FAQ по самостоятельной покупке квартиры
Первые вопросы:
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
1. Сколько проходит времени с момента начала поиска жилья и до заселения?
— Рассчитывайте минимум на три месяца (два месяца поиск, месяц оформление документов).
2. Надо ли обращаться к риелтору и сколько это стоит?
— Если есть возможность, лучше все свалить на риелтора, ибо самостоятельно готовить сделку – сложно, нудно и нервно.
— Если нет денег (а такое случается) можно все сделать самому, но придется "побегать".
— Стоимость услуг риелторов начинается от 150 тысяч (в среднем).
3. Где искать?
— Меньше всего мусора на сайте cian.ru, а также на сайтах агентств недвижимости: "Инком", "НДВ–недвижимость", "Миан" и пр.
— Яндекс–недвижимость, sob.ru, irr.ru, slando.ru и пр. — вам в помощь, но найти там реальные объявления (а не рекламную замануху) проблематично.
— Если есть желание, можно поставить на компьютер профессиональную риелторскую базу Winner. Доступ к объявлениям по московской вторичке — 5 тысяч рублей в месяц.
— Нужно объявить всем друзьям и знакомым, что ищешь жилье, как правило, через них поступает 2–3 интересных предложения (собственно, через знакомых я встретил будущего продавца своей квартиры).
Первые шаги:
1. Определяемся, где и что хотим купить.
2. На сайтах собираем информацию по ценам на данный тип жилья, в данном районе.
3. Звоним в агентства недвижимости, спрашиваем среднюю цену на данный тип жилья, в данном районе.
4. Выводим среднеарифметическое.
5. Отнимаем от этого 5–10%, заложенных на торг.
6. И получаем стоимость максимально приближенную к стоимости вашей будущей квартиры. Это будет ваш ориентир.
Подача документов в банк:
После того, как определились с ценой, выбираем банк. Цена будущей квартиры поможет нам рассчитать стоимость первоначального взноса (от его размера зависит процентная ставка — чем больше взнос, тем меньше процент, меньше кредит, меньшая переплата).
Я выбрал "Сбер", потому как имел скидку в 1% из–за хорошей кредитной истории, 1% из–за того, что супруга–созаемщик получает зарплату на их карточку.
Кроме того, это, наверное, единственный крупный банк, который требует от заемщика единственной страховки (объекта недвижимости). Остальные просят застраховать жизнь и здоровье, а это около 50 тысяч в год, плюс врачи пр. прелести дополнительной страховки.
1. Берем в бухгалтерии справку 2НДФЛ минимум за полгода. Можно и за год. Если берете справку за год — будет две бумажки. Это ок! Если получаете зарплату на сберовскую карточку — 2НДФЛ не нужна!
2. Идем в отдел кадров, просим сделать копию с трудовой книжки.
3. Делаем ксерокопию паспорта, всех страниц, если мужчина моложе 27 лет, ксерокопию военного билета.
4. Определяемся, кого из совершеннолетних хотим прописать в будущем жилье. Этих людей нужно сделать созаемщиками, либо!безденежными! поручителями. Если они будут созаемщиками — нужны 2НДФЛ и копия трудовой книжки, если безденежные поручители – только копия паспорта.
5. Идем в ближайшее отделение, где есть кредитный отдел. Заполняем анкету (анкету можно скачать на сайте и заполнить самостоятельно, созаемщик также заполняет анкету; если будут какие–либо ошибки — анкету можно будет позже исправить и переподписать). Отдаем все бумаги (присутствие созаемщика не обязательно). Ждем 3–5 рабочих дней.
6. В это время может позвонить ваш будущий кредитный менеджер с уточняющими вопросами, а также с предложение застраховать жизнь (мол, шансов получить одобрение будет больше). Отказываемся, ссылаясь на условия банка.
7. Если банк одобряет кредит, вам снова звонит кредитный менеджер, говорит, все ок, и называет сумму одобренного кредита. У менеджера берем моб. телефон и e–mail. Они пригодятся.
8. Все дела с кредитным менеджером происходят в ипотечном центре. Не факт, что он располагается в том же отделении банка, куда вы подали документы!
9. Теперь вам известно, какой суммой вы можете оперировать и у вас есть полгода (одобрение банка действует 6 месяцев), чтобы найти и купить себе жилье.
Поиск жилья:
В интернете много псевдо–объявлений о продаже, цель которых заманить вас в цепкие лапы риелтора. Есть три простых вопроса, чтобы это выяснить. Итак, звоним по объявлению:
1. Вы продаете квартиру по такому–то адресу?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 2);
— Нет, продажа временно приостановлена (замануха, вешаем трубку);
2. Цена квартиры та, что указана на сайте? ХХХХХ рублей?
— Да. (ок, переходим к вопросу номер 3);
— Нет, на сайте ошибка, цена на миллион больше (вешаем трубку, можно и нагрубить за обман);
3. Когда можно посмотреть квартиру?
— Тогда–то, тогда–то (ок);
— Хозяева ухали на три недели (замануха, вешаем трубку);
ВАЖНО: Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
2. Риелтор в цену квартиры накидывает себе тысяч 300–400 на чай, а потому разговор о цене всегда надо вести с хозяином!
НЮАНС: Если квартира только что выставлена на продажу — она может стоить тысяч на 500–600 дороже, чем та же квартира, спустя несколько месяцев. Выставляют по максимуму, потом, если нет звонков от покупателей, сбрасывают по 100–200 тысяч.
Хорошие и плохие квартиры:
В телефонном разговоре можно определить, стоит ли тратить время на просмотр квартиры.
Существует понятие "юридической чистоты" квартиры. Это важно!
Наиболее привлекательными с юридической точки зрения на рынке являются квартиры:
1. У которых один совершеннолетний собственник, владеющий квартирой от момента постройки;
2. Купленные по договору купли–продажи более 3 лет назад (в этом случае квартира уже проверялась);
Если квартира куплена менее 3 лет назад, после ее продажи владельцу необходимо заплатить 13% налог. В этом случае владельцы предпочитают не указывать в договоре купли–продажи полную стоимость сделки. Это не наш вариант, так как банк даст ровно столько денег, сколько будет прописано в договоре купли–продажи (далее ДКП), за вычетом первоначального взноса.
Квартиры, которые должны насторожить. Именно насторожить и заставить очень серьезно подумать:
1. Квартира куплена по договору дарения (надо выяснять почему).
2. Квартира недавно перешла по наследству (помним про полгода!, а также помним, что возможно идут судебные тяжбы, о которых вы не узнаете, а через год заявятся новые наследники и потребуют освободить помещение).
3. Квартира более 4–5 раз продавалась (надо выяснять почему).
4. Собственником квартиры является несовершеннолетний (в этом случае для продажи потребуется разрешение органов опеки, и если его нет, то сделка может затянуться на полгода, ибо получить такое разрешение – та еще головная боль).
5. Квартиру продает не хозяин, а его представитель по доверенности (надо понять почему, посмотреть, кто выдавал доверенность, на какие действия она выдана, на какой срок и прочие моменты).
6. Владельцев больше одного, но не все они в доступе (в этом случае сбор документов и сделка также могут затянуться).
Чтобы понять, что нас ожидает, спрашиваем у риелтора по телефону:
1. Сколько собственников? Сколько им лет?
2. На каком основании возникло право собственности на квартиру?
3. Сколько в ней прописано людей.
— если человек 10 — это должно насторожить;
— если несовершеннолетние, банк позже может скривить нос, потому как выписать несовершеннолетних, та еще проблема, а банк хочет, чтобы старые прописанные выписались в течение двух–трех недель после сделки!
Идем смотреть квартиру:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
— Свидетельства о регистрации права собственности;
— Документа, который стал основанием для получения свидетельства о регистрации права собственности (ДКП, договор дарения, мены, справка о выплаченном пае и т.п.).
