредита. Они зависят только от скорости уменьшения долга, а это зависит только от вас (от того, уменьшается срок или платеж, скорость уменьшения долга при возможности делать досрочку не зависит). Подробнее здесь:
http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=...TID=177076
Подвожу итоги. Быстро, бесплатно, качественно.
 
 
#19
20.12.2014 01:04
Цитата
WhiteDoctor пишет:
А еще лучше положить столько, чтобы проценты покрывали ежемесячный платеж. В итоге ипотека гасится самостоятельно и в конце выплат приятный бонус в виде вклада.

ну или самостоятельно гасится до тех пор, пока сумма задолженности не сравняется с суммой вклада, - после чего ипотека благополучно закрывается единовременной досрочкой
другой вопрос, что будет со ставками вкладов хотя бы через год-два, когда закончатся нынешние (даже долговременные) вклады под хороший процент...
 
 
#20
04.01.2015 19:17
Цитата
Meowyen пишет:
Предлагаю исключить психологические факторы типа «бремя на душе» и «тяжело тянуть». Как рассчитать?

Судя по полному тексту Вашего поста, финансы -- "не Ваш конек". Поэтому, исключая психологические факторы, погасите ипотеку полностью, иначе при любой попытке что-то "заработать" (на депозитах, на акциях, на валюте, частном займе и пр.) Вы с очень большой долей вероятности профукаете то, что имеете.
 
 
#21
04.01.2015 23:23
Пока тоже склоняюсь к тому, чтобы положить деньги на депозит. Но смущает несколько моментов в такой стратегии:
1. Не уверен, что можно зафиксировать текущие ставки на такой долгий срок (10 и более лет). А на 2-3 года вообще не вижу смысла.
2. Как известно в начале пути по выплате ипотеки большую часть ежемесячного платежа составляют проценты по кредиту. Поэтому, даже если проценты по вкладу будут покрывать платеж по ипотеке, то все равно долг по ипотеке будет уменьшаться с той же скоростью, что и раньше.
3. Банки, которые дают большие % потенциально могут кануть в лету. Даже учитывая увеличение АСВ не готов расстаться со всеми деньгами даже на 2 недели. Некомфортно мне будет. Принимая во внимание общую нестабильность на данный момент, может и по АСВ не получится получить денежки обратно. А это уже хуже некуда.

В общем одни сомнения.
Изменено: brother-co- 04.01.2015 23:25
 
 
#22
09.01.2015 04:26
Цитата
brother-co пишет:
Не уверен, что можно зафиксировать текущие ставки на такой долгий срок (10 и более лет). А на 2-3 года вообще не вижу смысла.

10 лет для вклада???? таких практически никогда не было.
Пока вы не видите смысла в 2-3 года, за это время люди зарабатывают на разнице 22% депозит минус 12% кредит = 10% годовых. С суммы 3 млн р. за 3 года получается 1 млн р. с учетом капитализации.
Ну как, все дальше не видите смысла просто так получить 1 млн р.?

Цитата
brother-co пишет:
в начале пути по выплате ипотеки большую часть ежемесячного платежа составляют проценты по кредиту. Поэтому, даже если проценты по вкладу будут покрывать платеж по ипотеке, то все равно долг по ипотеке будет уменьшаться с той же скоростью, что и раньше.

Это известное заблуждение. Читайте тему в этом разделе - Важно: Развеиваем миф о "будущих процентах".
Когда бы вы ни делали досрочное погашение, при досрочном погашении сумма вашего долга в любом случае уменьшится на ту сумму, которую вы досрочно гасите.
Только сейчас выгоднее не досрочно гасить 12%-ую ипотеку, а класть на вклад под 22%.

Цитата
brother-co пишет:
Даже учитывая увеличение АСВ не готов расстаться со всеми деньгами даже на 2 недели.

Опять же, вы можете и дальше бояться, только (см. выше) другие за 3 года дополнительно получают 1 млн р. Вы бы разве этого не хотели, ответьте честно? Ну и что такого подождать 2 недели?

Цитата
brother-co пишет:
Принимая во внимание общую нестабильность на данный момент, может и по АСВ не получится получить денежки обратно.

Вероятность этого меньше вероятности падения метеорита, или кирпича сверху.

Подумайте еще разок - сравните сколько вы теряете от ваших выдуманных фобий. Будьте смелее, в жизни и так много рисков, глупо пытаться защититься только от одного риска.
 
 
  • 1
Форумы » Финансовые продукты и услуги » Ипотека

Все продукты Банки.ру

Калькуляторы

Калькулятор туристической страховкиКалькулятор ипотечного страхованияКалькулятор вкладовКалькулятор кредитовКалькулятор ипотекиКалькулятор автокредитовКалькулятор КаскоКалькулятор ДМСКалькулятор медицинской страховкиКалькулятор ОСАГОКалькулятор займа

Вклады и инвестиции

Вклады в СбербанкеВ рубляхС высоким процентомВклады с онлайн заявкойКупить ПИФыВклады в МосквеКупить облигацииАкции российских компанийАкции ГазпромАкции Голубые фишкиНакопительные счетаНакопительные счета с ежедневным начислением процентов

Кредиты и займы

Кредит онлайнКредит для пенсионеровСрочный займ на картуЗайм без отказаБеспроцентный займРефинансирование кредитовКредит под залогКредиты в МосквеЗайм на картуЗайм онлайнАвтокредитыКредитная история онлайн бесплатноВзять кредитЛучшие кредитыКредит на ноутбукКредит без посещения банкаКредит с подтверждением дохода

Ещё

1 доллар в рублях1 евро в рубляхКурсы ЦББанки РоссииКнига памятиБанки на картеОтзывы о банкахОтзывы о страховых компанияхЛичный кабинет агентаНародный рейтинг МФОСтатьиНовостиФинансовый словарь
Показать ещеСкрыть

