Удешевление недвижимости...

Ржака в тему.

Лень постить картинку, найдете в гугле. Есть у нас в СПб такое ЖК Новый Оккервиль. Какой-то чувак на западе запостил фото и написал, что там проживает 18000 человек. Так и есть, не сбрехнул ) там пошел просто мегахайп. У них городишки меньше. Пипл просто не может понять, как можно в один дом столько впихнуть)). Один пишет, прикиньте, врубаешь поиск вай-фай, а там.... Второй, едешь на самокате на свидание по коридору и пр.

----------
Цитата

Кот Васька пишет:
Это говорила М&E, что у нее знакомые в 26 лет квартиры покупают. У нее и спрашивайте.
Я говорила, что они в 26 лет знали сколько детей хотят, а квартиру покупают ближе к 30.
----------

Не передергивайте.

Я говорила, что в 26 лет покупают ПЕРВУЮ квартиру. Ту, на которую хватает денег / возможно получить кредит в данный момент. И потом ее улучшают, по мере развития карьеры и роста зп. И относительно конечный вариант - годам к 40, и это не первая квартира. Как раз такая схема понятна.

А вас просят пояснить экономику ваших знакомых "удачников", которые пусть к 30 годам (не так далеко, кстати от 26) покупают СРАЗУ пятикомнатные хоромы (ибо трешка для них мала) в желаемом месте.

----------
Цитата

Кот Васька пишет:
Да верная, верная: нужны зимние сапоги, берут шлепки.
Ваша аналогия с валенками это как менять трёшку из Южного Бутова на трёшку внутри МКАД.
----------

Нет. Правильная аналогия со шлепками такая - нужна трешка внутри МКАДа (зимние сапоги за 40 тысяч), а хватает только на машиноместо в этом ЖК (шлепки). Дураков брать шлепки вместо сапог на зиму нет, поэтому берут валенки (однушку за МКАД).

tatiana123022,
Здесь ветка про недвигу (а не планы/детей и прочее) и обсуждение шло студий и ЦА :uncap:

----------
Цитата

tatiana123022 пишет:
По наблюдаемой мной локации это совершенно не заметно. За два последних месяца не появилось ни одного нового предложения! У меня фильтр стоит до 20 млн - в течение прошлого года квартиры появлялись, как минимум, каждую неделю.
----------

Возможно сразу находят покупателей, до подачи объявления, такое бывает. Может быть не могут подобрать альтернативу, тех, кто уходит просто в деньги немного, в основном альтернатива.
По моей локации некоторые квартиры постоянно пропадают на некоторое время, потом возвращаются, но ценник уже +1млн или больше.

----------
Цитата

pmn пишет:
Второй, едешь на самокате на свидание по коридору
----------

Нафантазируют. Это на западе длинные коридоры и можно ездить на самокате. У нас такое в основном в общежитиях встречается, а в громадном доме могут быть разные подъезды (и парадные)) с 3 квартирами на этаже и с 15, с одной стороны плюс в уединенности, но есть и очевидные плюсы с домами коридорного типа.

Уважаемые завсегдатаи ветки. Подскажите, стоит ли в ближайшее время (0,5-1 года) ждать снижения цен на недвигу в Москве? Мне бы процентов на 20, чисто для себя.
Меня тут периодически вторая половинка пинает на тему своего жилья, но я искренне не понимаю - нафига?
Вот смотрите. За более менее однушку в нормальном состоянии в Мск хотят 11M. Ну пусть торганулись до 10.
Снять такую (или лучше) 40K/мес (можно и меньше). Консервативные вложения в руб/ сейчас 8% (можно и больше).
В месяц ~66666р. 26666р. чистого дохода. Не нужно заморачиваться с ремонтом (тот еще геморрой), можно легко поменять район или даже город. Средства ликвидны - если что можно всегда переложится или забрать, мало ли ситуаций в жизни. Почему все так ломятся в этот бетон?

IceW,
Вы точно уверены, что 1ку которую дешевле 10млн не купить в мск, вы снимите за 40?
В подмосковье 1ки за 9млн, сегодня за 40 поискать

----------
Цитата


В месяц ~66666р. 26666р. чистого дохода.

