Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Важно: Вторичка не является конечным пристанищем денег - деньги просто меняют своих хозяев и далее отправляются либо на покупку другой вторички (вв), либо на покупку первички (вп), либо складываются обратно в банки (вд2).

В отличие от вторички на первичке (П) оборот денег заканчивается. Деньги не просто меняют своих хозяев, а полностью уходят из системы (расходуются на строительство, налоги з/п и др).

----------

"конечное пристанище денег", "полностью уходят из системы", размытая и невнятная терминология, которую вы используете - главная беда вашей модели (а может, и причина не совсем верных, с моей точки зрения, рассуждений). Используйте более строгие, но при этом не более сложные термины. Есть рынок (РН), который представляет собой количество и сумму всех сделок на нем (в момент, за период), у каждой сделки есть объект со свойством - первичка или вторичка (П, В), субъекты сделки (продавец и покупатель), ими могут быть домохозяйства, корпораты и банки, государство (в лице различных органов), выходящие на рынок с различными целями. Важной характеристикой является источник финансирования сделки: собственные, заемные средства (это может быть не только ипотека, но сейчас это не важно). Возможно, есть другие важные характеристики рынка и его участников, которые раскроются при дальнейшей декомпозиции, сейчас не суть. Возвращаюсь к началу (самому важному): рынок - это сделки (нет сделок - нет рынка), поэтому деньги на рынке присутствуют только в момент сделки, после ее завершения они - вне рынка. То есть для рынка (в данный момент) уже нет разницы, что делает дальше с ними застройщик при продаже ДДУ на первичку или продавец хрущевки на вторичном (ваш бассейн в "точке отсечения" снова полностью пустой). Важно только то, какое количество сделок на рынке было в текущем и будет в следующий момент/период (насколько ваш бассейн наполнится вновь, больше или меньше, чем в прошлый период?), и какие факторы повлияют на это, т.е. на дальнейшие решения об участии на рынке застройщика и хозяина хрущевки, а может и еще кого-то другого. Этого в модели нет.
Ваше же "ключевое" соотношение "поступление денег равно их оттоку" правильнее надо читать как "цены покупок равны ценам продаж", но боюсь, это и так достаточно очевидно :))
Мой совет: когда рисуете модель, не начинайте с допущений, и возможно, вы не собьетесь с пути истинного :)

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Новые деньги = новое строительство.
Помните, кажется вы с этим тезисом спорили? Я его вывел

----------

Я спорил немного с другим. А у вас опять плывет терминология: новое строительство не равно первичному рынку жилья в указанной выше терминологии :) Ваше соотношение нужно читать так: сделки на первичном рынке (как, впрочем, и на вторичном) - совершаются на собственные или заемные средства. Но это не должно быть в выводах модели (тут не школа "капитанов очевидность"), это закладывается в ее описание.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Вот хорошее видео нашёл случайно. Ипотека vs Аренда. Вполне здравые рассуждения.

----------

Важны не рассуждения, а допущения, которые в них закладываются, тем более относительно будущего. Будущее - не определено. И чем далее перспектива (у автора 20 лет), тем более условными являются все сделанные допущения и выводы. И конечно, у каждого свое мнение относительно будущего. Нечто подобное для себя я как-то считал только на 1 год вперед, продолжаю снимать.

Строго по теме ветки. Данные «Бюллетеня недвижимости» по СПб.
изображение

----------
Цитата

Иммануил Хайдак пишет:
Интересно, каков процент тех, кто в 2018 году рефинансировался
и вошел ли этот процент в статистику "спроса"?
----------

АИЖК: Пик спроса на рефинансирование пройден, отмечает Аналитический центр ДОМ.РФ: рынок ипотеки растет, в первую очередь, за счет новых кредитов. Доля рефинансирования в феврале составляла 17%, в июле — 12,7%. По итогам 2018 года доля рефинансирования, по оценкам ДОМ.РФ, составит порядка 10-13%. В целом за 7 месяцев рефинансирование составляет 14% всей выдачи ипотечных кредитов.

----------
Цитата

Иммануил Хайдак пишет:
а "кредитный спрос на недвижимость" в моем случае вырос на 2 157 000 рублей.
----------

Кроме статистики новых кредитов есть статистика общей величины ссудной задолженности. Первое по жилищным кредитам с начала года - 1,3 трлн., второе - +0,6 трлн.

----------
Цитата

Иммануил Хайдак пишет:
Хайдак может, да. Сподвиг людей не замечавших Вас 4 года.

----------


Хайдаку спасибо, хоть он и вредный

----------
Цитата

Иммануил Хайдак пишет:
Это будет очень важный блог! Вы шли к этому 4 года!

