FAQ по самостоятельной покупке квартиры
Первые вопросы:
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
2
1226
797
Комментарии
99+
Сначала старые Сначала новые
Сначала старые
16 ноября 2017 в 14:32
----------
Цитата
ozzyst пишет:
Завтра сделка, списка документов нет. И менеджер очень неохотно идет на контакт. 100500 писем написано с просьбами и вопросами, а ответа нет.
----------
Это в каком именно банке?! :(
Цитата
ozzyst пишет:
Завтра сделка, списка документов нет. И менеджер очень неохотно идет на контакт. 100500 писем написано с просьбами и вопросами, а ответа нет.
----------
Это в каком именно банке?! :(
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Это в каком именно банке?! изображение
----------
В зависимости от результата сделки, обязательно отпишусь. Пока возьму паузу с ответом на ваш вопрос.
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Это в каком именно банке?! изображение
----------
В зависимости от результата сделки, обязательно отпишусь. Пока возьму паузу с ответом на ваш вопрос.
Ответить
Приветствую!
Вопрос касательно оценки недвижимости.
Оформлял ипотеку, покупая квартиру у застройщика. В этом случае я платил за оценку. Сейчас идёт процесс рефинансирования в другом банке и опять за оценку буду платить я.
Вопрос такой: в первом случае я должен был платить за оценку или, всё же, застройщик?
Вопрос касательно оценки недвижимости.
Оформлял ипотеку, покупая квартиру у застройщика. В этом случае я платил за оценку. Сейчас идёт процесс рефинансирования в другом банке и опять за оценку буду платить я.
Вопрос такой: в первом случае я должен был платить за оценку или, всё же, застройщик?
Ответить
1. ----------
Цитата
ozzyst пишет:
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии. - из FAQ про подачу документов в росреестр после сделки.
----------
Если имеется в виду подать документы после сделки на регистрацию в Юстицию - то по закону в течение года, по сути - все делают в течение дня. Банк дал максимум 3 дня. Что, в принципе, нормально.
Конечно лучше сразу подать документы на регистрацию. Это же в Ваших интересах: ДКП подписан, но право не отрегистрированно. Вы уедете и мало ли что случится с Вашим продавцом (например).
2. если обе сделки идут параллельно: 3 дня снятие обременения, 5 дней регистрация сделки с обременением (Ваша).
3. этот пункт заинтриговал. Что за паспорт сделки? Вы нерезидент? Или берете ипотеку в иностранном банке? Потом напишите, что за банк то был. Перекредитацию внутри банка разным клиентам делают ВТБ и Сбер. Еще что ли кто-то добавился?
4. правильно решили сделать допсоглашении, в ДКП такие вещи не вставляются.
5. Смотря какой банк. ВТБ и Сбер легко выпускают на сделку с прописанными, но кредитные средства без чистой выписки из домовой книги (поквартирная книга в некоторых городах) - не дадут. Большинство на сделку просит всех выписаться. Продавцы же хотят выписаться попозже, чтобы сразу прописаться по другому адресу, потому что нахождение на территории РФ без регистрации влечет штраф в районе 2,5 тыс по-моему. На семью из 4 человек многовато будет...
Сделали бы по тому же адресу временную на месяц. Вообще бы никаких проблем не было. Автоматически через месяц выписались бы.
По поводу детей - если они не собственники, а просто прописаны - их легко выписывают, а традиционный вопрос - по какому адресу будете прописываться, легко решаем. Многие сразу называют будущую квартиру. Кто-то говорит - "уезжаем в Краснодар" например.
Опека в данной операции отсутствует.
----------
Цитата
ozzyst пишет:
Смешно до истерики. Завтра сделка, списка документов нет. И менеджер очень неохотно идет на контакт. 100500 писем написано с просьбами и вопросами, а ответа нет.
----------
Ну это точно Сбер....
Сказывается ошибочное мнение обывателей, что, елси сделка ипотечная, то - квартиру идеально проверят безопасники банка, а за регистрацией и вообще за каждым шагом будут следить ипотечные менеджеры. Им это не надо. Они продажники. Вопросы оформления - риэлтеры, юристы, сами, сами... Они (банковские) за бесплатно эту работу, иногда требующую усилий, делать не будут.
----------
Цитата
Данил1988 пишет:
Вопрос такой: в первом случае я должен был платить за оценку или, всё же, застройщик?
----------
В обоих случаях сами. Только ипотечник несет расходы по своей ипотечной сделке. Хоть у застройщика покупает, хоть на вторичке.
Цитата
ozzyst пишет:
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии. - из FAQ про подачу документов в росреестр после сделки.
----------
Если имеется в виду подать документы после сделки на регистрацию в Юстицию - то по закону в течение года, по сути - все делают в течение дня. Банк дал максимум 3 дня. Что, в принципе, нормально.
