Созаемщик по ипотеке в 2025 году: в каких случаях нельзя соглашаться на совместное кредитование

Когда собственных доходов не хватает для одобрения крупного ипотечного кредита, решение приходит в виде созаемщика. Но что это значит на практике? Разобрались вместе с аналитиком Банки.ру Артуром Хачатряном: кто может стать созаемщиком, какие у него есть права и обязанности, какие риски важно учесть при подписании договора и как грамотно оформить ипотеку в 2025 году, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Кто такой созаемщик по ипотеке

Для повышения шансов на одобрение ипотечного кредита или увеличения его суммы можно привлечь к сделке одного или нескольких дополнительных участников — созаемщиков по ипотеке. Созаемщиком может стать любой человек, но чаще всего ими становятся супруги, родители или другие близкие родственники. 

Созаемщик или солидарный заемщик — это человек, который вместе с заемщиком несет ответственность перед банком за погашение ипотечного кредита. Его доходы учитываются при расчете максимальной суммы займа, а обязанности по выплате долга закреплены договором. Созаемщик разделяет с основным заемщиком все риски по кредиту: если возникают проблемы с платежами, банк может взыскать долг с любого из них. Важно понимать, что права созаемщика на приобретаемую недвижимость зависят от условий договора: он может стать ее совладельцем, если это предусмотрено, или остаться лишь финансовым поручителем.

Чем отличается созаемщик от поручителя

Созаемщик и поручитель — это разные роли в ипотечной сделке, и их ключевое отличие заключается в степени ответственности и правах на недвижимость.

• Созаемщик участвует в кредите наравне с основным заемщиком: его доходы учитываются при расчете суммы займа, а обязанности по выплате долга равнозначны. Кроме того, созаемщик часто становится совладельцем приобретаемой недвижимости, что закрепляется в договоре.
• Поручитель, в свою очередь, только гарантирует банку выполнение обязательств заемщиком. Он не участвует в расчете суммы кредита и не претендует на долю в недвижимости. Однако если основной заемщик не сможет выполнять платежи, поручитель будет обязан погасить долг. По сути поручительство — это финансовая ответственность без имущественных прав.

Когда необходим созаемщик при оформлении ипотеки

Созаемщики чаще всего необходимы в следующих ситуациях:

• Оформление ипотеки супругами. Если заемщик состоит в браке, второй супруг автоматически становится созаемщиком, разделяя солидарную ответственность за погашение кредита. При этом неважно, на кого из супругов зарегистрировано жилье. Исключение — наличие брачного договора, который регулирует права собственности на имущество.
• Недостаточный доход заемщика. Когда дохода одного человека недостаточно для одобрения нужной суммы, привлечение созаемщиков позволяет увеличить общий уровень доходов и получить больший кредит. Аналогичная ситуация может касаться и требований банка по коэффициенту долговой нагрузки (ПДН). 
• Лучшие условия: созаемщики могут понадобиться, если заемщик хочет увеличить шансы на получение ипотеки по более выгодной ставке.

Кто может быть созаемщиком в 2025 году

Созаемщиками могут выступать не только законные супруги и родственники (родители, внуки, братья, сестры, племянники, бабушки, дедушки), но и любые другие лица, соответствующие требованиям банка. К дополнительным заемщикам применяются такие же критерии, как и к основному: проверяется платежеспособность, кредитная история и другие финансовые показатели. Условия для созаемщиков зависят от политики конкретного банка. 

Важно! При оформлении ипотеки на одного из супругов второй автоматически становится созаемщиком, если между ними нет брачного договора, исключающего общую ответственность, а также если один из супругов предоставил нотариальное согласие на заключение кредитного договора без включения его в состав созаемщиков. 

Обычно банк ограничивает количество созаемщиков: их может быть до трех-четырех человек в зависимости от условий кредитора.

