FAQ по самостоятельной покупке квартиры
Первые вопросы:
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
2
1226
797
Комментарии
99+
Сначала старые Сначала новые
Сначала старые
----------
Цитата
alex_gambler пишет:
как то не научится пользоваться этим поиском по форуму.. есть здесь живая ветка про аижк? не про рефинанс, а в целом? X
----------
Аналогично. Отправлял с сайта несколько раз заявки, ноль реакции.
Темы нет, по крайней мере за несколько месяцев назад. Надо открывать.
Цитата
alex_gambler пишет:
как то не научится пользоваться этим поиском по форуму.. есть здесь живая ветка про аижк? не про рефинанс, а в целом? X
----------
Аналогично. Отправлял с сайта несколько раз заявки, ноль реакции.
Темы нет, по крайней мере за несколько месяцев назад. Надо открывать.
Ответить
----------
Цитата
VilliVonko пишет:
Собирались брать квартиру по ипотеке и тут нам риэлтер продавца говорит что банк оценит эту квартиру ниже её стоимости и что мол вам придётся ещё кредит брать тогда. Получается цена квартиры завышена? В квартире сделан качественный ремонт, но она на последнем этаже и стоимость за квадратный метр выходит 46000. Стоит её брать или лучше поискать другой вариант?
----------
как прошла сделка или отказались?
из под залога ВТБ24 или Дельты покупать проще всего. В этих банках система так устроена, что ОДНОВРЕМЕННО происходит регистрация снятия залога и прав на нового собственника.
если хотите купить из под залога ВТБ24 - то ипотека в ВТБ24- самое идеальное решение. Либо покупать за чистые деньги. после регистрации вы сразу покупаете чистую квартиру без обременения( либо с обременением на себя в случае вашей ипотеки)
сбер+ ВТБ в одной сделке никак не соединить. Проще одобриться в ВТБ24. ставки соизмеримы, страховка в ВТБ дешевле.
а вот например из под залога СБера так не продашь. там сначала надо гасить долг ( покупатель рискует, как сказано выше) и только потом выкупать. Очень неприятная и рискованная схема.
вообще, может покупка из под залога кого то пугает, но это гораздо менее рискованная схема, чем , например, покупка наследства.
по сути- ваша сделка с банком. стандартная. + квартира дополнительно проверена. Я бы даже дороже такие квартиры продавала :D
кстати все док-ты делает банк, риэлтор тут отдыхает по сути))
Цитата
VilliVonko пишет:
Собирались брать квартиру по ипотеке и тут нам риэлтер продавца говорит что банк оценит эту квартиру ниже её стоимости и что мол вам придётся ещё кредит брать тогда. Получается цена квартиры завышена? В квартире сделан качественный ремонт, но она на последнем этаже и стоимость за квадратный метр выходит 46000. Стоит её брать или лучше поискать другой вариант?
----------
как прошла сделка или отказались?
из под залога ВТБ24 или Дельты покупать проще всего. В этих банках система так устроена, что ОДНОВРЕМЕННО происходит регистрация снятия залога и прав на нового собственника.
если хотите купить из под залога ВТБ24 - то ипотека в ВТБ24- самое идеальное решение. Либо покупать за чистые деньги. после регистрации вы сразу покупаете чистую квартиру без обременения( либо с обременением на себя в случае вашей ипотеки)
сбер+ ВТБ в одной сделке никак не соединить. Проще одобриться в ВТБ24. ставки соизмеримы, страховка в ВТБ дешевле.
а вот например из под залога СБера так не продашь. там сначала надо гасить долг ( покупатель рискует, как сказано выше) и только потом выкупать. Очень неприятная и рискованная схема.
вообще, может покупка из под залога кого то пугает, но это гораздо менее рискованная схема, чем , например, покупка наследства.
по сути- ваша сделка с банком. стандартная. + квартира дополнительно проверена. Я бы даже дороже такие квартиры продавала :D
кстати все док-ты делает банк, риэлтор тут отдыхает по сути))
Ответить
Доброго времени суток, уважемые форумчане.
Прочитала всю ветку от корки до корки (голова кругом) и поняла, что совет сидящих тут людей очень мне важен.
Ситуация следующая:
Достаточно долго и муторно искали квартиру. И вот, наконец, поиск сузился всего до двух вариантов.
1. Один собственник в следствие приватизации (2005 год).
2. Квартира досталась в наследство в 2002 году матери и дочке (по 1\2). Квартира так же приватизирована.
Посоветуйте, пожалуйста, на что обратить внимание? Какие риски несет каждый иp вариантов? Как себя обезопасить и что дополнительно проверить?
Добавлю, что 2й вариант это то самое "мое".. Но немного страшновато связываться с наследством (хотя кажется, что за 15 лет уже кто-нибудь да объявился бы..)
Прочитала всю ветку от корки до корки (голова кругом) и поняла, что совет сидящих тут людей очень мне важен.
Ситуация следующая:
Достаточно долго и муторно искали квартиру. И вот, наконец, поиск сузился всего до двух вариантов.
1. Один собственник в следствие приватизации (2005 год).
2. Квартира досталась в наследство в 2002 году матери и дочке (по 1\2). Квартира так же приватизирована.
Посоветуйте, пожалуйста, на что обратить внимание? Какие риски несет каждый иp вариантов? Как себя обезопасить и что дополнительно проверить?
Добавлю, что 2й вариант это то самое "мое".. Но немного страшновато связываться с наследством (хотя кажется, что за 15 лет уже кто-нибудь да объявился бы..)
Ответить
16 октября 2017 в 12:18
----------
Цитата
yulkich пишет:
Достаточно долго и муторно искали квартиру. И вот, наконец, поиск сузился всего до двух вариантов.
1. Один собственник в следствие приватизации (2005 год)...
Посоветуйте, пожалуйста, на что обратить внимание? Какие риски несет каждый из вариантов? Как себя обезопасить и что дополнительно проверить?
----------
Здравствуйте Юлия!
1. С юридической точки зрения на мой взгляд первый вариант более предпочтителен, потому что:
1) после приватизации у Вас будет всего лишь вторая сделка по этой квартире;
2) у продаваемой квартиры один собственник.