Конечно лучше сразу подать документы на регистрацию. Это же в Ваших интересах: ДКП подписан, но право не отрегистрированно. Вы уедете и мало ли что случится с Вашим продавцом (например).
2. если обе сделки идут параллельно: 3 дня снятие обременения, 5 дней регистрация сделки с обременением (Ваша).
3. этот пункт заинтриговал. Что за паспорт сделки? Вы нерезидент? Или берете ипотеку в иностранном банке? Потом напишите, что за банк то был. Перекредитацию внутри банка разным клиентам делают ВТБ и Сбер. Еще что ли кто-то добавился?
4. правильно решили сделать допсоглашении, в ДКП такие вещи не вставляются.
5. Смотря какой банк. ВТБ и Сбер легко выпускают на сделку с прописанными, но кредитные средства без чистой выписки из домовой книги (поквартирная книга в некоторых городах) - не дадут. Большинство на сделку просит всех выписаться. Продавцы же хотят выписаться попозже, чтобы сразу прописаться по другому адресу, потому что нахождение на территории РФ без регистрации влечет штраф в районе 2,5 тыс по-моему. На семью из 4 человек многовато будет...
Сделали бы по тому же адресу временную на месяц. Вообще бы никаких проблем не было. Автоматически через месяц выписались бы.
По поводу детей - если они не собственники, а просто прописаны - их легко выписывают, а традиционный вопрос - по какому адресу будете прописываться, легко решаем. Многие сразу называют будущую квартиру. Кто-то говорит - "уезжаем в Краснодар" например.
Опека в данной операции отсутствует.
----------
Цитата
ozzyst пишет:
Смешно до истерики. Завтра сделка, списка документов нет. И менеджер очень неохотно идет на контакт. 100500 писем написано с просьбами и вопросами, а ответа нет.
----------
Ну это точно Сбер....
Сказывается ошибочное мнение обывателей, что, елси сделка ипотечная, то - квартиру идеально проверят безопасники банка, а за регистрацией и вообще за каждым шагом будут следить ипотечные менеджеры. Им это не надо. Они продажники. Вопросы оформления - риэлтеры, юристы, сами, сами... Они (банковские) за бесплатно эту работу, иногда требующую усилий, делать не будут.
----------
Цитата
Данил1988 пишет:
Вопрос такой: в первом случае я должен был платить за оценку или, всё же, застройщик?
----------
В обоих случаях сами. Только ипотечник несет расходы по своей ипотечной сделке. Хоть у застройщика покупает, хоть на вторичке.
Ответить
----------
Цитата
Японка пишет:
Перекредитацию внутри банка разным клиентам делают ВТБ и Сбер. Еще что ли кто-то добавился?
----------
Если перекредитацию считать уменьшение % ставки, то и МИН банк (московский индустриальный) на это идёт, НО надо заплатить 2000 рублей и ждать решение комиссии в течении 14 дней. В моём случае - отказ...
----------
Цитата
Японка пишет:
В обоих случаях сами. Только ипотечник несет расходы по своей ипотечной сделке. Хоть у застройщика покупает, хоть на вторичке.
----------
Спасибо) Буду знать)
Цитата
Японка пишет:
Перекредитацию внутри банка разным клиентам делают ВТБ и Сбер. Еще что ли кто-то добавился?
----------
Если перекредитацию считать уменьшение % ставки, то и МИН банк (московский индустриальный) на это идёт, НО надо заплатить 2000 рублей и ждать решение комиссии в течении 14 дней. В моём случае - отказ...
----------
Цитата
Японка пишет:
В обоих случаях сами. Только ипотечник несет расходы по своей ипотечной сделке. Хоть у застройщика покупает, хоть на вторичке.
----------
Спасибо) Буду знать)
Ответить
----------
Цитата
Данил1988 пишет:
Если перекредитацию считать уменьшение % ставки, то и МИН банк (московский индустриальный) на это идёт, НО надо заплатить 2000 рублей и ждать
----------
Вы имеете в виду рефинансирование.
Я имею в виду, что, например, имеется продавец с обременением ВТБ - приходит покупатель с ипотечным решением ВТБ. Банк закрывает кредит одного и выдает на эту же квартиру ипотеку новому заемщику.
Цитата
Данил1988 пишет:
Если перекредитацию считать уменьшение % ставки, то и МИН банк (московский индустриальный) на это идёт, НО надо заплатить 2000 рублей и ждать
----------
Вы имеете в виду рефинансирование.
Я имею в виду, что, например, имеется продавец с обременением ВТБ - приходит покупатель с ипотечным решением ВТБ. Банк закрывает кредит одного и выдает на эту же квартиру ипотеку новому заемщику.
Ответить
----------
Цитата
Данил1988 пишет:
Перекредитацию внутри банка разным клиентам делают ВТБ и Сбер. Еще что ли кто-то добавился?