Требования к созаемщикам по ипотеке в 2025 году 

Требования к созаемщикам и основному заемщику идентичны: перед банком все участники сделки несут равную ответственность за погашение кредита. Формально ответственность за кредит закрепляется за титульным заемщиком, на которого оформлен договор и открыт счет для оплаты. Однако этот счет может пополнять не только титульный заемщик, но и любой созаемщик или третье лицо. Если один из участников договора не может внести платеж, обязательства переходят на другого. 

Важно! Информация о наличии кредита и порядке его оплаты будет отражаться в кредитной истории каждого созаемщика.

Права и обязанности созаемщика 

Созаемщики имеют следующие права при участии в ипотечной сделке:

• Совладение недвижимостью. Если созаемщик выступает покупателем жилья, он может быть включен в договор купли-продажи и стать собственником доли недвижимости. Размер доли определяется по соглашению сторон и закрепляется в регистрационных документах.
• Участие в управлении имуществом. Совладельцы недвижимости имеют равные права на использование объекта, сдачу его в аренду или проведение улучшений, если иное не предусмотрено договоренностями между сторонами.
• Налоговый вычет. Для этого покупаемая в ипотеку недвижимость или ее доля должна быть оформлена в собственность на созаемщика, и он должен подтвердить, что уплачивает налоги и несет расходы на погашение ипотечного кредита.
• Возможность досрочного погашения ипотеки. Созаемщики вправе вносить платежи сверх установленного графика для сокращения общей задолженности, если это допускает условия договора с банком.
• Прекращение ответственности при рефинансировании. Если договор ипотеки рефинансируется или переоформляется, созаемщик может отказаться от участия в новом соглашении, если банк и другие стороны согласны на изменение состава заемщиков. Созаемщик также имеет право рефинансировать ипотеку.
• Доступ к информации по кредиту. Созаемщики имеют право получать от банка информацию о состоянии кредита, размере задолженности, сроках и графике платежей.
• Защита прав в суде. В случае возникновения споров, например, о разделе имущества или ответственности за кредит, созаемщики могут защищать свои права в судебном порядке.
• Отказ от доли собственности. Созаемщик, который является совладельцем недвижимости, имеет право продать или подарить свою долю другому лицу, если это не противоречит условиям ипотечного договора и законодательству.

Важно! Эти права могут варьироваться в зависимости от условий конкретного ипотечного договора и внутренних правил банка. Созаемщикам важно внимательно изучить документы перед подписанием, чтобы понимать свои полномочия и обязанности.

Среди обязанностей созаемщика по ипотеке:

• Ответственность за погашение кредита. Созаемщик несет солидарную ответственность за выполнение обязательств по ипотечному кредиту. Если основной заемщик не может выполнить платежи, банк имеет право требовать погашение долга от любого из созаемщиков.
• Соблюдение условий договора. Созаемщик обязан соблюдать все условия ипотечного договора, включая своевременные платежи, предоставление запрашиваемых документов и информацию о своем финансовом положении при необходимости.
• Соучастие в кредитной истории. Созаемщик, так же как и основной заемщик, является участником кредитной истории, и информация о состоянии кредита будет отражаться в его отчете. Это может повлиять на его возможность получения кредитов в будущем.
• Ответственность за собственность. Если созаемщик является совладельцем недвижимости, он обязан соблюдать все обязательства по ее использованию, уходу за ней и возможным расходам, связанным с обслуживанием жилья (например, налоги, коммунальные платежи).

Важно! Обязанности созаемщика аналогичны обязанностям основного заемщика, поэтому важно понимать всю степень ответственности перед банком и правильно оценивать финансовые риски.