1.1. Но в отношении этой квартиры необходимо проверить:
а) не были ли во время её приватизации нарушены законные права и интересы других лиц (членов или бывших членов семьи нанимателя квартиры, например, детей или лиц, находившихся на воинской службе или в местах лишения свободы), имевших на тот момент времени право пользования этой квартирой, для чего собственник квартиры по Вашей просьбе должен будет запросить и предоставить Вам архивную выписку из домовой книги;
б) имеются ли в настоящее время в этой продаваемой квартире лица, имевшие на момент её приватизации право пользования ею, в связи с чем сохраняющие его, независимо от того, имели ли они право на приватизацию этой квартиры, потому что эта квартира была приватизирована в 2005 году, а норма статьи 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" в редакции Федерального закона от 16.10.2012 N 170-ФЗ, согласно которой с 16 октября 2012 года согласие на приватизацию жилого помещения стало требоваться не от всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, как это было прежде, а от всех только «имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.». ----------
Цитата
yulkich пишет:
2. Квартира досталась в наследство в 2002 году матери и дочке (по 1\2). Квартира так же приватизирована.
Посоветуйте, пожалуйста, на что обратить внимание? Какие риски несет каждый из вариантов? Как себя обезопасить и что дополнительно проверить?
Добавлю, что 2-й вариант это то самое "мое".. Но немного страшновато связываться с наследством (хотя кажется, что за 15 лет уже кто-нибудь да объявился бы..)
----------
2. Относительно второго выбранного Вами варианта 15 лет после со дня открытия наследства – достаточно большой срок, но для покупателя это не значит, что можно смело и без опасения покупать наследственную недвижимость, потому что согласно статье 1155 Гражданского кодекса РФ по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (ст. 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали, на основании чего даже несмотря на то, что, например, нахождение наследника в местах лишения свободы не является уважительной причиной пропуска установленного законом шестимесячного срока принятия наследства, тем не менее даже через 20 лет может объявиться наследник, узнавший и надлежаще заявивший о своём праве, не знавший о смерти наследодателя по разным, признаваемым судом уважительными причинам, например, по состоянию здоровья, не указании другими наследниками в своём подаваемом нотариусу заявлении о принятии наследства других имевшихся наследников, не знавших о смерти наследодателя, то есть действий других наследников по умышленному сокрытию круга наследников по закону, как, например, в этом случае.
Почему именно осторожные и предусмотрительные покупатели отказываются от купли таких объектов.
2.1. Однако в случае появления наследников согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" «Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве...».
2.2. Соответственно, такую денежную компенсацию наследнику, принявшему наследство после истечения установленного срока, будет обязан выплатить по решению суда наследник, своевременно принявший наследство и продавший квартиру, или его правопреемники, но не покупатель, за исключением, если только на момент совершения сделки был судебный спор (особенно вступившее в законную силу решение суда) в отношении приобретаемого объекта недвижимости, потому что согласно второму предложению абзаца второго пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" "...запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.".
2.3. По второму выбранному Вами варианту необходимо уточнять историю сделок квартиры, а именно сколько их всего и на каких условиях было, для чего Вам надо предложить продавцам запросить получение ими (или Вами по выданной ими Вам нотариально удостоверенной доверенности) выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости в виде бумажного документа, стоимостью 400,0 (Четыреста) руб. за одну единицу на одного человека, за Ваш или за их счёт.
3. По обоим вариантам:
1) Вы не сообщили дополнительную юридически значимую информацию, а именно:
1) возраст продавцов продаваемых квартир;
2) имеются ли в продаваемых квартирах не являющиеся их собственниками проживающие в них несовершеннолетние, престарелые и другие лица;
3) каковы причины продажи квартир;
4) имеется ли у продавцов этих квартиры другое жильё в собственности на территории РФ;
5) продают ли продавцы свои квартиры с условием одновременной купли себе другого жилья на территории РФ;
2) необходимо запросить у продавцов представление Вам технического паспорта на продаваемую квартиру, как документа, содержащего техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям, для выявления имеющихся в нём перепланировки или переустройства, которые впоследствии также могут быть признаны судом незаконными, если они нарушили законные права и интересы третьих лиц!
Цитата
yulkich пишет:
Достаточно долго и муторно искали квартиру. И вот, наконец, поиск сузился всего до двух вариантов.
1. Один собственник в следствие приватизации (2005 год)...
Посоветуйте, пожалуйста, на что обратить внимание? Какие риски несет каждый из вариантов? Как себя обезопасить и что дополнительно проверить?
----------
Здравствуйте Юлия!
1. С юридической точки зрения на мой взгляд первый вариант более предпочтителен, потому что:
1) после приватизации у Вас будет всего лишь вторая сделка по этой квартире;
2) у продаваемой квартиры один собственник.
1.1. Но в отношении этой квартиры необходимо проверить:
а) не были ли во время её приватизации нарушены законные права и интересы других лиц (членов или бывших членов семьи нанимателя квартиры, например, детей или лиц, находившихся на воинской службе или в местах лишения свободы), имевших на тот момент времени право пользования этой квартирой, для чего собственник квартиры по Вашей просьбе должен будет запросить и предоставить Вам архивную выписку из домовой книги;
б) имеются ли в настоящее время в этой продаваемой квартире лица, имевшие на момент её приватизации право пользования ею, в связи с чем сохраняющие его, независимо от того, имели ли они право на приватизацию этой квартиры, потому что эта квартира была приватизирована в 2005 году, а норма статьи 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" в редакции Федерального закона от 16.10.2012 N 170-ФЗ, согласно которой с 16 октября 2012 года согласие на приватизацию жилого помещения стало требоваться не от всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, как это было прежде, а от всех только «имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.». ----------
Цитата
yulkich пишет:
2. Квартира досталась в наследство в 2002 году матери и дочке (по 1\2). Квартира так же приватизирована.
Посоветуйте, пожалуйста, на что обратить внимание? Какие риски несет каждый из вариантов? Как себя обезопасить и что дополнительно проверить?