----------


А инфляционную премию точно учли? Если этот "чистый" доход не капитализровать, то есть риск дожить до повышения ставки арендодателем.

----------
Цитата

Засосов пишет:
Вы точно уверены, что 1ку которую дешевле 10млн не купить в мск, вы снимите за 40?
----------


Почему нет? Мне прям центр в пределах ТТК не нужен, скорее даже неудобен. Это я еще торговаться не умею, знакомый за 29 снимает, ЕМНИП в районе Петровско-Разумовской.
Тем более я отличный арендатор. Раньше снимал в одного, еще до переезда в Мск. И многие товарищи собственники мне, одинокому парню - не очень-то хотели сдавать. Зато потом, когда менял место жительства и съезжал - многие прям жалели. "Опять кого-то искать, вы были идеальный квартирант" - примерная цитата :oops: Некоторые даже звонили потом, мол у нас квартирка свободная, вам не нужно случайно обратно в наш район?)
Сейчас еще проще - паре почему-то сдают охотнее :)

----------
Цитата

kioratsu пишет:
Если этот "чистый" доход не капитализровать
----------

У меня это уже привычка, любой доход капитализировать. Сложный процент хорошая штука.

IceW, про ТТК не скажу, но на моей повестке 1ка в Павшинской пойме за которую 9,5 дороговато. Если за 10дней живых покупателей не будет, то думаю в аренду и не меньше 45т₽ и за пару дней уедет. И это с фильтрами по кандидатам.

IceW, ломятся в бетон, тк бетон мало того, что сам по себе прирастает, но и дает детские сады, мед обслугу и тп

IceW,
Выше "за аренду" копья ломали. Посмотрите :uncap:
И что такое "подешевеет" на 0,5 - 1? По сути это порядок +/-торга. Да и не тот "разбег" в части недвиги (тем более первой).
Увы, но на вторичке у каждого "свой рынок", а новострой легко можно взять от +/-7...
Мы уже наудешевляли на х2 за 4 года :crazy:
А ПИК лопату втыкает в землю с уже +10% к ближайшим стройкам в стадии коробки и раз в месяц стабильно ценник вверх...

----------
Цитата

IceW пишет:
Вот смотрите. За более менее однушку в нормальном состоянии в Мск хотят 11M. Ну пусть торганулись до 10.
Снять такую (или лучше) 40K/мес (можно и меньше).
----------

Циан давно смотрели? Сравнивали, что можно купить за 11 и снять за 40?
И нет никаких гарантий, что аренда не вырастет.
Эта тема всплывает уже не первый раз. И те, кто купили квартиру для себя несколько лет назад, не выкраивая не ориентируясь на такую экономику - сегодня оказались в выигрыше - цена на квартиру выросла, а ипотечный платеж стал меньше суммы аренды аналогичной квартиры.

----------
Цитата

IceW пишет:
Почему все так ломятся в этот бетон?
----------

Потому что жилье - это базовая потребность. И даже многие из тех, кто снимает - сейчас или в перспективе (наследство, например) свое жилье имеет.

Ну а потом, считать вот так, в лоб - это очень топорно. Вот вы про вторую половину упомянули, т.е. в перспективе - может быть ребенок / дети. Без московской прописки в садик ребенок не попадет. Значит, либо частный, либо няня, либо жена не работает. Плюсуйте к затратам.

----------
Цитата

IceW пишет:
Меня тут периодически вторая половинка пинает на тему своего жилья, но я искренне не понимаю - нафига?

----------

Когда у вас на горизонте замаячит бамбино, она тебя пинать перестанет. Вместо этого начнёт тихо и спокойно выдавливать твои глаза по ночам ) :flowers: пока ты не сдашься и не перестанешь мяукать тут про сложные проценты и выгоду :painful:

Дети всё меняют, не ты первый, не ты последний :-p

M&E, как тогда объяснить, что квартир в продаже море, а в аренде дефицит? Казалось бы сдал и забыл, ипотека сама себя гасит.
Думаю тут классическая ситуация, когда за 11млн подразумевается дичовая хотелка, за которую и 40 «не мало» и 11 она сооит во влажных мечтах собственника :crazy:

----------
Цитата

Засосов пишет:
как тогда объяснить, что квартир в продаже море, а в аренде дефицит?
----------

Вы думаете, что то поменялось в продажах? - альтернатива. Продать и разъехаться/поделить деньги и купить что то еще и т.д. В таком ценовом сегменте инвеста единицы

IceW,
Нужно считать не просто доходность, а реальную доходность, то есть учитывать в вычислениях инфляцию.