Если этих документов нет или не дают, это должно сразу и серьезно насторожить!
В документах смотрим количество собственников, их имена, на Свидетельстве может быть информация об обременении, в ДКП — смотрим год, сумму (если квартиру продали по цене ниже рыночной, надо понять почему?).
Далее просим у собственника паспорт и внимательно его изучаем (особенно страницы с детьми, браком, адресом прописки и прочими интересными отметками, также смотрим, когда выдан паспорт), сверяем данные на документах с паспортными данными. Все должно совпадать до запятой.
Если паспорт не дают — это должно насторожить!
Если собственника нет, а от его имени с вами встречается представитель — это должно насторожить!
(подчеркну, именно насторожить. К примеру, я встретился с собственником после просмотра квартиры).
Если все ОК, квартира понравилась и первые документы не вызывают вопросов можно поговорить о цене.
Поторговаться. Промариновать продавца. В общем, тут на собственное усмотрение. Далее начинается первый этап, когда у покупателя возникают ПЕРВЫЕ риски.
Сбор документов:
Итак. Вам понравилась квартира, вы договорились о цене и заключили устное соглашение о покупке. Тут возникают два варианта, каждый из которых несет свои риски.
Для банка, а также для регистрации сделки купли–продажи продавцу необходимо предоставить объемный пакет документов (о них чуть ниже). Если они не готовы, их сбор в среднем займет около месяца.
1. Вы можете заключить предварительный договор купли–продажи, внести аванс и ждать, когда продавец соберет все документы.
РИСК: Собранные документы вам могут не понравиться, но вы уже взяли на себя определенные письменные обязательства, и продавец, теоретически, может принудить вас через суд к совершению сделки. Или из вредности откажется отдавать вам аванс, будете долго и нудно судиться.
2. Вы можете дождаться сбора всего пакета документов, и только после этого заключать предварительный договор купли–продажи и вносить аванс.
РИСК: В это время может появиться новый покупатель, на 50 тысяч перебить вашу цену и квартира уйдет, так как кроме устных соглашений продавец вам ничем не обязан.
Решайте сами.
Пакет документов для банка:
После того, как вы приносите документы в банк, кредитный менеджер их сканирует и отдает. Поэтому, если продавец будет волноваться по поводу оригиналов, объясните ему, что они не пропадут.
1. Свидетельство о регистрации права собственности
(это документ нужен банку и для регистрации сделки);
2. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(этому документу на момент сделки не должно быть больше 30 дней, он нужен банку, для регистрации сделки не нужен).
Из выписки можно узнать: кто владелец квартиры, на каком основании ей владеет, есть ли какие–нибудь обременения.
3. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности (копия)
(документ нужен для банка и для регистрации сделки)
4. Выписка из домовой книги, выписка из финансово–лицевого счета
(этим документа на момент сделки не должно быть больше 30 дней, )
Выписка из домовой книги нужна для банка и для регистрации сделки, выписка из финансово–лицевого счета нужна для только для банка.
В выписке из домовой книги отражается информация о том, сколько, кто и когда был прописан в квартире (смотрим внимательно!).
В выписке из финансово–лицевого счета отражается информация о существующей задолженности по коммунальным платежам.
5. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом (4 бумажки)
(этот документ не должен быть старше одного года)
По этим документам можно посмотреть была ли перепланировка в квартире.
Они понадобятся для банка и для оценочной компании.
Если была перепланировка и она не была узаконена, оценщик отразит это в отчете, который получит банк. Следовательно, банк такой квартире даст от ворот поворот.
Внимательно!
6. Если продавец на момент продажи недвижимости в браке не состоит, то нотариальное заявление что в браке не состоит.
(для получения этого документа нужен только паспорт, нотариус все знает).
7. Если продавец приобретал квартиру вне брака, то нотариальное заявление что на момент приобретения квартиры в браке не состоял (или на момент выплаты пая, мены, дарения в браке не состоял).
НЮАНС: Если после сделки придет бывший супруг/супруга продавца с претензией на квартиру, ему/ей показывается нотариальные заявления супруга/супруги и пишется заявление в полицию о мошенничестве!
8. Если продавец один из супругов, то нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры.
Если официально не развелись, но живут в разных городах, а то и странах — получить документ будет сложно. Об этом надо помнить!
9. Нотариальное обязательство о выписке людей прописанных в продаваемой квартире.
(ну, это без комментариев)
10. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если одним из собственников квартиры являются несовершеннолетние дети.
(уже об этом писал)
11. Предварительный договор купли — продажи квартиры.
12. Отчет оценщиков.
Теперь еще один важный момент!
Вам для СЕБЯ нужно получить подтверждение того, что продавец дееспособен.
История знала случаи, когда после сделки продавец заявлял, что бы в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий.
Сделку расторгали, покупатели оставались с носом! Без квартиры и денег.
Как от этого преодостерчься?
Есть два пути:
1. Просим у собственника автомобильные права. Если они есть, значит, он не состоит на учете, нормальный и претензий вам предъявить не сможет. Ну, раз права получил и пользуется ими — значит нормальный с юридической точки зрения.
2. Если прав нет, то необходимо съездить с продавцом в психоневрологический и наркологический диспансеры, чтобы он при вас получил справку о том, что не состоит на учете.
Момент очень тонкий. Многие воспринимают в штыки. Но вы страхуете свой зад. И это сделать нужно!
Я своему продавцу, на фразу, "но это же унизительно, как–то", ответил, не волнуйтесь, я эти справки получу для себя вместе с вами.
Справки никуда не предоставляются, они нужны исключительно для вас!
Получать их надо в диспансерах по месту прописки продавца! И только там! Никаких частных клиник, наиболее близких диспансеров и прочего.
По времени занимает минут 5. Приходите в регистратуру, говорите — нужна справка, что не состою на учете для сделки купли–продажи, даете паспорт, полис. Врач смотрит вас в картотеке, и если не находит, тут же выписывает бумагу. Вуаля!
Накануне:
Итак, продавец собрал все документы. Вы посмотрели оригиналы, взяли себе все копии. И всем довольны.
Пора переходить к письменным соглашениям.
Для банка необходимо заключить предварительный договор.
Тут советую воспользоваться услугами риелтора или юриста.
Обойдется это тысячи в 2. Но зато вы будете спокойны.
Можно конечно скачать из интернета, но вряд ли сетевой договор учтет все нюансы вашего случая.
Не забудьте в договоре прописать пункт, в соответствии с которым, вы снимаете с себя обязательство купить квартиру, если ее не одобрит банк.
В этом же договоре можно прописать сумму аванса\задатка, или заключить дополнительно авансовое соглашение, либо соглашение о задатке.
Рекомендую согласовать сумму аванса в размере 30 тысяч (чтобы вам не говорил продавец, что мало).
В случае проблем, эту сумму не так обидно потерять. Это первое.
И второе. Банк в своих расчетах не учитывает ваш аванс. Т.е. для банка его нет. Если вы запросили 4 миллиона и 10% первоначальный взнос, значит, вам надо положить на счет 400 тысяч, а не 300 со словами, что 100 уже отдал продавцу в качестве аванса.
Аванс — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, и которая возвращается вам, если сделка не состоялась по вашей вине или вине продавца.
Задаток — сумма, которую вы даете продавцу в счет будущей оплаты, которая возвращается к вам в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца, и не возвращается совсем, если сделка не состоялась по вашей вине.
НЮАНС: Если продавец решит не отдавать задаток в двойном размере, в случае провала сделки по его вине, через суд — двойной размер вы не получите. Объяснять не буду, см. Яндекс.
После того, как передали аванс продавцу, не забываем взять расписку, написанную от руки.
Я такой–то такой–то за такую–то такую–то квартиру получил от такого–то такого–то такую–то сумму в качестве предоплаты.