Добавлю, что 2-й вариант это то самое "мое".. Но немного страшновато связываться с наследством (хотя кажется, что за 15 лет уже кто-нибудь да объявился бы..)
----------
2. Относительно второго выбранного Вами варианта 15 лет после со дня открытия наследства – достаточно большой срок, но для покупателя это не значит, что можно смело и без опасения покупать наследственную недвижимость, потому что согласно статье 1155 Гражданского кодекса РФ по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (ст. 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали, на основании чего даже несмотря на то, что, например, нахождение наследника в местах лишения свободы не является уважительной причиной пропуска установленного законом шестимесячного срока принятия наследства, тем не менее даже через 20 лет может объявиться наследник, узнавший и надлежаще заявивший о своём праве, не знавший о смерти наследодателя по разным, признаваемым судом уважительными причинам, например, по состоянию здоровья, не указании другими наследниками в своём подаваемом нотариусу заявлении о принятии наследства других имевшихся наследников, не знавших о смерти наследодателя, то есть действий других наследников по умышленному сокрытию круга наследников по закону, как, например, в этом случае.
Почему именно осторожные и предусмотрительные покупатели отказываются от купли таких объектов.
2.1. Однако в случае появления наследников согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" «Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве...».
2.2. Соответственно, такую денежную компенсацию наследнику, принявшему наследство после истечения установленного срока, будет обязан выплатить по решению суда наследник, своевременно принявший наследство и продавший квартиру, или его правопреемники, но не покупатель, за исключением, если только на момент совершения сделки был судебный спор (особенно вступившее в законную силу решение суда) в отношении приобретаемого объекта недвижимости, потому что согласно второму предложению абзаца второго пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" "...запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.".
2.3. По второму выбранному Вами варианту необходимо уточнять историю сделок квартиры, а именно сколько их всего и на каких условиях было, для чего Вам надо предложить продавцам запросить получение ими (или Вами по выданной ими Вам нотариально удостоверенной доверенности) выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости в виде бумажного документа, стоимостью 400,0 (Четыреста) руб. за одну единицу на одного человека, за Ваш или за их счёт.
3. По обоим вариантам:
1) Вы не сообщили дополнительную юридически значимую информацию, а именно:
1) возраст продавцов продаваемых квартир;
2) имеются ли в продаваемых квартирах не являющиеся их собственниками проживающие в них несовершеннолетние, престарелые и другие лица;
3) каковы причины продажи квартир;
4) имеется ли у продавцов этих квартиры другое жильё в собственности на территории РФ;
5) продают ли продавцы свои квартиры с условием одновременной купли себе другого жилья на территории РФ;
2) необходимо запросить у продавцов представление Вам технического паспорта на продаваемую квартиру, как документа, содержащего техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям, для выявления имеющихся в нём перепланировки или переустройства, которые впоследствии также могут быть признаны судом незаконными, если они нарушили законные права и интересы третьих лиц!
Ответить
Леонид Николаевич,
спасибо за доскональную информацию. Но мне кажется, что не смотря на все описанные риски, стоит все-таки указать, что вероятность мошенничества в данных случаях минимальна. Описанные вами проверки, конечно же, стоит провести. Но разница в рисках между этими вариантами настолько мала, что ее можно не учитывать, а выбирать вариант по цене, качеству объекта и другим, несвязанным с юридической стороной, критериям.
спасибо за доскональную информацию. Но мне кажется, что не смотря на все описанные риски, стоит все-таки указать, что вероятность мошенничества в данных случаях минимальна. Описанные вами проверки, конечно же, стоит провести. Но разница в рисках между этими вариантами настолько мала, что ее можно не учитывать, а выбирать вариант по цене, качеству объекта и другим, несвязанным с юридической стороной, критериям.
Ответить
16 октября 2017 в 13:52
----------
Цитата
Donz пишет:
...не смотря на все описанные риски, стоит все-таки указать, что вероятность мошенничества в данных случаях минимальна. Описанные Вами проверки, конечно же, стоит провести. Но разница в рисках между этими вариантами настолько мала, что ее можно не учитывать...
----------
1. Donz, дело не только в мошенничестве, но и в банальном наличии также широко распространённых оснований последующего признания сделки с жилой недвижимостью (квартирой, комнатой, домом, долями квартиры или дома) недействительной, связанных, например, с:
1) фактическим проживанием в обоих продаваемых квартирах на дату совершения сделки их отчуждения несовершеннолетних даже, если они не являются их собственниками (если только одновременно с продажей продавцы не покупают себе или этим несовершеннолетним другое жильё);
2) психическим состоянием продавцов на момент сделки даже, если они не признаны недееспособными, потому что согласно пунктам 1 и 2 статьи 177 Гражданского кодекса РФ:
«1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими..»,
причём независимо от нотариального удостоверения такой сделки, которая также может быть признана недействительной по этим же основаниям, потому что её удостоверение нотариусом не гарантирует её 100 % юридическую чистоту и надёжность;
3) причинением продавцом совершённой сделкой вреда имущественным правам кредиторов, а также злоупотребления своими правами!
2. Кроме того, если будет установлено, что в продаваемых квартирах есть лица, имеющие и сохраняющие за собой право её постоянного бессрочного пользования и одновременно с продажей им не будет приобретено другое жильё, то вряд ли в таком случае разумный покупатель будет покупать такой объект жилой недвижимости, потому что это будет квалифицировано судом как известное ему обременение этого объекта!
Цитата
Donz пишет:
...не смотря на все описанные риски, стоит все-таки указать, что вероятность мошенничества в данных случаях минимальна. Описанные Вами проверки, конечно же, стоит провести. Но разница в рисках между этими вариантами настолько мала, что ее можно не учитывать...