----------
Да ладно?
ВТБ24 только рефинансированием делает. Новый договор, как новая сделка с соответствующими расходами... ни разу не видела, что делали "Перекредитацию внутри банка", то есть реструктуризацию по простому.2 раза рефинансировалась в ВТБ24- и только так..
Цитата
Данил1988 пишет:
Перекредитацию внутри банка разным клиентам делают ВТБ и Сбер. Еще что ли кто-то добавился?
----------
Да ладно?
ВТБ24 только рефинансированием делает. Новый договор, как новая сделка с соответствующими расходами... ни разу не видела, что делали "Перекредитацию внутри банка", то есть реструктуризацию по простому.2 раза рефинансировалась в ВТБ24- и только так..
Ответить
----------
Цитата
Donz пишет:
5. Обычно банки требуют, чтобы все выписались из квартиры до сделки, а на сделку принесли об этом справки. Точнее, даже эти документы требуют на этапе одобрения квартиры, если правильно помню.
Регистрация в Росреестре на регистрацию никак не влияет.
А зачем продавец хочет там еще пару недель побыть зарегистрирован? Если есть несовершеннолетние, то это проблема - их не получится выписать по суду в никуда.
----------
либо так, либо нотариальное обязательство выписать детей, а также такое же для совершеннолетних НЕсобственников ( мама например прописана или брат..)
вполне все банки ( ну с которыми я общалась) согласны на это.
Иногда человеку просто некуда выписаться ( при альтернативе) - вот и пишут нотариалку. И если взрослый еще может выписаться "вникуда", если вот прям загорится покупателям выписка до сделки, то детей "вникуда" не выпишут. И нотариус такое обязательство не заверит - только с указанием конкретного адреса, куда обязуетесь выписать.
еще крайний вариант- в ячейку закладывают ощутимую сумму, например 100 тыс, которую продавец не сможет снять до выписки все, но эта крайняя мера.
Цитата
Donz пишет:
5. Обычно банки требуют, чтобы все выписались из квартиры до сделки, а на сделку принесли об этом справки. Точнее, даже эти документы требуют на этапе одобрения квартиры, если правильно помню.
Регистрация в Росреестре на регистрацию никак не влияет.
А зачем продавец хочет там еще пару недель побыть зарегистрирован? Если есть несовершеннолетние, то это проблема - их не получится выписать по суду в никуда.
----------
либо так, либо нотариальное обязательство выписать детей, а также такое же для совершеннолетних НЕсобственников ( мама например прописана или брат..)
вполне все банки ( ну с которыми я общалась) согласны на это.
Иногда человеку просто некуда выписаться ( при альтернативе) - вот и пишут нотариалку. И если взрослый еще может выписаться "вникуда", если вот прям загорится покупателям выписка до сделки, то детей "вникуда" не выпишут. И нотариус такое обязательство не заверит - только с указанием конкретного адреса, куда обязуетесь выписать.
еще крайний вариант- в ячейку закладывают ощутимую сумму, например 100 тыс, которую продавец не сможет снять до выписки все, но эта крайняя мера.
Ответить
16 ноября 2017 в 18:01
----------
Цитата
Японка пишет:
Если имеется в виду подать документы после сделки на регистрацию в Юстицию - то по закону в течение года...
----------
Подскажите, пожалуйста, такую норму конкретного закона! В статье 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в редакции от 29.07.2017 года) "О государственной регистрации недвижимости" я не нашёл указания на какие-либо сроки представления заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав.
Цитата
Японка пишет:
Если имеется в виду подать документы после сделки на регистрацию в Юстицию - то по закону в течение года...
----------
Подскажите, пожалуйста, такую норму конкретного закона! В статье 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в редакции от 29.07.2017 года) "О государственной регистрации недвижимости" я не нашёл указания на какие-либо сроки представления заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав.
Ответить
----------
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Подскажите, пожалуйста, такую норму конкретного закона!
----------
Конечно, Вы правы. Закон сроков не предусматривает.
Год - это наша местечковая норма, видимо связанная с налоговым периодом, а также мнением, что " с нового года вдруг введут какие-то изменения в законодательстве" и т.п.
По уму же - лучше все делать в один день. Для максимального снижения рисков.
Цитата
Леонид Николаевич пишет:
Подскажите, пожалуйста, такую норму конкретного закона!
----------
Конечно, Вы правы. Закон сроков не предусматривает.
Год - это наша местечковая норма, видимо связанная с налоговым периодом, а также мнением, что " с нового года вдруг введут какие-то изменения в законодательстве" и т.п.
По уму же - лучше все делать в один день. Для максимального снижения рисков.
Ответить
----------
Цитата
Vikki2025 пишет:
кстати по суду новый собственник может выписать кого угодно, и детей тоже. Просто это дополнительный гемор и месяца 3.