Страхование

Ипотечное страхованиее-ОСАГООСАГО в МосквеПродлить ОСАГОПродлить ОСАГО в МосквеСтраховка автомобиля ОСАГОРасчёт стоимости каскоКаско в МосквеОСАГО без ограниченнийОСАГО для начинающихРасширенный полис ОСАГООСАГО в Санкт-ПетербургеКаско от угонаКаско на годКаско на второй годДМС страхованиеСпортивная страховкаСтрахование квартирыАнтиклещТуристическая страховкаАлкогольный калькулятор для водителейДКП автоУзнать кадастровый номер

Карты

Онлайн заявка на кредитную картуКредитная карта Тинькофф ПлатинумОнлайн заявка на дебетовую картуКарты с кэшбэком 2024Карты с бесплатным обслуживаниемКредитки без справки о доходахКредитные карты PlatinumМолодежные кредитные картыКредитные карты на 50 000 рублейКредитная карта за 5 минутКредитные карты на 500 000 рублейДебетовые карты Мир UnionPayДебетовые карты UnionPayКредитные карты UnionPayКредитные карты МИР UnionPayКредитные карты без подтверждения доходаКредитные карты срочноДоступные кредитные картыКредитные карты по паспорту с моментальным решениемКредитные карты 100% одобрениеКредитные карты в Москве

Ипотека

Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в ВТБИпотека в СбербанкеРефинансирование ипотекиЛьготная ипотекаИпотека на вторичное жильеИпотека в МосквеИпотека для IT-специалистовИпотечное менюИпотека от застройщиковДальневосточная ипотекаРефинансирование семейной ипотекиИпотека под залог недвижимостиИпотека для врачей

РКО

Расчётно-кассовое обслуживание в МосквеРКО СбербанкРКО в Т-БанкеРКО в ВТБРКО в Райффайзен банкеЭквайрингРегистрация бизнесаРасчетный счет для ИПРасчетный счет для ОООЛучшие банки для ИПЛучшие банки для ОООБесплатный расчетный счет для ИПБесплатный расчетный счет для ОООРКО в ТочкеРКО в Альфа-БанкеРКО в ПромсвязьбанкеРКО в ОТП БанкеРКО В ГазпромбанкеРКО В СовкомбанкеБанковские гарантииКредиты для бизнеса

Дебетовые карты

Дебетовые карты ТинькоффДебетовая карта «Мир»Дебетовые карты «Mir Supreme»Карты UnionPayВиртуальные дебетовые картыКарты с бесплатным обслуживаниемДетские картыСоциальные карты москвичаТоп дебетовых картМоментальные картыКарты с высоким процентом на остатокЗарплатные картыДебетовые карты СбербанкаДебетовые карты Альфа БанкаДебетовые карты ВТБДебетовые карты Газпромбанка

Потребительские кредиты

Мастер подбора кредитаПотребительские кредитыКредит наличнымиКредит на картуКредиты для самозанятыхКредиты для безработныхРефинансирование кредитаКредит под залог автоКредит под залог недвижимостиОнлайн заявка на кредитЧерез Госуслуги

Микрозаймы

Займ на карту без процентов за первый займОнлайн займы на банковскую карту срочноСрочные экспресс займы онлайнОформить и получить простой микрозайм наличнымиСрочный онлайн микрозайм на киви кошелек без отказаСрочно получить деньги на карту круглосуточноОнлайн займ без отказа пенсионерамЗайм студентам с 18 лет без работыВзять быстрый займ денег в долгЗаймы на длительный срок с ежемесячной оплатой

Кредитные карты

Взять кредитную картуКредитные карты банка Русский СтандартКредитные карты ТинькоффКалькулятор кредитной картыКредитные карты без отказаВиртуальные кредитные картыКредитные карты без посещения банкаМоментальные кредиткиКарта рассрочки «Халва» от СовкомбанкаКредитные карты Альфа БанкаКредитные карты СбербанкаКредитные карты ВТБКредитные карты ГазпромбанкаКредитные карты Почта БанкаКредитные карты МТСКредитные карты банка Открытие

Расчетно-кассовое обслуживание

Открытие счета в СберБанк онлайнСчет для ИП в СберБанке условияОткрыть счет для ИП онлайнРКО для ООО открытьРасчетный счет в ТочкеБизнес банк ТинькоффОткрыть расчетный счет

Ипотечные кредиты

Взять ипотеку на строительство дома с нуляСоциально ипотечное кредитованиеПрограммы льготной ипотеки для молодой семьиИпотека на приобретение дома в сельской местностиИпотека на строящиеся квартирыПолучить ипотеку без подтвержденного доходаПрограмма господдержки ипотечного кредитованияИпотека для многодетных семей с минимальным процентомИпотека на загородный дом в СНТСоциальная ипотека для работников школы

Депозиты

Облигации федерального займа доходностьКупить дивидендные акцииСберБанк вклады депозитыСберБанк управление активами ПИФы доходностьДепозит онлайнАкции ГазпромETF на московской биржеРоснефть акции ценаАкции Лукойл ценаПенсионные вклады

ОСАГО и Каско

Рассчитать стоимость каскоОСАГО от ИнгосстрахПролонгация ОСАГОРассчитать стоимость ОСАГОКаско в МосквеКаско в рассрочкуКаско на старый автомобильКаско от бесполисныхКаско на KIAКаско на LadaКаско на CheryЭлектронный полис е-ОСАГООСАГО от АльфаСтрахованиеОСАГО от Тинькофф СтрахованиеОСАГО от РосгосстрахОСАГО от Сбер Страхование