Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
ЖК "Династия
----------

Стройка идёт. ЦИАН 114 объявлений. Средняя стоимость 20,12 млн рублей.
Самая маленькая квартира 40,8 метра - 12,68 млн рублей.

Нашли москвичи новый объект обожания, Воркуту.
Думаю такие районы актуальны сейчас только для вахтовиков, а они сами покупать ничего не будут.
Это раньше для добычи полезных ископаемых людей селили на постоянку, сейчас технологии позволяют обходиться временным жильем.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Помнится, с zuzik_07 была дискуссия. Я утверждал, что мы уйдем ниже самого пессимистичного прогноза Росстата, а эти "профессионалы" будут постоянно переписывать прогноз в сторону понижения.

И вуаля!
----------

Ну это была не совсем дискуссия, я немного поправил вас, указав что на 2018 год прогноз Росстата оказался чуть ближе к факту, чем ваш.
По 2019 да, ваш будет чуть точнее. 1:1.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
На фига ставить "вилки", если вы в эту вилки никогда не попадете
----------

А кто вам сказал, что при разработке вилка из 3 вариантов? А не к примеру >20 (комбинации 3 факторов по 3-м значениям)? Не опубликовали - не значит, что их не было.
На 10 лет конечно, самому прогноз интересен, но применительно к рынку недвижимости там да, не рождаемость главное, а дно для значимой для рынка группе 25-35 лет нарисовывается...

----------
Цитата

Supric пишет:
полезных ископаемых людей селили на постоянку, сейчас технологии позволяют обходиться временным жильем.
----------

Не только полезные ископаемые. Агрохолдинги строят временное жилье для работников на Дальнем Востоке.

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Самая маленькая квартира 40,8 метра - 12,68 млн рублей.
----------

39 метра - 8,3 млн рублей. КОПЭ 1994 год. Хорошовское шоссе, 80.
По ЦИАН средняя цена метра за 1 год + 4,2%.

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Поселок Воргашор был построен в 1964 году для работников угледобывающей промышленности. Начиная с 1990-х годов население поселка, как и города Воркута, в состав которой он входит, постоянно сокращается, жилье в городе не пользуется спросом X
----------

Оставьте Воркуту и поселки-сателлиты в покое. Данная ситуация произошла не сразу, первым звоночком были забастовки шахтеров в 1989, после перестройки заготовка угля резко упала. Часть предприятий выкупили за бесценок, часть растащили. Сколько у нас по России таких городов? Количество жителей было и остается выше, чем потребность региона в рабочей силе. Кто хотел - переезжал с 1990-х годов (у меня масса знакомых). Многие остались - кто не хотел уезжать, кто верил, что предприятия вновь заработают в прежнем режиме, но большинство остались в надежде получить государственные жилищные сертификаты по программе переселения с районов Крайнего Севера и их до сих пор выдают. Родня мужа живет в Воркуте, есть недвижимость в Сыктывкаре, есть в Краснодаре. То есть, уехать не проблема, но работают на Лукойловских дочках и в принципе все устраивает.
Дешевая недвижимость еще из-за того, что есть программа уплотнения (грубо говоря, переселяют из поселков-спутников с закрывшимися шахтами в центр Воркуты, так как не выгодно поддерживать, отапливать весь хрущ из-за пары семей, оставшихся в доме). Разумеется в таком доме никому их местных квартира не нужна, да и фонды и без этого переполнены - жилья много, так как по сертификатам переезжающие обязаны оставить квартиру муниципалитету.
Только по Коми и по Кировской области, Вологодской я знаю несколько подобных поселков / городов. Последствия перестройки и "капитализма". По России проехать, так сколько заброшенных деревень, городов-призраков. Поэтому не стоит Воркуту прямо так демонически воспринимать и использовать как аргумент, что недвижимость не панацея. Немного не тот случай.