----------
Коллега, который недавно покупал квартиру, говорил, что с детьми и регистрацией именно такие проблемы, что в никуда не выписать. Можно ссылочку, где почитать? Коллега может и сам неправильно знает.
Цитата
Vikki2025 пишет:
кстати по суду новый собственник может выписать кого угодно, и детей тоже. Просто это дополнительный гемор и месяца 3.
----------
Коллега, который недавно покупал квартиру, говорил, что с детьми и регистрацией именно такие проблемы, что в никуда не выписать. Можно ссылочку, где почитать? Коллега может и сам неправильно знает.
Ответить
16 ноября 2017 в 21:31
----------
Цитата
Vikki2025 пишет:
кстати по суду новый собственник может выписать кого угодно, и детей тоже. Просто это дополнительный гемор и месяца 3.
----------
----------
Цитата
Donz пишет:
Коллега, который недавно покупал квартиру, говорил, что с детьми и регистрацией именно такие проблемы, что в никуда не выписать. Можно ссылочку, где почитать?
----------
1. По этому вопросу многим пользователям я ранее отвечал в «личных сообщениях» и вроде не только в них, а именно, многие заблуждаются относительно того, что, если несовершеннолетние не являются собственниками или сособственниками (одними из нескольких собственников) продаваемого жилого помещения и, если они не будут сняты с регистрационного учёта по месту жительства из него до или после продажи по условиям договора купли-продажи, тогда их будто бы можно будет легко и свободно снять с него в судебном порядке на основании пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ (далее "ГК РФ"), согласно которому «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.».
1.1. При этом иное установлено законом только в отношении бывших членов семьи собственника:
1) давших своё согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна;
2) право пользования продаваемым жилым помещением которых сохраняется на определённый срок на основании решения суда или, если оно установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи.
2. Вместе с тем в полноценном решении этого вопроса надо руководствоваться ещё и нормой, содержащейся в пункте 4 статьи 292 ГК РФ, согласно которой «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.».
2.1. Однако мало кто знает, что пунктом 2 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ был признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой даже, если проживающий в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетний ребёнок считается находящимся на попечении родителей, тем не менее сделка по его отчуждению является совершённой вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите интересов ребенка и нарушающей права ребенка на проживание в спорном жилом помещении в случае, если:
а) собственник отчуждаемого жилья является родителем несовершеннолетнего (иным законным представителем);
б) несовершеннолетний проживает в отчуждаемом жилье;
в) несовершеннолетний либо законный представитель несовершеннолетнего не имеет иного жилья, кроме отчуждаемого,
потому что, как истолковал Конституционный Суд РФ в абзацах первом и третьем пункта 4 своего вышеуказанного Постановления:
«родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. Иное означало бы невыполнение родителями - вопреки предписанию статьи 38 (часть 2) Конституции РФ - их конституционных обязанностей и приводило бы в нарушение статей 55 (части 2 и 3) и 56 (часть 3) Конституции РФ к умалению и недопустимому ограничению права детей на жилище, гарантированного статьей 40 (часть 1) Конституции РФ»
«По смыслу статей 17 (часть 3), 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции РФ во взаимосвязи с ее статьей 35 (часть 2), при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребёнок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Это, однако, не означает, что при определённом стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребёнку возможность пользования другим жилым помещением.».
2.2. Из чего следует, что:
1) одно лишь только снятие даже не являющихся собственниками или сособственниками продаваемого жилого помещения несовершеннолетних с регистрационного учёта по месту жительства из него (также, как и сама всего лишь только их регистрация по месту жительства в другом жилом помещении) даже до сделки без документального подтверждения их права собственности на него (или пользования им) не является достаточным подтверждением отсутствия нарушения прав несовершеннолетних совершённой сделкой, также ещё и потому, что согласно второму предложению абзаца второго статьи 3 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (в редакции от 03.04.2017) "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ" «Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов РФ.»;
2) минимизировать риски последующего признания такой сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ, как не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов (как произошло в этом случае), можно исключением оснований признания её недействительной способом, например, одновременной купли на имя продавца, являющегося родителем несовершеннолетнего или его иным законным представителем, а также на имя самого несовершеннолетнего другого жилого помещения, либо документально подтверждённого приобретения права пользования им.
Цитата
Vikki2025 пишет:
кстати по суду новый собственник может выписать кого угодно, и детей тоже. Просто это дополнительный гемор и месяца 3.
----------
----------
Цитата
Donz пишет:
Коллега, который недавно покупал квартиру, говорил, что с детьми и регистрацией именно такие проблемы, что в никуда не выписать. Можно ссылочку, где почитать?