----------
1. Donz, дело не только в мошенничестве, но и в банальном наличии также широко распространённых оснований последующего признания сделки с жилой недвижимостью (квартирой, комнатой, домом, долями квартиры или дома) недействительной, связанных, например, с:
1) фактическим проживанием в обоих продаваемых квартирах на дату совершения сделки их отчуждения несовершеннолетних даже, если они не являются их собственниками (если только одновременно с продажей продавцы не покупают себе или этим несовершеннолетним другое жильё);
2) психическим состоянием продавцов на момент сделки даже, если они не признаны недееспособными, потому что согласно пунктам 1 и 2 статьи 177 Гражданского кодекса РФ:
«1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими..»,
причём независимо от нотариального удостоверения такой сделки, которая также может быть признана недействительной по этим же основаниям, потому что её удостоверение нотариусом не гарантирует её 100 % юридическую чистоту и надёжность;
3) причинением продавцом совершённой сделкой вреда имущественным правам кредиторов, а также злоупотребления своими правами!
2. Кроме того, если будет установлено, что в продаваемых квартирах есть лица, имеющие и сохраняющие за собой право её постоянного бессрочного пользования и одновременно с продажей им не будет приобретено другое жильё, то вряд ли в таком случае разумный покупатель будет покупать такой объект жилой недвижимости, потому что это будет квалифицировано судом как известное ему обременение этого объекта!
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
1) Вы не сообщили дополнительную юридически значимую информацию, а именно:
1) возраст продавцов продаваемых квартир;
2) имеются ли в продаваемых квартирах не являющиеся их собственниками проживающие в них несовершеннолетние, престарелые и другие лица;
3) каковы причины продажи квартир;
4) имеется ли у продавцов этих квартиры другое жильё в собственности на территории РФ;
5) продают ли продавцы свои квартиры с условием одновременной купли себе другого жилья на территории РФ;
----------
1. в первом случае собственник мужчина 34х лет, во втором девушка - 27, а вот возраст мастери пока не знаю.
2. в первом случае есть ребенок 3х лет, во втором - проживает пара, прописан молодой мужчина.
3. не имеется (именно собственности, выписаться есть куда)
4. Продажа свободная в обоих случаях
Причина продажи и там и там - переезд в другой город.
Так же в обоих случаях квартиры "семейные", т.е. были получены родителями продавцов еще новостройками.
По списку документов - да, все это знаю.
Стоит ли во втором случае (при его выборе) дополнительно оформлять документ о том, что все претензии третьих лиц продавец обязуется решать сам? На сколько я знаю, такой документ имеет место быть.
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
2. Кроме того, если будет установлено, что в продаваемых квартирах есть лица, имеющие и сохраняющие за собой право её постоянного бессрочного пользования
----------
Правильно я понимаю, что речь о недееспособных и иждивенцах? Или кто-то еще может быть таким лицом?
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
но не покупатель, за исключением, если только на момент совершения сделки был судебный спор (особенно вступившее в законную силу решение суда) в отношении приобретаемого объекта недвижимости,
----------
Как узнать есть такой спор на данный момент?
P.s Выписки из ЕГРН заказала на обе квартиры сама. Жду вот..
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
1) Вы не сообщили дополнительную юридически значимую информацию, а именно:
1) возраст продавцов продаваемых квартир;
2) имеются ли в продаваемых квартирах не являющиеся их собственниками проживающие в них несовершеннолетние, престарелые и другие лица;
3) каковы причины продажи квартир;
4) имеется ли у продавцов этих квартиры другое жильё в собственности на территории РФ;
5) продают ли продавцы свои квартиры с условием одновременной купли себе другого жилья на территории РФ;
----------
1. в первом случае собственник мужчина 34х лет, во втором девушка - 27, а вот возраст мастери пока не знаю.
2. в первом случае есть ребенок 3х лет, во втором - проживает пара, прописан молодой мужчина.
3. не имеется (именно собственности, выписаться есть куда)
4. Продажа свободная в обоих случаях
Причина продажи и там и там - переезд в другой город.
Так же в обоих случаях квартиры "семейные", т.е. были получены родителями продавцов еще новостройками.
По списку документов - да, все это знаю.
Стоит ли во втором случае (при его выборе) дополнительно оформлять документ о том, что все претензии третьих лиц продавец обязуется решать сам? На сколько я знаю, такой документ имеет место быть.
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
2. Кроме того, если будет установлено, что в продаваемых квартирах есть лица, имеющие и сохраняющие за собой право её постоянного бессрочного пользования
----------
Правильно я понимаю, что речь о недееспособных и иждивенцах? Или кто-то еще может быть таким лицом?
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
но не покупатель, за исключением, если только на момент совершения сделки был судебный спор (особенно вступившее в законную силу решение суда) в отношении приобретаемого объекта недвижимости,
----------
Как узнать есть такой спор на данный момент?
P.s Выписки из ЕГРН заказала на обе квартиры сама. Жду вот..
Ответить
16 октября 2017 в 14:52
----------
Цитата
yulkich пишет:
...в первом случае есть ребёнок 3-х лет...
----------
Где он фактически проживает? Проживает ли он фактически в продаваемой квартире? Это очень важно и юридически значимо! ----------
Цитата
yulkich пишет:
Сто́ит ли во втором случае (при его выборе) дополнительно оформлять документ о том, что все претензии третьих лиц продавец обязуется решать сам? На сколько я знаю, такой документ имеет место быть.
----------
1. Не ведитесь на это, потому что Вы, как покупатель будете "расхлёбывать" последствия признания сделки недействительной, в результате которой Вы лишитесь купленной квартиры и своих денег, поэтому даже, если договор купли-продажи будет удостоверен нотариусом и в нём будет указано, что:
1) дееспособность и правоспособность «Продавцов» полностью проверены;
2) непосредственно перед подписанием настоящего договора каждая из «Сторон» заявила другой «Стороне» о том, что:
а) чётко и ясно осознает значение своих действий и полностью руководит ими;
б) не лишена судом дееспособности и не ограничена в ней;
в) не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом медицинском учреждении и, соответственно, не болеет нервно-психическими заболеваниями, не злоупотребляет алкоголем, не употребляет наркотики и (или) какие-либо токсические вещества;
г) не находится в состоянии алкогольного, токсического или наркотического опьянения, а также нервно-психического расстройства, препятствующими осознанию сущности настоящего договора;
д) не пребывает в состоянии заблуждения относительно природы и предмета настоящего договора;
е) не находится под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых жизненных обстоятельств.
