Удешевление недвижимости...

Эксперты прогнозируют снижение спроса на вторичное жилье и соответствующее снижение цен:
По данным аналитиков агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в прошедшем июле на вторичном рынке жилья впервые за весь 2018 год не было зафиксировано превышения спроса над показателями за аналогичный период прошлого года. До этого в каждый из месяцев текущего года спрос был выше, чем в те же периоды 2017-го, — на пять, а порой и на все 20 процентов.

Риелторы считают, что покупательская активность снизилась из-за завершения ипотечного бума. Так называемый отложенный спрос реализовался — те, кто ждали снижения ставок по кредитам, честно дождались и купили, что хотели. А новой партии «ждунов» пока нет. Да и ставки по ипотеке могут вновь подняться, предупреждают они.
http://dom.lenta.ru/articles/2018/08/22/vtorichka/?utm_source=from_lenta

Гектор,
А запрет на долевое как же... хотя это не про то, но уменьшение вывода на рынок больших обьемов дешевого (сравнительно только конечно) жилья.. не повлияет...

Не сразу конечно, начато полно.. но впоследствии.
А сейчас на ожиданиях раз и на росте валюты два.

И все равно вниз?

----------
Цитата

Чудесное лето пишет:
Не сразу конечно, начато полно.. но впоследствии.
А сейчас на ожиданиях раз и на росте валюты два.

И все равно вниз?
----------


Вниз. Я действовал согласно прогнозам Ирн и не прогадал. Пока видно, что прогнозы сбываются дальше. По вторичке роста не видать, несмотря на цены в объявлениях. Неадекваты и дальше могут цены держать, новостроя навалом. Те кто раньше цены снижают и продают, те и выигрывают. Те кто не продал в 2015-2016, продадут теперь ещё дешевле. После 2021 возможно что-то изменится в лучшую сторону.

Доля продаж жилья в новостройках Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области в первом полугодии 2018 года достигла 42% — столько договоров долевого участия (ДДУ) было зарегистрировано в этих субъектах РФ. Три года назад на них приходилось 34% всех сделок. Растущий спрос на новое жилье в столичных регионах улучшил показатели продаж во всей стране — общее число ДДУ увеличилось на 9%.

Больше всего квартир в новостройках покупается в четырех субъектах РФ — Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих к ним областях, следует из данных аналитического центра ЦИАНа, подготовленных на основе статистики Росреестра за шесть месяцев 2018 года. На указанные регионы пришлось 42% продаж по ДДУ. Для сравнения: в топ-10 регионах (без учета столичных) с лучшими показателями продаж жилья в новостройках в том же периоде было заключено 49% сделок. По количеству ДДУ в январе—июне Москва впервые обогнала Подмосковье — 45 тыс. регистраций (рост к первому полугодию прошлого года на 45%) против 41 тыс. (на 7% меньше). В Санкт-Петербурге рост составил 50%, а в Ленинградской области продажи снизились на 18%.

По словам руководителя аналитического центра ЦИАНа Алексея Попова, концентрация продаж жилья в экономически благополучных регионах, включая столицы и их области, растет с 2016 года. Тогда на четыре региона приходилось 34% всех сделок на рынке новостроек в России (на топ-10 регионов — 44%). Продажи растут тоже только в них: в Москве и области — на 14% (по совокупным данным), в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 22%. В других топ-10 регионах рост составил 9%. Прочие субъекты РФ снизили продажи на 1%. При этом видно, что спрос на новостройки в целом улучшается: если в 2017-м продажи падали в 59 субъектах, то в этом году — только в 41 субъекте.
https://www.kommersant.ru/doc/3720291

----------
Цитата

maslovdm пишет:
"Желание" есть у всех (и у меня и у вас и у всех участников данного форума), но без вливания денег это желание не реализуемо. Без первоначального вливания денег (все равно, частных или ипотечных) все остальные цепочки не запускаются.

