Ставка капитализации
Что такое ставка капитализации?
Ставка капитализации – это соотношение стоимости актива и прибыли, которую он может принести за год. Она позволяет оценить перспективы инвестиций в конкретный актив. При расчете ставки учитывают прогнозы по изменению расходов и доходов в будущем, уровень риска и интересы инвестора.
Составляющие ставки капитализации
Общая ставка капитализации рассчитывается с учетом рыночного значения нормы прибыли, выбираемой модели рекапитализации, условий финансирования, норм изменения дохода и стоимости объекта. Основные составляющие ставки капитализации – это ставка дисконта и ставка дохода.
Ставка дисконта – это требуемая норма прибыли на вложенный капитал, которая представляет собой отношение текущей стоимости получаемого за каждый период дохода к затратам на капитал.
Ставка дохода – это величина прибыли в процентах, которую можно получить от вложений в ценных бумаги, от реализации проекта, инвестиций или других активов, приносящих доход.
Формула ставки капитализации
Для расчета ставки капитализации применяется формула:
R = I/V, где
- R - ставка капитализации;
- I - доход, который можно получить от покупки;
- V – цена актива.
Для расчета реального параметра ставки капитализации необходимо спрогнозировать прибыль от объекта инвестиций. Такой расчет может производить на основании:
- рыночных данных;
- уже имеющихся показателей.
Примеры ставки капитализации.
Ставка капитализации для недвижимости.
Это ставка прибыли, которую приносит объект недвижимости в течение ближайшего года владения, без учета затрат на его улучшение и финансовых затрат.
При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.
Ставка капитализации = Чистый операционный доход/стоимость недвижимости
Ставка капитализации дохода
Это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемой прибыли от использования объекта. Его суть заключается в прогнозировании доходов и приведении их к текущей стоимости. Чем выше прибыль, тем больше рыночная цена бизнеса.
Методы расчета ставки капитализации
Основными методами расчета ставки капитализации являются:
· метод рыночной выжимки - применятся для оценки активов с помощью собранных на свободном рынке данных по аналогичным активам. Объект оценки и его аналоги должны относиться к одной группе инвестиционных активов, иметь, примерно, одинаковую стоимость, доходность и уровень инвестиционного риска.
· метод суммирования - используется для расчета ставки капитализации с помощью ее разделения на составные части. Основными компонентами ставки капитализации являются ставка возмещения капитала и процентная ставка.
· метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала - заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций;
· метод Элвуда - в дополнение к методу связанных инвестиций учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости недвижимости в течение этого периода.