----------
1. По этому вопросу многим пользователям я ранее отвечал в «личных сообщениях» и вроде не только в них, а именно, многие заблуждаются относительно того, что, если несовершеннолетние не являются собственниками или сособственниками (одними из нескольких собственников) продаваемого жилого помещения и, если они не будут сняты с регистрационного учёта по месту жительства из него до или после продажи по условиям договора купли-продажи, тогда их будто бы можно будет легко и свободно снять с него в судебном порядке на основании пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ (далее "ГК РФ"), согласно которому «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.».
1.1. При этом иное установлено законом только в отношении бывших членов семьи собственника:
1) давших своё согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна;
2) право пользования продаваемым жилым помещением которых сохраняется на определённый срок на основании решения суда или, если оно установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи.
2. Вместе с тем в полноценном решении этого вопроса надо руководствоваться ещё и нормой, содержащейся в пункте 4 статьи 292 ГК РФ, согласно которой «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.».
2.1. Однако мало кто знает, что пунктом 2 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ был признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой даже, если проживающий в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетний ребёнок считается находящимся на попечении родителей, тем не менее сделка по его отчуждению является совершённой вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите интересов ребенка и нарушающей права ребенка на проживание в спорном жилом помещении в случае, если:
а) собственник отчуждаемого жилья является родителем несовершеннолетнего (иным законным представителем);
б) несовершеннолетний проживает в отчуждаемом жилье;
в) несовершеннолетний либо законный представитель несовершеннолетнего не имеет иного жилья, кроме отчуждаемого,
потому что, как истолковал Конституционный Суд РФ в абзацах первом и третьем пункта 4 своего вышеуказанного Постановления:
«родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. Иное означало бы невыполнение родителями - вопреки предписанию статьи 38 (часть 2) Конституции РФ - их конституционных обязанностей и приводило бы в нарушение статей 55 (части 2 и 3) и 56 (часть 3) Конституции РФ к умалению и недопустимому ограничению права детей на жилище, гарантированного статьей 40 (часть 1) Конституции РФ»
«По смыслу статей 17 (часть 3), 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции РФ во взаимосвязи с ее статьей 35 (часть 2), при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребёнок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Это, однако, не означает, что при определённом стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребёнку возможность пользования другим жилым помещением.».
2.2. Из чего следует, что:
1) одно лишь только снятие даже не являющихся собственниками или сособственниками продаваемого жилого помещения несовершеннолетних с регистрационного учёта по месту жительства из него (также, как и сама всего лишь только их регистрация по месту жительства в другом жилом помещении) даже до сделки без документального подтверждения их права собственности на него (или пользования им) не является достаточным подтверждением отсутствия нарушения прав несовершеннолетних совершённой сделкой, также ещё и потому, что согласно второму предложению абзаца второго статьи 3 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (в редакции от 03.04.2017) "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ" «Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов РФ.»;
2) минимизировать риски последующего признания такой сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ, как не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов (как произошло в этом случае), можно исключением оснований признания её недействительной способом, например, одновременной купли на имя продавца, являющегося родителем несовершеннолетнего или его иным законным представителем, а также на имя самого несовершеннолетнего другого жилого помещения, либо документально подтверждённого приобретения права пользования им.
Ответить
17 ноября 2017 в 11:44
----------
Цитата
Donz пишет:
Но хотелось бы узнать, на практике эти нюансы часто используются?
----------
1. Donz, в подпункте 2) пункта 2.2 моего предыдущего сообщения я привёл конкретный пример из судебной практики в виде Определения Верховного Суда РФ от 16.04.2013 N 4-КГ13-2, согласно которому покупателю двухкомнатной квартиры Конокову С.В. суд отказал в иске о прекращении права пользования купленной им квартиры и снятии с регистрационного учёта по месту жительства из неё не являвшейся её собственником или одним из её сособственников несовершеннолетней дочери одного из продавцов квартиры, потому что:
1) она была постоянно зарегистрирована и проживала в ней с момента своего рождения вместе со своей матерью, прав на другое жилое помещение не имела, денежными средствами для приобретения иного жилья её мать не обладала,
2) покупателю квартиры Конокову С. П. было известно о том, что в покупаемой им квартире фактически проживает и зарегистрирована по месту жительства несовершеннолетняя дочь одного из продавцов, что является обременением продаваемой квартиры правами третьих лиц.
2. Таким образом сделкой купли-продажи этой квартиры, одним из продавцов-сособственников которой был отец несовершеннолетней девочки, были нарушены права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего ребёнка на проживание в ней даже несмотря на то, что этот несовершеннолетний ребёнок:
1) не являлся собственником (или одним из собственников) продаваемой квартиры;
2) не находился под опекой или попечительством, не оставался без родительского попечения;
3) всего лишь фактически проживал в ней вместе со своими родителями,
в связи с чем суд обоснованно отказал в удовлетворении искового требования приобретателя квартиры Конокова С. П. о признании несовершеннолетней прекратившей право пользования спорным жилым помещением и снятии её с регистрационного учёта.
