Удешевление недвижимости...

Российские пенсионеры запасаются ипотекой: объемы выдач выросли почти на 70%
https://realty.vesti.ru/finansy/rossiyskie-pensionery-zapasayutsya-ipotekoy-obemy-vydach-vyrosli-pochti-na-70

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Российские пенсионеры запасаются ипотекой: объемы выдач выросли почти на 70%
https://realty.vesti.ru/finansy/rossiy...chti-na-70
----------


Сам объем в 20 млрд не существенный.
Но как симптом очень интересно.

И кстати, очень любят многие писать, что ипотека выросла из-за снижения ставки.
Мне кажется, лукавят немного.

Выросла, т.к. увеличился % одобрения в банках. Вот например
https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2018/02/16/751206-rosta-ipoteki

Понятно ведь, что пенсионеры - очень хреновые ипотечные заемщики в силу объективных причин.
Раньше им не выдавали, а теперь выдают

M&E,
Посмотрел сейчас на счет санузла в кухне. Да, был неправ. Пункт 9.22 СП 54.13330.2011 гласит:
----------
Цитата

Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.
----------

Тогда можно в прихожей несколько кухонь-ниш для каждой студии организовать. Эту перепланировку вполне официально можно утвердить. Правда там тоже свои нюансы имеются. Вроде как эта самая кухня-ниша не может быть меньше 5 кв.м.
Или, как вы и писали, на первом этаже квартиру брать. Там вообще никаких препятствий нет.
Хотя, насколько я знаю, на практике никто никах согласований перепланировок не делает. Общался с одним таким инвестором, который нарезкой квартир на студии занимается. Он говорил, что в из "кухонного" у него в комнате один шкаф с мойкой. Подключается она к стояку на гибкой подводке. В крайнем случае, перед приходом жилинспекции эта мойка за 5 мин откручивается и уносится. Все. Но к нему за много лет вообще никто не приходил.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Понятно ведь, что пенсионеры - очень хреновые ипотечные заемщики в силу объективных причин.
Раньше им не выдавали, а теперь выдают
----------


Не соглашусь.
1. Уже писали, что они самые ответственные заемщики.
2. После 60 - это извините, не после 70-75. Многие работают. Дают ведь с учетом дохода и не всем.
3. Квартира будет стоить = Стоимость - первоначальный взнос - платежи, которые сумеет сделать пенсионер сам - платежи, которые ему помогут сделать дети/родичи (что ж терять квартиру, уже выплатив немалую сумму?).
4. Наследники наверняка тоже не захотят терять столько денег, а платить им в итоге останется гораздо меньше.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Скажем так - близкое к нулевому. Возможно, найдутся люди, которые продав свою вторичную квартиру уже не выйдут на рынок недвижимости (например, положат деньги в банк и ничего не будут делать), но такой процент исходя из практики очень незначительный

----------

Не претендую на глобальность выводов, но в моем окружении что-то все больше и больше начало появляется людей, которые продав одну недвижку не вкладываются сразу в другую. Еще лет 10 назад таких, по моим наблюдениям, вообще не было. А сейчас один продал квартиру и свалил заграницу, другие свалили заграницу давно, но только сейчас дозрели до продажи квартиры в Москве. Третий три года назад продал свой земельный участок (мне :oops: ) и просто положил деньги в банк. Время показало, он оказался прав и депозиты ему принесли больше, т.к. цена этого участка за три года практически не выросла. Четвертый года 2 назад продал квартиру и находится в очень неспешном поиске новой. Поиск до сих пор не завершен и вообще не факт, что в обозримом будущем завершится покупкой.

----------
Цитата

Мимохожий пишет:
3. Квартира будет стоить = Стоимость - первоначальный взнос - платежи, которые сумеет сделать пенсионер сам - платежи, которые ему помогут сделать дети/родичи (что ж терять квартиру, уже выплатив немалую сумму?).
4. Наследники наверняка тоже не захотят терять столько денег, а платить им в итоге останется гораздо меньше.
----------

Не забываем ещё про страхование жизни. Я знаю примеры, когда страховая возмещала остаток долга банку. И часть страховой суммы наследникам. Заемщик умер в течении года. Когда часть кредита была закрыта.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
И кстати, очень любят многие писать, что ипотека выросла из-за снижения ставки.
Мне кажется, лукавят немного.

