Обычно, когда речь заходит о доступности ипотеки в России, едва ли не основным сдерживающим фактором принято называть высокие процентные ставки. Сравнение, разумеется, происходит с западными странами. Совсем недавно в разговоре со мной один журналист привел в пример своих родственников, взявших ипотеку в Европе под 4%. «А когда у нас так будет?», — поинтересовался он.
Ответ на этот вопрос для меня очевидный и в то же время, наверное, неожиданный: у нас уже есть подобные предложения. У АИЖК и ряда крупных российских банков есть ипотечные программы, где ценообразование такое же, как в Европе: надбавка к уровню инфляции составляет 1,5—2%. Правда, значение инфляции в России совсем другое, о чем при сравнениях с Западом многие забывают. В итоге низкие ставки российской ипотеки держатся на уровне 9% годовых, хотя есть варианты снижения ставок с помощью госпрограмм и до 6,4%.
Мне кажется, что абсолютные значения процентных ставок сравнивать, по крайней мере, некорректно. С одной стороны, на Западе уровень инфляции ниже, но зато — и это преимущество развивающихся экономик — у нас гораздо выше темпы роста доходов населения. Причем как в номинальном, так и в реальном выражении.
Вот, например, сейчас российский заемщик берет ипотечный кредит под рыночную ставку 10—11% годовых и ежемесячно отдает по нему 30 000 руб. Но если сегодня эти 30 000 руб. составляют, допустим, половину его дохода, то через пять-семь лет, учитывая устойчивую тенденцию к росту доходов населения, это будет треть дохода, через 10 лет — еще меньше.
В номинальном значении ежемесячный платеж не увеличивается. Ведь львиная доля ипотеки на российском рынке выдана по фиксированной ставке, а в большинстве европейских стран, как правило, ставка по столь длинным кредитам не фиксируется либо фиксируется на небольшой срок, после чего привязывается к стоимости заемных средств на рынках капитала. Для российского заемщика ставка не может быть увеличена (в кризис законодатели запретили банкам повышать ставки по ранее выданным кредитам). А с другой стороны, если стоимость денег на рынках капитала начнет снижаться, то на конкурентном рынке для заемщиков появятся предложения рефинансировать «старый» дорогой кредит.
Все перечисленные выше факторы выглядят выигрышно для заемщиков, но для банков оборачиваются большими рисками. Те, в свою очередь, стараясь снизить процентный риск, выдают массовую ипотеку с превышением ставки над уровнем инфляции не в 2%, как в Европе, а в 4—5% и более.
Кстати, в широко цитируемой в прессе «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования», утвержденной правительством, указано, что средние ставки по ипотеке к 2020 г. должны опуститься до 6%. Но это тоже не абсолютный, а относительный ориентир — при условии, что индекс потребительских цен составит 4% и банки, в условиях конкуренции, будут работать в пределах маржи в 2%. Поэтому основной вопрос для будущего развития российского рынка ипотеки заключается в том, каким образом «жить» на эти 2%.
Здесь важным представляется, конечно, и развитие инфраструктуры, которая позволила бы снизить транзакционные издержки на выдачу и сопровождение кредитов, и, безусловно, разработка страховых механизмов, которые покрывали бы риски банков в случае падения цен на недвижимость и ухудшения платежеспособности заемщиков. Но в первую очередь рынку необходимы источники долгосрочного финансирования, какими, как мне кажется, сегодня могут стать ипотечные ценные бумаги.
Конечно, выпуск облигаций с ипотечным покрытием связан со сравнительно высокими первоначальными расходами, и для осуществления сделки секьюритизации банку экономически целесообразно накопить достаточно большой пул ипотечных кредитов, что вызывает определенные сложности. Тем не менее, участие в таких программах дает банкам надежный источник инвестиций.
Готовы ли банки участвовать в таких схемах? Наверное, индикатором можно назвать запущенную в разгар кризиса программу ВЭБа, по которой он готов инвестировать 150 млрд руб. в ипотечные ценные бумаги. Основное условие для банков, желающих участвовать в программе, — выдавать кредиты по ставке не выше 11%. Получив гарантию рефинансирования, банки «подписались» на весь объем.
Андрей СЕМЕНЮК
Автор — заместитель генерального директора АИЖК
