При покупке квартиры нужно учитывать разные факторы. Например, ее историю, на какие средства ее приобретали, обстоятельства жизни владельцев. Разбираемся, на какие моменты нужно обратить внимание при заключении сделки.
Квартиры, купленные с использованием маткапитала
Если жилье куплено с использованием материнского капитала, то родители обязаны выделить детям доли в квартире. А если родители не сделали этого, стоит отказаться от покупки. В противном случае сделку в будущем могут признать недействительной.
Проверить, использовался ли маткапитал при покупке жилья, можно с помощью выписки из ПФР.
Квартира, владелец которой объявлен банкротом
Если вы купили квартиру у банкрота либо предыдущего владельца признали банкротом в течение трех лет после продажи, то сделку могут аннулировать.
Представим, что у человека есть долги, которые он не в состоянии погасить. Он продает квартиру и уже после этого запускает процедуру банкротства, не используя полученные деньги для погашения долгов. Если появятся подозрения, что продажа квартиры нарушила права кредиторов, то они могут обратиться в суд и аннулировать сделку. Тогда жилье вернут бывшему собственнику, однако он обязан будет перечислить вам деньги, потраченные на покупку квартиры. Но на это также потребуется время.
Чтобы хоть как-то обезопасить себя, запросите у владельца справку о его кредитной истории. Так вы увидите, есть ли у него долги. Также вы можете проверить текущие исполнительные производства на сайте ФССП. Достаточно указать Ф. И. О., дату рождения и место жительства владельца.
Квартиры, владельцы которых находятся в колонии
Человек, который находится в колонии, может жить по месту регистрации после отбывания срока. Если его квартира будет продана, он может в будущем оспорить сделку. Поэтому нужно еще до покупки договариваться со всеми владельцами жилья о снятии их с регистрации.
Чтобы обезопасить себя, запросите выписку из ЕГРН — так сможете увидеть всех владельцев жилья и понять, от кого требуется согласие на продажу. Также попросите справку о составе семьи, чтобы узнать, кто прописан в квартире.
Если бывшие владельцы отказываются выписываться из вашей квартиры, почитайте, что в таком случае делать.
Квартиры людей, состоящих на учете в психдиспансере
Если владелец квартиры находится на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД), это тоже риск. Он, к примеру, может поддаться внушениям и давлению мошенников и подписать документы о продаже. А после заявить, что не помнит момента подписания. В итоге вы можете потерять и деньги, и квартиру, так как сделку признают недействительной.
Проверяйте все документы, в том числе подтверждающие дееспособность собственников. Например, запросите справку из ПНД.
Квартира с заниженной стоимостью
Иногда владельцы хотят указать в договоре более низкую стоимость квартиры, отличную от той, по которой продают ее вам. Это мошенническая схема, которую используют для уклонения от уплаты налогов за продажу.
Не соглашайтесь на такое предложение. Риски велики, вплоть до обнуления сделки. Также помните: если вы оплатили 20 млн рублей за квартиру, а в договоре указали 10 млн рублей, то при признании сделки недействительной владелец обязан вернуть только сумму, указанную в договоре. То есть 10 млн рублей.
Квартиры с перепланировкой
Во вторичном жилье часто проводят перепланировки. За работы, которые не были согласованы, могут начислить штрафы. Запросите технические паспорта и решения суда, чтобы в дальнейшем не было проблем с государственными службами, соседями и коммунальщиками.
Есть ли риски при оформлении ипотеки на такие квартиры
Банки тоже проверяют квартиру, перед тем как выдать ипотеку на ее покупку.
«Если у банков возникают подозрения, что в дальнейшем есть риск появления "скрытых" собственников и признания сделки недействительной, то они могут выставить обязательное условие для одобрения ипотеки — оформление заемщиком титульного страхования», — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова.
Однако если в квартире прописаны несовершеннолетние или она куплена с использованием маткапитала, то риск отказа в заявке на ипотеку выше. Но если продавец одновременно с продажей жилья покупает новую квартиру, одобренную органами опеки, то препятствий для одобрения ипотеки быть не должно.
«При этом, чтобы дополнительно обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке, лучше воспользоваться услугами квалифицированных юристов, имеющих экспертизу в сделках с недвижимостью», — рекомендует Инна Солдатенкова.
