Многие из тех, кто переехал в другой город или страну, сталкиваются с необходимостью продать недвижимость удаленно, то есть не присутствуя на сделке лично. Это возможно, если оформить доверенность на продажу квартиры на человека, которому вы действительно доверяете. Рассказываем, как это сделать.
Что такое доверенность на продажу недвижимости
Доверенность — это документ, в котором один человек (доверитель), передает другому человеку (поверенному) право представлять свои интересы на определенных сделках. Их перечень перечислен в доверенности, также в ней прописывается срок действия.
Доверенным лицом может стать любой человек, в том числе родственник, друг, риелтор.
Обратите внимание
Для доверенности нужно согласие только одного лица — доверителя, согласия поверенного при оформлении документа не требуется. Но поверенный может отказаться от доверенности.Какие бывают доверенности
Доверенности бывают нескольких видов:
- разовая, выданная на совершение однократно конкретного действия, например, принять залог, заключить предварительный договор купли-продажи, получить документы о регистрации сделки;
- специальная, выданная на регулярное совершение конкретного действия в течение определенного срока, например, представительство в суде, получение вклада и т. п.;
- общая, выданная для совершения любых действий с недвижимостью доверителя.
Для совершения сделок с недвижимостью, как правило, оформляется общая доверенность, в народе ее еще называют «генеральной», хотя юридически такого понятия нет. Эта доверенность, обязательно заверенная у нотариуса, дает поверенному право распоряжаться конкретным имуществом как своим: продавать, дарить, передавать в залог и т. п., если в документе не указаны исключения.
Также можно использовать разовую доверенность на совершение конкретной сделки по конкретному объекту недвижимости.
Как отозвать доверенность на продажу недвижимости
Возможность оформить доверенность на продажу квартиры предусмотрена ст. 182 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Срок действия документа может быть любым, а если он не прописан, то доверенность считается действительной в течение одного года со дня подписания.
Истечение срока давности не единственное основание для прекращения действия доверенности. Остальные прописаны в ст. 188 ГК РФ:
- Сам доверитель отменяет доверенность.
- Поверенный отказывается от полномочий.
- Доверитель умирает или его признают недееспособным, ограниченно дееспособным, безвестно отсутствующим.
- Поверенный умирает или его признают недееспособным, ограниченно дееспособным, безвестно отсутствующим.
- В отношении доверителя или поверенного вводят процедуру банкротства, при которой человек теряет право самостоятельно выдавать доверенности.
Если доверитель решил сам отозвать доверенность, то ему нужно либо вновь обратиться к нотариусу для аннулирования документа, либо воспользоваться электронным сервисом Федеральной нотариальной палаты.
Ограничения при продаже квартиры по доверенности
Поверенный не может продать квартиру самому себе. К примеру, Сергей решил купить жилье у своего друга Алексея. Но Алексей находится за границей и приехать на сделку не может. Алексей хотел оформить доверенность на Сергея, чтобы он от его имени продал квартиру себе. Закон сделать это не позволяет (п.3 ст. 182 ГК РФ).
Точно так же один человек не может быть одновременно поверенным у двух сторон сделки — продавца и покупателя, и подписать договор от имени обоих. Такие сделки могут быть признаны недействительными.
Риски продавца и покупателя при продаже квартиры по доверенности
Оформлять доверенность следует на человека, которому вы полностью доверяете. Риски, к сожалению, существуют: поверенный может продать жилье по договору за меньшую цену, а разницу забрать себе, подарить его кому-то без вашего ведома.
Чтобы максимально обезопасить себя, желательно указать в доверенности, какие сделки может совершать от имени доверителя поверенный, прописать сумму, за которую доверено продать недвижимость, и способ передачи денег владельцу жилья (наличными, на банковский счет, через банковскую ячейку). Можно также обозначить, что поверенный не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.
Рискует при оформлении купли-продажи по доверенности и покупатель, который приобретает квартиру не у продавца, а у его представителя. Может оказаться, что мошенники используют доверенность, которая прекратила действие или была отозвана. Чтобы избежать таких ситуаций, для расчетов лучше использовать банковскую ячейку, забрать деньги из которой представитель продавца сможет только после регистрации сделки в Росреестре. Если же по какой-то причине сделка по истекшей доверенности была зарегистрирована, то в будущем договор могут признать недействительным и покупатель потеряет право собственности, а вот вернуть деньги ему будет сложно.
Что еще придумали мошенники
В РФ появилась новая мошенническая схема по отъему жилья у граждан. Злоумышленники начали представляться риелторами и «предупреждать» о продаже квартиры жертвы по доверенности. Мошенники звонят жертвам и сообщают, что их жилье якобы кто-то пытается продать по поддельной доверенности. После этого они пытаются убедить владельцев продать квартиру самостоятельно и зачислить деньги по указанным реквизитам. В итоге, средства уходят на счета мошенников.