Выросла, т.к. увеличился % одобрения в банках. Вот например
https://www.vedomosti.ru/finance/artic...ta-ipoteki

----------

Ссылка интересная. Особенно любопытна инфографика внизу этой статьи:
изображение
Процент одобрений ипотеки по базе НБКИ (без Сбербанка), как видите, за все это время не сильно меняется. А вот по данным ОКБ скачет от 40% до почти 70%. А все это только потому, что они включили Сбер в свою выборку. Отсюда можно сделать ряд очень интересных выводов:
1) В среднем российском банке заявок по ипотеки составляет 60 с небольшим процентов и особо не меняется
2) А вот в Сбере этот процент очень сильно менялся: в первом полугодии 2017 одобрялось менее 40% всех заявок на ипотеку (чтобы получить среднее около 40% при среднем в других банках за 60% у Сбера должно быть меньше 40%). А вот во втором полугодии Сбербанк сильно повысил процент одобрения. Уже где-то 65% всех заявок одобряются.
3) Получается, что даже падающая ставка по ипотеке не привлекла на рынок новых заемщиков. Желающих практически столько-же, сколько и было раньше. Просто раньше не всем давали :-X. А рост выдачи ипотеки по втором полугодии 2017 объясняется просто снижением требований Сбербанка к качеству заемщиков.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
прошло уже больше месяца! Подавал через ЛК налогоплательщика, всех принудительно перевели на новую версию. В старой функции вырубили. Теперь ничего не работает ни в новой, ни в старой версии. В налоговую по горячей линии - не дозвониться! Видимо придётся писать бумажный запрос по почте.
----------


Кстати, радость моей подруги по поводу выплаты ей вычета лишь с небольшой задержкой оказалась преждевременной. Она получала последнюю порцию, выше 260 тысяч нельзя, а декларация у нее была на такую сумму, что при выплате полностью лимит в 260 был бы превышен. Так они сказали, что выплатят сколько нужно. В результате получила около 50 тысяч и пару дней назад приходит письмо - опа, мы переплатили, верните 25 тысяч. Вот такой поворот. Я понимаю ошибиться на 300 рублей в расчете, но в 2 раза... омг :o
Налоговая Раменского района Подмосковья.

Неудивлен,работают поди молодые мамзели после пту,все мысли поди о женихах :dramatics: а деньги счет любят.

----------
Цитата

Мимохожий пишет:
Не соглашусь.
1. Уже писали, что они самые ответственные заемщики.

----------


Будь это обычные кредиты - согласился бы. Ответственные. Но ипотека это 15-30 лет, многие пенсионеры элементарно не доживут. А нужен ли такой подарочек родственникам в виде непогашенного кредита? - не уверен.

----------
Цитата

komeska пишет:
Не претендую на глобальность выводов, но в моем окружении что-то все больше и больше начало появляется людей, которые продав одну недвижку не вкладываются сразу в другую. Еще лет 10 назад таких, по моим наблюдениям, вообще не было.
----------


Уточненную балансовую модель представлю позже :omg:
Уже придумал, как ее описать наглядно

Что касается вашего замечания, то оно наверное справедливо.
Хотя все равно 80-90% средств с продажи вторички опять попадают либо на вторичку, либо вкладываются в новострой. Буквально месяц назад моя коллега продала квартиру в Московском и купила новострой на Коломенской (притом, квартира для жизни уже есть). Деньги в банке между сделками лежали месяца два...