3) «Продавцы» также заявили, что:
а) не являются должниками и неплатёжеспособными;
б) не находятся в предбанкротном состоянии;
в) не подавали заявление о признании себя банкротом;
г) не являются признанными судом банкротом;
д) в их отношении отсутствуют вступившие в законную силу судебные акты о предъявленных им имущественных требованиях и о взыскании денежных средств;
е) в отношении «Квартиры» и права собственности на неё «Продавцов» отсутствуют какие-либо судебные споры и правопритязания третьих лиц,
это ещё не значит, что это именно так и соответствует действительности!
2. К тому же проявленные покупателем недвижимости разумность действий и должную осмотрительность судебная практика толкует, как фактически предпринятые им конкретные меры проверки продавца для установления наличия или отсутствия в его отношении сведений, являющихся основанием признания совершённой им сделки недействительной!
3. В связи с чем Бог бережёт бережёного, осторожного и осмотрительного, поэтому покупателю недвижимости (или иного имущества) самому (или с помощью соответствующих специалистов) надо предпринимать надлежащие и все возможные меры документально подтверждённого проявления должной осмотрительности для предотвращения последующего признания совершённой сделки недействительной!
----------
Цитата
yulkich пишет:
Правильно я понимаю, что речь о недееспособных и иждивенцах? Или кто-то еще может быть таким лицом?
----------
Нет неправильно, потому что право постоянного бессрочного пользования жилым помещением может иметь любое лицо! ----------
Цитата
yulkich пишет:
Как узнать есть такой спор на данный момент?
----------
Об этом напишу Вам позже в "личных сообщениях"!
Цитата
yulkich пишет:
...в первом случае есть ребёнок 3-х лет...
----------
Где он фактически проживает? Проживает ли он фактически в продаваемой квартире? Это очень важно и юридически значимо! ----------
Цитата
yulkich пишет:
Сто́ит ли во втором случае (при его выборе) дополнительно оформлять документ о том, что все претензии третьих лиц продавец обязуется решать сам? На сколько я знаю, такой документ имеет место быть.
----------
1. Не ведитесь на это, потому что Вы, как покупатель будете "расхлёбывать" последствия признания сделки недействительной, в результате которой Вы лишитесь купленной квартиры и своих денег, поэтому даже, если договор купли-продажи будет удостоверен нотариусом и в нём будет указано, что:
1) дееспособность и правоспособность «Продавцов» полностью проверены;
2) непосредственно перед подписанием настоящего договора каждая из «Сторон» заявила другой «Стороне» о том, что:
а) чётко и ясно осознает значение своих действий и полностью руководит ими;
б) не лишена судом дееспособности и не ограничена в ней;
в) не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом медицинском учреждении и, соответственно, не болеет нервно-психическими заболеваниями, не злоупотребляет алкоголем, не употребляет наркотики и (или) какие-либо токсические вещества;
г) не находится в состоянии алкогольного, токсического или наркотического опьянения, а также нервно-психического расстройства, препятствующими осознанию сущности настоящего договора;
д) не пребывает в состоянии заблуждения относительно природы и предмета настоящего договора;
е) не находится под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых жизненных обстоятельств.
3) «Продавцы» также заявили, что:
а) не являются должниками и неплатёжеспособными;
б) не находятся в предбанкротном состоянии;
в) не подавали заявление о признании себя банкротом;
г) не являются признанными судом банкротом;
д) в их отношении отсутствуют вступившие в законную силу судебные акты о предъявленных им имущественных требованиях и о взыскании денежных средств;
е) в отношении «Квартиры» и права собственности на неё «Продавцов» отсутствуют какие-либо судебные споры и правопритязания третьих лиц,
это ещё не значит, что это именно так и соответствует действительности!
2. К тому же проявленные покупателем недвижимости разумность действий и должную осмотрительность судебная практика толкует, как фактически предпринятые им конкретные меры проверки продавца для установления наличия или отсутствия в его отношении сведений, являющихся основанием признания совершённой им сделки недействительной!
3. В связи с чем Бог бережёт бережёного, осторожного и осмотрительного, поэтому покупателю недвижимости (или иного имущества) самому (или с помощью соответствующих специалистов) надо предпринимать надлежащие и все возможные меры документально подтверждённого проявления должной осмотрительности для предотвращения последующего признания совершённой сделки недействительной!
----------
Цитата
yulkich пишет:
Правильно я понимаю, что речь о недееспособных и иждивенцах? Или кто-то еще может быть таким лицом?
----------
Нет неправильно, потому что право постоянного бессрочного пользования жилым помещением может иметь любое лицо! ----------
Цитата
yulkich пишет:
Как узнать есть такой спор на данный момент?
----------
Об этом напишу Вам позже в "личных сообщениях"!
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
2.3. По второму выбранному Вами варианту необходимо уточнять историю сделок квартиры, а именно сколько их всего и на каких условиях было, для чего Вам надо предложить продавцам запросить получение ими (или Вами по выданной ими Вам нотариально удостоверенной доверенности) выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости в виде бумажного документа, стоимостью 400,0 (Четыреста) руб. за одну единицу на одного человека, за Ваш или за их счёт.
----------
подскажите, эта выписка о переходах прав будет за какой период?
т к сейчас проверяю одну квартиру, где была старая приватизация ( до 2000г) а далее наследство.
так вот приватизации вообще в справке о переходе нет.. склоняюсь, что данная справка явно не с момента постройки (1980г).
подскажите пожалуйста, где взять архивную справку о переходах прав (чтобы за все время)
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
2.3. По второму выбранному Вами варианту необходимо уточнять историю сделок квартиры, а именно сколько их всего и на каких условиях было, для чего Вам надо предложить продавцам запросить получение ими (или Вами по выданной ими Вам нотариально удостоверенной доверенности) выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости в виде бумажного документа, стоимостью 400,0 (Четыреста) руб. за одну единицу на одного человека, за Ваш или за их счёт.
----------
подскажите, эта выписка о переходах прав будет за какой период?
т к сейчас проверяю одну квартиру, где была старая приватизация ( до 2000г) а далее наследство.
так вот приватизации вообще в справке о переходе нет.. склоняюсь, что данная справка явно не с момента постройки (1980г).
