Инвестиции в недвижимость: за и против

Понятно, что как бы ни росло число приверженцев «жизни напрокат» и неимения собственного имущества, собственное жилье остается некой гарантией стабильности и желаемым приобретением. Но это о приобретении собственного угла, семейного гнезда, а то и вовсе поместья за городом. Я же попробую найти несколько факторов за и против инвестиций в недвижимость, когда с собственным жильем вопрос уже закрыт.

Стоит ли сейчас вкладываться в покупку квартиры с целью пассивного дохода или последующей продажи по более высокой цене? Точно стоит подумать и оценить плюсы и минусы.

Факторы «за»:

1. Относительная стабильность пассивного дохода при сдаче квартиры в аренду.

Конечно, такой доход здорово зависит от региона и расположения квартиры. Так что, выбирать инвестиционную недвижимость надо не менее тщательно, чем для собственного проживания.

2. Цены на недвижимость растут на длинной дистанции.

Вспомните моменты, когда недвижимость стабильно и существенно дешевела? Наверное, это легко будет людям из «моногородов», где закрылось градообразующее предприятие, или в отдаленных вымирающих городках-деревнях. В крупных же городах, даже не в самых благополучных районах, недвижимость на длинной дистанции скорее дорожает.

Вспомните моменты, когда недвижимость стабильно и существенно дешевела? Наверное, это легко будет людям из «моногородов», где закрылось градообразующее предприятие, или в отдаленных вымирающих городках-деревнях. В крупных же городах, даже не в самых благополучных районах, недвижимость на длинной дистанции скорее дорожает.

Да, если оценивать периоды существенного падения рубля, то стоимость российской недвижимости в иностранной валюте эпизодически падала. Однако в рублях таких мощных падений в XXI веке не было, хотя определенные просадки в цене наблюдались в 2009 и 2011 годах, а также на вторичном рынке в 2015-18 годах. В последние пять лет рост квадратного метра в России не снижается. Да и на аренду цены тоже растут.

3. Это долгосрочная инвестиция и даже инвестиция в будущее.

Недвижимость, как сказано выше, только растет в цене на длинной дистанции. Но помимо сдачи в аренду или в отдаленном будущем там могут жить дети или внуки собственника квартиры. Я не совсем об этом тут пишу, но тоже плюс ведь. Можно на пенсии переехать из более дорогого собственного жилья в инвестиционное бюджетное и получать больший доход. Или вообще уехать за город, получая доход от всей городской недвижимости.

4. Сдавать недвижимость при стоимости аренды менее 200 000 рублей в месяц можно по более низкой ставке, чем по НДФЛ. Если стать самозанятым, то можно будет платить 4% налога при сдаче физлицам вместо стандартных 13% НДФЛ. Во всяком случае, на момент написания этого поста – так.

5. Если считать, что инвестиция – точно не последние деньги, то можно вложиться в недвижимость на этапе котлована, которая гарантированно вырастет в цене, когда будет сдана в эксплуатацию.

Факторы «против»:

1. Нужна довольно крупная сумма даже для первоначального взноса по ипотеке, не говоря уже о покупке недвижимости без кредита.  

2. Эксперты рынка недвижимости едва ли не единогласно обещают отсутствие существенного роста цен на недвижимость при нынешних ставках и соответствующем снижении спроса. Пока это больше касается вторичного рынка, но и для «первички» условия госпрограмм ужесточаются, а такой драйвер рынка прошлых лет как льготная ипотека будет меньше влиять спрос на новостройки.

Но тут речь больше о текущей ситуации, а недвижимость растет в цене скорее на длинной дистанции, как уже отмечалось в факторах «за».

3. Сейчас высокие ставки по кредитам, брать ипотеку не так выгодно. Возможно, в текущем году ключевая ставка будет снижаться, тогда подешевеет и ипотека. Но это не точно.

4. Если верить экспертам и недвижимость не будет сильно дорожать, то вклад на сумму потенциальной покупки может принести больший доход, чем сдача в аренду.

К примеру, аренда квартиры стоимостью 10 млн рублей за 50 тыс. рублей – это 6% годовых без учета налогов и других расходов. Но тут надо учесть и темпы роста цен на жилье.

При этом вклад на 3 года на сумму 10 млн рублей может принести до 20% годовых. Ну хорошо, до 15% – таких предложений всё же намного больше. На 5 лет предложений существенно меньше, да и ставки скромнее, хотя в диапазоне 8-13% годовых можно найти варианты. Тем не менее, сейчас ставки такие, при сравнительно низком «ключе» всего год назад, были вдвое ниже.

Да, недвижимость окупается довольно долго. Так что, даже вклад часто будет выигрывать по доходности на сравнительно коротком промежутке времени, не говоря уже о более рисковых инструментах инвестирования.

5. Расходы (и заботы).

Налог на недвижимость, налог на доход от аренды, налог на доход от продажи, если продавать владея менее трех лет, коммуналка, платежи на капремонт, да и просто на ремонт и замену вышедшей из строя крупной техники и коммуникаций (это обычно ложится на плечи арендодателя), плохие арендаторы, плохие соседи, плохие соседи-арендаторы, и куча всего-всего, что не очень заботит людей, у которых собственной недвижимости нет.

Минус от Капитана Очевидность? Да, но все же минус.

6. Отсутствие стабильности в политико-экономическом поле.

Да, цены на недвижимость растут, но и повышение НДФЛ обсуждается настолько активно, что сомнений в повышении налогов мало, и экономика страны в лучшем случае стагнирует, обложенная санкциями с разных сторон.

С другой стороны, получать доход от сдачи недвижимости в такой ситуации – неплохая защита от потерь доходов на других фронтах.