Если не вдаваться в подробности, то реальная доходность у Вас не 8%, а (8%-7,4%)/(100% + 7,4%)=0,55%. То есть с десяти миллионов за год реального дохода будет примерно 55тыр. (или 4655р. в месяц).

Чистый убыток всей этой затеи:
4655р./мес. - 40 000р./мес. = - 35 344,5 р./мес.
А дальше эти цифры можете хоть "капитализировать", хоть "не капитализировать", но убыток останется убытком и сути не изменит.

И да: все эти расчеты верны при очень большом количестве условий.
Как минимум:
1. У Вас есть эти 10 млн. Подозреваю, что их нет, а Ваш вопрос из разряда обсуждения сферических коней в вакууме (иначе давно бы уже купили жилье).
2. Инфляция останется на прежнем уровне. Рассчитывается она всегда по предыдущим периодам, а в стеклянную сферу, увы, никто не заглядывает.
3. Стоимость аренды не будет повышаться (хозяин лох и не догадывается о существовании инфляции).
4. Вам не придется переезжать/искать новое жилье (тратиться на залог и транспортировку вещей).
5. Тарифы на коммунальные услуги будут индексироваться на уровень не превышающий инфляцию.
6. У Вас будет доходность 8% на весь период аренды жилья.
7. Вы не потеряете текущий источник дохода (работу/здоровье) для покрытия убытков.
...


Не знаю что в Вашем понимании "консервативные вложения", но надежные инструменты с гарантированной доходностью (вклады в пределах АСВ/гос.облигации и т.п.) почти всегда проигрывают инфляции. Реальная доходность у них, как правило, отрицательная (исключения бывают, но крайне редко). Все что выше - риск! И даже "консервативные" 8%, это риск... За риск платят премию, которая отражается на доходности инструмента. Но риск это риск, и при негативном развитии событий, есть шанс не то что свои 8% не получить, а потерять даже "тело" капитала.

Вот такая математика... Это касается и Москвы и регионов, а размерность и порядок цифр роли не играет.

----------
Цитата

-=wert=- пишет:
3. Стоимость аренды не будет повышаться (хозяин лох и не догадывается о существовании инфляции).
4. Вам не придется переезжать/искать новое жилье (тратиться на залог и транспортировку вещей).
5. Тарифы на коммунальные услуги будут индексироваться на уровень не превышающий инфляцию.
6. У Вас будет доходность 8% на весь период аренды жилья.
7. Вы не потеряете текущий источник дохода (работу/здоровье) для покрытия убытков.

----------


Да,вот этого обычно такие «убежденные съёмщики» никак не хотят учитывать.А ещё бывает,что стареньких родителей нужно на время взять к себе,а арендодатель обычно против,конечно же.И ещё собственную старость обычно совсем не хотят учитывать в расчётах,но может быть они на наследство рассчитывают,не знаю.

----------
Цитата

M&E пишет:
Я говорила, что в 26 лет покупают ПЕРВУЮ квартиру. Ту, на которую хватает денег / возможно получить кредит в данный момент. И потом ее улучшают, по мере развития карьеры и роста зп. И относительно конечный вариант - годам к 40, и это не первая квартира. Как раз такая схема понятна.

А вас просят пояснить экономику ваших знакомых "удачников", которые пусть к 30 годам (не так далеко, кстати от 26) покупают СРАЗУ пятикомнатные хоромы (ибо трешка для них мала) в желаемом месте.
----------


Ну это почти у всех так, конечно же,квартиры и дома «растут» вместе с семьей,причём не только у среднего класса.А Васькины знакомые-просто очень-очень олигархические ребята либо живут в таких местах,где обслуживание дома стоит невероятно дёшево.А наши и русские,и европейские и американские друзья-знакомые переезжают по мере роста семьи почти все