Если вы подаете заявку на большую сумму по ипотеке, будьте готовы предоставить созаемщика. Так банк снижает риск невыплаты долга. Но бывают ситуации, когда приходится выводить созаемщика из ипотеки. Разбираемся, как это сделать и какие будут последствия.
Чем созаемщик отличается от поручителя
Поручитель и созаемщик дают банку дополнительные гарантии выплаты долга. Они оба задействованы в договоре, поэтому банк детально проверяет кредитную историю и платежеспособность каждого. Но в остальном их роли различаются.
| Поручитель | Созаемщик | |
| Обязанности | У поручителя меньше обязанностей, чем у заемщика или созаемщика, потому что он не обязан контролировать процесс выплаты и следить за графиком платежей. Поручитель также не несет ответственности в случае просрочек заемщика. Обязательства по ипотеке ложатся на поручителя только в том случае, если заемщик полностью утратил платежеспособность. | На созаемщика накладываются практически те же обязательства, что и на основного заемщика: он отвечает за платежи по ипотеке, за просрочки. То есть от поручителя он отличается более высокой степенью ответственности. Банк может списывать со счета созаемщика платежи, как и со счета основного заемщика. Созаемщик также может обращаться в банк для оформления кредитных каникул. |
| Документы | Поручитель должен предоставить банку паспорт и документы, подтверждающие доходы и их стабильность. Банк подписывает с поручителем отдельный договор. | У созаемщика требуют тот же набор документов, что и у заемщика. Созаемщик также подписывает кредитный договор вместе с заемщиком. |
| Данные в кредитной истории | В кредитной истории как созаемщика, так и поручителя появляется информация об обязательствах. | |
| Учет при рассмотрении кредитной заявки | Созаемщик или поручитель могут подать заявку в качестве основного заемщика, например, на кредит или кредитную карту. Тогда банк будет учитывать их обязательства и оценивать платежеспособность и нагрузку исходя из того, что они являются поручителями/созаемщиками. | |
| Взаимодействие с банком | Поручителю банки обычно не предоставляют данные по ипотеке, например, об остатке долга. | Банк обязан предоставлять созаемщику информацию по кредиту — по платежам и остатку задолженности. |
| Просрочки | Если заемщик не вносит платежи, то банк сначала обращается к созаемщику, а потом уже к поручителю, если в договоре есть и тот, и другой. Также просрочки заемщика по ипотеке негативно влияют на кредитную историю и поручителя, и созаемщика. | |
В каком случае можно вывести созаемщика из ипотечного договора
Вывести созаемщика можно только с согласия банка — окончательное решение за ним. Банк может отказать, если заемщик не сможет погашать платежи в срок и велик риск просрочек после вывода созаемщика (или одного из них). Вот какие должны быть условия для вывода созаемщика:
Основной заемщик — единственный собственник квартиры или один из них.
У заемщика достаточно денег, чтобы погашать платежи по ипотеке самостоятельно. Банк проверяет доход и платежи за последние 12 месяцев. За это время не должно быть просрочек.
С согласия банка можно поменять созаемщика — вывести его из договора или поменять основного заемщика по кредиту, в том числе на созаемщика.
Если ипотеку оформили супруги, то вывести созаемщика можно только при разводе и при наличии договора о разделе собственности — брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова отмечает, что проще всего вывести созаемщика из ипотеки, когда созаемщик и заемщик не состоят в официальном браке и у заемщика достаточно денег для оплаты ипотеки.
Подобрать ипотеку с подходящими условиями для основного заемщика и созаемщика можно бесплатно на Банки.ру. Менеджер поможет собрать документы, подать заявку и выбрать банк с самым привлекательным предложением.
Мастер подбора ипотеки
Заполните одну анкету и получите лучшие предложения от банков по ипотеке
Сумма кредита:
Ежемесячный платёж от:
Как перестать быть созаемщиком
Сначала нужно подготовить документы и подать их в банк. Специалисты рассмотрят их, оценят ситуацию и примут решение. Нужно предоставить:
- Паспорта и заявления на вывод созаемщика от всех участников ипотечной сделки — заемщика и других созаемщиков.
- Кредитный договор и документы на квартиру. Это может быть, например, договор долевого участия (ДДУ), если ипотека оформлялась на этапе строительства.
- Справки и документы, подтверждающие доходы заемщика и остающихся созаемщиков, например, 2-НДФЛ.
- В случае развода супругов — свидетельство о расторжении брака и документы о разделе собственности.
Как подать заявление на вывод созаемщика в сервисе «Домклик»
Сначала нужно пройти авторизацию в личном кабинете. Затем подать заявление:
- Перейти в раздел «Обслуживание ипотеки».
- В каталоге услуг выбрать «Изменить условия кредитного договора».
- Перейти в раздел «Изменение состава созаемщиков и собственников».
Далее нужно следовать инструкции для подачи заявления. При подаче также можно заказать звонок менеджера — он проконсультирует по всем вопросам и подскажет по поводу документов.
Услуга предоставляется бесплатно, если созаемщика пришлось вывести из ипотеки из-за призыва в армию, мобилизации или по решению суда. В иных случаях это стоит 15 000 рублей. Ожидать ответа от банка нужно в течение двух недель.
Что изменится после вывода созаемщика из сделки
Условия обслуживания ипотеки не меняются при выводе созаемщика. Однако после этой процедуры заемщик полностью несет ответственность за ипотеку сам или вместе с оставшимися созаемщиками.
«Следует иметь в виду, что за внесение изменений в условия договора некоторые банки могут взимать плату. Изменение самих условий ипотеки, например ставки или графика, вывода созаемщика за собой не повлечет. Если у банка будут сомнения в том, что такая операция повышает рискованность договора, он просто откажет в выводе», — говорит Инна Солдатенкова.
Раздел ипотеки при разводе
Приобретенное в официальном браке имущество, в том числе ипотечное, является совместно нажитым и делится пополам при разводе. Также, если супруг является созаемщиком, его можно вывести в случае развода при наличии договора о разделе собственности. Для этого тоже нужно подать заявление, документы и ожидать решения банка.
Если супруги разводятся и у них оформлена ипотека, есть несколько вариантов раздела кредита:
- Переоформление ипотеки. Если партнеры смогут договориться, то долг переоформят на одного из них, а второй откажется от прав на квартиру. При этом он может потребовать вернуть часть средств, которые вложил в оплату платежей по графику.
- Разделение ипотеки. Тогда супруги погашают платежи совместно после развода, а ипотека не переоформляется — квартира будет общей. Этот вариант подходит, если один супруг не хочет вывести другого из ипотеки.
- Продажа ипотечной квартиры. Супруги могут продать ипотечную квартиру, а полученные деньги использовать для закрытия долга. Продажу также нужно согласовывать с банком, так как ипотечная квартира находится у него в залоге.
Если муж и жена заключили брачный контракт, раздел ипотечного и любого совместно нажитого имущества будет проходить с учетом его условий.
Что нужно знать о совместной ипотеке
- Количество созаемщиков по одному договору каждый банк определяет на свое усмотрение, обычно не более 3 человек. Однако могут быть исключения, и созаемщиками могут быть до 5–6 человек.
- Созаемщик несет такую же ответственность за кредит, как и титульный заемщик, а вывести любого из них можно с согласия банка.
- Супруг заемщика автоматически становится созаемщиком по ипотеке, если иное не установлено брачным договором.
- Брачный договор можно зарегистрировать в любой момент — не только до свадьбы, но и после регистрации брака. Это также можно сделать перед разводом, если супругам удалось договориться о разделе имущества без суда.
