Выгодно ли досрочное погашение ипотеки?

Цитата
Антон пишет: Остается вопрос, какова вероятность такого роста ставок по ОФЗ. Пусть Иван оценивают такую вероятность как 0,05. В этом случае ожидаемый выигрыш равен 500 * 0,05 = 25 тыс. руб. Логично поставить 4 тыс. руб. ради выигрыша в 25 тыс. руб.

Самим-то не смешно, что здесь написали! Можете ещё в казино сыграть или лотерею

Цитата
Антон пишет: Надо разделять принятие глупого риска и обоснованного риска.

Это гадание на кофейной гуще

Цитата
Versus18 пишет: Это гадание на кофейной гуще

Торгуют же некоторые опционами, в т.ч. опционами на процентные ставки.
А здесь мы имеем дело именно с опционом на процентную ставку, который приносит деньги в случае роста процентной ставки.
Вопрос можно поставить так: у Ивана есть опцион на процентную ставку теоретической стоимостью 25 тыс. руб. Ему предлагают продать этот опцион за 4 тыс. руб. Стоит ли ему соглашаться?

Антон, в платежах по ипотеке еще основной долг гасится.

Цитата
Антон пишет: А если 10-летние ОФЗ станут 12% годовых приносить?

Думаю, вероятность выиграть в казино или в лотерею выше.

Цитата
tempur пишет: Антон, в платежах по ипотеке еще основной долг гасится.

И ОФЗ можно продавать каждый месяц несколько штук, а средства от продажи использовать для погашения основного долга.

Писал, писал и всё слетело.
Придётся уже кратко и скомкано. Так как много не вспомню.
На самом деле надо понимать для чего это всё.
Если квартира для жития то лучше погасить сейчас и быть спокойным. Если квартира для сдачи или уже сдаётся то есть варианты
1. Оставив сейчас в ожидании 1-3 месяца то есть 4000-15000 рублей против возможных 500 000 рублей. Стоит использовать этот шанс. Так как 4000-15000 рублей в течение месяца- трёх можно заработать на "заводе"
Но хочу сказать что вряд ли будет ОФЗ 12% Я бы на это не рассчитывал
Но есть ещё один вариант Вы почему то его не рассматривали.
Давайте посмотрим совсем с другой стороны
Предположим что Вы сегодня купили доллары 5 000 000/70.8 = $ 70600. Через 2-3 месяца при курсе 74 можно получить 5224400 рублей. Ну или выйти раньше и переложиться в ОФЗ. Если курс задёрнется выше (процентов на 15 существует такая возможность) через 3 месяца увидеть 78. ТОгда Вы получаете свои полляма и гасите ипотеку. Если хотите.

Но для решения любой задачи нужно понимать конечную цель. Цель приумножить и ли обзавестись заветным бетоном?


ДОП
Те пол ляма что Вы прикинули от разницы ОФЗ Вы на каком отрезке получите? Ну или другими словами через сколько они у Вас будут?
И что там у Вас с ИИС и с вычетом покупки квартиры? Эти все мелочи влияют на общую картину тоже!

Цитата
BeeS пишет: Предположим что Вы сегодня купили доллары 5 000 000/70.8 = $ 70600. Через 2-3 месяца при курсе 74 можно получить 5224400 рублей.

А можно получить убыток.

Цитата
Антон пишет: Подбирай параметры по историческим данным и оценивай.

Проблема в том, что исторические данные никакого влияния на предстоящие не оказывают. Для предсказания будущего прошлое тут не подходит.

Цитата
BeeS пишет: Предположим что Вы сегодня купили доллары 5 000 000/70.8 = $ 70600. Через 2-3 месяца при курсе 74 можно получить 5224400 рублей.

Ну это чистая спекуляция.
К тому же, если хотите спекулировать, то зачем покупать непосредственно доллары. Намного проще купить фьючерсы на доллары. Для этого и 5 млн. не требуется, а только залог в 5-10% от этой суммы.

Цитата
BeeS пишет: Те пол ляма что Вы прикинули от разницы ОФЗ Вы на каком отрезке получите? Ну или другими словами через сколько они у Вас будут?

Ну если 7% по ОФЗ будут так и сохранятся или даже вырастет, то в течение 10 лет полляма будут получены.
Если же ОФЗ скоро вернутся к существующему сейчас уровню, то сразу и получите (ОФЗ подорожают, их можно будет продать).

Попробовал примерно оценить стандартное отклонение доходности 10 летних ОФЗ по историческим месячным данным.
Получилось, что стандартное отклонение 0,4%.
При предположении нормального распределения это означает, что через месяц доходность ОФЗ будет находится в пределах плюс-минус 0,4% от текущего значения с вероятностью 0,68; а пределах плюс-минус 0,8% от текущего значения с вероятностью 0,95.
Также можно утверждать, что с вероятностью 0,023 доходность ОФЗ увеличится более чем 0,8%. И при таком увеличении среднее значение увеличения составит 0,91%.

Пересчитаю свои данные:

Цитата
Антон пишет: Грубый подсчет выгоды: 5 000 000 * 1% * 10 = 500 000 руб. Т.е., потратив 4 тыс. руб., Иван получает шанс получить 500 тыс. руб. Остается вопрос, какова вероятность такого роста ставок по ОФЗ. Пусть Иван оценивают такую вероятность как 0,05. В этом случае ожидаемый выигрыш равен 500 * 0,05 = 25 тыс. руб. Логично поставить 4 тыс. руб. ради выигрыша в 25 тыс. руб.

5 000 000 * 0,91% * 10 = 455 000 руб.
Вероятность 0,023.
Ожидаемый выигрыш 455 * 0,023 = 10 тыс. руб.

Грубый вывод: досрочное погашение ипотеки выгодно (в т.ч. частичное досрочное погашение на мелкие суммы), если ставка по ипотеке выше на 1% и более, чем текущая доходность длинных ОФЗ. А если такая разница меньше 1%, то есть смысл подождать с надеждой роста доходности ОФЗ.

Цитата
mikhkon пишет: Антон, у вас также игнорируются риски потери денег. Причины могут быть разные.

Риск не иметь 5 млн. руб. наличными под рукой тоже надо учитывать. Вдруг смертельное заболевание, надо много денег на лечение, а их нет?

Цитата
Антон пишет: Вдруг смертельное заболевание, надо много денег на лечение, а их нет?

И этот риск стоит оценить и купить необязательную страховку, например. Вообще принятие рисков вопрос психологический, поэтому точного ответа нет. Я бы не погашал при разнице от 4. В противном случае перспектива не иметь долга мне приятнее чем возможные 1-2 процента выгоды. Вот 5-10 уже другое дело.