Покупка жилья на вторичном рынке нередко сопряжена с риском. Историю сделок с недвижимостью, особенно если она запутанная, бывает сложно отследить и проверить. Да и на жилье, у которого был всего один или два хозяина, могут найтись неожиданные законные претенденты.

В результате новый владелец рискует остаться без недвижимости. А вот деньги в этом случае вернуть можно — если доказать, что вы добросовестный приобретатель. Рассказываем подробнее, как это сделать.

Кто такой добросовестный приобретатель

Термин «добросовестный приобретатель» появился в Гражданском кодексе РФ в 2020 году. Согласно определению, добросовестным покупателем признается человек, который при покупке недвижимость полагался на данные государственного реестра (ЕГРН), если суд не доказал, что на самом деле он знал или должен был знать, что у продавца нет прав на эту недвижимость.

Собственник, который действительно имеет право на недвижимость и незаконно его лишился, может забрать ее у добросовестного приобретателя в течение 3 лет — таков срок исковой давности. Если прошло больше трех лет, жилье остается у нового владельца.

Как проверить продавца недвижимости

Перед тем как выйти на сделку с недвижимостью на вторичном рынке, важно тщательно изучить все документы продавца и проверить его по различным базам данных.

Проверьте, не числится ли паспорт продавца недействительным, это можно сделать на портале «Госуслуги». Осмотрите и сам документ, в нем не должно быть лишних страниц или печатей, рисунков.

Не стесняйтесь внимательно осмотреть фото в паспорте и сравнить, похож ли на него владелец. Обратите внимание на возраст продавца и дату выдачи документа — менять паспорт нужно в 20 и 45 лет, просроченный паспорт считается недействительным.

Проверьте продавца по судебным базам, которые есть в открытом доступе. Это картотека арбитражных дел, ГАС «Правосудие», а также сайты районных и городских судов. Ориентироваться можно на регион прописки продавца. Введите данные и посмотрите, есть ли судебные производства, связанные с человеком, у которого собираетесь приобрести недвижимость.

Обязательно проверьте продавца по базе исполнительных производств ФССП России. Причем если родился он в одном регионе, а зарегистрирован сейчас в другом, проверять надо оба.

Еще один обязательный пункт — проверка по реестру сведений о банкротстве. Причем и продавца, и его супруга/супруги, если есть.

Попросите справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, даже если возраст продавца пока не заставляет сомневаться в его дееспособности. Если человек не стоит на учете, то легко получит этот документ. Еще лучше, если он пройдет врачебное освидетельствование.

Рисков с покупкой квартиры будет меньше, если использовать ипотеку. Банк тоже будет проверять недвижимость и не одобрит ту, в которой есть сомнения. Подобрать выгодные условия ипотеки можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру «Ипотека под ключ».

Как проверить недвижимость перед покупкой

В первую очередь внимательно изучить документы на квартиру. У продавца должны быть:

• документ, устанавливающий право собственности (договор купли-продажи, договор дарения, договор пожизненной ренты и т. п.);
• документ, подтверждающий право собственности: свидетельство о праве собственности, если оно оформлено до 2016 года, если после — выписка из ЕГРН;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги (в ней указано, сколько человек зарегистрировано по адресу, есть ли среди них несовершеннолетние дети, люди, отбывающие наказание в местах лишения свободы, взрослые, находящиеся в доме престарелых, и т. п.).

Обязательно сами закажите расширенную выписку из ЕГРН на квартиру, которую собираетесь купить. К сожалению, с 2023 года в ней по умолчанию не будет указано Ф. И. О. владельца, но можно сравнить данные о времени владения. Кроме того, собственник может написать в Росреестр заявление с разрешением предоставлять информацию третьим лицам. Тогда покупателю выдадут выписку с личными данными продавца.

Обратите внимание на то, каким образом покупателю досталась квартира. Если он получил ее по договору ренты (подробнее о том, что это такое, мы рассказывали ранее), важно удостовериться, что получателя ренты уже нет в живых. Попросите свидетельство о смерти и проверьте его по реестру ЗАГСа.

Если квартира подарена, узнайте, при каких обстоятельствах. Насторожить может, например, если пожилой человек имеет родственников, но подарил жилье кому-то постороннему. 

Если жилье получено по наследству, тоже запросите свидетельство о смерти наследодателя. Выясните, как именно была унаследована недвижимость — по завещанию или родственному праву. Нужно постараться установить, есть ли другие наследники, которые могут в будущем заявить о правах.

При таких сделках стоит обратиться к нотариусу — он может заверить соглашение о том, что в случае появления других наследников все издержки и последствия лягут на продавца.

Если квартира ранее была куплена, а не принята в дар или унаследована, кажется, подводных камней быть не должно. Но и тут порой возникают сложности. Попросите договор и акт приема-передачи, если есть — акт подтверждения взаиморасчетов. Это подтвердит, что нынешний собственник выплатил всю сумму и у предыдущего не возникнет претензий.

С помощью технического и кадастрового паспорта можно узнать, не проводилась ли в жилье неузаконенная перепланировка. На доказательство чистоты сделки это впоследствии не повлияет, но может серьезно осложнить жизнь покупателю.

Больше о том, как проверить квартиру перед покупкой, можно прочитать в этом материале.