----------

Вы разве не заметили выделение части текста, намекающее на то, что вырывать из контекста не стоит? Еще раз: покупка вторички ровно так же предопределила реализацию ипотечной сделки, как и обратное. Точка.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Вторичный рынок не играет активной роли В БАЛАНСЕ денежных поступлений и оттоков на рынке недвижимости.
----------

Угу, только вот никаких аргументов этому пока не видать. Да что тут и говорить, когда сама обыденная действительность не подтверждает подобных теорий. Недавно я писал здесь о реализовавшейся сделке по продаже однушки в некой деревне. Так вот, в этой деревне первичного рынка не было никогда, от слова совсем (самый новый дом датируется 70-ми прошлого века), тем не менее квартирки периодически продаются/покупаются, иногда даже в ипотеку. Ваша теория консерватория явно требует "чего-то поправить".

----------
Цитата

maslovdm пишет:
к тому же 80-90% сделок (точной цифры никто не знает) в нем занимают альтернативы (включая скрытые). Это всех и запутывает, потому что вторичка одновременно и цель покупки и средство ее формирования. Деньги просто гоняются по кругу. Очевидно, что "альтернативы" должны быть исключены из анализа рынка.

----------

Совсем это не очевидно, связанные сделки формируют оборот, а его величина является важной характеристикой рынка. Ибо там, где оборот - там и ликвидность (ну а дальше вы и сами, надеюсь, поняли, здесь об этом многие периодически пишут, в том числе и вы :)
И, кстати, с точки зрения построения "баланса денежных поступлений/оттоков" (ваше определение) признак "альтернативности" вообще роли не играет, важны только источники финансирования (собственные/заемные) и соответствующие (результатам сделки) их изменения (считайте это бесплатный хинт к вашей попытке нарисовать этот баланс).

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Поэтому кстати я считаю, что статистика Росреестра по сделкам на вторичном рынке - пустышка. Информация, которая не несет смысловой нагрузки, т.к. в нее включаются альтернативы. А исключить их при всем желании они не смогут.

----------

Любая стат.информация является полезной, особенно, при понимании нюансов ее формирования.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
У банков два риска связанных с ипотечным портфелем
1. Может начать расти просрочка по долгам
2. Увеличится ставка фондирования при неизменных процентных доходах. Этот сценарий реализовался в 2015 году, когда банки привлекали средства по 17%, а кредитовали по 10-12%. Тогда удалось быстро ликвидировать убыток, т.к. ставка рефинансирования быстро снизилась и ипотечный портфель был невелик (тогда был 3 трлн).

----------

К п.1.,2 стоит добавить риск обесценения залогов. Что касается фондирования в 2015 - можете ли вы назвать хоть один банк, который брал под 17%, а раздавал под 10-12%? Я про таких не слышал (но не сказать, что особо интересовался, может просвятите?). Из тех, кто особо рьяно занимал тогда у ЦБ (кроме Сбера и ВТБ - лидеров по абсолютным значениям), например, Открытие, который резко нарастил долг перед ЦБ (теперь уже всем понятно с какой целью) во 2-й половине 2014 (динамику можно посмотреть здесь) и в отличие от первых двух продолжил это и в 2015-м под (о, ужас!) 13.1% в среднем (для рублевых). Но при этом оставаясь с положительной маржой: ставка по рублевым активам в 1П2015: 11,2% против ставки по обязательствам - 9,4%. Не особо хуже лидеров и на хлеб с маслом должно было хватить.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Меня еще в школе учили, что правильный график - это половина решения задачи.

----------


----------
Цитата

maslovdm пишет:
П.с. На рисунке видно, почему вторичка исключается из баланса
----------

Простите, но нифига это не видно, доходчивой визуализации мыслей вас в школе, видимо, не обучили (это не упрек, меня тоже школа СССР особо подаче материала не обучила, это потом уже все сам, сейчас же чуть ли не с начальной школы впаривают задания с выполнением в поверпойнте).
Я вижу тезис про П, при этом картина, наблюдаемая в жизни (П+В), как-то не совпадает с нарисованной, что опять возвращает к мыслям про консерваторию.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Поступление денег на РН = Оттоку денег с рынка.