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
39 метра - 8,3 млн рублей. КОПЭ 1994 год. Хорошовское шоссе, 80.
По ЦИАН средняя цена метра за 1 год + 4,2%.
----------


Ну и что, хороший результат? Меньше инфляции, всё в парадигме Репченко и Смирнова - старое будет дешеветь. :vnature:

----------
Цитата

Kilyana пишет:
Оставьте Воркуту
----------

Если ее оставить, то среднме цены недвижимости в стране вырастут.

Смирнов - красавчик! Уважаю!
Если вам не нравится Смирнов - у вас нет души! :D

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
старое будет дешеветь.
----------

Зато новое в Новых Ватутинках дорожает.----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ну и что, хороший результат? Меньше инфляции
----------

+ Арендные. Итого выше будет.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Смирнов
----------

Что же вы Репченко придаете? А он на прошлой неделе онлайн-конференцию провел на сайте ИРН.
А тут не одного сообщения об этом событии.

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Что же вы Репченко придаете? А он на прошлой неделе онлайн-конференцию провел на сайте ИРН.
А тут не одного сообщения об этом событии.
----------


Не увидел, есть видео?=) Сами бы и запостили. Я всё не успеваю. :jokingly:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Я всё не успеваю.
----------

Переезжать надо дальше. Чтобы успевать в дороге.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Сами бы и запостили
----------

Как сильно могут вырасти цены на недвижимость в 2020 году? Что будет со спросом и объемом предложения? Продолжит ли снижаться ключевая ставка и станет ли недвижимость адекватной альтернативой для инвесторов в условиях снижения доходности депозитов и облигаций? Какие сейчас существуют факторы риска? На эти и другие вопросы ответит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
https://www.irn.ru/conf/125/

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Переезжать надо дальше. Чтобы успевать в дороге.
----------


Фу, как толсто. :jokingly:

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
На эти и другие вопросы ответит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
----------

Этот вопрос остался без ответа.

----------
Цитата

8. Александр, частный риэлтор. ИП:
Уважаемый Олег.Ваш прогноз 2 года назад был снижение цен на 10-15% в год ,до 120 руб.за кв.м. Вышло всё с точностью до наобород. Теперь понятно,что это бал отложеный спрос,и искуственный ажиотаж 18-19 годы в связи с эскроу.По данным аналитиков и экономистов,реальные доходы населения страны за 5 лет снизелись на 30-40% ( зарплаты не выросли вообще ,а инфляция в среднем была 7% в год) У людей денег нет.А цены на жильё за 1,5года выросли на 10-20% в Москве-парадокс . Мы понимае ,что люди берут ипотеку,но 2-3 млн.надо иметь на первоначальный взнос.От куда столько денег у людей? Что все миллионеры ?После такого скачка ,как Вы думаете что будет дальше.Не будет ли повторения 15 го года(после ажиотажа конца 14) Какое Ваше мнение ??? Я читал и смотрел все Ваши выступления,где Вы говорили,что деревья не растут до небес.Что теперь ???
----------

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Если вам не нравится Смирнов - у вас нет души!
----------

Ну да. Очаровательное трепло.

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Этот вопрос остался без ответа.