подскажите пожалуйста, где взять архивную справку о переходах прав (чтобы за все время)
Ответить
17 октября 2017 в 19:13
----------
Цитата
Vikki2025 пишет:
подскажите, эта выписка о переходах прав будет за какой период?
т к сейчас проверяю одну квартиру, где была старая приватизация ( до 2000г) а далее наследство.
так вот приватизации вообще в справке о переходе нет.. склоняюсь, что данная справка явно не с момента постройки (1980г).
подскажите пожалуйста, где взять архивную справку о переходах прав (чтобы за все время)
----------
Ответил Вам в "личных сообщениях".
Цитата
Vikki2025 пишет:
подскажите, эта выписка о переходах прав будет за какой период?
т к сейчас проверяю одну квартиру, где была старая приватизация ( до 2000г) а далее наследство.
так вот приватизации вообще в справке о переходе нет.. склоняюсь, что данная справка явно не с момента постройки (1980г).
подскажите пожалуйста, где взять архивную справку о переходах прав (чтобы за все время)
----------
Ответил Вам в "личных сообщениях".
Ответить
12 ноября 2017 в 23:19
----------
Цитата
Reg65 пишет:
...в чём смысл требуемого предварительного договора купли-продажи при подаче документов на проверку в банк. Чем он отличается от того, что будет подписан во время покупки? Что там важно отразить?
----------
Ответ на Ваш вопрос содержится в статье 429 Гражданского кодекса РФ. Предварительный договор заключается, как правило, если одна из сторон или обе стороны сделки по разным причинам не готовы заключить основной договор, либо, если построенный многоквартирный дом не поставлен на государственный кадастровый учёт.
Цитата
Reg65 пишет:
...в чём смысл требуемого предварительного договора купли-продажи при подаче документов на проверку в банк. Чем он отличается от того, что будет подписан во время покупки? Что там важно отразить?
----------
Ответ на Ваш вопрос содержится в статье 429 Гражданского кодекса РФ. Предварительный договор заключается, как правило, если одна из сторон или обе стороны сделки по разным причинам не готовы заключить основной договор, либо, если построенный многоквартирный дом не поставлен на государственный кадастровый учёт.
Ответить
Всех приветствую!
Заранее прошу прощения за возможные ошибки в терминах. Но времени осталось совсем мало, а четкого понимания в некоторых вопросах пока нет.
Выходим на сделку при ипотечном кредитовании покупки/продажи квартиры, которая сейчас в ипотеке того же банка. Услугами риэлторов не пользовались, услуги регистраторов под вопросом. Отсюда есть несколько вопросов:
1. Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии. - из FAQ про подачу документов в росреестр после сделки.
Актуальны ли эти сроки или они зависят на прямую от банка? Если я уезжаю сразу после сделки в командировку? Нужно ли мое непосредственное участие, если вопросом будет заниматься регистратор?
2. Правильно ли я понимаю порядок обращения в росреестр/МФЦ?:
-сначала обращается продавец и снимает обременение (до 10 раб дней)
-затем обращается покупатель, оформляет собственность и регистрирует обременение (еще плюс 10 раб дней с момента, когда продавец заберет свои документ из росреестра, следом покупатель подаст свои)
3. Документ "Паспорт сделки" оформляется в присутствии сотрудника банка в отделении непосредственно на сделке? Просто сбросили на почту, сказали "заполняйте" О_о
4. Договор предоставляется со стороны банка, в котором, надеюсь, можно делать правки на комплектующие квартиры (мебель, техника, состояние ремонта).
Если правки вносить нельзя, то как правильно обыграть вышеуказанные нюансы и срок заезда/выезда. Продавец просит еще неделю-две на выезд с момента подписания акта(!), а не сделки.
5. Как быть с выпиской продавца из квартиры. Как я понимаю, регистрация в росреестре никак не влияет на регистрацию. Отсюда вопрос, как правильно стимулировать продавца к выписке, где можно оговорить сроки выписки из квартиры?
Благодарю за помощь!
Заранее прошу прощения за возможные ошибки в терминах. Но времени осталось совсем мало, а четкого понимания в некоторых вопросах пока нет.
Выходим на сделку при ипотечном кредитовании покупки/продажи квартиры, которая сейчас в ипотеке того же банка. Услугами риэлторов не пользовались, услуги регистраторов под вопросом. Отсюда есть несколько вопросов:
1. Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии. - из FAQ про подачу документов в росреестр после сделки.
Актуальны ли эти сроки или они зависят на прямую от банка? Если я уезжаю сразу после сделки в командировку? Нужно ли мое непосредственное участие, если вопросом будет заниматься регистратор?
2. Правильно ли я понимаю порядок обращения в росреестр/МФЦ?:
-сначала обращается продавец и снимает обременение (до 10 раб дней)
-затем обращается покупатель, оформляет собственность и регистрирует обременение (еще плюс 10 раб дней с момента, когда продавец заберет свои документ из росреестра, следом покупатель подаст свои)
3. Документ "Паспорт сделки" оформляется в присутствии сотрудника банка в отделении непосредственно на сделке? Просто сбросили на почту, сказали "заполняйте" О_о
4. Договор предоставляется со стороны банка, в котором, надеюсь, можно делать правки на комплектующие квартиры (мебель, техника, состояние ремонта).
Если правки вносить нельзя, то как правильно обыграть вышеуказанные нюансы и срок заезда/выезда. Продавец просит еще неделю-две на выезд с момента подписания акта(!), а не сделки.
5. Как быть с выпиской продавца из квартиры. Как я понимаю, регистрация в росреестре никак не влияет на регистрацию. Отсюда вопрос, как правильно стимулировать продавца к выписке, где можно оговорить сроки выписки из квартиры?
Благодарю за помощь!
Ответить
1. Зависят от банка. Обычно все-таки месяц дают.
2. В московские МФЦ можно подавать сразу оптом: и на снятие предыдущего обременения, и на оформление нового с передачей прав собственности. Только надо учесть, что после сделки, когда будут фактически перечислены деньги в предыдущий банк (я так понимаю, у продавца тоже ипотека, раз речь идет о его обременении?), до получения закладной может пройти от недели до бесконечности. Сбербанк заявляет, что имеет право тянуть до 30 дней.