3. При этом суд первой инстанции - Химкинский городской суд Московской области своё решение от 18 августа 2010 г по делу № 2-1592/2010 в данной части мотивировал необходимостью закрепления реального обеспечения особого статуса несовершеннолетнего ребёнка на право пользоваться жилым помещением, в котором он зарегистрирован с рождения, и сохранении такого права до приобретения в собственность его родителями иного жилья, которое на момент как продажи квартиры, так и рассмотрения дела у них отсутствовало.
4. Такое решение суд принял даже несмотря на то, что:
1) согласно пункту 8 договора купли-продажи один из продавцов-сособственников квартиры - отец несовершеннолетней девочки Шабанов Д. В. в течение 5 дней после государственной регистрации договора обязался сняться с регистрационного учёта вместе с проживающими в квартире его несовершеннолетней дочерью и бывшей женой;
2) покупатель квартиры все условия договора её купли-продажи выполнил в полном объёме!
5. Дополнительная судебная информация по этому делу.
Цитата
Donz пишет:
Но хотелось бы узнать, на практике эти нюансы часто используются?
----------
1. Donz, в подпункте 2) пункта 2.2 моего предыдущего сообщения я привёл конкретный пример из судебной практики в виде Определения Верховного Суда РФ от 16.04.2013 N 4-КГ13-2, согласно которому покупателю двухкомнатной квартиры Конокову С.В. суд отказал в иске о прекращении права пользования купленной им квартиры и снятии с регистрационного учёта по месту жительства из неё не являвшейся её собственником или одним из её сособственников несовершеннолетней дочери одного из продавцов квартиры, потому что:
1) она была постоянно зарегистрирована и проживала в ней с момента своего рождения вместе со своей матерью, прав на другое жилое помещение не имела, денежными средствами для приобретения иного жилья её мать не обладала,
2) покупателю квартиры Конокову С. П. было известно о том, что в покупаемой им квартире фактически проживает и зарегистрирована по месту жительства несовершеннолетняя дочь одного из продавцов, что является обременением продаваемой квартиры правами третьих лиц.
2. Таким образом сделкой купли-продажи этой квартиры, одним из продавцов-сособственников которой был отец несовершеннолетней девочки, были нарушены права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего ребёнка на проживание в ней даже несмотря на то, что этот несовершеннолетний ребёнок:
1) не являлся собственником (или одним из собственников) продаваемой квартиры;
2) не находился под опекой или попечительством, не оставался без родительского попечения;
3) всего лишь фактически проживал в ней вместе со своими родителями,
в связи с чем суд обоснованно отказал в удовлетворении искового требования приобретателя квартиры Конокова С. П. о признании несовершеннолетней прекратившей право пользования спорным жилым помещением и снятии её с регистрационного учёта.
3. При этом суд первой инстанции - Химкинский городской суд Московской области своё решение от 18 августа 2010 г по делу № 2-1592/2010 в данной части мотивировал необходимостью закрепления реального обеспечения особого статуса несовершеннолетнего ребёнка на право пользоваться жилым помещением, в котором он зарегистрирован с рождения, и сохранении такого права до приобретения в собственность его родителями иного жилья, которое на момент как продажи квартиры, так и рассмотрения дела у них отсутствовало.
4. Такое решение суд принял даже несмотря на то, что:
1) согласно пункту 8 договора купли-продажи один из продавцов-сособственников квартиры - отец несовершеннолетней девочки Шабанов Д. В. в течение 5 дней после государственной регистрации договора обязался сняться с регистрационного учёта вместе с проживающими в квартире его несовершеннолетней дочерью и бывшей женой;
2) покупатель квартиры все условия договора её купли-продажи выполнил в полном объёме!
5. Дополнительная судебная информация по этому делу.
Ответить
18 ноября 2017 в 23:17
----------
Цитата
Donz пишет:
Но хотелось бы узнать, на практике эти нюансы часто используются?
----------
1. Сделка отчуждения (продажи, мены, дарения) жилого помещения (или его доли):
1) собственниками (или одними из собственников) которого проживающие в нём несовершеннолетние дети не являются;
2) проживающие в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетние являются детьми его собственников (или одного из собственников);
3) собственники-родители (или один из собственников-родителей) проживающих в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетних детей не лишены родительских прав, в связи с чем эти дети не относятся к категории лиц, оставшихся без попечения родителей,
также может быть признана недействительной по основаниям нарушения требований закона или иного правового акта и совершения с целью, противной основам правопорядка или нравственности, предусмотренным статьями 168 и 169 Гражданского кодекса РФ по причинам невыполнения отчуждающим свою долю такого жилого помещения одним из собственников обязанностей родителя по созданию нормальных жилищных и иных условий для своих детей, что произошло с одним из нерадивых отцов, получившим после развода со своей женой и раздела совместно нажитого в браке имущества на основании вступившего в законную силу решения суда 1/2 долю двухкомнатной квартиры общей площадью 45,40 кв. м., жилой площадью 30,10 кв. м. и подарившего её постороннему лицу, в результате чего:
а) разнополые дети вынуждены были поселиться в одной комнате вместе с матерью;
б) проживающие в квартире разнополые несовершеннолетние дети фактически были принуждены соседствовать в одной квартире с посторонними людьми;
в) проживающим в квартире разнополым несовершеннолетним детям был создан жизненный дискомфорт, что было подтверждено собранными их матерью документальными письменными доказательствами.