Число, подпись!
НЮАНС: Без расписки вы никогда не вернете свои деньги через суд, в случае каких–то проблем!
Договор подписан. И мы переходим к этапу, когда вы начинаете тратить на сделку деньги.
По традиции, затраты оплачивает покупатель (за исключением документов, которые обязан предоставить продавец).
P.S. И да, вы, конечно же, в те дни, пока продавец собирает документы, не сидите сложа руки, а продолжаете активный поиск запасных вариантов, на случай, если сделка сорвется.
Оценка:
Для банка вам необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости.
Лучше воспользоваться прикормленными банковскими компаниями (это не дороже, чем в среднем по рынку, отчет они привозят прямо в банк, делают все быстро, ориентируются на ваши запросы).
Звоним кредитному менеджеру, просим список оценщиков, обзваниваем, выбираем, где дешевле, договариваемся о встрече.
Оценка стоит от 4.5 до 6 тысяч рублей. Занимает около часа.
Просите продавца в день Х быть в квартире. Туда приезжает человек с фотоаппаратом и все, все фотографирует.
Ему будут необходимы кадастровый паспорт, св–во о праве собственности, ваш паспорт.
Можно копии. Он все равно их сфотографирует.
Когда насщелкается, вы заполните вместе анкету, типа — сколько тут до метро? до магазина? какие перекрытия и пр.
Вы отдадите ему деньги, получаете с него РАСПИСКУ! И все.
Через день–два ваш отчет будет лежать в банке.
НЮАНС: Оценщики должны не забыть привезти ДВА отчета! Один из них забирает банк, второй забираете вы.
Оценщики спрашивают о сумме сделки. И стараются, чтобы в их отчете квартира стоила чуть–чуть дороже.
НЮАНС: Вы можете попросить оценщика оценить квартиру на миллион дороже с тем, чтобы взять этот миллион у банка под ипотечные проценты и сделать ремонт. Оценщик пойдет вам навстречу. Но его отчет — внимательно проверяют в банке. Если банковские аналитики посчитают, что сумма завышена, отчет аннулируют, и вам придется делать его заново. А это дополнительные расходы!
Накануне2:
Документы собраны, отвозим пакет в банк. Кредитный менеджер скажет, что нужно 7 рабочих дней для проверки, по факту выйдет меньше.
За это время нужно сделать еще несколько вещей.
2. Познакомиться со своим кредитным договором, дабы на сделке не обнаружить пункт, вроде:
"Банк имеет право в одностороннем порядке поднимать процентную ставку по кредиту".
4. Заказать юристу, риелтору основной договор купли–продажи.
5. Подумать о регистраторе!!!
Регистратор — компания, которая забирает документы после сделки, отвозит их в территориальную кадастровую палату, сдает, а через 5 дней (ИПОТЕКА РЕГИСТРИРУЕТСЯ 5 РАБОЧИХ ДНЕЙ!) забирает готовые и привозит их вам.
Также регистратор может составить для вас основной договор купли–продажи.
Мне он обошелся в 8 тысяч (в эту цену включены их услуги + пошлины).
Если бы делали ДКП — было бы на 2 тысячи дороже.
Зачем нужен регистратор?
В кадастровую палату невозможно просто прийти и отдать документы на регистрацию.
Нужно или отстоять очередь или записаться заранее.
В очереди можно не успеть пройти к закрытию.
По предварительной записи, можно опоздать.
Допустим, моя сделка вместо 2 часов длилась 3.5! А в некоторых случаях, когда участники забывают какие–нибудь бумажки, она может длиться и все 7.
Т.е. есть опасность не успеть.
Что делать? Забирать у продавца документы и ехать на следующий день? А он — не отдаст. Договариваться с ним ехать вместе? А у него вдруг бабушка помрет? или ребенок заболеет? В моем случае, сделка закончилась за час до закрытия кадастровой палаты, а на следующий день я уезжал в командировку.
Тем временем, у вас будет всего три дня, чтобы подать документы и привезти в банк расписку об их принятии.
Тут ситуация со многими неизвестными и регистратор эти проблемы решает. Приезжает, когда вы скажете, терпеливо ждет, забирает документы, отвозит пр. В общем, рекомендую.
Список регистраторов просим у кредитного менеджера. Договариваемся и не забываем сделать доверенности от покупателя и продавца. На кого, регистратор подскажет.
Сделка:
Тут все просто. Приходим ко времени (его вы согласуете с кредитным менеджером и продавцом).
Читаем документы: кредитные договор, закладную, график платежей, допсоглашения и пр.
Подписываем.
Подписываем ДКП с продавцом. Отдаем документы регистратору. БЕРЕМ С НЕГО РАСПСКУ.
Идем в окошко. Платим за аренду ячейки (3 тысячи рублей), страховку (кредитный менеджер предложит несколько компаний, цена у всех будет одна), и получаем свой первоначальный взнос + кредитные средства.
Идем в депозитарий. Деньги кладем в ячейку. Закрываем. Ключ забирает продавец.
НЮАНС: Если вы пользуетесь ячейкой сбера, вам не нужны поручители.
Теперь остается дождаться завершения регистрации, забрать документы, подписать с продавцом акт–приема передачи
НЮАНС: без подписанного акта — ваша сделка не является завершенной!, помним об этом и на более ранней стадии, когда изучаем документы продавца!
НЮАНС: Возьмите у продавца расписку, что он получил от вас всю сумму по договору купли–продажи. Эта расписка пригодится, когда вы будете подавать документы на налоговый вычет.
НЮАНС: В Москве зафиксированы случаи, когда ЕИРЦ навешивает на новых хозяев свои долги под видом долгов хозяев прежних. В этом случае спасает справка об отсутствии задолженности. Ее можно получить в ЕИРЦ, попросите продавца.
Продавец получает доступ в ячейку с деньгами, если показывает зарегистрированный договор купли–продажи. Вы во всех остальных случаях.
Собственно все.
© Михаил Баженов
2
1226
796
Комментарии
99+
Сначала старые Сначала новые
Сначала старые
----------
Цитата
dts пишет:
Если у квартиры два собственника, агент предлагает отдавать аванс одному из них. Как в таком случае правильно поступить?
----------
Вы должны понимать, что в таком случае у второго собственника не возникает никаких обязательств перед вами, то есть, он может совершенно спокойно отказаться от сделки или не выполнить какие-либо условия предварительного договора, который он не подписывал. В лучшем случае, вам вернут аванс, в худшем - придется судиться по его возврату.
Собственно говоря, непосредственно сам аванс (деньги) можно передать и одному из собственников, а вот предварительный договор (или другой договор/соглашение о ваших намерениях) должны подписывать в обязательном порядке оба, либо по доверенности, и в этом договоре будет указано, кто из них получает от вас деньги в качестве аванса.
Цитата
dts пишет:
Если у квартиры два собственника, агент предлагает отдавать аванс одному из них. Как в таком случае правильно поступить?
----------
Вы должны понимать, что в таком случае у второго собственника не возникает никаких обязательств перед вами, то есть, он может совершенно спокойно отказаться от сделки или не выполнить какие-либо условия предварительного договора, который он не подписывал. В лучшем случае, вам вернут аванс, в худшем - придется судиться по его возврату.
Собственно говоря, непосредственно сам аванс (деньги) можно передать и одному из собственников, а вот предварительный договор (или другой договор/соглашение о ваших намерениях) должны подписывать в обязательном порядке оба, либо по доверенности, и в этом договоре будет указано, кто из них получает от вас деньги в качестве аванса.
Ответить
Назрела пара вопросов:
1) Покупка квартиры, которая перешла по наследству 15 лет назад - тоже рискованная? Подробностей не знаю, думаю, стоит ли вообще ее смотреть, Может сразу запросить что-то помимо свидетельства о наследовании? Как бы убедиться, что не было братьев наследника? На какой срок имеет смысл титульное страхование?
