Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить

Как составить договор купли-продажи квартиры? Что в нем обязательно нужно указать? Разбираемся вместе с юристами.

Что такое договор купли-продажи

Договор купли-продажи — это соглашение, при котором одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него определенную денежную сумму (цену). В договоре купли-продажи товаром может выступать и недвижимость — например, квартира.

Что нужно сделать перед заключением договора

По словам Елены Гладышевой, управляющего партнера адвокатского бюро «РИ-консалтинг», перед заключением договора нужно:

1. Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта. Из нее можно узнать собственника недвижимости — продавца, а также сведения о существующих обременениях (ипотека, запрет на регистрационные действия и др.). Необходимо, чтобы выписка была получена не позднее двух недель до даты заключения договора.
    
2. Запросить у продавца документы, на основании которых он приобрел право собственности (договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная).
    
3. Запросить у продавца выписку из домовой книги (можно получить в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости) либо справку из управляющей компании. Из этих документов можно узнать о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в объекте. В случае, если в приобретаемом объекте кто-то зарегистрирован, необходимо, чтобы продавец снял этих людей с регистрационного учета.
    
4. Запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга(и).
    
5. Если сделка осуществляется по доверенности, запросить ее (нотариальную — от физического лица, обычную с печатью и подписью генерального директора — от юридического лица). В доверенности должны быть указаны: полномочия по продаже конкретного объекта, цена данного объекта (твердая или на усмотрение представителя), полномочия на подачу документов для государственной регистрации в Росреестре. Проверить действительность нотариальной доверенности можно в специальном сервисе на сайте Федеральной нотариальной палаты России.
    
6. Желательно также запросить справку о том, что доверенное лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.
    
7. Проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте Арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Из чего состоит договор купли-продажи?

Правила составления договора купли-продажи квартиры прописаны в Гражданском кодексе РФ. Вдокументе должны быть указаны:

• вид недвижимости;
• сведения о покупателе и продавце;
• основные условия, цена;
• ответственность за несоблюдение условий и невыполнение обязательств;
• реквизиты сторон (дата и место рождения, серия и номер паспорта, наименование органа, выдавшего паспорт, а также дата выдачи, код подразделения и адрес регистрации).

Необходимо указать сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи с указанием этого права.

Адвокат Елена Гладышева рекомендует подробно прописать данные о сторонах договора.

«Указать, что продавец не состоит в браке или объект не является совместно нажитым имуществом. Либо — что есть нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, — говорит эксперт. — Прописать, что в отношении сторон не возбуждено процедур банкротства, отсутствуют долги или любые иные неисполненные обязательства, которые могут повлечь банкротство».

В договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности:

• не состоят под опекой и попечительством;
• не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути договора;
• не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;
• при заключении договора действуют добровольно;
• у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.

При наличии несовершеннолетнего собственника-продавца придется получать согласие органа опеки и попечительства, говорит ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юрий Аванесов. 

Нужно прописать и данные о недвижимости: кадастровый номер квартиры, размер (общая и жилая площади), говорит Андрей Саунин, руководитель SAUNIN Law Practice. Можно указать другие признаки: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома.

Зафиксировать момент перехода обязанностей по содержанию недвижимого имущества: например, с даты подписания договора, регистрации права собственности или передачи квартиры. А также упомянуть о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам, капитальному ремонту.

Что еще нужно прописать:

• момент фактической передачи квартиры покупателю;
• сроки и способы оплаты;
• состояние передаваемой квартиры;
• если договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то описать каждую вещь;
• сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
• неустойку.

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?

В договорах купли-продажи указывается источник средств (например, ипотека), порядок расчетов (деньги передаются через ячейку, аккредитив, переводом или наличными), а также полная стоимость недвижимости, говорит адвокат Олег Сухов:

— Продиктовано это тем, что покупатель обязан платить налог на доход, если в течение пяти лет с момента покупки квартиры решит от нее избавиться. Кроме того, в случае недействительности или расторжения вернуть больше, чем указано в нем, будет непросто.

Более того, соглашаясь на занижение действительной стоимости недвижимости в договоре, покупатель занижает и налоговую базу для исчисления вычета, который может получить после приобретения квартиры, говорит Елена Гладышева.

Факт передачи денег необходимо дополнительно фиксировать в расписке, еще лучше — оплачивать через банк, советует адвокат Андрей Саунин. Если оплата безналичная, подтверждением служит платежное поручение. Если квартира продается в кредит и расчет будет производиться в рассрочку, нужно обязательно указать порядок и сроки.

Как и где оформить договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры оформляется в письменной форме. Он может быть удостоверен нотариально по соглашению сторон. В обязательном порядке это делается, когда продавец является несовершеннолетним или недееспособным гражданином либо когда продается доля в праве общей долевой собственности, говорит адвокат Олег Сухов.

1. Экземпляры готовят для каждой стороны плюс один дополнительный — для Росреестра.  
2. Помимо договора купли-продажи, необходимо составить и передаточный акт. Все должно быть сшито, а подписи ставят на каждой стороне на сшиве.  
3. В момент подписания нужно иметь при себе остальные документы: паспорта, выписку из ЕГРН, документы на квартиру, согласие супруга(и), разрешение опеки, квитанцию об оплате госпошлины и др.

Существует несколько способов регистрации перехода прав собственности:

1. Через банк, в котором берется ипотека. После подписания кредитор сам направит документ на регистрацию.
2. Через МФЦ. После подписания и передачи договора обратно его можно будет получить в течение трех недель.
3. Через нотариуса.

Когда договор купли-продажи квартиры могут признать недействительным?

В Гражданском кодексе в статьях 166–180 прописаны случаи, когда сделка может быть признана недействительной. Например, если она совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или совершена гражданином, признанным недееспособным.

Расторгнуть или изменить условия договора можно через суд или по соглашению сторон.