Риски и нюансы

Перед тем как стать созаемщиком, важно учитывать несколько ключевых аспектов:

• Финансовая ответственность: созаемщик несет солидарную ответственность по ипотечному кредиту, что означает, что он будет обязан выплачивать долг в случае, если основной заемщик перестанет это делать. Это может привести к значительным финансовым нагрузкам, особенно если созаемщик не был готов к такой ответственности. 
• Кредитная история: ипотечный кредит будет отражаться в кредитной истории созаемщика, что может затруднить получение других кредитов в будущем в случае возникновения проблем по данному кредиту (невыполнение обязательств со стороны титульного заемщика негативно влияет на кредитную историю созаемщика).
• Кредитная нагрузка: нагрузка при взятии такой ипотеки (в качестве созаемщика) учитывается при расчете ПДН, что может усложнить получение иных кредитов.
• Право на долю в недвижимости: изначально у созаемщика нет никаких прав на долю в недвижимости. Такое право необходимо прописывать в договоре. При этом если созаемщик не внес первоначальный взнос или не участвует в ежемесячных платежах, его право на долю может быть ограничено.
• Регрессное требование: в случае погашения долга за основного заемщика созаемщик имеет право на регрессное требование, однако он может потребовать вернуть только часть уплаченной суммы пропорционально своей доле.
• Наличие налоговых вычетов: созаемщик имеет право получить налоговые вычеты только при условии, что он владеет долей в квартире. При этом выплаты будут начислены пропорционально доле созаемщика.
• Выход из ипотеки: выйти из состава созаемщиков довольно проблематично и возможно только при наличии веских оснований. 

Аналитик Банки.ру Артур Хачатрян  рекомендует становиться созаемщиком по ипотеке только в двух случаях:

• при наличии полной уверенности в том, что титульный созаемщик будет безукоризненно выполнять свои обязательства по ипотеке;
• при наличии доли в недвижимости.

Важно! Титульный созаемщик, принимая решение о привлечении созаемщика, обладает значительно меньшими рисками, однако также должен учитывать следующие моменты:

• Финансовая ответственность: привлекая созаемщика, основной заемщик должен осознавать, что он зависит от финансовой дисциплины созаемщика. Если тот не сможет выполнять свои обязательства, вся нагрузка ляжет на титульного заемщика.
• Проблемы с разделением имущества: в случае развода или других конфликтов может возникнуть сложность с разделением прав на имущество, особенно если не оформлены соответствующие соглашения. По этой причине при оформлении договора стоит уделять особое внимание распределению прав на долю в недвижимости.

Как оформить ипотеку с созаемщиком в 2025 году

Чтобы успешно оформить ипотеку с созаемщиком, следуйте этим шагам:

• Сравните ипотечные программы. Оцените процентные ставки, требования к заемщикам, условия обслуживания и размер первоначального взноса. 
• Договоритесь о распределении обязательств. Обсудите с созаемщиком, как будет разделена ответственность за выплаты и права на недвижимость. Рекомендуется оформить письменное соглашение, чтобы зафиксировать взаимные обязательства.
• Тщательно изучите договор. Внимательно ознакомьтесь с условиями ипотечного договора, особенно с тем, как закреплены обязанности и права основного заемщика и созаемщиков.
• Оформите страховку. Позаботьтесь о страховании ипотеки, включая страхование недвижимости, жизни и здоровья. В случае потери работы или других непредвиденных ситуаций страховая компания возьмет на себя часть долговых обязательств перед банком.

Важно! Заключение договора ипотеки с созаемщиком повышает шансы получить кредит на более выгодных условиях и увеличить размер кредита, а также облегчает кредитную нагрузку, если платеж погашается совместно.

Необходимые документы для оформления кредита с созаемщиком

Документы, которые могут запросить при рассмотрении заявки на ипотеку с созаемщиком:

• Паспорт.
• Справка с места работы по форме банка. 
• Справка о доходах и суммах налога на физическое лицо.
• Копия трудовой книжки.  
• Если созаемщик — индивидуальный предприниматель, то потребуется декларация по форме 3-НДФЛ с отметкой налогового органа о приеме; декларация по упрощенной системе налогообложения; декларация по налогу на доходы физлиц (форма 3-НДФЛ).
• Если созаемщик — самозанятый, то для подтверждения платежеспособности потребуется справка о состоянии расчетов по налогу на профессиональный доход, которую можно получить в приложении или на сайте «Мой налог». 