2)Не нашел казалось бы самой профильной темы форума: сравнение банков для ипотеки) Может, кто намекнет, где лучше не соваться, где наоборот - всё отлично? Портит ли КИ запрос сразу в нескольких банках? А если за срок одобрения я не успею найти квартиру, можно спокойно податься повторно?
Пока подался в свой зарплатный, Связь (10,2%), но банк геморный, боюсь. Жду НДФЛ2 и копии, пойду точно в Открывашку(10%), думаю в МТС(10,2), стоит ли в Тинькофф (бесит их передача данных куче даже нефинансовых организаций, риэлторам..)?
1) Покупка квартиры, которая перешла по наследству 15 лет назад - тоже рискованная? Подробностей не знаю, думаю, стоит ли вообще ее смотреть, Может сразу запросить что-то помимо свидетельства о наследовании? Как бы убедиться, что не было братьев наследника? На какой срок имеет смысл титульное страхование?
2)Не нашел казалось бы самой профильной темы форума: сравнение банков для ипотеки) Может, кто намекнет, где лучше не соваться, где наоборот - всё отлично? Портит ли КИ запрос сразу в нескольких банках? А если за срок одобрения я не успею найти квартиру, можно спокойно податься повторно?
Пока подался в свой зарплатный, Связь (10,2%), но банк геморный, боюсь. Жду НДФЛ2 и копии, пойду точно в Открывашку(10%), думаю в МТС(10,2), стоит ли в Тинькофф (бесит их передача данных куче даже нефинансовых организаций, риэлторам..)?
Ответить
----------
Цитата
ufian пишет:
Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
----------
А это реально? Если его показать, я ж могу мимо риэлтора купить квартиру?----------
Цитата
ufian пишет:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
----------
Звоню агентше Инком, договаривались о просмотре. Спрашиваю, а документы можно будет увидеть? Нет, они для вас конфиденциальны, вы даже аванс не внесли.. Это норм практика или замануха? Естественно, никакого аванса не будет пока я не увижу все документы на квартиру и хозяина с паспортом и правами/справкой из ПнД
Цитата
ufian пишет:
Когда договариваетесь о просмотре, требуйте, чтобы присутствовал хозяин. Потому как:
1. Хозяина продаваемой квартиры надо видеть, чтобы знать, что он действительно есть (иначе можно попасть на развод).
----------
А это реально? Если его показать, я ж могу мимо риэлтора купить квартиру?----------
Цитата
ufian пишет:
Если квартира понравилась.
1. Просим оригиналы или копии:
----------
Звоню агентше Инком, договаривались о просмотре. Спрашиваю, а документы можно будет увидеть? Нет, они для вас конфиденциальны, вы даже аванс не внесли.. Это норм практика или замануха? Естественно, никакого аванса не будет пока я не увижу все документы на квартиру и хозяина с паспортом и правами/справкой из ПнД
Ответить
----------
Цитата
720 пишет:
Звоню агентше Инком, договаривались о просмотре. Спрашиваю, а документы можно будет увидеть? Нет, они для вас конфиденциальны, вы даже аванс не внесли.. Это норм практика или замануха? Естественно, никакого аванса не будет пока я не увижу все документы на квартиру и хозяина с паспортом и правами/справкой из ПнД X
----------
Нормальная практика, не волнуйтесь.
Вы приходите, смотрите квартиру (запоминаете адрес, номер квартиры), если понравилась, торгуетесь и выражаете желание внести аванс. Агент организовывает встречу потенциальных покупателя и продавца со всеми документами на объект. Изучаете документы, соответствуют ли адрес, номер квартиры, которую вы смотрели с написанным в Свидетельстве на собственность, оформляете аванс.
Для сведения, в случает чего, аванс возвратный платеж, задаток - безвозвратный.
Если продает Инком, авансовый платеж остается в недрах Инкома, как часть комиссии от покупателя. Это к тому, что продавец потом не будет ныть "денег нет".
Удачи!
Цитата
720 пишет:
Звоню агентше Инком, договаривались о просмотре. Спрашиваю, а документы можно будет увидеть? Нет, они для вас конфиденциальны, вы даже аванс не внесли.. Это норм практика или замануха? Естественно, никакого аванса не будет пока я не увижу все документы на квартиру и хозяина с паспортом и правами/справкой из ПнД X
----------
Нормальная практика, не волнуйтесь.
Вы приходите, смотрите квартиру (запоминаете адрес, номер квартиры), если понравилась, торгуетесь и выражаете желание внести аванс. Агент организовывает встречу потенциальных покупателя и продавца со всеми документами на объект. Изучаете документы, соответствуют ли адрес, номер квартиры, которую вы смотрели с написанным в Свидетельстве на собственность, оформляете аванс.
Для сведения, в случает чего, аванс возвратный платеж, задаток - безвозвратный.
Если продает Инком, авансовый платеж остается в недрах Инкома, как часть комиссии от покупателя. Это к тому, что продавец потом не будет ныть "денег нет".
Удачи!
Ответить
25 февраля 2019 в 12:07
----------
Цитата
720 пишет:
...Покупка квартиры, которая перешла по наследству 15 лет назад - тоже рискованная?...
----------
1. Риск купли объекта недвижимости, право собственности на который его продавца основано на принятом наследстве, состоит лишь в том, что через неопределённое время после сделки покупатель может быть привлечён к участию в судебном процессе в качестве ответчика по заявлению "О признании сделки недействительной" наследника, пропустившего установленный статьёй 1154 "Гражданского кодекса РФ" от 26.11.2001 № 146-ФЗ (в редакции от 03.08.2018) срок для принятия наследства, которому этот срок может восстановить суд и признать его принявшим наследство, если он не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что он, как пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали, что связано с необходимостью защиты покупателем своего права собственности в виде юридически грамотного составления письменных возражений относительно предъявленного ему иска и самостоятельного участия в судебном процессе или с привлечением к участию в нём своего судебного представителя с необходимостью несения немалых судебных расходов.
1.1. Тем не менее это не значит, что предъявленный покупателю такого объекта недвижимости иск будто будет удовлетворён судом, потому что согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 "О судебной практике по делам о наследовании"
"42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве...".
1.2. Из чего следует, что такую денежную компенсацию наследнику, принявшему наследство после истечения установленного срока, выплатить по решению суда будет обязан не покупатель, а продавец-наследник, своевременно принявший наследство и продавший такой объект недвижимости (или его правопреемники), за исключением, если только на момент совершения сделки был судебный спор (особенно вступившее в законную силу решение суда) в отношении приобретаемого объекта недвижимости, потому что согласно второму предложению абзаца второго и абзацу третьему пункта 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (в редакции от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":
"...запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя." (с 01.01.2017 г. ЕГРН);
"Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем...". ----------
Цитата
720 пишет:
...Как бы убедиться, что не было братьев наследника?...
----------
2. Если только у Вас нет знакомых в специальных службах, которые по-знакомству могут установить эти сведения, проверить это со 100 % степенью вероятности получения таких сведений и, тем более, их документально подтверждённой достоверности в современной России невозможно. ----------
Цитата
720 пишет:
...На какой срок имеет смысл титульное страхование?...
----------
3. Чем дольше, тем лучше, желательно, не менее десяти лет, составляющих максимальный срок исковой давности по судебной защите нарушенных прав наследников. Но это вовсе и совсем не значит, что страховая кампания обязательно застрахует титул купленного покупателем объекта недвижимости, потому что она учитывает все возможные даже гипотетические свои имущественные риски, в связи с чем может отказать в этом, на что имеет полное законное право.----------
Цитата
720 пишет:
...Звоню агентше Инком, договаривались о просмотре...