----------
Цитата

komeska пишет:
Хотя, насколько я знаю, на практике никто никах согласований перепланировок не делает. Общался с одним таким инвестором, который нарезкой квартир на студии занимается. Он говорил, что в из "кухонного" у него в комнате один шкаф с мойкой. Подключается она к стояку на гибкой подводке. В крайнем случае, перед приходом жилинспекции эта мойка за 5 мин откручивается и уносится. Все. Но к нему за много лет вообще никто не приходил X
----------


Ну, про согласование вообще речи нет. Просто есть перепланировки, которые, во-первых, затратны, во-вторых - чреваты, например, теми же протечками.
Наименее затратный и наиболее безопасный способ нарезать обсуждаемую квартиру на студии - кухню организовать по принципу вашего знакомого, а санузлы для каждой из студий - разместить на родном месте санузла, просто вместо одной ванны и одного туалета сделать три совмещенных маленьких с туалетом и душем за шторкой, и врезать в каждый замок. А в объявлении указывать - собственный ВНЕШНИЙ санузел.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
. А нужен ли такой подарочек родственникам в виде непогашенного кредита? - не уверен.
----------

Кто им на 15-30 лет даёт?
______
По данным ОКБ, средний срок кредита для заемщиков старше 60 лет вырос на 6 месяцев, до 9 лет. Заемщикам младшего возраста ипотеку дают в среднем на 14,8 года. При этом средняя ставка для возрастных заемщиков больше почти на 1% — 10,6% против 9,7%, а средний платеж по кредиту ниже на 2,8 тыс. руб. и составляет 18,1 тыс. руб.

По мнению директора по маркетингу НБКИ Алексея Волкова, у возрастных заемщиков, как правило, существенно больше накоплений, поэтому они делают крупный первоначальный взнос. «При этом люди пенсионного возраста уже обеспечены жильем, поэтому участие в ипотеке принимают в основном для оказания помощи своим детям или внукам при приобретении первого, как правило, небольшого по размерам жилья»,— уточняет он.
_____
И не забываем про страхование. Родственники не пострадают.

Цены-то падают.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Вы забываете про альтернативные (включая скрытые альтернативные сделки).
Об этом я неоднократно писал.
Допустим, 1 сделка - ипотечник покупает вторичку за 5 млн руб
2 сделка - продавец вторички, получив деньги, покупает другую вторичку за те же 5 млн, но по статистике это проходит как "купленное на свои"
Наконец, 3 сделка, продавец второй вторички (каламбурчик) покупает первичку за 5 млн и по статистике это тоже проходит как купленное за свои

По Росреестру окажется 33% ипотечных сделок, а фактически 100%, так как все три операции стали возможными лишь благодаря изначальному ипотечному вливанию.

----------

Либо наоборот: в вашем примере ипотечная операция стала возможной только благодаря тому, что у продавца вторички было желание переехать, и он его реализовал. Иначе ипотечнику просто было бы нечего купить на рынке. Это и есть влияние вторичного рынка, которое вы с завидным упрямством не желаете признавать. Это две стороны одной медали. Либо переставьте сделки местами: (1) покупка за свои; (2) покупка продавцом следующей квртиры с привлечением ипотеки.
А так да, альтернативные сделки должны составлять абсолютное большинство сделок на рынке, на котором недвижимость не используется для инвестиций/сбережений, но это, естественно, не так.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Банкам важны не реальные цены на недвигу, а положительный денежный поток, который генерит ипотечный портфель. Они фондируются по 5-7%, а выдают кредиты по 9-10%, на этом и живут. Если фондирование подорожает, то тут и сказочке конец
----------

Все упрется в доходы, если они будут расти (в реальном опять же, выражении), сказка будет продолжаться (при других номинальных ставках). Это при прочих равных (требования к заемщикам, политика регулятора и т.д.).

----------
Цитата

komeska пишет:
2) А вот в Сбере этот процент очень сильно менялся: в первом полугодии 2017 одобрялось менее 40% всех заявок на ипотеку (чтобы получить среднее около 40% при среднем в других банках за 60% у Сбера должно быть меньше 40%). А вот во втором полугодии Сбербанк сильно повысил процент одобрения. Уже где-то 65% всех заявок одобряются.
----------

Либо возможен вариант кривых данных (размах колебаний выглядит подозрительно). Всем (ну почти всем) известен пример как однажды одна не самая маленькая компания ошиблась в стат.отчетности в единицах измерения, после чего индекс промышленного производства в России покатился кубарем вниз. ;)

----------
Цитата

komeska пишет:
продав одну недвижку не вкладываются сразу в другую.
----------
а куда деньги вкладывают? На депо под 7%? Фиксов сейчас даже под 10% мало у кого есть, да и превышать дело сильно на любителя или баксы по 68 рублей покупают)?

