Что такое титульное страхование недвижимости и как оно работает

Покупка недвижимости, особенно на вторичном рынке, иногда несет риски признания сделки недействительной по решению суда. Чтобы заемщик не остался без жилья и с невыплаченным долгом по ипотечному кредиту, в некоторых случаях банки просят оформить титульное страхование. Разобрались, как работают такие полисы, сколько стоят и от чего не смогут защитить.

Что такое титульное страхование

Титульное страхование покрывает риск потери титула, то есть права покупателя на собственность: дом, квартиру или землю. Несмотря на то что большинство сделок происходят с участием риелторов, которые проводят предпродажную проверку всех документов, полностью обезопасить себя от судебных разбирательств после сделки, например с родственниками предыдущего собственника, невозможно.

Какие случаи входят в титульное страхование

Страхование титула может обезопасить от следующих рисков:

• признание сделки недействительной (совершена недееспособным, под угрозой или мошенническим путем и др.);
• наличие ошибок в правоустанавливающих и других документах, по которым совершались сделки в прошлом;
• нарушение законодательства при проведении приватизации или продажи объекта недвижимости прежними собственниками;
• нарушение законных прав детей и другие случаи (наиболее частый вариант — продажа квартиры, купленной на материнский капитал, без разрешения органов опеки).

Обязательно ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe

Страхование титула не является обязательным условием при оформлении ипотечного кредита, но многие банки просят клиента застраховать титул для минимизации своих рисков. Без такого полиса ставка по кредиту может быть повышена.

«Страхование риска потери права собственности будет требоваться практически во всех случаях, когда заемщик приобретает вторичное жилье, за исключением тех кредитных программ и банков, где страхование титула не предусмотрено в принципе. Например, кредитные программы Сбербанка не предусматривают титульного страхования при ипотеке на вторичное жилье», — рассказала руководитель отдела развития розничного страхования компании «Абсолют Страхование» Ксения Гончарова.

Риски признания сделки недействительной при покупке напрямую от застройщика тоже существуют (например, компания решила продать квартиру двум разным покупателям). Они минимальны, но банки могут также попросить приобрести такой полис.

Как оформить титульное страхование

Страховку от потери титула лучше оформить до совершения сделки купли-продажи. Ее могут приобрести как физические лица, так и юридические. Если объект приобретается в ипотеку, то весь процесс происходит в банке, а если вы решили оформить титульное страхование в личном порядке, то нужно обратиться в страховую компанию самостоятельно.

Страхование титула требует от страховщиков индивидуальной предстраховой оценки и тарификации. Степень риска можно понять только после анализа пакета правоустанавливающих документов по объекту ипотеки. Поэтому при покупке жилья важно обращаться к проверенным риелторам и иметь на руках все необходимые документы. Их список зависит от конкретного объекта, но стандартный минимум включает паспорта заемщика ипотечного кредита и продавца, правоустанавливающие документы на объект недвижимости, технические документы на объект недвижимости и отчет об оценке рыночной стоимости.

По результатам рассмотрения стандартного пакета документов страховщик вправе запросить дополнительные документы для принятия окончательного решения о заключении договора. Так, могут быть запрошены справки о психическом здоровье участников сделки и заключение органов опеки, если доля в недвижимости принадлежала несовершеннолетним.

Стоимость полиса титульного страхования зависит от размера ипотеки. Среднерыночный тариф по титулу на сегодняшний день составляет 0,15–0,2% от размера ипотечного кредита. Эксперты рекомендуют заключать договор страхования титула на полную рыночную стоимость недвижимости, так как в противном случае первоначальный взнос не войдет в страховку и будет утерян.

Что касается срока договора, то его можно заключить на период от года до десяти лет — именно такой срок исковой давности установлен законом. Однако большинство случаев оспаривания сделок приходится на первые три года.

Чтo дeлaть, ecли пpoизoшeл cтpaxoвoй cлyчaй пo титyльнoмy cтpaxoвaнию

Страховым случаем по полису титульного страхования будет являться вступившее в законную силу решение суда о признании сделки об отчуждении предмета страхования недействительной или удовлетворении судом иска к страхователю (выгодоприобретателю). То есть страховой случай наступает после того, как страхователь фактически лишается права собственности.

Важно: обычно страховщик несет ответственность, только если иск, на основании которого вступило в силу решение суда, был подан в период действия договора.

При наступлении страхового случая по страхованию титула покупатель недвижимости подает заявление о наступлении страхового события и предоставляет страховщику следующие документы:

• правоустанавливающие документы на застрахованное имущество;
• документы, позволяющие судить относительно всех обстоятельств дела (копия искового заявления, повестка в суд, материалы судебных разбирательств, имена и адреса всех лиц, вовлеченных в данное событие, иные документы);
• документы, подтверждающие факт утраты права собственности (решение суда, выписка из государственного реестра прав собственности на застрахованный объект недвижимости, выписка из домовой книги, акт приемки-передачи имущества и иные документы);
• документы, позволяющие определить размер убытка, и документы о передаче страховщику прав на возмещение понесенных им убытков в виде страховой выплаты, осуществленной страховщиком в результате наступления страхового случая.

Выплата после судебного решения чаще всего происходит в течение двух недель.

При наступлении страхового случая банк (если была ипотечная сделка) получит долг в первую очередь, а заемщик получит лишь разницу между остатком долга и размером страхового покрытия. Кроме того, по суду сделка может быть признана недействительной частично. В этом случае выплата покроет лишь ее.

Исключения и ограничения титульного страхования

По полису титульного страхования не будут признаваться страховым случаем потеря прав, если она произошла вследствие ядерного взрыва, военных действий, гражданской войны или по распоряжению госорганов (конфискация, арест имущества), например, владелец не платил по ипотеке или была сделана перепланировка без уведомления страховой компании и банка.

Кроме того, в некоторых случаях страховая компания может отказать в оформлении такого договора. По словам Ксении Гончаровой, каждый страховщик устанавливает основания для отказа в заключении договора титульного страхования в соответствии со своей андеррайтинговой политикой и историей конкретного объекта недвижимости. Сформулировать 100% перечень исключений очень сложно, потому как особенность этого вида страхования заключается в нюансах истории объекта.

Важно: отказ страховой компании застраховать право собственности — это всегда повод задуматься о необходимости приобретения данного объекта недвижимости.

Сравнение титульного страхования с другими видами страхования недвижимости для ипотеки

На рынке существуют и другие виды страхования недвижимости для ипотеки: это страхование самого объекта от повреждений и разрушений и страхование жизни и здоровья заемщика. Разница между тремя видами страхования приведена в таблице:

Как оформить страхование титула: главное

• Страхование титула — добровольный вид страхования, но если вы покупаете жилье на вторичном рынке, то право собственности лучше застраховать.
• Для оформления полиса нужно обратиться в страховую компанию со следующими документами: паспортом заемщика ипотечного кредита и продавца, правоустанавливающими документами на объект недвижимости, техническими документами на объект недвижимости и отчетом об оценке рыночной стоимости.
• Большинство исков от претендентов на объект недвижимости подается в течение трех лет после покупки квартиры, но срок исковой давности составляет десять лет.