----------


Не спешите. Ответил Репченко на вопрос

----------
Цитата

Александр, здравствуйте! Действительно, цены на жилье в Москве еще не достигли справедливой балансной цены – обычно считается, что адекватная цена за метр примерно равна средней зарплате в месяц (или хотя бы среднему доходу домохозяйства). От глубокого падения цены уберегла дешевая ипотека (а также ее временное подорожание после рекордно низких значений, когда все ринулись покупать, пока не ставки не повысились сильнее), а также ажиотаж из-за перехода на эскроу. Однако во второй половине года стало понятно, что даже без дополнительного ажиотажа спрос все равно сохраняется на достаточном уровне для поддержания цен (см. предыдущий ответ). То есть рост спроса в прошлом и начале этого года был не только эмоциональным. Цены опять же поддерживает дешевая ипотека, но не только. Еще один фактор, который способен дать дополнительный спрос в ближайшие месяцы – снижение доходности депозитов и облигаций из-за снижения ключевой ставки. Из-за этого многим инвесторам вложения в квадратные метры будут интереснее других инструментов, то есть на рынок вернется инвестиционный спрос. По сути ситуация сейчас такова. Средний класс все еще нуждается в жилье, но его доходы не растут. Люди готовы покупать только достаточно бюджетные квартиры и при условии дешевой ипотеки. Основные продажи, что на первичном, что на вторичном рынках сейчас приходятся на массовый сегмент. С другой стороны, доходы верхней прослойки (крупный бизнес, высший менеджмент госкорпораций) не снизились (а у многих даже выросли). И им сейчас покупать жилье достаточно выгодно – как для себя, так и для инвестиций. И как раз этот сегмент спроса будет поддерживать цены на более высоком уровне, чем реально доступные основной массе населения. Ажиотажного спроса и роста цен, как в нулевые, не будет, но примерно на уровне инфляции цены в ближайшие годы будут расти.
----------


Я лично с этим ответом согласен.

1. Да, равновесная цена квадратного метра в идеале должна составлять среднюю месячную зарплату.

Вот расклад цен за кв.метр (не в центре) и средних зарплат по данным numbeo:
----------
Цитата


M2Price - Price per Square Meter to Buy Apartment Outside of Centre
Salary - Average Monthly Net Salary (After Tax)
Ratio - стоимость кв.метра в зарплатах

M2Price Salary Ratio
France 3784 1898 1,99
Paris 8218 2227 3,69
London 6982 2290 3,05
Germany 3389 2251 1,51
Rome 2916 1445 2,02
New York 7365 5002 1,47
Moscow 170489 66101 2,58
Hong Kong 151804 20376 7,45

----------


Как видно, Москва является крепким середнячком, т.е. ценник за квадрат соответствует общемировым.
Из этого ряда выбивается Гонконг по понятным причинам (на острове больше негде строить, что взвинчивает цену).

2. Из-за ожидаемого снижения ключевой ставки в 1 пл 2020 года действительно произойдет снижение доходности депозитов и облигаций. Но я не согласен, что депозитные деньги хлынут на рынок недвижимости в инвест. целях. Ставки депозитов снижаются уже несколько лет, но спрос на недвижимость из-за этого так и не меняется.

3. Ожидание, что 20 трлн. перетекут на рынок недвижимости, является чистой фантазией. Во-первых, к этому нет предпосылок (см. п. 2), а во-вторых, такой гипотетический переток взвинтит цены на квадрат, что свалит инвест. доходность от квадратного метра в пол.

4. "Основные продажи, что на первичном, что на вторичном рынках сейчас приходятся на массовый сегмент" - согласен. Больше того, под масс-сегментом понимается жилье до 10 млн. руб. в Москве.

5. В целом и в общем цены в 2020 году будут стоять на месте. По факту, будет мизерный рост цен на уровень инфляции, что при инфляции в 3-4% означает А. убыточную инвестицию, Б. погрешность на сезонные колебания цен.

----------
Цитата

tyrex пишет:
Не спешите. Ответил Репченко на вопрос
----------

С 25 декабря отвечал....

----------
Цитата

tyrex пишет:
Как видно, Москва является крепким середнячком, т.е. ценник за квадрат соответствует общемировым.

----------

Не является! Нигде в мире в центре не ведется такого активного строительства. Перейдите от Котельнической по Б. Устьинскому мосту, там только что забор строительный убрали, продаются метры в пяти минутах от Кремля. Свободная продажа. В Москве строят больше всего из названых столиц!
Откройте ДомСклик, там карта новостроек, в Москве больше всего новостроек в стране!
Москва единственное место в мире где маржа строителей- риелтров зашкаливает за 100%
В остальном согласен.