2. Такие последствия сделки дарения своей 1/2 доли квартиры не лишённым родительских прав отцом проживающих в ней двоих несовершеннолетних детей постороннему лицу Верховный Суд РФ в своём определении от 15.10.2013 N 5-КГ13-88 квалифицировал как:
1) сознательное непроявление заботы об их благосостоянии и фактическое оставление их без своего родительского попечения;
2) умышленные действия, направленные на совершение сделки по отчуждению жилого помещения (или доли в праве собственности на жилое помещение) в пользу иного лица, с целью ущемления прав детей, в том числе жилищных,
что свидетельствует о несовместимом с основами правопорядка и нравственности характере подобной сделки и злоупотреблении правом.
3. Решение суда первой инстанции об отказе бывшей супруге дарителя и матери проживающих в квартире двоих несовершеннолетних детей в признании договора дарения её бывшим супругом и их отцом 1/2 доли квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на долю в жилом помещении Верховный Суд РФ отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции с обращением его внимания на объединении в одно производство других гражданских дел, возбуждённых по оспариванию нескольких гражданских сделок, впоследствии совершённых с ½ долей квартиры ее последующими собственниками, для их совместного рассмотрения в порядке статьи 151 ГПК РФ в целях своевременного и правильного разрешения возникшего в отношении квартиры спора.
4. Таким образом покупатель 1/2 или даже большей доли такого жилого помещения
будет ошибочно полагать, что совершаемая им сделка будто бы не нарушает никаких законов и ничьих прав, даже, если продавец является её единоличным законным собственником и имеет также законное право её отчуждать (продавать, менять, дарить), но в настоящем случае, оказывается – только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства!
Цитата
Donz пишет:
Но хотелось бы узнать, на практике эти нюансы часто используются?
----------
1. Сделка отчуждения (продажи, мены, дарения) жилого помещения (или его доли):
1) собственниками (или одними из собственников) которого проживающие в нём несовершеннолетние дети не являются;
2) проживающие в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетние являются детьми его собственников (или одного из собственников);
3) собственники-родители (или один из собственников-родителей) проживающих в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетних детей не лишены родительских прав, в связи с чем эти дети не относятся к категории лиц, оставшихся без попечения родителей,
также может быть признана недействительной по основаниям нарушения требований закона или иного правового акта и совершения с целью, противной основам правопорядка или нравственности, предусмотренным статьями 168 и 169 Гражданского кодекса РФ по причинам невыполнения отчуждающим свою долю такого жилого помещения одним из собственников обязанностей родителя по созданию нормальных жилищных и иных условий для своих детей, что произошло с одним из нерадивых отцов, получившим после развода со своей женой и раздела совместно нажитого в браке имущества на основании вступившего в законную силу решения суда 1/2 долю двухкомнатной квартиры общей площадью 45,40 кв. м., жилой площадью 30,10 кв. м. и подарившего её постороннему лицу, в результате чего:
а) разнополые дети вынуждены были поселиться в одной комнате вместе с матерью;
б) проживающие в квартире разнополые несовершеннолетние дети фактически были принуждены соседствовать в одной квартире с посторонними людьми;
в) проживающим в квартире разнополым несовершеннолетним детям был создан жизненный дискомфорт, что было подтверждено собранными их матерью документальными письменными доказательствами.
2. Такие последствия сделки дарения своей 1/2 доли квартиры не лишённым родительских прав отцом проживающих в ней двоих несовершеннолетних детей постороннему лицу Верховный Суд РФ в своём определении от 15.10.2013 N 5-КГ13-88 квалифицировал как:
1) сознательное непроявление заботы об их благосостоянии и фактическое оставление их без своего родительского попечения;
2) умышленные действия, направленные на совершение сделки по отчуждению жилого помещения (или доли в праве собственности на жилое помещение) в пользу иного лица, с целью ущемления прав детей, в том числе жилищных,
что свидетельствует о несовместимом с основами правопорядка и нравственности характере подобной сделки и злоупотреблении правом.