От регистратора отказывайтесь. Стоит дорого, а времени вам сэкономит в районе получаса, может часа.
3. У меня такого не было. Возможно какой-то внутренний документ банка? Или общий для всех?
4. Не знаю. Все-таки стоит уговорить банк внести правки в договор. Тем более это речь про ДКП, а не кредитный или ипотечный договор, так что формулировки в нем банку должны быть не особо важны.
5. Обычно банки требуют, чтобы все выписались из квартиры до сделки, а на сделку принесли об этом справки. Точнее, даже эти документы требуют на этапе одобрения квартиры, если правильно помню.
Регистрация в Росреестре на регистрацию никак не влияет.
А зачем продавец хочет там еще пару недель побыть зарегистрирован? Если есть несовершеннолетние, то это проблема - их не получится выписать по суду в никуда.
2. В московские МФЦ можно подавать сразу оптом: и на снятие предыдущего обременения, и на оформление нового с передачей прав собственности. Только надо учесть, что после сделки, когда будут фактически перечислены деньги в предыдущий банк (я так понимаю, у продавца тоже ипотека, раз речь идет о его обременении?), до получения закладной может пройти от недели до бесконечности. Сбербанк заявляет, что имеет право тянуть до 30 дней.
От регистратора отказывайтесь. Стоит дорого, а времени вам сэкономит в районе получаса, может часа.
3. У меня такого не было. Возможно какой-то внутренний документ банка? Или общий для всех?
4. Не знаю. Все-таки стоит уговорить банк внести правки в договор. Тем более это речь про ДКП, а не кредитный или ипотечный договор, так что формулировки в нем банку должны быть не особо важны.
5. Обычно банки требуют, чтобы все выписались из квартиры до сделки, а на сделку принесли об этом справки. Точнее, даже эти документы требуют на этапе одобрения квартиры, если правильно помню.
Регистрация в Росреестре на регистрацию никак не влияет.
А зачем продавец хочет там еще пару недель побыть зарегистрирован? Если есть несовершеннолетние, то это проблема - их не получится выписать по суду в никуда.
Ответить
----------
Цитата
Donz пишет:
2. В московские МФЦ можно подавать сразу оптом: и на снятие предыдущего обременения, и на оформление нового с передачей прав собственности.
----------
Интересно, а в МО? Все проворачивается в МО, а не Москве...
----------
Цитата
Donz пишет:
Только надо учесть, что после сделки, когда будут фактически перечислены деньги в предыдущий банк (я так понимаю, у продавца тоже ипотека, раз речь идет о его обременении?), до получения закладной может пройти от недели до бесконечности. Сбербанк заявляет, что имеет право тянуть до 30 дней.
----------
Банк один и тот же. Т.е. квартира в залоге банка Х, и мы берем ипотеку там же. Т.е. тут вопрос закладной решается на этапе сделки, как я понимаю.
----------
Цитата
Donz пишет:
От регистратора отказывайтесь. Стоит дорого, а времени вам сэкономит в районе получаса, может часа.
----------
Вот примерно так подумали и мы... Только список документов на росреестре уж больно страшный. Нужно уточнять будет все.
----------
Цитата
Donz пишет:
Возможно какой-то внутренний документ банка? Или общий для всех?
----------
Предполагаю, что внутренний банка.
----------
Цитата
Donz пишет:
Тем более это речь про ДКП, а не кредитный или ипотечный договор, так что формулировки в нем банку должны быть не особо важны.
----------
Решили составить доп расписку, в которой будут оговорены все нюансы.
----------
Цитата
Donz пишет:
Обычно банки требуют, чтобы все выписались из квартиры до сделки, а на сделку принесли об этом справки
----------
Нет, это не требовалось. Но этот вопрос вроде бы рассосался сам собой. Указываются сроки физического и юридического освобождения квартиры.
Цитата
Donz пишет:
2. В московские МФЦ можно подавать сразу оптом: и на снятие предыдущего обременения, и на оформление нового с передачей прав собственности.
----------
Интересно, а в МО? Все проворачивается в МО, а не Москве...
----------
Цитата
Donz пишет:
Только надо учесть, что после сделки, когда будут фактически перечислены деньги в предыдущий банк (я так понимаю, у продавца тоже ипотека, раз речь идет о его обременении?), до получения закладной может пройти от недели до бесконечности. Сбербанк заявляет, что имеет право тянуть до 30 дней.
----------
Банк один и тот же. Т.е. квартира в залоге банка Х, и мы берем ипотеку там же. Т.е. тут вопрос закладной решается на этапе сделки, как я понимаю.
----------
Цитата
Donz пишет:
От регистратора отказывайтесь. Стоит дорого, а времени вам сэкономит в районе получаса, может часа.
----------
Вот примерно так подумали и мы... Только список документов на росреестре уж больно страшный. Нужно уточнять будет все.
----------
Цитата
Donz пишет:
Возможно какой-то внутренний документ банка? Или общий для всех?
----------
Предполагаю, что внутренний банка.
----------
Цитата
Donz пишет:
Тем более это речь про ДКП, а не кредитный или ипотечный договор, так что формулировки в нем банку должны быть не особо важны.
----------
Решили составить доп расписку, в которой будут оговорены все нюансы.
----------
Цитата
Donz пишет:
Обычно банки требуют, чтобы все выписались из квартиры до сделки, а на сделку принесли об этом справки
----------
Нет, это не требовалось. Но этот вопрос вроде бы рассосался сам собой. Указываются сроки физического и юридического освобождения квартиры.
Ответить
ozzyst,
про МО ничего сказать не могу, у меня опыт только в Москве.
Насчет закладной - уточните. Хотя бы попросите ее найти заранее, а то вдруг потерять успели. Если вдруг на сделке не окажется закладной, то это будут ваши проблемы. Банк-то точно переживет. Да к тому же, это он вам сроки по регистрации выставляет, а то, что по его вине вы не уложитесь, это уже дело десятое.
