У жилья, которое вы покупаете на вторичном рынке, всегда есть история, и порой она может преподнести сюрпризы. А если и продавец оказался недобросовестным и пытается обмануть вас, можно остаться в итоге и без денег, и без квартиры. Разбираемся с риелторами, как этого избежать.
Юридические проблемы
Главная задача продавца — продать. Если у объекта недвижимости есть серьезные недостатки и их можно скрыть, то зачастую продавец так и делает, говорит директор АН «Метражи» Екатерина Торопова.
«Покупатель должен досконально проверить объект со всех сторон. В любом случае. Даже если он уверен, что продавец душка, и "тут точно всё чисто". Даже если продавец не хитрил, а продал квартиру с опасным "подводным камнем" просто по незнанию — покупателю от этого будет не легче», — отмечает Торопова.
Есть шесть основных юридических «подводных камней», о которых могут умолчать продавцы.
1. Маткапитал
Если при покупке недвижимости был использован материнский капитал, все члены семьи должны быть наделены в квартире долями. Но на практике не все собственники это делают, потому что нужно идти к нотариусу, оплачивать его услуги, потом получать разрешение органов опеки на продажу и тому подобное.
В итоге покупателю не сообщают, что в жилье был вложен маткапитал. И если кто-то из детей потом захочет оспорить сделку, он с легкостью это сделает.
2. Приватизация
Если кто-то из членов семьи в свое время отказался от участия в приватизации, за ним по закону остается право на пожизненное пользование квартирой. Это значит, что такой «отказник» в любой момент может прийти и остаться жить. И суд будет на его стороне. Понятно, что покупать квартиру с жильцами никто не захочет, поэтому некоторые продавцы сознательно умалчивают о наличии «отказника». А другие просто не придают этому значения.
3. Наследство
Бывает, что кто-то из наследников вовремя не узнал об открывшемся наследстве. А тот, кто первым вступил в права, быстро продал жилье. Но если не прошел срок давности (три года), остальные наследники смогут обратиться в суд и признать сделку недействительной.
4. Недееспособный продавец
Легко оспорить и сделку на покупку квартиры, владелец которой был признан недееспособным.
«Поэтому существуют схемы, при которых такого продавца пытаются "замаскировать", например, заблаговременно переписывают его долю на родственника. По документам сделка получается чистая, а на деле — там здоровенный "подводный камень"», — поясняет Екатерина Торопова.
5. Доверенность
В последнее время сделки по доверенности стали частым явлением, многие уехавшие за границу просят заняться продажей своей недвижимости родственников или друзей. Но, по словам эксперта, доверенность остается сигналом о том, что надо быть очень бдительным.
«Возможностей обмануть покупателя при таких сделках масса. Доверенность может быть поддельная, может быть получена обманным путем, там могут быть прописаны не те полномочия, на которые рассчитывал собственник квартиры. Да что говорить — самого собственника уже может не быть в живых. Результат таких сделок один — покупатель остается без квартиры и без денег», — подчеркивает риелтор.
6. Низкая цена
Недобросовестный продавец может сразу предложить квартиру по цене ниже рынка, сославшись на срочную продажу. А когда сделка совершена, пойти в суд — мол, не подумал, слишком дешево продал. Дальше оценка, которая покажет, что реальная стоимость квартиры, проданной за 10 млн, к примеру, 13 млн рублей.
«Сделка признается кабальной, аннулируется, квартира возвращается продавцу, а в решении суда не будет даже формулировки о том, что нужно вернуть деньги покупателю, — рассказывает эксперт по недвижимости Елена Расчетина. — Напишут, что ответчик имеет право подать исковое заявление на возвращение своих денег. И иди судись с продавцом. Будет он потом выплачивать по рублю в месяц. Когда ко мне обращаются с просьбой найти жилье подешевле, я отвечаю: на рынке недвижимости дешевая квартира — это нехорошо, потому что там явно какая-то проблема».
Скрытые дефекты
Елена Расчетина отметила еще один вид умышленного или непреднамеренного обмана — умалчивание о скрытых дефектах недвижимости. По ее словам, профессиональный риелтор предварительно сам осматривает квартиру, общается с соседями, оценивает состояние жилья. И на этом лучше не экономить, считает она. Но все же случаются неприятные инциденты.
«Случай из практики. Долго выбирали с клиентом квартиру в Москве, купили, продавал собственник. На момент продажи там проживали арендаторы, и собственник не знал, что в квартире есть клопы. А когда мы купили, то тоже сразу сдали объект в аренду. И наш арендатор через пару дней начал дико возмущаться. Избавление от клопов привело к расходам — пришлось выбросить мебель, сделать капитальный ремонт. Я вела переговоры с продавцом о том, чтобы он компенсировал эти расходы. Это скрытый дефект, который не позволяет пользоваться недвижимостью. И любой суд признал бы наш иск. В итоге продавец компенсировал все до суда», — говорит Елена Расчетина.
Дефекты, выявленные во время осмотра жилья, можно зафиксировать в договоре купли-продажи. Например, прописать, что к моменту его заключения продавец обязуется починить или заменить неисправную сантехнику.
«Риелтор все смотрит, все проверяет, все фиксирует в договоре, прописывает ответственность продавца. После сделки он может помочь покупателю доказать свои расходы и убытки и потребовать их возмещения. Он всегда является свидетелем», — добавляет Елена Расчетина.
Советы покупателям
Директор АН «Метражи» Екатерина Торопова отмечает, что установить юридическую чистоту квартиры на 100% невозможно: у объекта может быть настолько богатая история, что до истоков уже не докопаться. Она дала покупателям два совета, как защитить себя от рисков.
1. По возможности, страхуйте титул хотя бы на три года — это вид страхования, который как раз защищает право собственности покупателя от подобных подводных камней. Титульное страхование не панацея, но во многих случаях оно спасает.
2. Заказывайте и тщательно изучайте выписку из ЕГРН. Сейчас расширенную выписку можно получить только самому продавцу или с его согласия, но это надо сделать обязательно.
Во-первых, если продавец откажется предоставить вам выписку, лучше не иметь с ним дела. Во-вторых, по ЕГРН можно многое понять: количество собственников, наличие обременений и как часто эта квартира продавалась-покупалась. Если квартира каждый год перепродается, лучше отказаться от такой покупки: высок риск, что вы попадете в мошенническую схему.
И, в-третьих, сейчас в законодательстве предусмотрен механизм защиты добросовестного покупателя, то есть человека, который купил квартиру честно и которого обманули. Но свою добросовестность покупателю придется доказывать. И то, что он перед покупкой заказал и изучил ЕГРН объекта, в суде очень поможет.
