Минувший 2009 год, безусловно, войдет в историю столичной недвижимости как год феноменальных предложений по цене за квадратный метр при минимальном текущем спросе. Достопамятный сентябрь 2009-го, вызвавший падение покупательной способности среди целевой аудитории жилья экономкласса, одновременно перекрыл доступ к относительно дешевым заемным средствам у девелоперов. И обе эти составляющие серьезно изменили структуру предложения в сегменте недвижимости самого популярного и востребованного типа в нашей стране.
Как рассказал Сергей Грудолов, ведущий аналитик финансово-строительной корпорации «Лидер», наравне с попросту «замороженными» стройками в 2009 году стали появляться предложения с 25%-ным дисконтом. По строительным меркам еще недавно, за год-полтора до случившегося, такие предложения были просто из области фантастики, подобных «прогибаний по цене» для покупателей просто не существовало на рынке. С учетом кризиса ликвидности и девальвации национальной валюты верхняя ценовая планка для жилья экономкласса снизилась в долларовом выражении с 5 тыс. до 4 тыс. и даже 3 тыс. долларов за 1 кв. м.
Всеми экспертами рынка отмечалась полномасштабная заинтересованность государства в решении вопроса доступного жилья в целом и ипотеки в частности, которая так ярко проявилась в прошлом году. Ряд экстраординарных обещаний, пусть и невыполненных на данный момент, надолго останется в памяти потребителей. «2009 год запомнится громкими заявлениями правительства об экономически оправданной, справедливой стоимости жилой недвижимости — 30 тыс. руб./кв. м, которая, к слову, для Москвы так и не стала даже в первом, весьма грубом приближении, реальностью», — отмечает Сергей Грудолов.
Прошлый год также характеризуется существенными изменениями в структуре спроса. Практически «умер» спрос на новостройки, строительные работы на которых были приостановлены или же велись крайне низкими темпами. Покупатели более взвешенно стали оценивать риски, связанные с возможным «недостроем» дома, поэтому интерес к новостройкам на стадии котлована или же квартирам, покупаемым по «серым» схемам в процентном соотношении значительно снизился.
В связи со сложившейся ситуацией самым весомым конкурентным преимуществом на рынке жилой недвижимости экономкласса для поддержки продаж стала стоимость жилья. И здесь 2009-й запомнится как год первых по-настоящему ощутимых скидок для покупателей. «Первой ласточкой», решившейся на масштабный «дисконт-проект» на рынке жилой недвижимости экономкласса, можно считать компанию «ДОН-Строй», которая за несколько недель до наступления 2009 года начала массовую распродажу квартир в «Доме на Беговой» по 100 тыс. руб./кв. м и в ЖК «Лосинный остров» по 80 тыс. руб./кв.м. Причем если речь шла о стопроцентной предоплате, вполне можно было приобрести квартиру и по 90 тыс. руб./кв.м. и 75 тыс. руб./кв.м. соответственно.
Таким образом, наблюдалось репозиционирование объектов из «эконом плюс» и бизнес-класса в «эконом». Однако по-настоящему лидером по скидкам на покупку жилья в сегменте экономкласса является компания «Ведис Групп». Закончив 2008 год с ЖК «Марфино» (от 67 тыс. руб./кв.м.), молниеносно реализовав за 3,5 недели, без разрешения на строительство, на стадии котлована ЖК «Алексеево» (от 80 тыс. руб. руб./кв.м.), она закрепила свой успех в ЖК «Нахимово» (от 80 тыс. руб./кв.м.). «В целом же «дисконт-проекты» смогли выполнить свою основную функцию — они поддержали столичный рынок «на плаву», тем самым практически не допустив его обвала», — подчеркивает Сергей Грудолов.
Одновременно со снижением стоимости жилья постепенно изменялись ставки и по ипотеке. По данным компании «Кредитмарт», за 1 октября среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в сентябре 2009 года составила 20,22% (август 2009 года — 20,29%). По сравнению с январем 2009-го (18,22%) рост среднерыночной ставки по рублевым кредитам составил 2,00 п. п. По сравнению с августом 2009 года среднерыночная ставка в долларах США снизилась на 0,09 п. п. и в абсолютном выражении составила 15,66%. По сравнению с январем 2009-го (14,49%) рост среднерыночной ставки по долларовым кредитам составил 1,17 п. п. По сравнению с январем 2009 года (35,56%) снижение среднерыночной ставки по программам с плавающими процентными ставками в рублях составило 16,99 п. п.
Как видно из приведенных данных, несмотря на существенные «дисконт-предложения» на рынке недвижимости, ипотечные программы в своем классическом варианте лишь увеличивали свою стоимость на протяжении прошлого года. Это сыграло свою роль в снижении уровня спроса на жилье. Для тех покупателей, которые могли приобрести квартиры по сниженным ценам, сдерживающим фактором явилось постоянное обсуждение в СМИ, во второй половине 2009 года, темы «второго» дна кризиса, который, по заверениям экспертов, должен был вызвать значительное снижение стоимости квартир. Большое количество потенциальных клиентов заняло выжидательную позицию с расчетом приобрести долгожданную квартиру на «дне кризиса», по минимальной стоимости. Однако уже с конца 2009 года тренд изменил направление, девелоперы, практически синхронно, стали переписывать прайс-листы на квартиры в сторону увеличения. В свою очередь реальные покупатели, осознав, что дешевле квартиры уже не будут, вернулись на рынок.
Таким образом, оперируя количественными показателями, можно констатировать, что начало 2010 года характеризуется возросшим на 25—30% количеством обращений от потенциальных клиентов, причем речь идет не только о первичных обращениях потенциальных клиентов, но и о реальных сделках. Конечно,
Наталия ТРУШИНА