----------

4 месяца. Посмотрим. Надеюсь, будет своя аудитория

----------
Цитата

Иммануил Хайдак пишет:
Интересно, каков процент тех, кто в 2018 году рефинансировался
и вошел ли этот процент в статистику "спроса"?

----------


Рефинансирование разумеется надо вычитать.
Вот например пишут про долю рефинансирования в 14%
https://дом.рф/upload/iblock/dc1/dc1c7c33f8908dd2a1cfbdfb47e6e753.pdf

Но даже если считать оставшиеся 86%, ясно, что рост очень хороший. Да и по росту общего ипотечного портфеля это прекрасно заметно

mintai1

на мой взгляд непрофессионала для нск 3-к с нормальным ремонтом 100 квадратов за 7-7.5
4-к человеческой планировки с норм ремонтом 120кв за 9-9.5 (т.е. квартиры, где можно освежить косметику и въехать, где не нужно менять пол/окна/двери и кафель, даже если положен 10 лет назад выглядит современно - мозаика/норм испанская плитка вне времени)

год-два назад такие варианты были, сейчас таких вариантов нет совсем, если цена терпимая (близкая к обозначенной), то ремонт ушатанный/несовременный видно даже по фото, в живую значит вообще отстой. Все что боль-мень приличное 4к ставят по 11-14, 3к - 9-10.

замечание. речь идет о тихом центре и пятаке пл ленина- м крпр - мичурина-вокзальная магистраль.

в нске наверное народ больше на местных ресурсах размещается аля n1 и на авито. Хотя циан мне лично больше нравится.

----------
Цитата

OperaNatalie пишет:
на мой взгляд непрофессионала для нск 3-к с нормальным ремонтом 100 квадратов за 7-7.5
4-к человеческой планировки с норм ремонтом 120кв за 9-9.5
----------

Это совсем не массовый сегмент. Могли снять, если долго висело, могут перезайти с новыми ценами. У нас на ВЗАг такое постоянно.

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:

АИЖК: Пик спроса на рефинансирование пройден, отмечает Аналитический центр ДОМ.РФ: рынок ипотеки растет, в первую очередь, за счет новых кредитов. Доля рефинансирования в феврале составляла 17%, в июле — 12,7%. По итогам 2018 года доля рефинансирования, по оценкам ДОМ.РФ, составит порядка 10-13%. В целом за 7 месяцев рефинансирование составляет 14% всей выдачи ипотечных кредитов.
----------

и откуда брал "ДОМ" данные для подсчета? откуда он взял эти цифры?

за прошедший год, по июль, прирост ипотечного портфеля банков 23.5%, а рост ипотеки выданной, за этот же период. 60%. вот где то в этой разнице и кроется процент рефинансирования.

да и к чему плясать вокруг ипотеки и рефинансирования, когда в годовом сравнении, в июле упало общее количество регистрации прав на жилые помещения.
и количество записей об ипотеки, у росреестра, за год, тоже не выросло. возможно, там и есть очищенные от рефинансирования цифры ипотеки. потому что иначе, я такие плохие цифры. объяснить не могу.

По пику.Запустили ещё вместо торгового центра у Котельников три корпуса Оранж.Стартовая студия 3300000.Корпуса такие же .как Мещерский лес без балконов.Посмотреть бы на архитектора который их придумал.Котельники будет ад.

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
размытая и невнятная терминология, которую вы используете - главная беда вашей модели
----------


Есть поле для доработки, тут сложно не согласиться.
Терминологию - придумываю на ходу. Так что пока немного сыровато.

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
поэтому деньги на рынке присутствуют только в момент сделки, после ее завершения они - вне рынка
----------


в случае альтернативы на вторичке деньги вне рынка очень недолгое время. Деньги уходят с РН и почти сразу возвращаются обратно. Одна из основных идей моей модели - такие "закольцованные" сделки на вторичке надо убирать из анализа. Тем более, что достоверных данных по альтернативам все равно нет. Да и вся вторичка - это "терра инкогнито". Статистика сделок Росреестра - настолько слабая статбаза, что хотя бы по одной этой причине, вторичку следовало убрать из анализа.

А я свожу анализ к тем параметрам, которые можно точно оценить. Это кредитный спрос и это объем нового строительства. Тем самым прогностическая сила моей модели резко возрастает.

----------
Цитата

zuzik_07 пишет:
Ваше же "ключевое" соотношение "поступление денег равно их оттоку" правильнее надо читать как "цены покупок равны ценам продаж", но боюсь, это и так достаточно очевидно изображение
)

----------


Точнее, общая сумма потраченных на покупку денег равна сумма вырученных с продажи. В состоянии равновесия. Если одно начинает превышать другое, то равновесие восстанавливается за счет роста (или снижения) цен

В любом случае, благодарю за критику. Вы единственный, кто содержательно прокомментировал модель :thumbsup:

----------
Цитата

ks567 пишет:
и откуда брал "ДОМ" данные для подсчета? откуда он взял эти цифры?

