Нынешней весной предложений по покупке недвижимости в новостройках, как через ипотеку, так и используя программы рассрочек от застройщиков, так много, что с уверенностью можно заявлять о свободе выбора клиентов. Как рассказала Светлана Киселева, руководитель отдела продаж ЗАО «Мосстройреконструкция», в эконом-классе лишь 30% покупателей готовы приобретать жилье, внося единовременно всю сумму, поэтому ипотека и рассрочка всегда пользуются большим спросом. До недавнего времени рассрочка являлась удачной альтернативой традиционным ипотечным программам, которые были свернуты банками в период кризиса. Несмотря на то что в последние полтора года ипотека вновь набирает обороты, программы рассрочек по-прежнему актуальны. И хотя в обоих случаях речь идет о первоначальном взносе и процентных ставках, разница между этими видами услуг настолько существенная, что стоит поговорить о ней отдельно.
Различие № 1: целевая аудитория
Первое, что бросается в глаза при сравнении ипотечных программ банков с рассрочками от застройщиков, — это различие в категориях покупателей недвижимости, на которые ориентированы подобные предложения. Рассрочки, в первую очередь, обращаются к тому слою потребителей, у которых есть достаточные средства либо собственность, которую легко обратить в деньги для оплаты квартиры, но требуется время, чтобы перевести всю необходимую сумму организации. Софья Старкова, заместитель коммерческого директора Финансово-строительной корпорации «Лидер», рассуждая на эту тему, подчеркивает, что рассрочка платежей выгодна и интересна тем покупателям, которые имеют в собственности объект движимого или недвижимого имущества и осуществляют его продажу для оплаты вновь приобретаемого объекта недвижимости. Практика компании ФСК «Лидер» показывает, что в среднем около 50% сделок по покупке коттеджей с использованием ипотеки, досрочно погашаются банку в течение 1—2 лет. Происходит это в первую очередь потому, что целевая аудитория здесь — бизнесмены, активная часть населения. При покупке дома клиент может оплатить его и целиком, однако, как правило, это диктует необходимость «вынимания» средств из бизнеса.
Ипотечные программы банков интересны той категории населения, у которой нет достаточных накоплений или необходимого для реализации ценного имущества. Уровень доходов этой категории клиентов ниже, чем у тех, кто может позволить себе рассрочку. Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест», подчеркивает, что рассрочкой платежа пользуются покупатели, уже имеющие достаточную сумму на покупку квартиры, так как стоимость даже наиболее бюджетных столичных вариантов (однокомнатная квартира в панельной новостройке) превышает 4 млн руб. Первоначальный взнос в 70% при рассрочке платежа в этом случае составит около 3 млн руб. Двух- и трехкомнатные квартиры, разумеется, дороже. Не у каждого покупателя есть в наличии 3—4 млн на взнос в 70%, поэтому для многих ипотека остается единственной возможностью приобрести жилье. В случае сотрудничества с банком, хотя процентная ставка и составляет в среднем 12—14%, покупатель оплачивает значительно меньший первоначальный взнос, около 20—30%.
В настоящее время в связи со снижением ипотечных ставок (уже предлагают кредиты под 10—11% годовых и в некоторых программах не требует залога, ввиду уже имеющегося жилья) доля ипотечных покупок значительно увеличилась. Более демократичные условия кредитования повышают спрос, поэтому вполне возможно, что в 2011 году на долю ипотечных сделок будет приходиться свыше 20—30% от общего объема продаж.
Различие № 2: максимальный срок кредитования
Второе существенное отличие двух видов программ, позволяющих покупать квартиры в новостройках без единовременного погашения стоимости жилья, так же очевидно, как и первое. Максимальный срок погашения долга в случае рассрочек составляет 1—2 — максимум 5 лет, и то, как правило, по региональным программам застройщиков, а самый длинный период действия ипотечного договора, например в ВТБ24, составляет 50 лет. Каждый клиент выбирает для себя сам, каким образом и, главное, в какие сроки ему будет удобно расплатиться за купленную квартиру.
Различие № 3: первоначальный взнос
Как уже отмечалось выше в примерах и расчетах, между рассрочками и ипотечными программами банков весьма заметна разница в первоначальном взносе. Даже в самых демократических программах рассрочек взнос за квартиру в 50—60% и выше — совершенно обычное требование. «На нашем рынке популярен ограниченный вариант рассрочки, — говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». — Если у потребителя нет полной суммы, ему дается рассрочка на 10—40% от стоимости покупки квартиры. В этом случае рассрочку можно рассматривать не только как метод привлечения клиентов, но и как дополнительный сервис».
Различие № 4: процентные ставки
Очень важным, с точки зрения клиента, всегда является вопрос окончательной цены предложения. И в этом пункте между рассрочками и ипотечными программами банков очевидны различия. Начнем с того, что рассрочки бывают и беспроцентные, в этом случае их можно назвать косвенной формой скидки. И пусть это не слишком распространенное явление среди застройщиков, но оно весьма эффективно стимулирует интерес к приобретению недвижимости. «Спрос на квартиры с рассрочкой платежей (особенно когда рассрочка беспроцентная) устойчивый и прогнозируемый, так как является альтернативой использования кредитных средств и, соответственно, сокращает срок выхода на сделку по покупке квартиры и увеличивает количество продаж», — заявляет Софья Старкова.
Более часто встречающиеся процентные рассрочки также отличаются от банковских программ сниженной стоимостью. Именно этот вид программ имеет большое будущее, поскольку с нивелированием кризисных явлений в сфере недвижимости все меньшее число строительных компаний желает предоставлять своим клиентам беспроцентные и одновременно растянутые во времени возможности оплаты квартиры. «В 2011 году рассрочки будут использоваться на рынке новостроек, однако мы наблюдаем тенденции по росту процентов за предоставление рассрочек, собственно, как и рост инфляции, — развивает тему Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Если в 2010 году на начало года предоставлялись беспроцентные рассрочки, то в конце 2010 года рассрочки были на уровне 10—11% годовых.
На начало 2011 года процент по рассрочкам уже подрос до 11—14% годовых, а беспроцентные рассрочки уже не предлагаются». Что же касается процентных ставок по ипотечным программам на новостройки, то даже при сравнении средних чисел уже заметно увеличение в большую сторону. К примеру, по словам Елены Зотовой, директора департамента кредитования компании «Фосборн Хоум», средние ставки на покупку новостройки по ипотеке сегодня составляют 14—16%.
Наталия ТРУШИНА