3. Решение суда первой инстанции об отказе бывшей супруге дарителя и матери проживающих в квартире двоих несовершеннолетних детей в признании договора дарения её бывшим супругом и их отцом 1/2 доли квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на долю в жилом помещении Верховный Суд РФ отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции с обращением его внимания на объединении в одно производство других гражданских дел, возбуждённых по оспариванию нескольких гражданских сделок, впоследствии совершённых с ½ долей квартиры ее последующими собственниками, для их совместного рассмотрения в порядке статьи 151 ГПК РФ в целях своевременного и правильного разрешения возникшего в отношении квартиры спора.
4. Таким образом покупатель 1/2 или даже большей доли такого жилого помещения
будет ошибочно полагать, что совершаемая им сделка будто бы не нарушает никаких законов и ничьих прав, даже, если продавец является её единоличным законным собственником и имеет также законное право её отчуждать (продавать, менять, дарить), но в настоящем случае, оказывается – только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства!
Ответить
Все продукты Банки.ру
Калькуляторы
Вклады и инвестиции
Кредиты и займы
Кредит онлайнКредит для пенсионеровСрочный займ на картуЗайм без отказаБеспроцентный займРефинансирование кредитовКредит под залогКредиты в МосквеЗайм на картуЗайм онлайнАвтокредитыКредитная история онлайн бесплатноВзять кредитЛучшие кредитыКредит на ноутбукКредит без посещения банкаКредит с подтверждением дохода
Показать ещеСкрыть
Страхование
Карты
Онлайн заявка на кредитную картуКредитная карта Тинькофф ПлатинумОнлайн заявка на дебетовую картуКарты с кэшбэком 2024Карты с бесплатным обслуживаниемКредитки без справки о доходахКредитные карты PlatinumМолодежные кредитные картыКредитные карты на 50 000 рублейКредитная карта за 5 минутКредитные карты на 500 000 рублейДебетовые карты Мир UnionPayДебетовые карты UnionPayКредитные карты UnionPayКредитные карты МИР UnionPayКредитные карты без подтверждения доходаКредитные карты срочноДоступные кредитные картыКредитные карты по паспорту с моментальным решениемКредитные карты 100% одобрениеКредитные карты в Москве
Ипотека
Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в ВТБИпотека в СбербанкеРефинансирование ипотекиЛьготная ипотекаИпотека на вторичное жильеИпотека в МосквеИпотека для IT-специалистовИпотечное менюИпотека от застройщиковДальневосточная ипотекаРефинансирование семейной ипотекиИпотека под залог недвижимостиИпотека для врачей
РКО
Дебетовые карты
Дебетовые карты ТинькоффДебетовая карта «Мир»Дебетовые карты «Mir Supreme»Карты UnionPayВиртуальные дебетовые картыКарты с бесплатным обслуживаниемДетские картыСоциальные карты москвичаТоп дебетовых картМоментальные картыКарты с высоким процентом на остатокЗарплатные картыДебетовые карты СбербанкаДебетовые карты Альфа БанкаДебетовые карты ВТБДебетовые карты Газпромбанка
Потребительские кредиты
Микрозаймы
Займ на карту без процентов за первый займОнлайн займы на банковскую карту срочноСрочные экспресс займы онлайнОформить и получить простой микрозайм наличнымиСрочный онлайн микрозайм на киви кошелек без отказаСрочно получить деньги на карту круглосуточноОнлайн займ без отказа пенсионерамЗайм студентам с 18 лет без работыВзять быстрый займ денег в долгЗаймы на длительный срок с ежемесячной оплатой
Кредитные карты
Взять кредитную картуКредитные карты банка Русский СтандартКредитные карты ТинькоффКалькулятор кредитной картыКредитные карты без отказаВиртуальные кредитные картыКредитные карты без посещения банкаМоментальные кредиткиКарта рассрочки «Халва» от СовкомбанкаКредитные карты Альфа БанкаКредитные карты СбербанкаКредитные карты ВТБКредитные карты ГазпромбанкаКредитные карты Почта БанкаКредитные карты МТСКредитные карты банка Открытие
Расчетно-кассовое обслуживание
Ипотечные кредиты
Взять ипотеку на строительство дома с нуляСоциально ипотечное кредитованиеПрограммы льготной ипотеки для молодой семьиИпотека на приобретение дома в сельской местностиИпотека на строящиеся квартирыПолучить ипотеку без подтвержденного доходаПрограмма господдержки ипотечного кредитованияИпотека для многодетных семей с минимальным процентомИпотека на загородный дом в СНТСоциальная ипотека для работников школы
Депозиты
ОСАГО и Каско
Рассчитать стоимость каскоОСАГО от ИнгосстрахПролонгация ОСАГОРассчитать стоимость ОСАГОКаско в МосквеКаско в рассрочкуКаско на старый автомобильКаско от бесполисныхКаско на KIAКаско на LadaКаско на CheryЭлектронный полис е-ОСАГООСАГО от АльфаСтрахованиеОСАГО от Тинькофф СтрахованиеОСАГО от РосгосстрахОСАГО от Сбер Страхование