Аналитик Банки.ру Артур Хачатрян рассказывает, что происходило с ипотекой в декабре, и как эти события повлияют на дальнейшую динамику рынка.

Сохранение ключевой ставки на уровне 21%

Основным событием на рынке стало заседание ЦБ по ключевой ставке, состоявшееся 20 декабря. Вопреки ожиданиям большинства аналитиков и экспертов отрасли, ЦБ принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21% годовых. Такое решение было принято из-за более существенного ужесточения денежно-кредитных условий, чем предполагало октябрьское решение по ключевой ставке. Следующее заседание, на котором будет рассмотрен вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 14 февраля.

Рост ипотечных ставок

В ожидании повышения ключевой ставки отдельные игроки продолжили повышать ставки по ипотеке — средняя ставка на 28 декабря в базе Банки.ру по рыночной ипотеке составила 26,66% годовых, в то время как на 2 декабря она составляла 25,84% годовых. При этом послабления по верхней границе ПСК, принятые на период с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года, будут открывать банкам возможности по еще большему повышению ставок, что одновременно отразится на дальнейшем снижении доступности ипотеки для потенциальных заемщиков. На рост ставок также может повлиять ипотечный стандарт, вступивший в действие с 1 января. Его основная цель — минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования и добиться от банков максимально подробного информирования заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках.

Новый механизм распределения лимитов по семейной ипотеке

Минфин утвердил лимиты по семейной ипотеке на 2025 год на уровне 8,65 трлн рублей (6,25 трлн рублей в 2024 году). Такое решение, в частности, связано с тем, что к началу декабря были исчерпаны практически все лимиты по семейной ипотеке, включая дополнительно выделенные. Помимо прочего, был утвержден новый механизм распределения лимитов, который начал действовать с 15 декабря. Теперь распределение будет осуществляться после исчерпания совокупного лимита на 95%, а оставшиеся 5% будут распределяться между кредиторами согласно доле по выдаче кредитов за последние шесть месяцев. Такой механизм позволит значительно снизить вероятность остановки выдач по льготной ипотеке и обеспечит равномерность распределения лимита между всеми кредиторами.

Ставка по семейной ипотеке на 2025 год с высокой долей вероятности останется на нынешнем уровне 6% годовых. К тому же по семейной ипотеке можно будет купить вторичное жилье в некоторых городах (в населенных пунктах, в которых новое жилье практически не строится).

Предварительные итоги от «ДОМ.РФ»

По оценке «ДОМ.РФ», за первые две недели декабря банки выдали 22 тысячи кредитов (+6% к двум неделям ноября) на 103 млрд рублей (+15%). Рост выдач связан с тем, что основной объем кредитов выдавался по льготным программам. Так, с 1 по 19 декабря выдано 20 тысяч кредитов на 118 млрд рублей (~90% из них по «Семейной ипотеке»). При этом, по предварительной оценке «ДОМ.РФ», за 2024 год выдача ипотеки составила 1,3 млн кредитов (-36% к рекордному 2023 году) на 4,9 трлн рублей (-37% к 2023-му) — примерно на уровне 2022 года, а ипотечный портфель достиг 20,1 трлн рублей на конец года, увеличившись на 1,9 трлн рублей за год (+4,1 трлн рублей в 2023-м).

Борьба ЦБ с льготным периодом в ипотеке

Также в декабре ЦБ анонсировал повышение резервов банков до запретительного уровня, чтобы ограничить резкий рост ежемесячных платежей по «ипотеке от застройщика». Такое решение связано с большими рисками дефолта ипотечных заемщиков по новым схемам кредитования, предполагающим небольшие размеры платежей первые 1–5 лет (льготный период) с более чем двукратным ростом в дальнейшем. В частности, ЦБ предлагает повысить резервы для банков, выдающих ипотеку с ростом ежемесячного платежа более чем на 20% в год, ограничить общий срок льготного периода тремя годами. Например, если в течение первых трех лет с момента выдачи ипотечного кредита хотя бы один платеж по графику превышает средний платеж за предыдущие 12 месяцев на 20%, резерв увеличивается на 50 процентных пунктов (п. п.). В последующем увеличение платежей также приводит к дополнительному росту резервов в размере до 50 п. п. Кроме того, ЦБ не исключил возможность повышения в будущем резервов и по другим ипотечным кредитам, которые не попадают под действие ипотечного стандарта, отмечая, что принятые ипотечный стандарт и надзорный стандарт должны уменьшить масштаб схем, однако введение повышенных резервов практически позволит свести ипотечные схемы на нет.

Предложения банков по семейной ипотеке:

• Ипотека с господдержкой для семей с детьми в Совкомбанке
• Семейная ипотека в ВТБ
• Семейная ипотека в Банке ДОМ.РФ
• Семейная ипотекаСемейная ипотека в Альфа-Банке

* Предложение актуально на дату публикации материала.