Какие квартиры покупать опасно

Стоит насторожиться, если раньше кто-то из имеющих право жить в квартире или кто-то из членов семьи отказался от приватизации — они могут заявить права на бессрочное пользование имуществом. Также — если отсутствует согласие супруга/супруги на продажу, а квартира покупалась в браке (она считается общей собственностью, если не было брачного договора).

Тревожным звонком будет отказ продавца предоставить какие-либо документы или справки. Если человеку нечего скрывать и он заинтересован в продаже, такого не произойдет.

Особое внимание стоит обратить, если жилье продается по доверенности — нужно проверить ее по реестру, связаться с собственником и узнать, почему он не может сам выйти на сделку. Лучше всего встретиться лично, так как телефонная и даже видеосвязь не гарантируют, что на том конце находится именно тот человек, за которого он себя выдает.

Подозрительно будет выглядеть жилье, право собственности на которое часто менялось за последние несколько лет. Также проблемы могут возникнуть, если продаваемая квартира покупалась с использованием средств материнского капитала, но доли на детей не выделены.

Когда суд может отобрать жилье у покупателя

Есть несколько случаев, в которых суд в споре может встать на сторону экс-собственника и обязать вернуть ему имущество:

• Если договор, по которому приобреталось жилье, расторгнут. Например, если покупатель после подписания акта приема-передачи не оплатил стоимость жилья в соответствии с условиями договора, продавец вправе требовать расторжения договора и возврата имущества.
• Если сделка признана недействительной.

Для второй ситуации важно понимать, на основании возмездной или безвозмездной сделки было приобретено имущество, пояснила Банки.ру партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Марина Клепко.

Если сделка была безвозмездной, например, через договор дарения, имущество подлежит возврату вне зависимости от добросовестности приобретателя.

Если же жилье было приобретено за деньги, например, по договору купли-продажи, собственник вправе потребовать его назад у добросовестного приобретателя, только если будет доказано, что он потерял имущество не по своей воле. Например, жилье продали на основании поддельных документов или продавец был не способен понимать значение своих действий или руководить ими.

«Во всех других случаях истребовать жилье у добросовестного приобретателя не получится, — подчеркнула Марина Клепко. — Но если приобретатель не смог доказать свою добросовестность и сделка признана недействительной, имущество подлежит возврату».

Как доказать, что вы добросовестный приобретатель

Суды, оценивая добросовестность покупателя, учитывают несколько факторов. В пользу добросовестности будут свидетельствовать следующие факты:

• покупатель узнал о претензиях бывшего собственника после сделки;
• покупатель запросил и изучил все правоустанавливающие документы на квартиру, проверил, что в ней никто не живет;
• квартира куплена по рыночной цене;
• не было частой смены собственников за короткий период, а также короткого периода владения объектом продавцом.

Как пояснила Банки.ру юрист ProLegals Асия Шамигулова, добросовестный приобретатель в суде может ссылаться на то, что проверил юридическую чистоту жилья и оплатил его:

• получил выписку из ЕГРН, запросил у продавца документы по предыдущим сделкам, запросил нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение объекта, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• оформил все документы по сделке, может подтвердить расчеты с продавцом;
• готов подтвердить финансовую возможность купить именно эту недвижимость (справка о размере доходов, об остатках средств на банковских счетах, договоры ипотеки или продажи иного имущества).

«О добросовестности приобретателя может свидетельствовать также ознакомление с правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца имущества права собственности, непосредственный осмотр имущества», — добавил представитель «Бюро адвокатов Де-юре» Рашид Гитинов.

Как получить компенсацию от государства

Право на компенсацию предусмотрено статьей 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Единовременную компенсацию можно получить однократно из федерального бюджета  после того, как вступит в силу судебное решение об истребовании у добросовестного приобретателя спорного жилья и судебное решение по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о взыскании компенсации.

Но сначала, отметил Рашид Гитинов, покупатель должен обратиться с иском о возврате средств за недвижимость к продавцу. Если решение вынесено в пользу добросовестного покупателя, но в течение 6 месяцев не исполнено, он может подать иск к Российской Федерации о компенсации.

«Размер компенсации определяется судом исходя из размера кадастровой стоимости жилого помещения, которая действовала на дату вступления в силу судебного акта. Обычно она значительно ниже его рыночной стоимости», — добавил эксперт.

Так, в 2020 году в Саратове Октябрьский районный суд вынес решение в пользу местной жительницы по фамилии Свиридова. Она купила квартиру за 1,95 млн рублей, а позже выяснилось, что прежняя хозяйка лишилась недвижимости в результате мошенничества. Сделку признали недействительной, право собственности у Свиридовой забрали.

С продавца по фамилии Макаренко суд взыскал в пользу Свиридовой полную стоимость жилья, но реально получить с него удалось только 1,1 тысячи рублей. Тогда Свиридова обратилась с иском о взыскании компенсации к Министерству финансов РФ. Суд отметил, что кадастровая стоимость квартиры составляла 1,7 млн рублей, и постановил взыскать в пользу Свиридовой именно эту сумму.

Отметим, что на компенсацию могут рассчитывать только физические лица, купившие жилую недвижимость. На апартаменты и другие нежилые помещения, к сожалению, эти правила не распространяются.