----------
4. Вам банк ещё не одобрил кредит на куплю квартиры, а Вы уже договариваетесь об осмотре продающихся квартир! Не рановато ли начали это мероприятие?!
Цитата
720 пишет:
...Покупка квартиры, которая перешла по наследству 15 лет назад - тоже рискованная?...
----------
1. Риск купли объекта недвижимости, право собственности на который его продавца основано на принятом наследстве, состоит лишь в том, что через неопределённое время после сделки покупатель может быть привлечён к участию в судебном процессе в качестве ответчика по заявлению "О признании сделки недействительной" наследника, пропустившего установленный статьёй 1154 "Гражданского кодекса РФ" от 26.11.2001 № 146-ФЗ (в редакции от 03.08.2018) срок для принятия наследства, которому этот срок может восстановить суд и признать его принявшим наследство, если он не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что он, как пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали, что связано с необходимостью защиты покупателем своего права собственности в виде юридически грамотного составления письменных возражений относительно предъявленного ему иска и самостоятельного участия в судебном процессе или с привлечением к участию в нём своего судебного представителя с необходимостью несения немалых судебных расходов.
1.1. Тем не менее это не значит, что предъявленный покупателю такого объекта недвижимости иск будто будет удовлетворён судом, потому что согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 "О судебной практике по делам о наследовании"
"42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве...".
1.2. Из чего следует, что такую денежную компенсацию наследнику, принявшему наследство после истечения установленного срока, выплатить по решению суда будет обязан не покупатель, а продавец-наследник, своевременно принявший наследство и продавший такой объект недвижимости (или его правопреемники), за исключением, если только на момент совершения сделки был судебный спор (особенно вступившее в законную силу решение суда) в отношении приобретаемого объекта недвижимости, потому что согласно второму предложению абзаца второго и абзацу третьему пункта 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (в редакции от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":
"...запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя." (с 01.01.2017 г. ЕГРН);
"Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем...". ----------
Цитата
720 пишет:
...Как бы убедиться, что не было братьев наследника?...
----------
2. Если только у Вас нет знакомых в специальных службах, которые по-знакомству могут установить эти сведения, проверить это со 100 % степенью вероятности получения таких сведений и, тем более, их документально подтверждённой достоверности в современной России невозможно. ----------
Цитата
720 пишет:
...На какой срок имеет смысл титульное страхование?...
----------
3. Чем дольше, тем лучше, желательно, не менее десяти лет, составляющих максимальный срок исковой давности по судебной защите нарушенных прав наследников. Но это вовсе и совсем не значит, что страховая кампания обязательно застрахует титул купленного покупателем объекта недвижимости, потому что она учитывает все возможные даже гипотетические свои имущественные риски, в связи с чем может отказать в этом, на что имеет полное законное право.----------
Цитата
720 пишет:
...Звоню агентше Инком, договаривались о просмотре...
----------
4. Вам банк ещё не одобрил кредит на куплю квартиры, а Вы уже договариваетесь об осмотре продающихся квартир! Не рановато ли начали это мероприятие?!
Ответить
1
----------
Цитата
zarema99 пишет:
Нормальная практика, не волнуйтесь.
----------
Каждый раз улыбаюсь, когда риэлторы, которые хотят шестизначные суммы, на разного рода разумные вопросы просто отвечают: "а у нас так принято" и "все так делают" :)
----------
Цитата
zarema99 пишет:
Если продает Инком, авансовый платеж остается в недрах Инкома, как часть комиссии от покупателя.
----------
Что за часть комиссии от покупателя, если Инком в данном случае представляет продавца?
----------
Цитата
720 пишет:
Нет, они для вас конфиденциальны, вы даже аванс не внесли..
----------
А в какой момент они собираются документы на квартиру показать, не сказали?
Странно, конечно. Но видимо практика такая, как пишут выше - посмотрели, поторговались, договорились, встретились еще раз и перед передачей аванса проверил все документы. Но я бы после посещения отдельно сходил бы в МФЦ и запросил бы выписку из ЕГРН по объекту.
----------
Цитата
zarema99 пишет:
Для сведения, в случает чего, аванс возвратный платеж, задаток - безвозвратный.
----------
А есть у кого случаи, что внесенный аванс был возвращен покупателю, когда сделка сорвалась по его вине?
У меня по прочтению этого форума сложилось впечатление, что задаток гарантирует обязательства обеих сторон, то есть в том числе продавец отдаст двойную сумму, если сделка сорвалась по его вине. А аванс - это только обязательство покупателя, и что не предполагается его возврат, если сделка сорвалась по вине покупателя, не смотря на то, что прописано в законодательстве.
----------
Цитата
720 пишет:
Покупка квартиры, которая перешла по наследству 15 лет назад - тоже рискованная?
----------
Риск всегда есть, но в этом случае, думаю, он минимальный.
----------
Цитата
720 пишет:
На какой срок имеет смысл титульное страхование?
----------
Обычно на три года страхуют, так как три года - срок исковой давности. Но есть нюанс, что эти три года исчисляются с момента, когда пострадавшей стороне стало известно, что ее обманули, и она могла что-то предпринять. Проще говоря, если обманули годовалого наследника, то он через семнадцать лет может начать оспаривать ту сделку. Но тут, правда, уже спрос будет не с нового собственника, о чем выше пишет Леонид Николаевич.
Стоит ли на десять лет... В вашем случае я бы не стал.
Только обязательно убедитесь, что договор титульного страхования распространяется и на ретроспективные события. Тут писали, что некоторые страховые проводили такие финты ушами, что мол проблемы с квартирой в прошлом не покрываются, а именно в прошлом и находится основная часть проблем.
----------
Цитата
720 пишет:
2)Не нашел казалось бы самой профильной темы форума: сравнение банков для ипотеки) Может, кто намекнет, где лучше не соваться, где наоборот - всё отлично? Портит ли КИ запрос сразу в нескольких банках? А если за срок одобрения я не успею найти квартиру, можно спокойно податься повторно?
Пока подался в свой зарплатный, Связь (10,2%), но банк геморный, боюсь. Жду НДФЛ2 и копии, пойду точно в Открывашку(10%), думаю в МТС(10,2), стоит ли в Тинькофф (бесит их передача данных куче даже нефинансовых организаций, риэлторам..)?
----------
Все было, даже с табличками.
Личного совсем негативного опыта, связанного именно с некомпетентностью сотрудников конкретного банка у меня не было. Я всегда по выгодности выбирал, то есть процентная ставка + необходимые страховки. Сейчас скорее всего самое выгодное предложение у Центр-Инвеста: https://www.centrinvest.ru/ru/fiz/kreditovanie/ipoteka/ipoteka-secondary
И они не требуют никаких страховок, так что если есть желание - [censored], если нет, то нет.
Несколько запросов КИ не портят, хотя в отчете и отображаются.
Да, спокойно податься повторно, но заново сдать все документы.
Насчет Тинькова личного опыта не было, но народ в форуме вроде бы не шибко доволен. Это просто ипотечный брокер, своей программы у них нет. Так что если готовы сами потратить время на обзвон банков, то не стоит идти в Тиньков, так как это еще один посредник, который тоже может налажать.
Цитата
zarema99 пишет:
Нормальная практика, не волнуйтесь.
----------
Каждый раз улыбаюсь, когда риэлторы, которые хотят шестизначные суммы, на разного рода разумные вопросы просто отвечают: "а у нас так принято" и "все так делают" :)
----------
Цитата
zarema99 пишет:
Если продает Инком, авансовый платеж остается в недрах Инкома, как часть комиссии от покупателя.
----------
Что за часть комиссии от покупателя, если Инком в данном случае представляет продавца?
----------
Цитата
720 пишет:
Нет, они для вас конфиденциальны, вы даже аванс не внесли..
----------
А в какой момент они собираются документы на квартиру показать, не сказали?