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
Либо наоборот: в вашем примере ипотечная операция стала возможной только благодаря тому, что у продавца вторички было желание переехать, и он его реализовал. Иначе ипотечнику просто было бы нечего купить на рынке
----------


"Желание" есть у всех (и у меня и у вас и у всех участников данного форума), но без вливания денег это желание не реализуемо. Без первоначального вливания денег (все равно, частных или ипотечных) все остальные цепочки не запускаются.

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
Это и есть влияние вторичного рынка, которое вы с завидным упрямством не желаете признавать.
----------


Модель свою подготовлю, опубликую и с радостью отдам вам на критику (без иронии).
Вторичный рынок не играет активной роли В БАЛАНСЕ денежных поступлений и оттоков на рынке недвижимости. (Для решения квартирного вопроса конкретных людей он конечно очень важен)
к тому же 80-90% сделок (точной цифры никто не знает) в нем занимают альтернативы (включая скрытые). Это всех и запутывает, потому что вторичка одновременно и цель покупки и средство ее формирования. Деньги просто гоняются по кругу. Очевидно, что "альтернативы" должны быть исключены из анализа рынка.

Поэтому кстати я считаю, что статистика Росреестра по сделкам на вторичном рынке - пустышка. Информация, которая не несет смысловой нагрузки, т.к. в нее включаются альтернативы. А исключить их при всем желании они не смогут.

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:

Все упрется в доходы, если они будут расти (в реальном опять же, выражении), сказка будет продолжаться (при других номинальных ставках). Это при прочих равных (требования к заемщикам, политика регулятора и т.д.) X
----------


У банков два риска связанных с ипотечным портфелем
1. Может начать расти просрочка по долгам
2. Увеличится ставка фондирования при неизменных процентных доходах. Этот сценарий реализовался в 2015 году, когда банки привлекали средства по 17%, а кредитовали по 10-12%. Тогда удалось быстро ликвидировать убыток, т.к. ставка рефинансирования быстро снизилась и ипотечный портфель был невелик (тогда был 3 трлн).
Сейчас ипотечный портфель в два раза больше и риски соответственно тоже выше

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Модель свою подготовлю, опубликую и с радостью отдам вам на критику (без иронии).
Вторичный рынок не играет активной роли В БАЛАНСЕ денежных поступлений и оттоков на рынке недвижимости. (Для решения квартирного вопроса конкретных людей он конечно очень важен)
к тому же 80-90% сделок (точной цифры никто не знает) в нем занимают альтернативы (включая скрытые). Это всех и запутывает, потому что вторичка одновременно и цель покупки и средство ее формирования. Деньги просто гоняются по кругу. Очевидно, что "альтернативы" должны быть исключены из анализа рынка.

Поэтому кстати я считаю, что статистика Росреестра по сделкам на вторичном рынке - пустышка. Информация, которая не несет смысловой нагрузки, т.к. в нее включаются альтернативы. А исключить их при всем желании они не смогут.

----------

Полностью согласен! :thumbsup:

Меня еще в школе учили, что правильный график - это половина решения задачи.
На рисунке модель баланса в графическом виде.
Поступление денег на РН = Оттоку денег с рынка.

П.с. На рисунке видно, почему вторичка исключается из баланса
Полученные соотношения
Д+И=П+Д2
Д-Д2+И=П

Главный вывод:
Объем первички в стоимостном выражении балансируется суммарной выдачей ипотеки плюс величиной превышения расходов домохозяйств (без учета кредитования) на недвижимость над доходами с продажи вторички

Последняя величина (Д-Д2) - грубо говоря, сколько сняли со счетов для покупки за вычетом того, что положили обратно после продажи недвижимости
«Файл недоступен»