за прошедший год, по июль, прирост ипотечного портфеля банков 23.5%, а рост ипотеки выданной, за этот же период. 60%. вот где то в этой разнице и кроется процент рефинансирования.
----------

Люди платят по кредитам. Кто-то платит досрочно.
С каждым платежем кредитный портфель банка уменьшается.
Креди́тный портфе́ль — это совокупность остатков задолженности по основному долгу по активным кредитным операциям на определенную дату.

----------
Цитата

ks567 пишет:
за прошедший год, по июль, прирост ипотечного портфеля банков 23.5%, а рост ипотеки выданной, за этот же период. 60%. вот где то в этой разнице и кроется процент рефинансирования.

----------


традиционно люди досрочно погашают ипотеку. Поэтому портфель растет медленно

----------
Цитата

maslovdm пишет:
традиционно люди досрочно погашают ипотеку. Поэтому портфель растет медленно
----------

Ага. Средний срок выдачи на 15 лет. А средний срок жизни кредита 7 лет.

Gacetero, С 15-го года рост (если верить графику) на уровне статистической погрешности.
В реальных ценах - снижение

r0nny

варианты, которые были по адекватной цене 100% проданы, у меня знакомые искали 4к, поэтому я в курсе их перепетий - все что было в продаже в обозримом прошлом обзвонено и выяснено когда и за сколько ушло.. то что выставляется висит благополучно, продавцы не уступают.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Gacetero, С 15-го года рост (если верить графику) на уровне статистической погрешности.
В реальных ценах - снижение
----------


Откуда реальные цены брать для их оценки? Тут на форуме ходят упорные слухи, что продавцы чуть ли не сходу процентов десять скидывают, а по факту скидку на коленях не выпросишь, если объект без проблем с документами

Ломус все верно... кому срочно надо и кв куплена довольно давно, те скидывают довольно серьезные суммы.. но обычно не сразу, сначала надо напродаваться. У каждого этот момент наступает в свое время, у кого-то через неск мес у кого-то через неск лет. Конечно еще сильно зависит насколько сразу цена не в рынке.

----------
Цитата

Елена пишет:
По пику.Запустили ещё вместо торгового центра у Котельников три корпуса Оранж.Стартовая студия 3300000.Корпуса такие же .как Мещерский лес без балконов.Посмотреть бы на архитектора который их придумал.Котельники будет ад X
----------

Котельники, изначально АД. Самое "грязное" направление в плане экологии. За 3300тыр, можно в Новой Москве купить, со всеми вытекающими привилегиями и чистым воздухом.

----------
Цитата

OperaNatalie пишет:
на мой взгляд непрофессионала для нск 3-к с нормальным ремонтом 100 квадратов за 7-7.5
4-к человеческой планировки с норм ремонтом 120кв за 9-9.5 (т.е. квартиры, где можно освежить косметику и въехать, где не нужно менять пол/окна/двери и кафель, даже если положен 10 лет назад выглядит современно - мозаика/норм испанская плитка вне времени)

год-два назад такие варианты были, сейчас таких вариантов нет совсем, если цена терпимая (близкая к обозначенной), то ремонт ушатанный/несовременный видно даже по фото, в живую значит вообще отстой. Все что боль-мень приличное 4к ставят по 11-14, 3к - 9-10.
----------


:o :omg: кошмар! Зачем покупать в регионе за такие деньги? Не понимаю хоть убейте. Атас какой-то. Больше добавить нечего. :pardon:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
изображение
изображение
кошмар! Зачем покупать в регионе за такие деньги? Не понимаю хоть убейте. Атас какой-то. Больше добавить нечего. изображение

----------

Рассуждаете, как злостный москвич :D
Если бы сейчас, как Элли в Изумрудном городе, меня какая лихая сила перенесла из Москвы в Нск :magic: , то я бы не стала искать подходящее жилье, а немедленно ломанулась бы на вокзал на ближайший поезд до Москвы, а оттуда в родной СВАО. Сняла бы на имеющиеся деньги бабушатник и радовалась, что легко отделалась.
Пишут-то люди, которые никуда уезжать не собираются, а хотят долго и счастливо жить в РОДНОМ городе. Рядом со стареющими родственниками, которые нуждаются в уходе, поблизости от активной помощи тетушек, в двух шагах от любимой "облизанной" дачки.
Им мое СВАО и ваши НВ глубоко до лампочки, все их планы и мечты вокруг местной площади Ленина и опять же местного Главного проспекта (Красной Армии, Пролетарского, Революции и т.д.).