Странно, конечно. Но видимо практика такая, как пишут выше - посмотрели, поторговались, договорились, встретились еще раз и перед передачей аванса проверил все документы. Но я бы после посещения отдельно сходил бы в МФЦ и запросил бы выписку из ЕГРН по объекту.
----------
Цитата
zarema99 пишет:
Для сведения, в случает чего, аванс возвратный платеж, задаток - безвозвратный.
----------
А есть у кого случаи, что внесенный аванс был возвращен покупателю, когда сделка сорвалась по его вине?
У меня по прочтению этого форума сложилось впечатление, что задаток гарантирует обязательства обеих сторон, то есть в том числе продавец отдаст двойную сумму, если сделка сорвалась по его вине. А аванс - это только обязательство покупателя, и что не предполагается его возврат, если сделка сорвалась по вине покупателя, не смотря на то, что прописано в законодательстве.
----------
Цитата
720 пишет:
Покупка квартиры, которая перешла по наследству 15 лет назад - тоже рискованная?
----------
Риск всегда есть, но в этом случае, думаю, он минимальный.
----------
Цитата
720 пишет:
На какой срок имеет смысл титульное страхование?
----------
Обычно на три года страхуют, так как три года - срок исковой давности. Но есть нюанс, что эти три года исчисляются с момента, когда пострадавшей стороне стало известно, что ее обманули, и она могла что-то предпринять. Проще говоря, если обманули годовалого наследника, то он через семнадцать лет может начать оспаривать ту сделку. Но тут, правда, уже спрос будет не с нового собственника, о чем выше пишет Леонид Николаевич.
Стоит ли на десять лет... В вашем случае я бы не стал.
Только обязательно убедитесь, что договор титульного страхования распространяется и на ретроспективные события. Тут писали, что некоторые страховые проводили такие финты ушами, что мол проблемы с квартирой в прошлом не покрываются, а именно в прошлом и находится основная часть проблем.
----------
Цитата
720 пишет:
2)Не нашел казалось бы самой профильной темы форума: сравнение банков для ипотеки) Может, кто намекнет, где лучше не соваться, где наоборот - всё отлично? Портит ли КИ запрос сразу в нескольких банках? А если за срок одобрения я не успею найти квартиру, можно спокойно податься повторно?
Пока подался в свой зарплатный, Связь (10,2%), но банк геморный, боюсь. Жду НДФЛ2 и копии, пойду точно в Открывашку(10%), думаю в МТС(10,2), стоит ли в Тинькофф (бесит их передача данных куче даже нефинансовых организаций, риэлторам..)?
----------
Все было, даже с табличками.
Личного совсем негативного опыта, связанного именно с некомпетентностью сотрудников конкретного банка у меня не было. Я всегда по выгодности выбирал, то есть процентная ставка + необходимые страховки. Сейчас скорее всего самое выгодное предложение у Центр-Инвеста: https://www.centrinvest.ru/ru/fiz/kreditovanie/ipoteka/ipoteka-secondary
И они не требуют никаких страховок, так что если есть желание - [censored], если нет, то нет.
Несколько запросов КИ не портят, хотя в отчете и отображаются.
Да, спокойно податься повторно, но заново сдать все документы.
Насчет Тинькова личного опыта не было, но народ в форуме вроде бы не шибко доволен. Это просто ипотечный брокер, своей программы у них нет. Так что если готовы сами потратить время на обзвон банков, то не стоит идти в Тиньков, так как это еще один посредник, который тоже может налажать.
Ответить
----------
Цитата
720 пишет:
Звоню агентше Инком, договаривались о просмотре. Спрашиваю, а документы можно будет увидеть? Нет, они для вас конфиденциальны, вы даже аванс не внесли.. Это норм практика или замануха? Естественно, никакого аванса не будет пока я не увижу все документы на квартиру и хозяина с паспортом и правами/справкой из ПнД
----------
Как минимум, вменяемые риэлтеры могут (и должны) уже при просмотре ответить вам на несколько основных вопросов, таких, как: сколько лет в собственности квартира, какое основание наступления права (купля-продажа, наследство, приватизация и тд), сколько собственников, планируется ли подписание договора лично собственником или по доверенности. Далее, зафиксировав адрес объекта, вы уже самостоятельно (или с помощью знакомых юристов/риэлтеров) на портале Росреестра, можете проверить его на наличие обременений и посмотреть все предыдущие переходы права, разумеется, без подробностей, только даты, основания и ФИО собственников. Вся это информация, плюс непосредственно мнение о квартире и ценность для себя данного варианта, помогут принять решение о выходе на аванс и уже последующего более тщательного изучения ситуации.
Если знакомых нет и еще злободневно, пишите в личку, помогу с этой информацией (безвозмездно), это открытые сведения из ЕГРН.
Цитата
720 пишет:
Звоню агентше Инком, договаривались о просмотре. Спрашиваю, а документы можно будет увидеть? Нет, они для вас конфиденциальны, вы даже аванс не внесли.. Это норм практика или замануха? Естественно, никакого аванса не будет пока я не увижу все документы на квартиру и хозяина с паспортом и правами/справкой из ПнД
----------
Как минимум, вменяемые риэлтеры могут (и должны) уже при просмотре ответить вам на несколько основных вопросов, таких, как: сколько лет в собственности квартира, какое основание наступления права (купля-продажа, наследство, приватизация и тд), сколько собственников, планируется ли подписание договора лично собственником или по доверенности. Далее, зафиксировав адрес объекта, вы уже самостоятельно (или с помощью знакомых юристов/риэлтеров) на портале Росреестра, можете проверить его на наличие обременений и посмотреть все предыдущие переходы права, разумеется, без подробностей, только даты, основания и ФИО собственников. Вся это информация, плюс непосредственно мнение о квартире и ценность для себя данного варианта, помогут принять решение о выходе на аванс и уже последующего более тщательного изучения ситуации.
Если знакомых нет и еще злободневно, пишите в личку, помогу с этой информацией (безвозмездно), это открытые сведения из ЕГРН.
Ответить
25 февраля 2019 в 20:34
----------
Цитата
Donz пишет:
Обычно на три года страхуют, так как три года - срок исковой давности. Но есть нюанс, что эти три года исчисляются с момента, когда пострадавшей стороне стало известно, что ее обманули, и она могла что-то предпринять....
Стоит ли на десять лет... В вашем случае я бы не стал.
----------
Donz, три года - это установленный пунктом 1 статьи 196 "Гражданского кодекса РФ" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в редакции от 03.08.2018) (далее "ГК РФ") общий срок исковой давности, который согласно:
1) пункту 2 этой же статьи "...не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен...";
2) третьему предложению пункта 1 статьи 181 "ГК РФ" "...для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.".
При этом даже несмотря на то, что согласно первому предложению пункта 1 статьи 181 "ГК РФ" "Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.", тем не менее согласно второму предложению этого же пункта этой же статьи "Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается...в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.".
Цитата
Donz пишет:
Обычно на три года страхуют, так как три года - срок исковой давности. Но есть нюанс, что эти три года исчисляются с момента, когда пострадавшей стороне стало известно, что ее обманули, и она могла что-то предпринять....
Стоит ли на десять лет... В вашем случае я бы не стал.
----------
Donz, три года - это установленный пунктом 1 статьи 196 "Гражданского кодекса РФ" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в редакции от 03.08.2018) (далее "ГК РФ") общий срок исковой давности, который согласно:
1) пункту 2 этой же статьи "...не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен...";
2) третьему предложению пункта 1 статьи 181 "ГК РФ" "...для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.".
При этом даже несмотря на то, что согласно первому предложению пункта 1 статьи 181 "ГК РФ" "Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.", тем не менее согласно второму предложению этого же пункта этой же статьи "Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается...в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.".