----------

То есть кол-во денег на рынке Н. - константа? Ого, вот это поворот!

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы снизился в 2 раза – «Азбука Жилья»
----------


----------
Цитата

ghtcyz пишет:
В результате на начало августа объем предложения в границах «старой» Москвы составил 22,3 тысяч квартир.
----------

Захожу на Циан, фильтрую вторичка/Без Новой Москвы: вываливается 63+ тыс. предложений, что я делаю не так (с точки зрения "Азбуки жилья")? Сплошные дубли?

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
Захожу на Циан, фильтрую вторичка/Без Новой Москвы: вываливается 63+ тыс. предложений, что я делаю не так (с точки зрения "Азбуки жилья")? Сплошные дубли?
----------

Думаю, что этот анализ по их базе.
Инком ежемесячно выкладывает рейтинг цен на аренду. Он основан на предложениях, которое размещено на сайте Инком.

Не знаю как сейчас, но раньше на Циан кликаешь на карте на объект внутри МКАД, а в объявлении 10 км на транспорте до МКАД...

Группа ПИК планирует построить 500 тыс. кв. м недвижимости в проекте «Тушино-2018 – «Ведомости»
Группа ПИК может построить квартал на 500 000 кв. м в «Тушино-2018», пишут «Ведомости».

Об этом газете рассказали два консультанта, работавших с проектом, и подтвердил один из партнеров девелопера. По их словам, объект будет называться «Тушинский парк». Пока сделка не закрыта, переговоры продолжаются, уточняют они.

О том, что ПИК может стать соинвестором жилого квартала «Город на реке «Тушино-2018», стало известно весной 2018 года. На данный момент девелопером и инвестором «Тушино-2018» является структура совладельца и вице-президента «Лукойла» Леонида Федуна, который сообщал в интервью «Ведомостям», что у него есть партнеры в этом проекте, но не называл их. Представители группы ПИК и АО «Тушино 2018» от комментариев отказались, сообщается в материале.

[QUOTE]maslovdm пишет:
гноз - будут поддерживать искусственно кредитный спрос всеми правдами и неправдами. До следующего кризиса.
Ставка[/QUOTE
Согласен.Но есть нюанс,для начала кризиса с падением цен на недвижимость должны начать падать банки,как JP в 2008 или десяток региональных банков как в Испании...У нас не дали упасть даже БИНу-спекулянту от недвиги .Падения номинального не будет,но оплачивать аферы горе "инвесторов" в кирпичи будет все население.

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Представители группы ПИК и АО «Тушино 2018» от комментариев отказались, сообщается в материале.
----------

Они претендуют на уничтожение зелёной зоны напротив Алых парусов.... Это ужасно. Иначе, как ПИКарателями я их не называю. "Выжженная" земля после них.

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
Простите, но нифига это не видно, доходчивой визуализации мыслей вас в школе, видимо, не обучили (это не упрек, меня тоже школа СССР особо подаче материала не обучила, это потом уже все сам, сейчас же чуть ли не с начальной школы впаривают задания с выполнением в поверпойнте).
Я вижу тезис про П, при этом картина, наблюдаемая в жизни (П+В), как-то не совпадает с нарисованной, что опять возвращает к мыслям про консерваторию.

----------


Ладно. Давайте попробую еще раз объяснить суть модели (описание - по моей картинке, ее вновь прикладываю).

Все основные перемещения денег на РН показаны на схеме. Направления перемещения - указаны стрелками.
На РН поступают деньги на покупку жилья - то, что люди снимают со счетов (Д) и кредиты (И). Они распределяются между первичкой (П) и вторичкой (В). Других НОВЫХ денег в системе не появляется. Чтобы вы поняли аналогию -РН это один большой бассейн, в который заливают деньги (Д+И). (Как мы увидим ниже, у бассейна есть и "слив", через который ровно такое же количество денег утекает)

На вторичку поступает часть новых денег (дв+ив), но помимо этого на вторичку поступает и часть денег с продажи другой вторички (вв) - это поток денег обозначен круговой линией на схеме.