Что делать, если основной заемщик перестает платить по ипотеке

Если основной заемщик перестает выполнять свои обязательства по ипотеке, созаемщику следует:

• Связаться с банком: необходимо уведомить банк о ситуации и обсудить возможные варианты решения проблемы, такие как реструктуризация долга или временное снижение платежей.
• Оценить свои финансовые возможности: если у созаемщика есть возможность продолжать выплаты, ему следует это сделать, чтобы избежать негативных последствий для своей кредитной истории.
• Обсудить ситуацию с основным заемщиком: важно попытаться выяснить причины невыполнения обязательств и обсудить возможные пути решения проблемы. Например, перераспределение прав на долю в недвижимости.

Возможность вывода созаемщика из ипотеки

Изменить состав заемщиков по ипотечному кредиту можно по согласованию всех сторон — заемщика, созаемщика и банка. В некоторых случаях банк может потребовать замены созаемщика.

Если же созаемщик хочет снять с себя ответственность по кредиту, это возможно через суд. Такая необходимость может возникнуть в случае развода, смены места жительства или утраты способности вносить платежи по ипотеке.

В случае смерти созаемщика его обязательства переходят на наследников, в том числе обязательства по ипотеке. Для основного заемщика ничего не меняется: за ним сохраняются обязательства своевременного погашения ипотеки.

Часто задаваемые вопросы о созаемщиках по ипотеке в 2025 году

Может ли созаемщик по ипотеке претендовать на квартиру

Созаемщик по ипотеке может претендовать на квартиру, но это зависит от условий договора и его роли в сделке. Если созаемщик является совладельцем недвижимости, то его доля в квартире будет закреплена в договоре и зарегистрирована в Росреестре. В этом случае он имеет право на соответствующую долю в собственности.

Если же созаемщик не является собственником, то его права на квартиру ограничиваются только финансовой ответственностью по кредиту, а на само имущество он претендовать не может. Созаемщик может только разделить обязательства по ипотечному кредиту, но не право собственности на жилье, если это не предусмотрено договором.

Кто такой титульный созаемщик

Титульный созаемщик — это человек, который в ипотечном договоре несет основную ответственность за выполнение всех обязательств по кредиту и оформляет на себя право собственности на приобретаемую недвижимость. Он является основным заемщиком, на чье имя оформлен кредит, и его имя указывается в свидетельстве о праве собственности на жилье.

В отличие от других созаемщиков, титульный созаемщик фактически является владельцем недвижимости, и его данные будут зарегистрированы в Росреестре. Другие созаемщики могут быть финансово ответственными за кредит, но не имеют прав на собственность, если это не оговорено в договоре.

Кто может стать созаемщиком по ипотеке

Созаемщиком по ипотеке может стать любой человек, который соответствует требованиям банка. Обычно это супруги и родственники, реже — друзья и коллеги. Важно помнить, что ко всем созаемщикам, независимо от того, являются ли они родственниками или посторонними лицами, банк предъявляет схожие требования: проверяются доходы, кредитная история и другие финансовые аспекты.

Созаемщик по ипотеке в 2025 году: главное

• Созаемщик помогает улучшить финансовую картину заемщику, увеличивая общий доход семьи или группы заемщиков, что важно для получения большей суммы кредита и лучшей ставки.
• Все созаемщики несут солидарную ответственность за возврат кредита. Это означает, что банк может требовать погашения долга от любого из них, если основной заемщик не выполнит свои обязательства.
• Созаемщики могут претендовать на долю в недвижимости, если это оговорено в договоре. Они также обязаны соблюдать все условия кредитного договора, включая своевременные платежи.
• В случае необходимости созаемщики могут быть заменены по соглашению с банком. Однако процесс может потребовать дополнительных шагов, таких как судебное вмешательство или согласование с кредитором.
• В 2025 году банки учитывают доходы индивидуальных предпринимателей и самозанятых при расчете их платежеспособности, что расширяет круг возможных созаемщиков.