Ответить
----------
Цитата
Donz пишет:
а, то есть получается, что десять лет - это самый максимальный срок?
----------
Сам по себе срок исковой давности является субъективным т.е. зависит от того когда субъект узнал или должен был узнать. И он 3 года, а еще есть срок объективный или пресекательный и он 10 лет и не зависит от ваших ощущений и когда вы узнали что ваши права нарушены. Т.е. если пресекательный потому и пресекает то, что объективно произошло более 10 лет назад.
Допустим сейчас 2019,а нарушения в 2001. Объективным можно воспользоваться,а пресекательным нет.
Но тут есть особенность. Статья про пресекательный срок не имеет обратной силы.
Ранее Леонид Николаевич
уже писал тут развернутый коммент по этому поводу.
Цитата
Donz пишет:
а, то есть получается, что десять лет - это самый максимальный срок?
----------
Сам по себе срок исковой давности является субъективным т.е. зависит от того когда субъект узнал или должен был узнать. И он 3 года, а еще есть срок объективный или пресекательный и он 10 лет и не зависит от ваших ощущений и когда вы узнали что ваши права нарушены. Т.е. если пресекательный потому и пресекает то, что объективно произошло более 10 лет назад.
Допустим сейчас 2019,а нарушения в 2001. Объективным можно воспользоваться,а пресекательным нет.
Но тут есть особенность. Статья про пресекательный срок не имеет обратной силы.
Ранее Леонид Николаевич
уже писал тут развернутый коммент по этому поводу.
Ответить
----------
Цитата
Desperado17 пишет:
Допустим сейчас 2019,а нарушения в 2001. Объективным можно воспользоваться,а пресекательным нет.
----------
Вы же выше пишите, что объективный и пресекательный - это про одно и то же. Или я неправильно понял?
Наверное, вы хотели написать, что можно субъективным, а не пресекательным, так как последний установлен только с 2013 года?
Цитата
Desperado17 пишет:
Допустим сейчас 2019,а нарушения в 2001. Объективным можно воспользоваться,а пресекательным нет.
----------
Вы же выше пишите, что объективный и пресекательный - это про одно и то же. Или я неправильно понял?
Наверное, вы хотели написать, что можно субъективным, а не пресекательным, так как последний установлен только с 2013 года?
Ответить
----------
Цитата
Donz пишет:
Вы же выше пишите, что объективный и пресекательный - это про одно и то же. Или я неправильно понял?
----------
опечатка конечно :) субъективным можно, а пресекательным нет :)
Но и тут есть исключение, как сказал ВС РФ, если можно то и пресекательный может стать субъективным.
Опять же мнение ВС РФ с 2011 носит рекомендательный характер, в отличии от позиции КС.
Цитата
Donz пишет:
Вы же выше пишите, что объективный и пресекательный - это про одно и то же. Или я неправильно понял?
----------
опечатка конечно :) субъективным можно, а пресекательным нет :)
Но и тут есть исключение, как сказал ВС РФ, если можно то и пресекательный может стать субъективным.
Опять же мнение ВС РФ с 2011 носит рекомендательный характер, в отличии от позиции КС.
Ответить
26 февраля 2019 в 21:48
----------
Цитата
Donz пишет:
...получается, что десять лет - это самый максимальный срок? Зачем тогда Вы пишите, что титульное страхование чем больше, тем лучше?
----------
Дело в том, что согласно статье 205 "Гражданского кодекса РФ" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 03.08.2018) суд может восстановить истцу - физическому лицу пропущенный им 10-летний срок исковой давности, если причины пропуска этого срока суд признает уважительными по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжёлая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т. п.) и, если они имели место быть в последние шесть месяцев пропущенного им 10-летнего срока исковой давности.
Цитата
Donz пишет:
...получается, что десять лет - это самый максимальный срок? Зачем тогда Вы пишите, что титульное страхование чем больше, тем лучше?
----------
Дело в том, что согласно статье 205 "Гражданского кодекса РФ" от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 03.08.2018) суд может восстановить истцу - физическому лицу пропущенный им 10-летний срок исковой давности, если причины пропуска этого срока суд признает уважительными по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжёлая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т. п.) и, если они имели место быть в последние шесть месяцев пропущенного им 10-летнего срока исковой давности.
Ответить
Добрый день.
Не могу найти ответ на свой вопрос, менеджеры Сбербанка отвечают по разному, то да, то нет, то мы не знаем.
Мы (не супруги) собираемся купить в ипотеку квартиру(1 собственник) в долевую собственность 60/40.
Вопрос в необходимости нотариуса?
Я не понимаю что значит "договоры ипотеки долей в праве общей собственности"
С августа 2018 внесли изменения в п.1 ст.42 218-ФЗ
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I"
Не могу найти ответ на свой вопрос, менеджеры Сбербанка отвечают по разному, то да, то нет, то мы не знаем.
Мы (не супруги) собираемся купить в ипотеку квартиру(1 собственник) в долевую собственность 60/40.
Вопрос в необходимости нотариуса?
Я не понимаю что значит "договоры ипотеки долей в праве общей собственности"
С августа 2018 внесли изменения в п.1 ст.42 218-ФЗ
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I"
Ответить
----------
Цитата
Donz пишет:
Каждый раз улыбаюсь, когда риэлторы
----------
Я не риэлтор.
----------
Цитата
Donz пишет:
"а у нас так принято" и "все так делают" изображение
----------
Наверное, риэлторы никогда не дождутся благодарности за то, что наладили и внедрили внятный порядок в этот мутный и сумбурный рынок. Благодаря этому порядку многие люди могут совершать свои сделки без привлечения риэлторов.
----------
Цитата
Donz пишет:
Что за часть комиссии от покупателя, если Инком в данном случае представляет продавца?
----------
Вы правы, конечно же, от продавца. Я ошиблась. Благодарю за поправку!
Цитата
Donz пишет:
Каждый раз улыбаюсь, когда риэлторы
----------
Я не риэлтор.
----------
Цитата
Donz пишет:
"а у нас так принято" и "все так делают" изображение
----------
Наверное, риэлторы никогда не дождутся благодарности за то, что наладили и внедрили внятный порядок в этот мутный и сумбурный рынок. Благодаря этому порядку многие люди могут совершать свои сделки без привлечения риэлторов.
----------
Цитата
Donz пишет:
Что за часть комиссии от покупателя, если Инком в данном случае представляет продавца?
----------
Вы правы, конечно же, от продавца. Я ошиблась. Благодарю за поправку!
Ответить
1 марта 2019 в 09:55
----------
Цитата
icecream09 пишет:
Мы (не супруги) собираемся купить в ипотеку квартиру (1 собственник) в долевую собственность 60/40.
Вопрос в необходимости нотариуса?
Я не понимаю что значит "договоры ипотеки долей в праве общей собственности"
----------
В вашем случае такая сделка не подлежит обязательному удостоверению нотариусом, если только вы оба покупаете квартиру не с возникновением залога (ипотеки) ваших долей в ней, и продавец выбранной вами для купли квартиры является её единоличным собственником.
Цитата
icecream09 пишет:
Мы (не супруги) собираемся купить в ипотеку квартиру (1 собственник) в долевую собственность 60/40.
Вопрос в необходимости нотариуса?
Я не понимаю что значит "договоры ипотеки долей в праве общей собственности"
----------
В вашем случае такая сделка не подлежит обязательному удостоверению нотариусом, если только вы оба покупаете квартиру не с возникновением залога (ипотеки) ваших долей в ней, и продавец выбранной вами для купли квартиры является её единоличным собственником.
Ответить
----------
Цитата
zarema99 пишет:
Наверное, риэлторы никогда не дождутся благодарности за то, что наладили и внедрили внятный порядок в этот мутный и сумбурный рынок. Благодаря этому порядку многие люди могут совершать свои сделки без привлечения риэлторов.