Важно: Вторичка не является конечным пристанищем денег - деньги просто меняют своих хозяев и далее отправляются либо на покупку другой вторички (вв), либо на покупку первички (вп), либо складываются обратно в банки (вд2).

В отличие от вторички на первичке (П) оборот денег заканчивается. Деньги не просто меняют своих хозяев, а полностью уходят из системы (расходуются на строительство, налоги з/п и др).

Таким образом, "слив" из бассейна составляют только П и Д2

Из всего этого и получаем ключевое соотношение
Д+И=П+Д2
Сколько денег поступило в систему, столько же оттуда и уйдет.
Как видите, в баланс нет вторички

В другом виде это записывается так:
И+(Д-Д2)=П
Новые деньги = новое строительство.
Помните, кажется вы с этим тезисом спорили? Я его вывел

"Подорожание" собственно и означает, что поступает в систему больше, чем она может поглотить. Чтобы это компенсировать цена начинает расти.
Рост цен на первичке приведет к росту П (в стоимостном выражении)
Рост на вторичке тоже будет. Это приведет к росту Д2.
В итоге баланс восстановится.

Удешевление - то же самое, только наоборот
«Файл недоступен»

----------
Цитата

Joriken пишет:
Они претендуют на уничтожение зелёной зоны напротив Алых парусов.... Это ужасно. Иначе, как ПИКарателями я их не называю. "Выжженная" земля после них.
----------

ПИК привлекают как партнёра. Текущий застройщик не тянет освоение участка. Не был бы ПИК, был бы другой.

Вот хорошее видео нашёл случайно. Ипотека vs Аренда. Вполне здравые рассуждения.

Украл с риелторского форума

"Квартир просто нет.
Выбирать не из чего.
И не сказать, что цены дороги. Их просто нет!
В домах (рядом стоящих), в которых еще год назад было по 2-3 кв минимум..сейчас просто нет ничего.
В разные ценовые запросы.
Продано все.. сегодня за "последнюю" двушку железки аванс взяла..даже это купили.
Подборы каждый день звонят и приходят.
И не сказать, что цены растут и есть предпосылки (дорого то тоже покупать не хотят и нет возможности у людей))))..просто нет предложения..."

Информация к размышлению.

maslovdm,
Где смотрю - предложения есть)))))
Видимо зависит от города/района.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Информация к размышлению X
----------

а потому что вымели всё стоящее в ожидании поднятия ставок по ипотеке и роста цен на фоне бакса.
Что не вымели, то сняли. Привет удешевителям из секты ирн ждущим 2021 год.

----------
Цитата

Crnet пишет:
а потому что вымели всё стоящее в ожидании поднятия ставок по ипотеке и роста цен на фоне бакса.
Что не вымели, то сняли. Привет удешевителям из секты ирн ждущим 2021 год X
----------


У меня немного другое и более простое объяснение - ипотека +1трлн к прошлому году.
Остальные причины тоже имеют место (бакс, техническое снятие квартир с продажи), но менее важные.

РН заливают деньгами ипотечников. Они-то все и расхватали.

п.с. до подорожания впрочем еще далеко, т.к. основную емкость составляет первичный рынок - а там, явно еще есть что покупать

----------
Цитата

maslovdm пишет:
п.с. до подорожания впрочем еще далеко, т.к. основную емкость составляет первичный рынок - а там, явно еще есть что покупать X
----------

глобально да, но ликвид сметают. надо смотреть что будет со ставками. банкиров разрывает, пошли разнонаправленные движения.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Вот хорошее видео нашёл случайно. Ипотека vs Аренда. Вполне здравые рассуждения.



----------


Мораль сей басни такова - кому не светит купить свою квартиру, тому надо снять видос про то, что покупать это очень глупо, а арендовать на последние копейки - верх финансовой мудрости.