Сделка также может быть признана недействительной, если доверитель умер или был признан недееспособным до ее совершения.
Информацию о доверенности и ее отмене нотариусы вносят в единую информационную систему, воспользоваться которой может любой заинтересованный человек. Проверить, действительна ли доверенность, можно через специальный сервис Федеральной нотариальной палаты, введя ее номер, дату подписания и ФИО нотариуса. Если документ не найден в базе, значит с доверенностью что-то не так.
Как продать квартиру по доверенности
Итак, для оформления доверенности необходим паспорт собственника имущества и правоустанавливающие документы, а также данные паспорта доверенного лица.
Доверитель обращается к нотариусу, присутствие второй стороны необязательно. Если документ оформляют на продажу совместно нажитого имущества, необходимо представить письменное согласие на продажу от супруги или супруга.
Удостоверенная нотариусом доверенность передается поверенному вместе с документами на недвижимость. Все дальнейшие действия совершает уже он. Когда покупателя нашли, составляют договор купли-продажи. Он стандартный, но кроме данных продавца в него также вносят данные представителя и информацию о доверенности. Остальные пункты, как и в любом договоре:
- Информация об объекте недвижимости.
- Информация о наличии/отсутствии обременений.
- Ответственность сторон за несоблюдение условий договора и невыполнение обязательств.
- Стоимость объекта.
- Порядок оплаты.
- Разрешение споров.
- Реквизиты сторон.
Подробно о том, как должен выглядеть договор купли-продажи недвижимости, мы рассказывали в этом материале.
Продажа по доверенности через риелтора
Если нет друга или родственника, который готов выступить поверенным, можно действовать через агентство недвижимости или частных риелторов. В этом случае также придется оформить доверенность на агента, а еще заключить агентский договор или договор поручения.
По словам адвоката, руководителя Saunin Law Practice Андрея Саунина, как правило, заключается агентский договор, где прописываются права и обязанности риелтора.
«В зависимости от тех полномочий, которые получит риелтор, будет иметь значение, какие именно обязанности возложат на него в договоре. Наиболее очевидными я представляю периодические отчеты о ходе исполнения агентского договора и факте заключения авансовых соглашений, предварительного договора, договора об отчуждении недвижимости, — пояснил эксперт. — Для финансовой безопасности клиента желательно не предоставлять в доверенности право на получение денег и имущества».
Особенности при ипотечных сделках
Продать квартиру, купленную с помощью ипотеки, по доверенности можно. Для этого необходимо включить пункты о том, что доверенное лицо имеет право обращаться в банк от имени заемщика, подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки, передавать кредитору личные сведения о доверителе.
Далее действовать нужно так же, как действовал бы сам продавец: заключить предварительное соглашение с покупателем, передать его в банк, который оценит условия продажи и возможность покупателя погасить оставшуюся часть долга. Если банк дает добро на сделку, заключается основной договор купли-продажи. Но учтите, что банки могут скептически относиться к сделкам, совершаемым по доверенности.
Как защитить себя при продаже квартиры по доверенности
Как мы уже говорили, риски существуют и для покупателя, и для продавца. Чтобы постараться свести их к минимуму, обратите внимание на эти пункты.
Если вы продавец:
- Выбирайте надежного поверенного.
- Максимально конкретизируйте в тексте доверенности права, которые передаете поверенному, тип и условия сделки.
- Если подозреваете, что поверенный нарушает условия договора, отзовите доверенность.
- Не давайте поверенному права брать деньги у покупателя, воспользуйтесь банковской ячейкой.
Если вы покупатель:
- Внимательно изучите доверенность и проверьте, действительна ли она, на сайте Федеральной нотариальной палаты.
- Попросите контакты собственника квартиры, свяжитесь с ним, чтобы подтвердить его намерения о продаже.
- Если доверитель пожилой человек, попросите справку о его дееспособности.
Нужно ли платить налог при продаже жилья по доверенности
Да, если это предусмотрено законом. Подоходный налог платит собственник квартиры, у доверенного лица никаких налоговых обязанностей не возникает.
Владелец обязан заплатить налог, если жилье принадлежит ему менее пяти лет. Ставка для резидентов России — 13%, для нерезидентов — 30%.
Памятка: как продать квартиру по доверенности
- Выберите надежного человека или риелтора.
- Договоритесь о полномочиях, которые ему передадите.
- Оформите у нотариуса доверенность (если имущество было куплено в браке, потребуется согласие супруга/и).
- По возможности свяжитесь и познакомьтесь с покупателем.
- Дождитесь совершения сделки с помощью поверенного.
- Заберите деньги от продажи после сделки.