----------
Такое чувство, что бедные риэлторы в поте лица на чистом энтузиазме что-то там внедряли :)
Подскажите, какой такой порядок внедрили риэлторы? В сфере сделок с недвижимостью полный бардак, который риэлторы только усугубляют. За что именно благодарить? Тот же Инком запросто может подложить на подпись покупателю договор, чтобы представлять интересы покупателя на сделке, в которой уже представляет интересы продавца. И не поверите с какой аргументацией! "Все так делают". А уж как за сокрытие баз объектов в доциановские времена надо быть благодарным!
Никакой ответственности, никакого лицензирования деятельности, повальная некомпетентность и юридическая неграмотность. Вот прямо герои!
Есть, конечно, хорошие риэлторы, но это большая редкость.
Цитата
zarema99 пишет:
Наверное, риэлторы никогда не дождутся благодарности за то, что наладили и внедрили внятный порядок в этот мутный и сумбурный рынок. Благодаря этому порядку многие люди могут совершать свои сделки без привлечения риэлторов.
----------
Такое чувство, что бедные риэлторы в поте лица на чистом энтузиазме что-то там внедряли :)
Подскажите, какой такой порядок внедрили риэлторы? В сфере сделок с недвижимостью полный бардак, который риэлторы только усугубляют. За что именно благодарить? Тот же Инком запросто может подложить на подпись покупателю договор, чтобы представлять интересы покупателя на сделке, в которой уже представляет интересы продавца. И не поверите с какой аргументацией! "Все так делают". А уж как за сокрытие баз объектов в доциановские времена надо быть благодарным!
Никакой ответственности, никакого лицензирования деятельности, повальная некомпетентность и юридическая неграмотность. Вот прямо герои!
Есть, конечно, хорошие риэлторы, но это большая редкость.
Ответить
ДОбрый день. Подскажите знающие люди. Если родственник хочет продать квартиру родственнику, ниже оценочной стоимости (процентов на 50%). Налогов он не должен платить, квартира лет 15 в его собственности. Других подводных камней со стороны продавца нет. Какие вопросы и реакции могут пойти со стороны банков? У покупателя есть 80% наличности от суммы сделки, остальная сумма - ипотека.
Ответить
26 марта 2019 в 08:21
----------
Цитата
katybv86 пишет:
...родственник хочет продать квартиру родственнику, ниже оценочной стоимости (процентов на 50%)...Какие вопросы и реакции могут пойти...
----------
Вопросы могут возникнуть у налоговых органов в связи с тем, что согласно подпункту 3) пункта 1 статьи 20 "Налогового кодекса РФ" от 31.07.1998 N 146-ФЗ (в редакции от 27.12.2018) покупатель и продавец, как родственники, являются взаимозависимыми лицами, что согласно статье 40 этого же кодекса является основанием осуществления налоговым органом контроля за полнотой исчисления налогов, проверки правильности применения цен по совершённой сделке и вынесения мотивированного решения о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночной цены проданной квартиры.
Цитата
katybv86 пишет:
...родственник хочет продать квартиру родственнику, ниже оценочной стоимости (процентов на 50%)...Какие вопросы и реакции могут пойти...
----------
Вопросы могут возникнуть у налоговых органов в связи с тем, что согласно подпункту 3) пункта 1 статьи 20 "Налогового кодекса РФ" от 31.07.1998 N 146-ФЗ (в редакции от 27.12.2018) покупатель и продавец, как родственники, являются взаимозависимыми лицами, что согласно статье 40 этого же кодекса является основанием осуществления налоговым органом контроля за полнотой исчисления налогов, проверки правильности применения цен по совершённой сделке и вынесения мотивированного решения о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночной цены проданной квартиры.
Ответить
Все продукты Банки.ру
Калькуляторы
Вклады и инвестиции
Кредиты и займы
Кредит онлайнКредит для пенсионеровСрочный займ на картуЗайм без отказаБеспроцентный займРефинансирование кредитовКредит под залогКредиты в МосквеЗайм на картуЗайм онлайнАвтокредитыКредитная история онлайн бесплатноВзять кредитЛучшие кредитыКредит на ноутбукКредит без посещения банкаКредит с подтверждением дохода
Показать ещеСкрыть
Страхование
Карты
Онлайн заявка на кредитную картуКредитная карта Тинькофф ПлатинумОнлайн заявка на дебетовую картуКарты с кэшбэком 2024Карты с бесплатным обслуживаниемКредитки без справки о доходахКредитные карты PlatinumМолодежные кредитные картыКредитные карты на 50 000 рублейКредитная карта за 5 минутКредитные карты на 500 000 рублейДебетовые карты Мир UnionPayДебетовые карты UnionPayКредитные карты UnionPayКредитные карты МИР UnionPayКредитные карты без подтверждения доходаКредитные карты срочноДоступные кредитные картыКредитные карты по паспорту с моментальным решениемКредитные карты 100% одобрениеКредитные карты в Москве
Ипотека
Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в ВТБИпотека в СбербанкеРефинансирование ипотекиЛьготная ипотекаИпотека на вторичное жильеИпотека в МосквеИпотека для IT-специалистовИпотечное менюИпотека от застройщиковДальневосточная ипотекаРефинансирование семейной ипотекиИпотека под залог недвижимостиИпотека для врачей
РКО
Дебетовые карты
Дебетовые карты ТинькоффДебетовая карта «Мир»Дебетовые карты «Mir Supreme»Карты UnionPayВиртуальные дебетовые картыКарты с бесплатным обслуживаниемДетские картыСоциальные карты москвичаТоп дебетовых картМоментальные картыКарты с высоким процентом на остатокЗарплатные картыДебетовые карты СбербанкаДебетовые карты Альфа БанкаДебетовые карты ВТБДебетовые карты Газпромбанка
Потребительские кредиты
Микрозаймы
Займ на карту без процентов за первый займОнлайн займы на банковскую карту срочноСрочные экспресс займы онлайнОформить и получить простой микрозайм наличнымиСрочный онлайн микрозайм на киви кошелек без отказаСрочно получить деньги на карту круглосуточноОнлайн займ без отказа пенсионерамЗайм студентам с 18 лет без работыВзять быстрый займ денег в долгЗаймы на длительный срок с ежемесячной оплатой
Кредитные карты
Взять кредитную картуКредитные карты банка Русский СтандартКредитные карты ТинькоффКалькулятор кредитной картыКредитные карты без отказаВиртуальные кредитные картыКредитные карты без посещения банкаМоментальные кредиткиКарта рассрочки «Халва» от СовкомбанкаКредитные карты Альфа БанкаКредитные карты СбербанкаКредитные карты ВТБКредитные карты ГазпромбанкаКредитные карты Почта БанкаКредитные карты МТСКредитные карты банка Открытие
Расчетно-кассовое обслуживание
Ипотечные кредиты
Взять ипотеку на строительство дома с нуляСоциально ипотечное кредитованиеПрограммы льготной ипотеки для молодой семьиИпотека на приобретение дома в сельской местностиИпотека на строящиеся квартирыПолучить ипотеку без подтвержденного доходаПрограмма господдержки ипотечного кредитованияИпотека для многодетных семей с минимальным процентомИпотека на загородный дом в СНТСоциальная ипотека для работников школы
Депозиты
ОСАГО и Каско
Рассчитать стоимость каскоОСАГО от ИнгосстрахПролонгация ОСАГОРассчитать стоимость ОСАГОКаско в МосквеКаско в рассрочкуКаско на старый автомобильКаско от бесполисныхКаско на KIAКаско на LadaКаско на CheryЭлектронный полис е-ОСАГООСАГО от АльфаСтрахованиеОСАГО от Тинькофф СтрахованиеОСАГО от РосгосстрахОСАГО от Сбер Страхование