Ничего страшного нет. Просто идите по списку и проставляйте галочки по документам, что уже есть.
Насчет регистрации - что бы вы ни прописали в договоре, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, то никакие договоры не дадут его выписать в никуда. А по закону родители несовершеннолетнего имеют право зарегистрироваться по месту регистрации ребенка. А раз есть регистрация, то значит и проживать они там имеют право (может и нет, но это надо будет доказать).
Что продавцу мешает выписаться прямо сейчас? Для чего он устраивает лишний геморрой и нервотрепку?
про МО ничего сказать не могу, у меня опыт только в Москве.
Насчет закладной - уточните. Хотя бы попросите ее найти заранее, а то вдруг потерять успели. Если вдруг на сделке не окажется закладной, то это будут ваши проблемы. Банк-то точно переживет. Да к тому же, это он вам сроки по регистрации выставляет, а то, что по его вине вы не уложитесь, это уже дело десятое.
Ничего страшного нет. Просто идите по списку и проставляйте галочки по документам, что уже есть.
Насчет регистрации - что бы вы ни прописали в договоре, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, то никакие договоры не дадут его выписать в никуда. А по закону родители несовершеннолетнего имеют право зарегистрироваться по месту регистрации ребенка. А раз есть регистрация, то значит и проживать они там имеют право (может и нет, но это надо будет доказать).
Что продавцу мешает выписаться прямо сейчас? Для чего он устраивает лишний геморрой и нервотрепку?
Ответить
----------
Цитата
Donz пишет:
Просто идите по списку и проставляйте галочки по документам, что уже есть.
----------
Смешно до истерики. Завтра сделка, списка документов нет. И менеджер очень неохотно идет на контакт. 100500 писем написано с просьбами и вопросами, а ответа нет.
Цитата
Donz пишет:
Просто идите по списку и проставляйте галочки по документам, что уже есть.
----------
Смешно до истерики. Завтра сделка, списка документов нет. И менеджер очень неохотно идет на контакт. 100500 писем написано с просьбами и вопросами, а ответа нет.
Ответить
Все продукты Банки.ру
Калькуляторы
Вклады и инвестиции
Кредиты и займы
Кредит онлайнКредит для пенсионеровСрочный займ на картуЗайм без отказаБеспроцентный займРефинансирование кредитовКредит под залогКредиты в МосквеЗайм на картуЗайм онлайнАвтокредитыКредитная история онлайн бесплатноВзять кредитЛучшие кредитыКредит на ноутбукКредит без посещения банкаКредит с подтверждением дохода
Показать ещеСкрыть
Страхование
Карты
Онлайн заявка на кредитную картуКредитная карта Тинькофф ПлатинумОнлайн заявка на дебетовую картуКарты с кэшбэком 2024Карты с бесплатным обслуживаниемКредитки без справки о доходахКредитные карты PlatinumМолодежные кредитные картыКредитные карты на 50 000 рублейКредитная карта за 5 минутКредитные карты на 500 000 рублейДебетовые карты Мир UnionPayДебетовые карты UnionPayКредитные карты UnionPayКредитные карты МИР UnionPayКредитные карты без подтверждения доходаКредитные карты срочноДоступные кредитные картыКредитные карты по паспорту с моментальным решениемКредитные карты 100% одобрениеКредитные карты в Москве
Ипотека
Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в ВТБИпотека в СбербанкеРефинансирование ипотекиЛьготная ипотекаИпотека на вторичное жильеИпотека в МосквеИпотека для IT-специалистовИпотечное менюИпотека от застройщиковДальневосточная ипотекаРефинансирование семейной ипотекиИпотека под залог недвижимостиИпотека для врачей
РКО
Дебетовые карты
Дебетовые карты ТинькоффДебетовая карта «Мир»Дебетовые карты «Mir Supreme»Карты UnionPayВиртуальные дебетовые картыКарты с бесплатным обслуживаниемДетские картыСоциальные карты москвичаТоп дебетовых картМоментальные картыКарты с высоким процентом на остатокЗарплатные картыДебетовые карты СбербанкаДебетовые карты Альфа БанкаДебетовые карты ВТБДебетовые карты Газпромбанка
Потребительские кредиты
Микрозаймы
Займ на карту без процентов за первый займОнлайн займы на банковскую карту срочноСрочные экспресс займы онлайнОформить и получить простой микрозайм наличнымиСрочный онлайн микрозайм на киви кошелек без отказаСрочно получить деньги на карту круглосуточноОнлайн займ без отказа пенсионерамЗайм студентам с 18 лет без работыВзять быстрый займ денег в долгЗаймы на длительный срок с ежемесячной оплатой
Кредитные карты
Взять кредитную картуКредитные карты банка Русский СтандартКредитные карты ТинькоффКалькулятор кредитной картыКредитные карты без отказаВиртуальные кредитные картыКредитные карты без посещения банкаМоментальные кредиткиКарта рассрочки «Халва» от СовкомбанкаКредитные карты Альфа БанкаКредитные карты СбербанкаКредитные карты ВТБКредитные карты ГазпромбанкаКредитные карты Почта БанкаКредитные карты МТСКредитные карты банка Открытие
Расчетно-кассовое обслуживание
Ипотечные кредиты
Взять ипотеку на строительство дома с нуляСоциально ипотечное кредитованиеПрограммы льготной ипотеки для молодой семьиИпотека на приобретение дома в сельской местностиИпотека на строящиеся квартирыПолучить ипотеку без подтвержденного доходаПрограмма господдержки ипотечного кредитованияИпотека для многодетных семей с минимальным процентомИпотека на загородный дом в СНТСоциальная ипотека для работников школы
Депозиты
ОСАГО и Каско
Рассчитать стоимость каскоОСАГО от ИнгосстрахПролонгация ОСАГОРассчитать стоимость ОСАГОКаско в МосквеКаско в рассрочкуКаско на старый автомобильКаско от бесполисныхКаско на KIAКаско на LadaКаско на CheryЭлектронный полис е-ОСАГООСАГО от АльфаСтрахованиеОСАГО от Тинькофф СтрахованиеОСАГО от РосгосстрахОСАГО от Сбер Страхование